ეს იყო ერთ -ერთი დებატი, რომელიც არსებობდა საუკუნეების განმავლობაში. ეს არის ზუსტად იქ, "არის სიცოცხლე სიკვდილის შემდეგ?" "რა აზრი აქვს ცხოვრებას?" და "უნდა მყავდეს შვილები?"
იპოთეკის შესახებ კითხვები შედარებით მარტივია: უნდა მივიღო 15 წლიანი თუ 30 წლიანი იპოთეკა? უნდა გადავიხადო იპოთეკა წინასწარ? მე უნდა მეთქვა, თუ თქვენ ამჟამად ფლობთ სახლს ან ეძებთ ყიდვას, მიიღეთ 30 წლიანი ფიქსირებული იპოთეკა.
ყოველ შემთხვევაში, ისტორიის ამ დროს, 15 წლიანი იპოთეკის აღება ან 30 წლიანი იპოთეკის წინასწარ გადახდა სისულელეა. ამ განცხადებას ვაკეთებ შემდეგი ვარაუდით:
- თქვენ გეგმავთ სახლში დარჩენას მინიმუმ 10 წელი.
- თქვენ და თქვენი მეუღლე 50 წელზე უმცროსი ხართ.
- თქვენი სახლის ფლობის ყოველთვიური ხარჯები თქვენი ყოველთვიური შემოსავლის 30% -ზე ნაკლებია.
- თქვენ გაქვთ 25% ან მეტი საკუთარი კაპიტალი/წინასწარი გადახდა თქვენი სახლისთვის.
- დანაზოგის სხვაობა წინასწარ გადახდისგან ან უფრო მოკლე, 15 წლიანი იპოთეკისგან, ინვესტიციებში შედის.
- სახლი, რომელსაც ყიდულობთ, არის საშუალო ზომის, 2000 კვადრატული ფუტიანი სახლი და არა რომელიმე McMansion.
- თქვენ ხართ დისციპლინირებული შემნახველი და არ ატარებთ სამომხმარებლო ვალს.
მე არ გაძლევთ კარტ ბლანშს, რომ იყიდოთ 5000 კვადრატული მეტრიანი სახლი. თუ რამე, პირიქით. მე გირჩევთ იცხოვროთ მოკრძალებულ სახლში კარგ სამეზობლოში. აიღეთ სხვაობა და ჩაანაცვლეთ საფონდო ბირჟაზე. ნებისმიერ დროს, როდესაც გადააფინანსებთ და მიიღებთ ქვედა ყოველთვიურ თანხას, ჩადეთ ინვესტიცია ამ სხვაობაში. ახლანდელი იპოთეკური განაკვეთებით, ინფლაციის საშუალო მაჩვენებელთან და საფონდო ბირჟის ანაზღაურებასთან შედარებით, თქვენ ბევრად წინ წახვალთ.
იპოთეკური კამათის ორი საპირისპირო ბანაკი არსებობს: რიკ ედელმანი და დეივ რამსი.
თქვენ ვერ დამინახავთ, როგორც დეივ რამზი, რომ ყველა ვალი ეშმაკის საქმეა. ჩვენს ახლანდელ ეკონომიკურ გარემოში, მე ვეთანხმები რიკ ედელმენს. იპოთეკური განაკვეთები ისტორიულ ყველაზე დაბალ დონეზეა და ხელმისაწვდომობა თითქმის ყველა დროის ყველაზე დაბალ დონეზეა. უბრალო ინგლისურად: უფრო იაფია სახლის ქონა, ვიდრე ქირა ქვეყნის ბევრ ქვეყანაში.
აქ მოცემულია მიზეზები, რის გამოც უნდა მიიღოთ 30 წლიანი ფიქსირებული იპოთეკა:
1. სახლი არის არალიკვიდური აქტივი
სახლი არის ძალიან არალიკვიდური აქტივი. თუ ყიდულობთ სახლს, ეს არის 10 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში. მას შემდეგ რაც გადაიხდით სახლში, გაცილებით რთულია ფულადი სახსრების გატანა. დიახ, თქვენ შეგიძლიათ დააფინანსოთ ან მიიღოთ HELOC, მაგრამ მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ქონებაში არის საკმარისი კაპიტალი და გაქვთ სამუშაო.
