რა არის უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდი?

1990-იან წლებამდე უძრავ ქონებაში ინვესტირება დიდ კაპიტალს მოითხოვდა. ეს ზღუდავდა იმ ადამიანთა რაოდენობას, ვისაც შეეძლო მონაწილეობა მიეღო მათთვის, ვისაც ჰქონდა საკმარისი ფული უძრავი ქონების შესაძენად და შესანახად.

მაგრამ მოვიდა უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები. ეს უზრუნველყოფს საშუალო ინვესტორს უძრავი ქონების მომგებიან სექტორებზე წვდომის საშუალებას დაფუძნებული ფონდის წილების ფლობით, რომელიც ინვესტირებას ახდენს უძრავი ქონების სხვადასხვა სექტორში.

რა არის უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდი?

არსებობს ინვესტიციის ოთხი ზოგადი ტიპი, რომელსაც მოიხსენიებენ, როგორც "უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდს".

• უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები
• REITs (უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტები)
• უძრავი ქონების კერძო კაპიტალის ფონდები
• უძრავი ქონების ვალის სახსრები

არსებითად, თითოეული არის ურთიერთდახმარების ფონდის ტიპი, რომელიც ინვესტირებას ახდენს ფასიან ქაღალდებში, რომლებსაც სთავაზობენ საჯარო უძრავი ქონების კომპანიები, რომლებიც შექმნილია მხოლოდ ფონდისთვის. და კომპანიები ხშირად მართავენ ქონების განცხადებებს. კომპანიებსაც აქტიურად ან პასიურად მართოს სახსრები. ეს სახსრები უადვილებს საშუალო ინვესტორს პორტფელის დივერსიფიკაციას უძრავ ქონებაში ინვესტიციით.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდი

ყველაზე გავრცელებული ფონდია ა უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდი. ამ ტიპის პროფესიონალურად მართული და SEC რეგულირდება ფონდი ინვესტირებას ახორციელებს უძრავი ქონების დაარსებული კომპანიების აქციებსა და ობლიგაციებში ან/და უშუალოდ საკუთრებაში.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები გვთავაზობენ უძრავ ქონებაში პასიურად ინვესტირების ალტერნატიულ გზას. თქვენ უბრალოდ ყიდულობთ ურთიერთდახმარების ფონდის აქციებს, ნაცვლად იმისა, რომ დიდი ნაწილი დახარჯოთ უძრავი ქონების შესაძენად. ერთი ქონების ფლობა და მართვა ერთ ადგილას მოითხოვს აქტიურ მონაწილეობას - სარისკო წინადადება, თუ ექსპერტი არ ხართ. მაგრამ ფონდი ფლობს ინვესტიციებს, რომლებიც დივერსიფიცირებულია მრავალი ტიპის აქტივებისა და უძრავი ქონების სექტორში. კონკრეტული ქონების ყიდვა-გაყიდვას დრო სჭირდება და ჩართული პროცესია. მაგრამ, როგორც უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდის ინვესტორი, შეგიძლიათ შეიძინოთ და გაყიდოთ თქვენი აქციები მარტივად და სწრაფად.

თქვენ იღებთ საფონდო ურთიერთდახმარების ფონდის ინვესტორის ყველა სარგებელს.

• მინიმალური ინვესტიცია დაბალია.
• თქვენი ჩართულობა პასიურია.
• ჩაშენებულია დივერსიფიკაცია.
• თქვენი ინვესტიცია ძალიან ლიკვიდურია.

უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტი (REIT)

ა უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტი (REIT) არის სატრასტო სუბიექტი ან კორპორაცია, რომელიც ინვესტირებას ახდენს უშუალოდ უძრავ ქონებაში ქონების ან იპოთეკის შეძენით, ფლობით და გაყიდვით. REITs სტრუქტურულად განსხვავდება უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდებისგან რამდენიმე თვალსაზრისით.

• მათ IRS მოეთხოვებათ ყოველწლიურად გადაუხადონ თავიანთი დასაბეგრი მოგების 90% აქციონერებს.
• REIT-ის აქტივების მინიმუმ 75% უნდა იყოს ინვესტიცია უძრავ ქონებაში.
• REIT-ის მთლიანი შემოსავლის მინიმუმ 75% უნდა მოდიოდეს ქირით, იპოთეკური პროცენტიდან ან REIT-ის მიერ საკუთრებაში არსებული ქონების გაყიდვით მიღებული მოგებიდან.

