ბევრი ჩვენგანისთვის ჩვენი სახლი არის ყველაზე დიდი ინვესტიცია, რომელსაც ჩვენ ოდესმე ჩავატარებთ. და როგორც ჩვენ თვალყურს ვადევნებთ ჩვენი სხვა ინვესტიციების ღირებულებას, გონივრულია შევაფასოთ ჩვენი ძირითადი ქონების ღირებულება (ასევე ნებისმიერი მეორადი თვისება ჩვენ შეიძლება გვეკუთვნოდეს) დროდადრო. რა თქმა უნდა, ნებისმიერი სახლის ღირებულება მერყეობს ბაზრის პირობებისა და სხვა ფაქტორების საფუძველზე. ასე რომ კითხვა არის: როგორ განსაზღვრავთ თქვენი სახლის ამჟამინდელ საბაზრო ღირებულებას?
პირველ რიგში, თქვენ უნდა გესმოდეთ, რომ თქვენი სახლის ღირებულება არ არის დაფუძნებული იმაზე, თუ რაში გადაიხადეთ თავდაპირველად მასში, რამდენი გაქვთ დაიხარჯა მის შესანარჩუნებლად ან გასაუმჯობესებლად, ან ის ფაქტი, რომ თქვენი ძმა ამტკიცებს, რომ მას გადაიხდის კონკრეტულ თანხას, თუ მას ექნება ფული ნებისმიერი კონკრეტული ქონების ღირებულება განისაზღვრება, როგორც „რასაც გადაიხდის ნებაყოფლობითი მყიდველი ამისთვის ახლავე“.
როგორ მივიღოთ გონივრული შეფასება
მსოფლიოში არ არსებობს ორი მსგავსი თვისება. ასე რომ, პრაქტიკულად შეუძლებელია მიზნობრივი მნიშვნელობის დადგენა იმისა, თუ რა ღირს რომელიმე კონკრეტული სახლი.
ამასთან, თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ გონივრული შეფასება - ან მინიმუმ სავარაუდო მნიშვნელობის გონივრულად ზუსტი დიაპაზონი - თუ გაქვთ დეტალური ინფორმაცია ისეთი საკითხების შესახებ, როგორიცაა:
- ფიზიკური ატრიბუტები, როგორიცაა ადგილმდებარეობა, ლოტების ზომა და საძინებლებისა და აბაზანების რაოდენობა,
- ქონების გადასახადის ინფორმაცია,
- ისტორიული გაყიდვების მონაცემები სახლის შესახებ და
- ახლომდებარე სახლების შედარებით ბოლოდროინდელი გაყიდვები.
Zillow ზუსტია?
არსებობს სამომხმარებლო მეგობრული ონლაინ ვებსაიტები, რომელთაც შეუძლიათ წარმოადგინონ რა ღირს თქვენი სახლი. ყველაზე პოპულარულია რეფინი, ზილოვი და ტრულია.
წამყვანია Zillow, საშუალოდ 150 მილიონი ვიზიტორით ყოველთვიურად. ამ უფასო ონლაინ პლატფორმის გამოყენებით, შეგიძლიათ ჩაწეროთ თქვენი ქონების მისამართი და მიიღებთ თქვენი სახლის მიმდინარე საბაზრო ღირებულების "Zestimate". Zillow იყენებს საკუთრების ავტომატიზირებული შეფასების მეთოდს, რომელიც იყენებს ალგორითმებს არსებული მონაცემების საფუძველზე საგადასახადო ჩანაწერებიდან და გაყიდვების მონაცემებიდან, რომელიც ეხება თქვენს ქონებას თქვენი სახლის ადგილმდებარეობის გამოსათვლელად ზესტიმატი.
ზუსტია? მე წლების განმავლობაში ვიყენებ Zestimates– ს ჩემი უძრავი ქონების ბიზნესიდა მე ამ კითხვას ასე ვპასუხობ: დიახ და არა ზოგჯერ და ხშირად. გზადაგზა და მკვდარია. თუ დაფიქრდებით, ცვალებადობას აქვს სრული აზრი - ნებისმიერი ალგორითმის გამომუშავება ისეთივე ზუსტია, როგორც შეყვანის მონაცემები.
Zestimates იქმნება სტატისტიკოსების მიერ შემუშავებული ავტომატური პროგრამული უზრუნველყოფის მიერ და არ არსებობს შესაძლებლობა ადამიანებს ხელით შეცვალონ კონკრეტული ქონების Zestimate. და რადგან ყველა ქონება უნიკალურია და უნიკალურობა არ შეიძლება ჩაითვალოს გაანგარიშებაში, ნამდვილად არ არსებობს გზა, რომ ზუსტად შეაფასოს ქონების საბაზრო ღირებულება ავტომატური პროცესის გამოყენებით.