ვთქვათ, თქვენ დაკარგეთ სამუშაო. თუ თქვენ მიჰყევით დეივ რამსის მარშრუტს, ბევრ სიტუაციაში, თქვენ ჯერ არ გაქვთ დაფარული თქვენი იპოთეკა, გაქვთ მინიმალური ინვესტიციები და უნდა გქონდეთ მინიმუმ გადაუდებელი დანაზოგი. თქვენ გექნებათ გაცილებით ნაკლები დანაზოგი დეივ რამსის მეთოდით, ვიდრე ნაცვლად იმისა, რომ თქვენ მიჰყევით რიკ ედელმენს. თქვენს სახლში არსებული თანხები ძალიან ძნელი იქნება ჩამოსაგდებად და თქვენ მაინც შეძლებთ თქვენი სახლის ამოღებას. Ეს არის ზუსტი დეივ რამსი გვთავაზობს, რომ თავიდან აიცილოთ თქვენი დავალიანება. ეს ადასტურებს ჩემს აზრს ფულადი სახსრების დინება უფრო მნიშვნელოვანია ვიდრე წმინდა ღირებულება.
თქვენი სახსრების უმეტესი ნაწილის სახლში ჩადების პრობლემა მოდის აქტივების გამოყოფამდე. როგორც საბინაო ბუშტის დროს აღმოვაჩინეთ, ძალიან ბევრ ადამიანს ჰქონდა ძალიან ბევრი კაპიტალი პირველადი რეზიდენციაში. შენი სახლი უნდა არა იყავი შენი წმინდა ღირებულების ძირითადი ნაწილი. თუ რამე, ეს უნდა იყოს თქვენი მთლიანი წმინდა ღირებულების 1/3 -ზე ნაკლები. თქვენ უნდა გქონდეთ გაცილებით მეტი ლიკვიდური აქტივი, რომლის გამოყენებაც შეგიძლიათ საგანგებო სიტუაციის წარმოქმნის შემთხვევაში.
2. თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი არის არა ინვესტიცია
რობერტ კიოსაკიმ ეს განცხადება გააკეთა თავის წიგნში "მდიდარი მამა, ღარიბი მამა“:
”როგორც უძრავი ქონების ბუშტის დროს გავარკვიეთ, თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი არ არის აქტივი. შენი სახლი მხოლოდ საცხოვრებელი ადგილია. მე გამოვალ, რომ განვაცხადო, რომ ეს არ განსხვავდება ქირაობისგან, მაგრამ გარკვეული უპირატესობებით. როგორც წესი, რეკომენდირებულია სახლის ყიდვა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ იცხოვრებთ იმავე ადგილას ხუთი წელზე მეტი ხნის განმავლობაში. მე ვთავაზობ კიდევ უფრო დიდ პერიოდს 10 წელი ან მეტი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ჩვეულებრივ, უმჯობესია იქირაოთ. 5-7 წლის განმავლობაში სახლის ფლობა ძალიან სარისკოა. ძალიან დიდი კაპიტალია ერთ აქტივში შენახული და შეიძლება ძნელი იყოს გაყიდვა, როცა გადაადგილება გჭირდება. ”
3. უმჯობესია ინვესტიცია განახორციელოთ მოკლევადიანი იპოთეკის ნაცვლად
ეს არის ალბათ ყველაზე დიდი შეცდომა დეივ რამსისაგან. იპოთეკის ამჟამინდელი განაკვეთით 4% -მდე დიაპაზონში, თქვენ ხართ ინფლაციის საშუალო მაჩვენებელზე ან მის ქვემოთ. ასევე, დიდი ხნის მანძილზე,
აქციები საშუალოდ 8% ყოველწლიურად. ასე რომ, ფაქტობრივად, თქვენ იყენებთ დაბალი ფიქსირებული განაკვეთის სესხის ბერკეტს საფონდო ბაზარზე სხვაობის ინვესტიციისთვის.
ნება მომეცით შეადაროთ: ორი სახლის მეპატრონე, რომელთაგან ორივეს აქვს იპოთეკური სესხი $ 300,000 და ორივე ცხოვრობს საკუთარ სახლში ათი წლის განმავლობაში. ნუ განვიხილავთ ინფლაციას ამ მაგალითისთვის.