არსებობს სამი ძირითადი ტიპის REIT:

კაპიტალის REITs ფლობს და მართავს კომერციულ საკუთრებას. მათ შორისაა ბინები, საოფისე შენობები, სასტუმროები და სავაჭრო ცენტრები. ეს REIT-ები აგროვებენ იჯარას და ლიზინგის საფასურს. და ეს უზრუნველყოფს სტაბილურ და ადვილად პროგნოზირებად ქირავნობის შემოსავალს, რომელიც დროთა განმავლობაში იზრდება.

იპოთეკური REITs სესხება ფული იპოთეკებისთვის, შეიძინეთ არსებული იპოთეკა ან იყიდეთ იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები. ისინი იღებენ შემოსავალს პროცენტიდან იპოთეკის დაფარვის შემდეგ.

ჰიბრიდული REITs ინვესტირება როგორც კაპიტალის, ასევე იპოთეკის კომბინაციაში. ჰიბრიდული REIT-ები მოგებას იღებენ საპროცენტო განაკვეთების მატებისა თუ კლების მიუხედავად. მხოლოდ კაპიტალი და მხოლოდ იპოთეკური REIT-ები შეიძლება დაექვემდებაროს რყევებს საპროცენტო განაკვეთის ცვალებადობის დროს.

უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები და REIT არის მოსახერხებელი და პასიური გზა ინდივიდუალური ინვესტორებისთვის, რათა დივერსიფიკაცია მოახდინონ თავიანთი ინვესტიციების უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტში. აქციების ფლობით, ინვესტორები სარგებლობენ უძრავი ქონების ფლობის რამდენიმე უნიკალური უპირატესობით, უძრავი ქონების პირადად შეძენისა და ფლობის გარეშე.

ერთი REIT, რომელიც მოგვწონს აქ, InvestorJunkie-ში, არის ფონდის მოძიება. თქვენ არ გჭირდებათ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი Fundrise-თან ინვესტიციისთვის და შეგიძლიათ დაიწყოთ ინვესტიცია უძრავ ქონებაში 500$-ით. შეიტყვეთ მეტი ჩვენს საიტზე ფონდის მიმოხილვა.

უძრავი ქონების კერძო კაპიტალის ფონდები

უძრავი ქონების კერძო კაპიტალის ფონდები გააერთიანეთ სახსრები ინდივიდუალური ინვესტორებისგან და ინვესტირებას უშუალოდ წინასწარ შემოწმებულ და კონკრეტულ შესაძლებლობებში. ეს ფირმები ემსახურებიან როგორც „გენერალურ პარტნიორს“ (GP). ისინი აგროვებენ ფულს კერძო ინვესტორებისგან, რომლებიც ცნობილია როგორც „ლიმიტირებული პარტნიორები“ (LPs). გენერალური პარტნიორი იდენტიფიცირებს და იძენს ან აფინანსებს ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში. და ის მართავს პორტფელს, რათა უზრუნველყოს ინვესტიციის დაბრუნება შეზღუდული პარტნიორებისთვის.

უძრავი ქონების კერძო კაპიტალის ფონდების აქციები არ იყიდება ძირითად ბაზრის ბირჟებზე და, როგორც წესი, ხელმისაწვდომია მხოლოდ აკრედიტებული ინვესტორები.

პირველადი ინვესტორები მოიცავს საპენსიო ფონდებს, სადაზღვევო კომპანიებს, საუნივერსიტეტო ფონდებს, ინსტიტუციონალურ ინვესტორებს და მაღალი ღირებულების მქონე პირებს. ეს ხშირად ადგილობრივი ფირმები ინვესტირებას ახდენენ მცირე და ყურადღებით შერჩეული საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების საწარმოებში. ინვესტორები ამ სახსრებს უფრო სპეკულაციურად თვლიან, ვიდრე უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდები. ფონდები რეგულარულად უხდიან დივიდენდებს ინვესტორებს.