უმჯობესია დაუკავშირდეთ აგენტს
თქვენი სახლის ღირებულების განსაზღვრის უკეთესი გზაა ლიცენზირებული უძრავი ქონების აგენტი ან ბროკერი, რომელიც კარგად იცნობს იმ ადგილს, სადაც მდებარეობს თქვენი სახლი. თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ უძრავი ქონების ადგილობრივი აგენტი ისეთი სერვისის საშუალებით, როგორიცაა HomeLight. აგენტს აქვს უამრავი რეალურ დროში და ზუსტი მონაცემები მათ ხელთაა მრავალჯერადი ჩამონათვალის სერვისში (MLS). მცოდნე და გულმოდგინე აგენტს შეუძლია განსაზღვროს ძებნის ძალიან კონკრეტული კრიტერიუმები და შემდეგ მოიპოვოს ეს მონაცემები თქვენი ძალიან უნიკალური სახლის ღირებულების ძალიან ზუსტი შეფასებისთვის.
თქვენი აგენტი დაიწყებს ბაზრის შედარებითი ანალიზის (CMA) გაკეთებით. ეს გულისხმობს სამეზობლოში არსებული თვისებების (კომპების) დათვალიერებას, რომლებიც გაიყიდა ბოლო ექვსი თვის განმავლობაში. თქვენი ქონება არის "სუბიექტის საკუთრება" ამ ანალიზში და სამი კომპა, რომელიც ყველაზე მეტად შეესაბამება თქვენს სახლს ზომის, ასაკის, ლოტის ზომის, სახურავის ტიპის, კეთილმოწყობისა და სტილის შესადარებელ თვისებებად.
თითოეული კომპის გაყიდვის საბოლოო ფასიდან გამომდინარე, აგენტი შეასწორებს ამ ფასს საგნის საკუთრებასა და კომპს შორის სხვაობის შეფასების დამატებით ან გამოკლებით. თუ, მაგალითად, კომპს აქვს სამი სველი წერტილი და საგნობრივ საკუთრებას აქვს მხოლოდ ორი, აგენტმა უნდა შეცვალოს ამ კომპის გაყიდვის ფასი ისე, რომ ის უფრო შეესაბამებოდეს საგნის საკუთრებას. თუ საგნობრივ საკუთრებას აქვს ოთხი საძინებელი და კომპის საკუთრებას აქვს მხოლოდ სამი, კომპის გაყიდვის ფასი მორგდება საგნის საკუთრების შესაბამისად. თანხის გამოკლება ან დამატება განსხვავდება რეგიონების მიხედვით და ეს თანხა, როგორც წესი, ბევრად ნაკლებია, ვიდრე მახასიათებლის საწყისი ღირებულება.
აქ არის ძალიან გამარტივებული მაგალითი იმისა, თუ როგორ შეიძლება გამოიყურებოდეს:
| საგნის თვისება | კომპ. #1 | კომპ. #2 | კომპ. #3 | |
|---|---|---|---|---|
| გაიყიდა ფასი | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # საძინებელი | სამი | სამი | ოთხი | სამი |
| # ბუხარი | ერთი | ერთი | ერთი | არცერთი |
| კომპ vs საგანი | – | მინუს ერთი აბაზანა | პლუს ერთი საძინებელი | ბუხარი არ არის |
| მორგება | – | დამატებით $ 5,000 | მინუს 10 000 დოლარი | დამატებით $ 5,000 |
| მორგებული ფასი | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
როგორც ხედავთ, თუკი ობიექტი ბაზარზე გამოვა, ის სავარაუდოდ გაიყიდება $ 320,000 -დან $ 330,000 -მდე. გასაყიდი ფასის დასადგენად, რომლის მიხედვითაც თქვენი ქონება MLS– ში (თქვენი ჩამონათვალის ფასი), თქვენი აგენტი დაამატებდა სამი კომპის საბოლოო გაყიდვების ფასები და გაყავით ჯამი სამზე, რათა მიიღოთ საშუალო მორგებული გაყიდვები ფასი
ამ მეთოდოლოგიაზე დაყრდნობით, თქვენი აგენტი, ალბათ, გირჩევთ თქვენი სახლის ჩამოთვლას 325,000 აშშ დოლარად. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ არსებობს გარკვეული სუბიექტურობა CMA– ების გაკეთებაში. მაგალითად, დამატებით აბაზანას ემატება ქონების ღირებულება $ 5,000 ან $ 7,000?
