これは、時代を超えて存在してきた議論の1つです。 「死後の世界はありますか？」とすぐそこにあります。 「人生の意味は何ですか？」 と「子供が必要ですか？」
住宅ローンに関する質問は比較的簡単です。15年または30年の住宅ローンを取得する必要がありますか？ 住宅ローンを前払いする必要がありますか？ あなたが現在家を所有している、または購入しようとしているなら、私は言わなければならないでしょう、30年の固定住宅ローンを手に入れてください。
少なくとも歴史のこの時点では、15年の住宅ローンを取得したり、30年の住宅ローンを前払いしたりするのは愚かです。 私はこれらの仮定でこの声明を出します：
- あなたは少なくとも10年間家にいることを計画しています。
- あなたとあなたの配偶者は50歳未満です。
- あなたの家を所有するための毎月の費用はあなたの毎月の収入の30％未満です。
- あなたはあなたの家のために25％以上のエクイティ/頭金を持っています。
- 前払いまたは15年の住宅ローンの短縮による貯蓄の違いは、投資に充てられます。
- 購入する家は平均的な大きさの2,000平方フィートの家であり、マクマンションではありません。
- あなたは規律ある節約者であり、消費者の債務を負いません。
私はあなたに5,000平方フィートの家を買うためにあなたにカルトブランシュを与えていません。 どちらかといえば、まったく逆です。 良い近所のささやかな家に住むことをお勧めします。 違いを取り、代わりに株式市場に投資してください。 あなたが借り換えて月額が少なくなるときはいつでも、その差額を投資してください。 現在の住宅ローン金利では、平均インフレ率と株式市場の収益率と比較して、はるかに先を行くでしょう。
住宅ローンの議論に反対する2つの陣営があります。 リック・エデルマン と デイブ・ラムジー.
デイブ・ラムジーのように、すべての借金は悪魔の仕事であると私が述べているのを見ることはないでしょう。 私たちの現在の経済環境では、私はリック・エデルマンに同意する傾向があります。 住宅ローン金利は歴史的な最低水準にあり、手頃な価格はほぼ史上最低水準にあります。 平易な英語で：国の多くの地域で家賃よりも家を所有する方が安いです。
30年の固定住宅ローンを取得する必要がある理由は次のとおりです。
1. 家は非流動的な資産です
家は非常に流動性の低い資産です。 あなたが家を買うなら、それは10年以上の長距離です。 家に支払いをすると、現金を引き出すのははるかに難しくなります。 はい、借り換えやHELOCの取得は可能ですが、物件に十分な資本があり、仕事がある場合に限ります。
あなたが仕事を失ったとしましょう。 デイブ・ラムジーのルートをたどった場合、多くの場合、住宅ローンはまだ返済されておらず、投資は最小限であり、少なくともある程度の緊急時の貯蓄があるはずです。 代わりにリック・エデルマンに従った場合よりも、デイブ・ラムジーの方法による節約はかなり少なくなります。 あなたの家の中のお金を利用するのは非常に難しいでしょう、そしてあなたはとにかくあなたの家を前もって閉鎖することになるかもしれません。 これは ちょうど 問題デイブ・ラムジーはあなたがあなたの借金をなくすことによって避けることを提案しています。 これは私のポイントを証明します 現金流量 純資産よりも重要です。
あなたのお金の大部分をあなたの家に入れることに関する問題は、資産配分に帰着します。 住宅バブルの間に私たちが見つけたように、あまりにも多くの人々が彼らの主な住居にあまりにも多くの公平を持っていました。 あなたの家はすべきです いいえ あなたの純資産の主要な部分になります。 どちらかといえば、それはあなたの総純資産の1/3未満でなければなりません。 緊急事態が発生した場合に利用できる流動資産がはるかに多いはずです。
2. あなたの主な住居は いいえ 投資
ロバート・キヨサキは彼の著書でこの声明を発表しました。金持ち父さん貧乏父さん“:
