სინამდვილეში, იმაზე მეტად, ვიდრე თქვენ წარმოგიდგენიათ, უძრავი ქონების ინვესტიცია ასახავს ინვესტიციებს აქციებსა და ობლიგაციებში. ორივესთვის, თქვენი მიზნებია მოკლევადიანი შემოსავალი და გრძელვადიანი კაპიტალური მოგება.
საგულდაგულოდ შერჩეული სათანადოდ დაცული და სწორად მართული ქირაობის ქონება შეიძლება უზრუნველყოს სამი რამ, რასაც ყველა ინვესტორი ეძებს:
- შემოსავალი
- კაპიტალის დაფასება
- საგადასახადო შეღავათები.
Როდესაც შენ ინვესტიცია ქირავნ ქონებაშითქვენი მოკლევადიანი შემოსავალი მოდის ქირაზე, კვარტალური დივიდენდების ან პროცენტის გადახდის ნაცვლად. და თქვენი კაპიტალის მოგება მოდის იმ ქონების ფასზე, რომელსაც თქვენ ფლობთ, ვიდრე საფონდო ფასების ზრდაზე.
ეს არ ნიშნავს რომ დიდი განსხვავებები არ არის. ჩვენ არ ვამბობთ, რომ თქვენი პორტფელი უნდა შეიცავდეს მხოლოდ საფონდო ბირჟის აქტივებს ან მხოლოდ უძრავ ქონებას. კვლევებმა აჩვენა, რომ მრავალფეროვანი პორტფელები დროთა განმავლობაში ბევრად უკეთესია. საფონდო ბაზრის ინვესტიცია ხშირად ბევრად უფრო პასიურია. ასევე შეიძლება იყოს ნაკლები დრო და კვლევა, ვიდრე უძრავი ქონების ინვესტიცია.
მე აღმოვაჩინე, რომ უფრო აქტიური საინვესტიციო მიდგომის მიღება უფრო მეტ ჯილდოს მოაქვს. ჩემთვის, უფრო დამაკმაყოფილებელია მატერიალური ქონების ფლობა, ვიდრე აქციების აქციები, რომლებიც ყოველთვიურად აისახება ციფრებით.
გაქირავების ქონების არჩევა
ბევრი ადამიანი "ხვდება" ქირავნობის ქონების მფლობელობაში. მათ შეიძლება იყიდონ ქონება მარტოობისას, შემდეგ დაქორწინდნენ, ერთად გადავიდნენ საცხოვრებლად და, ზედმეტი სახლის გაყიდვის ნაცვლად, გადაწყვიტეს მისი გაქირავება. ან ისინი მემკვიდრეობით მიიღებენ სახლს მშობლებისგან და ქირაობენ მას დაუყოვნებლივ გაყიდვის ნაცვლად.
ხშირად ეს არ არის იდეალური ქირავნობის სიტუაციები რამდენიმე მიზეზის გამო. მთავარი მიზეზი ის არის, რომ რიცხვები არ მუშაობს. ეს იმიტომ ხდება, რომ დაგეგმვა ყოველთვის უკეთესია, ვიდრე ცხოვრების თითქმის ნებისმიერ სიტუაციაში ჩავარდნა.
თუ თქვენ არ ყიდულობთ ქონებას ინვესტიციის სახით ქირავნობის შემოსავლის და/ან კაპიტალის დაფასების მიზნით, ის ალბათ არ იქნება დიდი უძრავი ქონების ინვესტიცია.
ვთქვათ, თქვენ არ ხართ ერთ -ერთ ასეთ სიტუაციაში. ამის ნაცვლად, თქვენ გსურთ შეიძინოთ და იქირაოთ ქონება ინვესტიციის სახით.
მოსავალი უკეთესია ვიდრე ადგილმდებარეობა
რა ხდის კარგ საინვესტიციო ქირაობას ქონებას? თქვენ ალბათ გსმენიათ, რომ უძრავი ქონების ინვესტიცია არის "ადგილმდებარეობა, ადგილმდებარეობა, ადგილმდებარეობა". და ეს რა თქმა უნდა მართალია უძრავი ქონების ინვესტიციით. თქვენ გინდათ გაქირავება, რომელიც შესაფერისია საიმედო მოიჯარეების დიდი აუზისთვის, რომელთაც შეუძლიათ გაქირავება და ეძებენ საცხოვრებელს.
რაც არ უნდა მნიშვნელოვანია ადგილმდებარეობა, ისეთივე ადვილია ფულის დაკარგვა დიდ ადგილას მდებარე ქონებაზე, როგორც ფულის დაკარგვა ქალაქის ნაგავსაყრელ ქონებაზე. მხოლოდ ადგილმდებარეობა არის წარმატების მხოლოდ ერთი ნაწილი.