- სუზ შორთერმი -Suze იღებს 15 წლიან იპოთეკას 3.25%-ით. მისი ყოველთვიური გადასახადია $ 2,108.01. ათი წლის შემდეგ მას დარჩება 116 592,72 აშშ დოლარი იპოთეკურ ბალანსზე ან 183 407,28 აშშ დოლარი კაპიტალში. მან არ ჩადო ინვესტიცია საფონდო ბირჟაზე, არამედ გამოიყენა იგი იპოთეკის ვადის შესამცირებლად.
- ივან ინვესტორი -ივანე იღებს 30 წლიან ფიქსირებულ იპოთეკას 3.75%-ით. მისი ყოველთვიური გადასახადი 1,389,35 დოლარია. ათი წლის შემდეგ მას დარჩება 234,334,89 დოლარი იპოთეკაში ან 65,665,11 დოლარი საკუთარი კაპიტალიდან. ივანმა აიღო სხვაობა 15 წლიანი იპოთეკური სესხიდან (718,66 აშშ დოლარი) და ჩადო ინვესტიცია საფონდო ბირჟაზე. იმ ათი წლის მანძილზე საშუალოდ 8% -ით რომ ვივარაუდოთ, მას ათი წლის შემდეგ საფონდო ბირჟაზე 131,476,00 დოლარი ექნება.
ასე რომ, ჯამში, ივანე წინ მიდის. ათი წლის შემდეგ, მას ექნება $ 197,141.11 აშშ დოლარის საერთო კაპიტალი, ხოლო სუზეს აქვს $ 183,407.28. გაითვალისწინეთ, რომ ეს მხოლოდ ათი წლის შემდეგ ხდება და რაც უფრო დიდხანს გადიხართ, ეს უფრო აშკარა ხდება.
დავუშვათ, რომ ორივე ცხოვრობდა საკუთარ სახლში 15 წლის განმავლობაში. ივანი გამოდის კიდევ უფრო წინ, 357,636.18 აშშ დოლარის კაპიტალით და ინვესტიციებით 300,000 აშშ დოლარის ნაცვლად სახლის კაპიტალში და არანაირი ინვესტიცია, რაც სუზეს აქვს. ღირს დაახლოებით $ 57 ათასი ღირს სხვაობა რისკებში? მე ასე ვფიქრობ და ნაცვლად აქციებით წავიდოდი.
თუ თქვენი იპოთეკური განაკვეთი მსგავსი იყო 1980 -იანი წლების დასაწყისში, როდესაც 8% –10% აპრილი არ იყო უჩვეულო, უმჯობესია იპოთეკის წინასწარ გადახდა. ეს გამოწვეულია იმით, რომ რთული იქნებოდა ისეთი ინვესტიციების ან აქციების პოვნა, რომლებიც ყოველწლიურად შეძლებდნენ ამ თანხის შემცირებას. ამჟამად, იაფი კრედიტი ხელმისაწვდომია და უმჯობესია გამოიყენოთ იგი თქვენს სასარგებლოდ.
4. იპოთეკური გადასახადი გამოიქვითება
ეს გულისხმობს, რომ თქვენ ასახავთ თქვენს გადასახადებს. ჩვენ უბრალოდ დავაფინანსეთ ჩვენი იპოთეკური სესხი 3.75% -ით, მაგრამ რეალური განაკვეთი საგადასახადო გამოქვითვის შემდეგ გაცილებით დაბალია. Bankrate.com– ს აქვს შესანიშნავი კალკულატორი, რომ მიიღოთ თქვენი რეალური იპოთეკური განაკვეთი საგადასახადო გამოქვითვების შემდგომ. ჩვენს შემთხვევაში, ჩვენი რეალური განაკვეთი არის 2.59%: რაც უფრო მაღალია თქვენი საგადასახადო ფილიალი, მით უფრო დაბალია თქვენი ეფექტური იპოთეკური აპრილი. როდესაც ცხოვრობ მაღალი დაბეგვრის მდგომარეობაში, ეს კიდევ უფრო აზრიანია. ჩვენს შემთხვევაში, ეს არის ასევე "უფასო" ფული რეალური დოლარის თვალსაზრისით, როდესაც საშუალო 3% -იან ინფლაციას შევადარებთ.