「不動産バブルの最中にわかったように、あなたの主たる住居は資産ではありません。 あなたの家はただ住む場所です。 私はそれが賃貸と同じであると述べるために手足に出かけますが、いくつかの利点があります。 通常、同じ場所に5年以上住む場合にのみ、家を購入することをお勧めします。 10年以上のさらに長い期間をお勧めします。 それ以外の場合は、通常、代わりにレンタルするのが最善です。 5〜7年間家を所有することはリスクが高すぎます。 1つの資産に保管するにはエクイティが多すぎるため、移動する必要があるときに売却するのが難しい場合があります。」
3. 短期住宅ローンの代わりに投資するのが最善
これはおそらくデイブ・ラムジーの最大の誤謬です。 現在の住宅ローン金利が4％未満の範囲にある場合、平均インフレ率以下になります。 また、長期的には、
株式は年間平均8％です。 つまり、事実上、低固定金利ローンのレバレッジを使用して、株式市場の差額を投資していることになります。
比較してみましょう。2人の住宅所有者。どちらも30万ドルの住宅ローンを持ち、どちらも10年間自宅に住んでいます。 この例ではインフレを考慮しないでください。
- スゼショーターム — Suzeは3.25％で15年の住宅ローンを取得します。 彼女の毎月の支払いは$ 2,108.01です。 10年後、彼女は住宅ローンの残高に116,592.72ドル、または資本に183,407.28ドルを残します。 彼女は株式市場にお金を投資しませんでしたが、代わりに彼女の住宅ローンの期間を短縮するためにそれを使用しました。
- Ivan Investor — Ivanは3.75％で30年の固定住宅ローンを取得します。 彼の毎月の支払いは$ 1,389.35です。 10年後、彼は住宅ローンに234,334.89ドル、または65,665.11ドルの資本を残します。 Ivanは、15年の住宅ローン（718.66ドル）との差額を取り、株式市場に投資しました。 これらの10年間の年間平均8％を想定すると、彼は10年後に株式市場で$ 131,476.00を獲得することになります。
したがって、全体として、Ivanが先に出てきます。 10年間で、彼の総資本は$ 197,141.11になりますが、Suzeの総資本は$ 183,407.28になります。 これはたった10年後のことであり、外出する時間が長くなるほど明らかになることを覚えておいてください。
両方が15年間彼らの家に住んでいたと仮定しましょう。 Ivanはさらに先を行っており、エクイティと投資は357,636.18ドルですが、ホームエクイティは300,000ドルで、Suzeの投資はありません。 リスクの差に見合う価値は約57,000ドルですか？ 私はそう思います、そして代わりに株で行きます。
住宅ローンの利率が、8％〜10％のAPRが珍しくない1980年代初頭と同様である場合は、住宅ローンを前払いするのが最善です。 これは、毎年その金額を上回る可能性のある固定金利の投資や株式を見つけるのが難しいためです。 現在、安いクレジットが利用可能であり、あなたの利益のためにそれを使用するのが最善です。
4. 住宅ローンは税控除の対象となります
これは、税金を明細化することを前提としています。 住宅ローンを4月3.75％で借り換えたところですが、税控除後の実質金利ははるかに低くなっています。 Bankrate.comには、 税引き後の実際の住宅ローンの控除. 私たちの場合、実質金利は2.59％です。税率が高いほど、実効住宅ローンのAPRは低くなります。 あなたが高税の状態に住んでいるとき、それはさらに理にかなっています。 私たちの場合、平均3％のインフレ率と比較すると、実質ドルで「無料」のお金でもあります。
また、この低金利環境でも、債券投資でこの金利を上回る可能性があります。 ただし、これは30年の期間であるため、（リンゴとリンゴを比較するために）60％/ 40％の資産配分で投資する必要があります。 歴史的に、その株式/債券の混合は、インフレ前に6％、またはインフレ後に毎年3％戻ってきました。
一部の人が示唆しているように、政府が税額控除を削除した場合、実効税率は3.75％に戻ります。 これは依然として優れたレートですが、投資することで比較的簡単に打ち負かすことができます。