მთავარი ის არის, რომ ციფრები მუშაობს. გსურთ დარწმუნდეთ, რომ თქვენი ქონება ფულადი სახსრების პოზიტიურია. თქვენ ზუსტად უნდა გამოთვალოთ ქირის შემოსავალი და ხარჯები. ამას ჰქვია თქვენი "წმინდა საიჯარო შემოსავალი".
რა არის გაქირავების წმინდა შემოსავალი?
ყველაზე მარტივად რომ ვთქვათ, გაქირავების წმინდა შემოსავალი არის ROI– ის უძრავი ქონების ვერსია (ინვესტიციის დაბრუნება), რომლის მიღწევასაც აპირებდით ნებისმიერ ინვესტიციაზე. იგი გამოითვლება შემდეგნაირად:
გაქირავების წმინდა შემოსავალი = (წმინდა შემოსავალი ქირადან ÷ ქონების მთლიანი ღირებულება) x 100
თქვენ უნდა გამოთვალოთ, ან ძალიან ზუსტი შეფასება, თქვენი ქონების მთლიანი ღირებულება და თქვენი ქირავნობის წმინდა შემოსავალი, რომ მიიღოთ თქვენი ქირავნობის წმინდა შემოსავალი. მაშ რა შედის ამ რიცხვებში?
აქ მოცემულია ჩემი ერთ -ერთი ქონების დეტალები, რომელიც გაქირავებულია თითქმის ერთი წლის განმავლობაში:
| Cedar Barn Way ქონების დეტალები | |
|---|---|
| Შეძენის ფასი | $115,000 |
| დახურვის ხარჯები | $2,837 |
| სარეაბილიტაციო ხარჯები | $21,432 |
| სულ ქონების ღირებულება | $139,269 |
| წლიური ქირა | $20,700 |
| ბიუჯეტირებული ვაკანსია | $1,725 |
| ბიუჯეტირებული ხარჯები | $862 |
| წლიური გადასახადები და დაზღვევა | $1,625 |
| გაქირავების წმინდა შემოსავალი | $16,488 |
| NET RENTAL YIELD | 11.8% |
თქვენი ქონების მთლიანი ხარჯები უნდა მოიცავდეს ჯიბის ყველა ხარჯს, რათა ქონების გადატანა მოიჯარეებისთვის მზად იყოს. ეს იქნება თქვენი შესყიდვის ფასი, დახურვის ხარჯები, დაფინანსების ხარჯები სესხის აღების შემთხვევაში, გაქირავების ლიცენზირებისა და საფასურის ღირებულება და სარეკლამო ხარჯები. ყველა ხარჯები უნდა ჩაითვალოს.
ანალოგიურად, თქვენ უნდა იცოდეთ თქვენი წლიური ქირავნობის შემოსავალი და ყველა თქვენი ხარჯები, რომ მიიღოთ სხვაობა. ეს არის თქვენი ქირავნობის წმინდა შემოსავალი.
ტიპიური ხარჯები მოდის შენარჩუნების, ქონების მართვის საფასურის, გადასახადების, დაზღვევის, ვაკანსიის ხარჯების (ბიუჯეტირება თვეების განმავლობაში როდესაც ქონება შეიძლება არ იქირაოს) და ყოველთვიური კომუნალური მომსახურება (თუ თქვენი იჯარით არ არის ნათქვამი, რომ მოიჯარეები იხდიან ის) დარწმუნდით, რომ გაქირავების მთლიანი შემოსავალი გამოკლდება თქვენი აქტივის შენახვისა და ამ შემოსავლის გამომუშავების ყველა ხარჯზე.
მოერიდეთ ახალბედა შეცდომებს
გაოცება დაუჯდომელი ხარჯებით არის ახალბედა შეცდომა. ამ ქონების შემთხვევაში, თქვენ შეამჩნევთ, რომ მე დავწერე ბიუჯეტი ვაკანსიისა და მოვლისთვის. მაგრამ მე არ განმიცდია არც ერთი ეს ხარჯები პირველ წელს, რადგან 1) მოიჯარეები ყურადღებით იქნა შემოწმებული და ხელმოწერილი ერთწლიანი იჯარა და 2) გარანტიის მქონე ახალი ტექნიკა განთავსდა ქონება რეაბილიტაციის ფარგლებში პროცესი.
ამრიგად, ჩემი ქირის წმინდა შემოსავალი ამ ქონებისთვის იყო 11.8%. (წლიური ქირავნობის შემოსავალი $ 16,488 ÷ მთლიანი ქონების ღირებულება $ 139,269.)