საბაზრო და შემფასებელი ღირებულებები
ჩამონათვალი ფასი, მიუხედავად იმისა, რომ ღირებულია, რეალურად მხოლოდ რეალური საბაზრო ღირებულების შეფასებაა. გამყიდველს შეუძლია ჩამოაყალიბოს თავისი ქონება 325,000 დოლარად. მყიდველმა შესაძლოა შემოგვთავაზოს $ 300,000. თუ გამყიდველი მიიღებს მყიდველის შეთავაზებას, საბაზრო ღირებულება არის $ 300,000 - ფასი, რომელზეც გარიგების ორივე მხარე შეთანხმდა.
გარდა საბაზრო ღირებულებისა, არსებობს სხვა ფასები სახლის შეძენის გარიგებაში. ყველაზე ზუსტი მნიშვნელობა არის "შეფასებული მნიშვნელობა". თუ ვინმეს არ შეუძლია იყიდეთ თქვენი სახლი ნაღდი ანგარიშსწორებით, საჭიროა საბანკო დაფინანსება იპოთეკური კრედიტორის საშუალებით და ლიცენზირებული შემფასებელი მოიყვანს შეფასებული ღირებულების გამოსათვლელად.
შეფასება უფრო დეტალურია ვიდრე CMA - გარდა იმისა, რომ შეაფასოს ბოლოდროინდელი ქონების გაყიდვები და სახლის ზოგადი მახასიათებლები, შემფასებელი დაათვალიერებს სახლს არსებული მდგომარეობის გათვალისწინებით. შემფასებლები არიან პროფესიონალები, რომლებიც ამუშავებენ ზუსტ რიცხვს, რომელიც ასახავს ღირებულებას და არა შეფასებას.
როგორც ხედავთ, საბაზრო ღირებულება (ფასი შეთანხმებულია მყიდველისა და გამყიდველის მიერ) მომხმარებელზეა ორიენტირებული. შეფასებულ ღირებულებას განსაზღვრავენ ექსპერტები. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, შეფასებული ღირებულება სულაც არ არის ფასი, რომლისთვისაც იყიდება ან იყიდება ქონება. სინამდვილეში, უძრავი ქონება ჩვეულებრივ ყიდის უფრო მეტს, ვიდრე შეფასებული ღირებულება. გამსესხებელი ყოველთვის გამოიყენებს შეფასებულ ღირებულებას, როდესაც განსაზღვრავს რამდენს მისცემს მყიდველს სესხის აღება, მაშინაც კი, თუ შეფასებული ღირებულება განსხვავდება საბაზრო ფასისაგან.
შეფასებული ღირებულება ასევე არის შეფასება, რომელიც გამოიყენება უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სხვა მიზნებისთვის, მაგალითად, განსაზღვრისათვის სადაზღვევო დაფარვის ან დონის შესაბამისი დონე საგადასახადო ზარალის, ქონების ლიკვიდაციის გამოსათვლელად და წმინდა ღირებულება.
დასკვნა
ის იკლებს ამით:
- Zestimates უფასოა და მოგცემთ მითითებას თქვენი სახლის საბაზრო ღირებულების შესახებ, მაგრამ ითვლება არასაიმედოდ.
- უძრავი ქონების კომპეტენტურ პროფესიონალს შეუძლია მოამზადოს CMA, რომელიც არის თქვენი სახლის ბევრად უფრო საიმედო და ზუსტი შეფასება. მიუხედავად იმისა, რომ დრო სჭირდება CMA– ს სწორად გაკეთებას, აგენტები ხშირად ამას გააკეთებენ თქვენთვის უფასოდ, ვინაიდან ეს ზოგადად მათი მომსახურების ნაწილია, როდესაც თქვენ მიუთითებთ თქვენს სახლს მათ ბროკერთან ერთად. თუ დავუშვებთ, რომ ბოლო პერიოდში გაყიდვები შედარებულია, CMA მოგცემთ თქვენი სახლის საბაზრო ფასის ძალიან ახლო მიახლოებას.
- შეფასებული ღირებულება არის ყველაზე ზუსტი შეფასება იმისა, თუ რა ღირს თქვენი სახლი. მაგრამ შეფასება არ არის იაფი. ეს ჩვეულებრივ დაგიჯდებათ 600 -დან 1000 დოლარამდე. და რადგან ეს მხოლოდ გადაღების მომენტია, ის სწრაფად მოძველდება. შეფასების ანგარიშების უმეტესობა აქტუალურია მხოლოდ ექვსი თვის განმავლობაში იმ დღიდან, რაც შემფასებელმა დაადგინა თქვენი ქონება.