ასევე, ამ დაბალი საპროცენტო განაკვეთის პირობებშიც კი, მაინც შესაძლებელია ამ მაჩვენებლის დამარცხება ფიქსირებული შემოსავლის ინვესტიციებით. თუმცა, ვინაიდან ეს არის 30 წლიანი ვადა, თქვენ უნდა განახორციელოთ ინვესტიცია (ვაშლის ვაშლთან შედარება) აქტივების 60%/40% -ით. ისტორიულად, აქციების/ობლიგაციების ეს ნარევი დაბრუნდა ინფლაციამდე 6%, ან ინფლაციის შემდეგ ყოველწლიურად 3%.
თუ მთავრობა ამოიღებს საგადასახადო გამოქვითვას, როგორც ზოგიერთმა ივარაუდა, ეფექტური განაკვეთი 3.75%-მდე დაბრუნდება. ეს ჯერ კიდევ შესანიშნავი მაჩვენებელია და მაინც შედარებით ადვილია ინვესტიციით.
5. თქვენ ყოველთვის გექნებათ სახლის გადახდა
ერთ -ერთი ყველაზე გავრცელებული ემოციური მიზეზი, რომელსაც მესმის, რომ ადამიანებს სურთ იპოთეკის გაუქმება არის ყოველთვიური თხილის მოშორება. ისინი აცხადებენ, რომ მათ სურთ ფლობენ თავიანთ სახლს თავისუფლად და ნათლად! მართალია თუ არა ეს?
საქმე იმაშია, რომ თქვენი იპოთეკის სრულად გადახდის შემდეგაც კი, თქვენ ყოველთვის გაქვთ სხვა ხარჯები: ქონების გადასახადი, დაზღვევა და ყოველწლიური მოვლა. ასე რომ თქვენ ყოველთვის გექნებათ გადასახდელი ხარჯები და ეს არც ისე იაფია. თუ ფული მჭიდრო იყო, შეეცადეთ შეწყვიტოთ ქონების გადასახადის გადახდა. გააკეთეთ ეს და თქვენ გელით, რომ ნახავთ გადასახადის გადამხდელს თქვენს კართან. ასე რომ, მართალია, ყოველთვიურად გადახდილი თანხა იკლებს იპოთეკის დაფარვისთანავე, ინფლაციის გათვალისწინებით, ეს იქნება თქვენი ყოველთვიური ხარჯების მხოლოდ მცირე ნაწილი. კერძო პირები და ბიზნესი პრობლემებს განიცდიან ფულადი სახსრების ნაკლებობის გამო, და არა ულევი რაოდენობის არალიკვიდური ქონებისა.
რამდენ მკითხველს ჰყავს მშობლები, რომლებმაც გადაიხადეს 30,000 აშშ დოლარი თავიანთი სახლისთვის 70 -იანი წლების დასაწყისში, სადაც მათი ყოველთვიური გადასახადი მხოლოდ $ 220 იყო თვეში? ქონების გადასახადები, დაზღვევა და შენარჩუნების ხარჯები გაიზარდა ინფლაციის ტემპით. თუ თქვენ გაქვთ ფიქსირებული 30 წლიანი იპოთეკა, თქვენი გადახდის თანხა იგივე დარჩა.
ზოგიერთ შემთხვევაში, ეს ხარჯები გაცილებით მეტად გაიზარდა, ვიდრე საშუალო ინფლაციის მაჩვენებელი. მაგალითად, იქ, სადაც ამჟამად ვცხოვრობ, ნასაუს ოლქი, ნიუ-იორკი, ყოველწლიურად ვიხდი თითქმის $ 10,000 $ 2000 კვადრატული ფუტის საცხოვრებელში. ნება მომეცით შევახსენო მკითხველს, რომ ნასაუს ოლქი გატეხილია და, სავარაუდოდ, ბიუჯეტის ხარვეზის დასაკმაყოფილებლად კიდევ უფრო მოუწევს გადასახადების გაზრდა. თქვენ შეგიძლიათ ელოდოთ გადასახადების ზრდას ეროვნულ დონეზე, რადგან მუნიციპალიტეტების უმეტესობას შემოსავლის დეფიციტი აქვს.