რა სასიამოვნოა თქვენი ქირავნობის წმინდა შემოსავლის ცოდნა ის არის, რომ ეს საშუალებას გაძლევთ აწონ -დაწონოთ ქონება ერთმანეთის წინააღმდეგ. შემდეგ თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ უკეთესი გარიგება ყიდვის წინ. ეს კი საშუალებას გაძლევთ შეადაროთ თქვენი სავარაუდო უძრავი ქონების ანაზღაურება სხვა საინვესტიციო არჩევანის სავარაუდო დაბრუნებასთან, როგორიცაა აქციები და ობლიგაციები.
რაც შეეხება დაფასებას?
წლების განმავლობაში ბევრი ფიქრობდა, რომ ქონება მხოლოდ ფასში გაიზარდა. 2008–2010 წლების საცხოვრებლის დაშლამ რეალობის დოზა მოუტანა ამ აზროვნებას. მაგრამ იმ ბუშტშიც კი, არსებობდა საცხოვრებელი უძრავი ქონება მთელს ქვეყანაში, რომელიც ინახავდა მათ ღირებულებას და აფასებდა კიდეც.
სიფრთხილით შერჩეული თვისებები შეიცავს რეალურ ღირებულებას, რომელიც არ ქრება.
კაპიტალის დაფასების პერსპექტივა არის ჩემი ქონების შერჩევის პროცესის დიდი ნაწილი, მაგრამ მე არ ვითვალისწინებ იმას, რომ ჩემი რიცხვი იმუშაოს. ბაზრები არასტაბილურია და ფასები იზრდება და მცირდება. და თუ დაფიქრდებით, საცხოვრებელი ფართის საბაზრო ფასი მნიშვნელოვანია მხოლოდ მაშინ, როდესაც მისი გაყიდვა გსურთ.
რა თქმა უნდა, მე ვუყურებ ცვალებად საბაზრო ღირებულებებს, როგორც ნებისმიერ სხვა ინვესტიციას, ასე რომ მე ვიცი, რამდენად აზრიანია გავაგრძელო ქირაობა ან გაყიდვა შემოსავლებისთვის. Cedar Barn Way ქონება შეიძინა საბაზრო ღირებულების ქვემოთ, რადგან ეს იყო ყადაღა და საჭიროებდა სამუშაოს.
ჯერჯერობით, როგორც ჩანს, კარგი ინვესტიციაა. დღეს, ამ უბნის მსგავსი ქონება იყიდება დაახლოებით 185,000 აშშ დოლარად. თუ გადავწყვიტე გაყიდვა და შემეძლო ამ გაყიდვის ფასის მიღება და გაყიდვის ხარჯების გამოკლებით 8%, ჩემი მოგება იქნებოდა დაახლოებით $ 30,000. არ არის ჩემი საუკეთესო გარიგება ჯერჯერობით, მაგრამ არც ისე ცუდი შემოსავალი 140,000 აშშ დოლარის ინვესტიციიდან.
ქირავნობის საგადასახადო უპირატესობები
უძრავი ქონების გაქირავებას ასევე აქვს გარკვეული საგადასახადო უპირატესობები, რაც სხვა საინვესტიციო არჩევანს აკლია. ჩვენ განვიხილეთ სამი სამიდან ორი, რისი მიღწევასაც ყველა ინვესტორი ელოდება: შემოსავალი და კაპიტალის გაძლიერება. მესამე არის საგადასახადო შეღავათები. უძრავი ქონების ინვესტირებას აქვს უნიკალური საგადასახადო უპირატესობა. თქვენ შეგიძლიათ მიიღოთ საგადასახადო შეღავათი თქვენი სახლის დროთა განმავლობაში გაუარესების გამო. ცოტა მეტია, რის შესახებაც შეგიძლიათ წაიკითხოთ აქ.
ქირავდება უძრავი ქონება მხოლოდ დასაწყისია
თუ გაქირავების ქონება თქვენთვის აზრიანია, მაშინ ეს მხოლოდ დასაწყისია! უძრავი ქონება არ არის ადვილი და თქვენ უნდა განახორციელოთ ბევრი კვლევა, სანამ ჩაიდენთ. პლუს არის მომსახურების ფასი, ქონების გადასახადი და დამქირავებლებთან ურთიერთობა. საბოლოო ჯამში, ეს შეიძლება იყოს ძალიან მომგებიანი პროცესი და შესანიშნავი დამატება თქვენს საინვესტიციო პორტფელზე.
თუ თქვენ ეძებთ მარტივ გზას საიჯარო ქონების ინვესტიციის დასაწყებად, შეამოწმეთ სახურავი. ეს საინვესტიციო პლატფორმა გაძლევთ საშუალებას შეიძინოთ წინასწარ შემოწმებული ანაზრაურების ქონება, რომელსაც ზრუნავს სერტიფიცირებული ქონების მენეჯერები.