მე პირადად ინვესტიციას ვახორციელებ კერძო ინვესტიციულ ფირმაში, Trius Lending Partners. ის სესხებს ფულს ადგილობრივ ფლიპერებს. ფირმის მენეჯმენტი ამოწმებს მსესხებლებს და ქონებას/შესაძლებლობებს. შემდეგ ის უზრუნველყოფს მოკლევადიან სესხებს უძრავი ქონების კვალიფიციურ ინვესტორებს/ფლიპერებს. ეს ადამიანები ყიდულობენ, აღადგენენ და ყიდიან რეალურ ქონებას. ტრიუსი ფლიპერს უხდის 12%-იან პროცენტს და უხდის 8%-ს ჩემნაირ ინვესტორებს. და Trius იღებს ფულს საპროცენტო განაკვეთის სპრედზე (4%-იანი სხვაობა) და ასევე სესხის დაწყების საკომისიოზე, რომელიც ეკისრება მსესხებლებს.

უძრავი ქონების ვალის ფონდები

ა უძრავი ქონების ვალის ფონდი მსგავსია კერძო კაპიტალის ფონდის, ხშირად უფრო დიდი მასშტაბით. ფონდი, როგორც წესი, აგროვებს ფულს უფრო დიდი ინსტიტუციური ინვესტორებისგან. და ის ინვესტიციას ახორციელებს მნიშვნელოვანი კომერციული საკუთრების განვითარებაში ან ხელახლა განვითარებაში, რომელიც მოითხოვს დიდ თანხებს. მათ შორისაა სავაჭრო ცენტრები, საოფისე შენობების კომპლექსები და სხვა გრძელვადიანი პროექტები.

სასესხო ფონდების უმეტესობა სპეციალიზირებულია კონკრეტულ დაკრედიტების სტრატეგიაზე. ბანკები აძლევენ ერთჯერადი ტიპის სესხებს. მაგრამ კერძო ვალის გამსესხებლები მუშაობენ მსესხებლებთან, რომლებსაც აქვთ რთული ფინანსური სიტუაციები. და ისინი გვთავაზობენ სესხებს და პირობებს, რომლებსაც ტრადიციული კრედიტორები ვერ ან არ უზრუნველყოფენ. ისინი სთავაზობენ დაფინანსებას მრავალსაოჯახო ბინების მშენებლებს, ინდუსტრიულ დეველოპერებს, სასტუმროების/სასპინძლო რემონტებს, სამშენებლო კომპანიებს და საცალო/სავაჭრო დეველოპერებს.

როგორც კერძო ინვესტიციების, ისე უძრავი ქონების ვალის სახსრები უზრუნველყოფილია (ან უზრუნველყოფილია) იმ ქონებით, რომელზედაც გაცემულია სესხი. სესხის შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ფონდს აქვს შესაძლებლობა დაისაკუთროს ქონების საკუთრება. ეს ინვესტორებს დიდ უპირატესობას აძლევს. მაგრამ უფრო ხშირად, ვიდრე არა, გამსესხებელი ცვლის ან ახდენს სესხის რესტრუქტურიზაციას მსესხებლებისგან შესაგროვებლად. ბანკების მსგავსად, რომლებიც ფულის გასესხების ბიზნესში არიან და არა უძრავი ქონების მფლობელობაში, უძრავი ქონების სავალო ფონდები ფოკუსირებულია მათი ფულის მოშლაზე და ინვესტორებისთვის პროცენტის გამომუშავებაზე.

რა განსხვავებაა REIT-სა და უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდს შორის?

მთავარი განსხვავება ისაა, თუ როგორ არის სტრუქტურირებული თავად სუბიექტი, რადგან ორივე რეგულირდება SEC-ის მიერ. უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდი ფლობს უძრავი ქონებისა და მასთან დაკავშირებული აქტივების ნაზავს, რომლებიც პროფესიონალურად იმართება აქციონერებისთვის მოგების უზრუნველსაყოფად.

REIT არის საგადასახადო ხელსაყრელი კომპანია, რომელიც ინვესტირებას ახდენს უძრავ ქონებაში. REIT-ები თავიანთი შემოსავლის 90%-ს დივიდენდების სახით უხდიან აქციონერებს. შედეგად, REIT-ები არ იხდიან კორპორატიულ გადასახადებს.