5. あなたは常に家の支払いがあります
人々が住宅ローンを排除したいと思う最も一般的な感情的な理由の1つは、毎月のナッツを取り除くことです。 彼らは自分たちの家を無料で明確に所有したいと述べています！ しかし、それは本当ですか？
問題の事実は、あなたの住宅ローンが完全に支払われた後でも、あなたは常に他の費用を持っているということです：固定資産税、保険、そして毎年の維持。 ですから、あなたは常に支払うべき費用があります、そしてこれらも安くはありません。 お金が逼迫している場合は、固定資産税の支払いをやめるようにしてください。 そうすれば、あなたはあなたの玄関先で収税官に会うことを期待することができます。 したがって、住宅ローンが返済されると、毎月支払われる金額は減少するのは事実ですが、インフレを考慮すると、それはあなたの毎月の費用のほんの一部になります。 個人や企業は、さらに言えば、大量の非流動的な純資産ではなく、キャッシュフローの不足に悩まされています。
70年代初頭に家に30,000ドルを支払った両親がいる読者は何人いますか？月々の支払いはわずか220ドル/月でした。 固定資産税、保険、維持費はすべてインフレ率で増加しました。 あなたが固定の30年の住宅ローンを持っているならば、あなたの支払い額は同じままでした。
場合によっては、これらの費用は平均インフレ率よりもはるかに高くなりました。 たとえば、私が現在住んでいるニューヨーク州ナッソー郡では、2,000平方フィートの住居に年間約10,000ドルを支払います。 ナッソー郡が崩壊し、予算のギャップを埋めるためにさらに高い税金を引き上げなければならない可能性が高いことを読者に思い出させてください。 ほとんどの市町村では歳入が不足しているため、全国的に税金が上がることが予想されます。
デイブ・ラムジーは、節約された違いを投資する意志がないことを前提としています。 あなたがそれらの失われた魂の一人であるならば、おそらく、あなたは投資すべきではありません。 デイブはそれをさらに一歩進めて、あなたがあなたの家のために現金を払うことを提案します。
「でも、それがどれほど楽しいか考えてみてください。 住宅ローンはありません！ 支払いなし！ 家に現金を払うのが手が届かないと思われる場合でも、賢明な選択をすれば家を買うことができます。」
デイブはすべて住宅ローンの利子で節約された金額についてです。 毎年ゼロパーセントのインフレがあったとしたら、デイブは正しいでしょう。 残念ながら、インフレにより、住宅ローンは実質ドルで毎年安くなります。
最終声明
もちろん、私は、少なくとも過去30年間に見たのと同じインフレ率になると想定しています。 大規模なデフレが発生したとしましょう。 私の発言はこれをばかげた考えにしませんか？ いいえ、そうではありません。 あなたはいつでもあなたの住宅ローンの前払いを始めることができます。 私のポイントは、現金があなたの家の中に入ると、それを取り出すのがはるかに難しいということです。 あなたが投資していると仮定すると、あなたはいつでもあなたの住宅ローンを前払いまたは返済するためにあなたの投資を使うことができます。 連邦準備制度はどんな犠牲を払ってもインフレを望んでいることを覚えておいてください。 言われています 彼らはヘリコプターからお金を落とすでしょう、必要に応じてインフレを発生させる。
私にとって、現在の金利であなたの住宅ローンを完全に完済する唯一の正当な理由はあなたが引退したということです。 それでも、投資や純資産によっては、意味がない場合があります。
アップデート： 私が5年前にこの記事を最初に書いたとき、私はあなたの住宅ローンを前払いしない方が理にかなっていると信じていました。 今日（2018年9月3日）、金利の上昇と株式市場の現在の評価により、住宅ローンの一部を前払いすることは理にかなっているかもしれません。 他の財務アドバイスと同様に、それは非常に個人的で時間に敏感です。 5年前に理にかなっていたことは、現在の金融情勢では今日では理にかなっていないかもしれません。