დეივ რამსი მიიჩნევს, რომ თქვენ არ გაქვთ ნებისყოფა ინვესტირებული სხვაობის ინვესტიციისთვის. თუ თქვენ ხართ ერთ -ერთი იმ დაკარგული სულებიდან, მაშინ, სავარაუდოდ, არ უნდა ჩადოთ ინვესტიცია. დეივი კიდევ ერთ ნაბიჯს ადგას და გირჩევთ გადაიხადოთ ნაღდი ფული თქვენი სახლისთვის.
”მაგრამ იფიქრეთ, რა სახალისო იქნებოდა! არანაირი იპოთეკა! გადასახადები არ არის! თუკი სახლისთვის ნაღდი ანგარიშსწორება მეტისმეტად მიუწვდომელი გეჩვენებათ, მაინც შეგიძლიათ შეიძინოთ სახლი, თუ გონივრულ არჩევანს გააკეთებთ “.
დეივი არის იპოთეკის პროცენტში დაზოგული თანხა. ყოველწლიურად რომ გვქონდეს ნულოვანი პროცენტული ინფლაცია, დეივი იქნებოდა სწორი. სამწუხაროდ, ინფლაციის პირობებში, იპოთეკა ყოველწლიურად იაფი ხდება რეალურ დოლარებში.
საბოლოო განცხადება
რა თქმა უნდა, მე ვვარაუდობ, რომ ჩვენ გვექნება ინფლაციის მინიმუმ იგივე მაჩვენებელი, რაც წინა 30 წლის განმავლობაში ვნახეთ. ვთქვათ, ჩვენ განვიცდით დეფლაციის მასობრივ პერიოდს, რაღა მერე? განა ჩემი განცხადება ამას სულელურ აზრს არ აქცევს? არა, ნამდვილად არა. თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ წინასწარ გადახდა თქვენს იპოთეკურ სესხზე ნებისმიერ დროს. ჩემი აზრი ის არის, რომ როდესაც ნაღდი ფული თქვენს სახლშია, მისი ამოღება გაცილებით რთულია. დავუშვათ, რომ თქვენ ინვესტიციას ახორციელებდით, ნებისმიერ დროს შეგიძლიათ გამოიყენოთ თქვენი ინვესტიციები თქვენი იპოთეკის წინასწარ გადახდის ან დაფარვის მიზნით. გახსოვდეთ, რომ ფედერალურ რეზერვს სურს ინფლაცია ნებისმიერ ფასად. ნათქვამია ისინი ჩამოაგდებენ ფულს ვერტმფრენებიდან, საჭიროების შემთხვევაში, წარმოქმნან ინფლაცია.
ჩემთვის, ერთადერთი საფუძვლიანი მიზეზი იმისა, რომ სრულად დაფაროთ თქვენი იპოთეკური სესხი მიმდინარე საპროცენტო განაკვეთებით არის ის, რომ თქვენ პენსიაზე გასულხართ. მაშინაც კი, თქვენი ინვესტიციებისა და წმინდა ღირებულების მიხედვით, მაინც შეიძლება აზრი არ ჰქონდეს.
განახლება: როდესაც პირველად დავწერე ეს სტატია ხუთი წლის წინ, მე მჯეროდა, რომ უფრო აზრიანი იყო თქვენი იპოთეკის წინასწარ გადახდა. დღეს (2018 წლის 3 სექტემბერი), საპროცენტო განაკვეთების ზრდით და საფონდო ბირჟის მიმდინარე შეფასებებით, შესაძლოა იპოთეკური სესხების წინასწარ გადახდას აზრი ჰქონდეს. ნებისმიერი ფინანსური რჩევის მსგავსად, ის არის ძალიან პირადი და დროის მიმართ მგრძნობიარე. ის, რასაც ხუთი წლის წინ ჰქონდა აზრი, შეიძლება დღეს არ ჰქონდეს აზრი მიმდინარე ფინანსურ კლიმატში.