როგორც REIT-ების, ასევე ურთიერთდახმარების ფონდების აქციები ვაჭრობენ პოპულარულ საბაზრო ბირჟებზე და მათი ყიდვა-გაყიდვა შესაძლებელია მარტივად და სწრაფად. და ორივე უხდის რეგულარულ დივიდენდებს ინვესტორებს.

როგორ ჩადოთ ინვესტიცია უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდში

უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები თავდაპირველად შეიქმნა იმისათვის, რომ უძრავი ქონების აქტივებში ინვესტიციების განხორციელების მოსახერხებელი და ადვილად გასაგები გზა უზრუნველვყოთ ფიზიკური პირებისთვის. REIT-ების და უძრავი ქონების ურთიერთდახმარების ფონდების შემთხვევაში, შეგიძლიათ შეიძინოთ და გაყიდოთ აქციები ბროკერის მეშვეობით, ისევე როგორც თქვენ იყიდით და გაყიდით კომპანიის აქციებს. ან შეამოწმეთ ჩვენი საყვარელი უძრავი ქონების crowdfunding პლატფორმები, მათ შორის, რომლებიც გვთავაზობენ REIT-ებს.

კერძო კაპიტალის ფონდები და უძრავი ქონების ვალის ფონდები, როგორც წესი, ბაზრის გარეთაა და არ არის რეკლამირებული. ასე რომ, თქვენ უნდა გააკეთოთ პატარა გათხრა და გამოკვლევა, რომ იპოვოთ და შეაფასოთ ეს ვარიანტები. და რადგან ამ შეთავაზებების უმეტესობა ცოტა უფრო დახვეწილია, IRS ხშირად მოითხოვს, რომ იყოთ აკრედიტებული ინვესტორი.

უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდში ინვესტიციის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ამ ოთხი ტიპის უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდებიდან თითოეულში, ინვესტორს აქვს პასიური როლი და ფონდები იხდიან პერიოდულ დივიდენდებს.

უნდა ჩადოთ ინვესტიცია უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდში?

როგორც ინვესტორმა, მნიშვნელოვანია თქვენი ინვესტიციის დივერსიფიკაცია აქტივების ხუთ კლასს შორის, რომლებიც ქმნიან დაბალანსებულ პორტფელს:

• ფიქსირებული შემოსავალი
• კაპიტალი
• უძრავი ქონება
• საქონელი
• ნაღდი ფული

სიმდიდრის პროფესიონალები, როგორც წესი, გირჩევენ თქვენი პორტფელის 15-20% უძრავ ქონებაზე გადანაწილებას. და უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები უზრუნველყოფენ ამის მისაღწევად ყველაზე მოსახერხებელ გზას თავად უძრავი ქონების ფლობის არსებითი და არსებითი გაგების საჭიროების გარეშე.

უძრავი ქონება საკუთარი ბაზარია. და უძრავი ქონების უმეტესობა არ არის მჭიდრო კავშირში საფონდო ბირჟის აღმავლობებთან და ვარდნასთან. ასე რომ, კარგი თავშესაფარია თქვენი პორტფელის დივერსიფიკაციისთვის უძრავ ქონებაში გარკვეული აქტივების შენახვით.

ფონდები, როგორც წესი, სპეციალიზირებულია ერთ ან რამდენიმე სტრატეგიასა და აქტივების ტიპზე. საფონდო ბირჟაზე თქვენ უნდა გესმოდეთ ბიზნესი ნებისმიერი აქციის უკან, რომელსაც ყიდულობთ. და მნიშვნელოვანია, რომ გქონდეთ ძირითადი გაგება იმ აქტივების ტიპების შესახებ, რომლებშიც თქვენ მიერ არჩეული უძრავი ქონების ფონდი ინვესტირებას ახდენს. მაგალითად, მხოლოდ ახალი საოფისე ფართის განვითარებაში ინვესტირებადი თანხები სულაც არ იქნება კარგი, თუ სახლიდან მუშაობის ტენდენცია გაგრძელდება.

მნიშვნელოვანია გაანალიზდეს ფონდის საინვესტიციო სტრატეგიის ბიზნეს პერსპექტივები. და გააკეთეთ თქვენი გულმოდგინება ფონდის მენეჯერებზე.