不動産に関するほぼすべての記事は、投資家に十分な注意を払うよう警告しています。 しかし、それは正確にはどういう意味ですか？
広い意味でのデューデリジェンスは、ROI に影響を与えるすべての要因に関するデータを収集して分析するプロセスです。 デューデリジェンスプロセスは、機会への初期およびその後の投資が理にかなっていることを確認するために必要です。
「2回測って1回切る」という格言を聞いたことがあるかもしれません。 これは、不動産に関しては特に当てはまります。投資する前に、あらゆる機会を徹底的に評価する必要があります。
次のようなコストのかかる間違いを防ぐには、デューデリジェンスが必要です。
1) 戦略的目標を達成できないプロジェクトへの投資、および
2) 投資時に予想されるリスクを軽減および管理して、より優れた予測可能な結果を得ることができない。
実行するデュー デリジェンスの深さと範囲は、不動産の資産クラスによって異なります。 商業施設, 賃貸不動産REIT、 と 不動産クラウドファンディング 機会。 デューデリジェンスの種類は、特定の投資自体 (場所、財務状況、物件の状態など) によっても異なります。
たとえば、さまざまな財務指標を使用して、商業用および住宅用の賃貸物件を評価します。 また、一部の不動産クラウドファンディングの機会には、他のクラウドファンディング オプションには当てはまらない詳細な分析が必要な特定の違いがあります。 賃貸物件に投資する場合、購入プロセスの前と最中にデューデリジェンスが不可欠です。
ショートバージョン
- 不動産投資の場合は、投資に見合うだけの十分なリターンが得られるように、十分なデュー デリジェンスを行う必要があります。
- デュー デリジェンス プロセスは、賃貸住宅と賃貸住宅では異なります。 REITや不動産クラウドファンディングサイト。
- 不動産投資にはリスクが伴いますが、すべての投資機会を慎重に調査することで、そのリスクを最小限に抑えることができます。
賃貸住宅のデューデリジェンス
賃貸不動産の不動産投資家は通常、次の 3 つのことを求めます。
- 短期キャッシュフロー
- 長期的な資産評価
- 継続的な税制優遇。
購入前のデュー デリジェンスでは、キャッシュ フローと評価という 2 つの最も重要な要素に焦点を当てます。 これには、いくつかの重要な分野における広範な研究が含まれます。
- 物件の状態
- 物件所在地・市場
- 財務分析と予測
チェックすべき重要な問題のいくつかを以下に示します。すべてのプロパティと機会は固有のものであり、デューデリジェンスによって特定の分野をより深く掘り下げる可能性があることに留意してください。 これら 3 つの領域のそれぞれについて、以下で詳しく説明します。
プロパティの状態を評価する
物件を購入する前に、物件の現在の状態を評価し、家を改善するために何をする必要があるかを判断するために、多くの時間と労力を費やすことが重要です。 一般に、次のことを確認すると役立ちます。
- 構造的完全性（内部および外部） – 土台のひび割れ、シロアリによる被害の兆候、家から水が流れ出ていない問題、老朽化した屋根、吹き飛ばされたサイディング、木の根が家の中に生えていませんか? 家に接続する下水道、傾斜した床、家のサイズに対して不適切なサイズの電気パネル、不適切なサイズの HVAC、または不適切に設置された ダクト工事?
- 機械システム – HVAC、給湯器、主要な電化製品、電気、配管など、主要なシステムの現在の状態と残りの寿命を確認する必要があります。
- 安全性 – 危険を修正する必要があります。 カビのお手入れは必要ですか？ ステップに手すりは必要ですか？ レンタルライセンスに必要な承認された検査を取得するには、何をする必要がありますか? レンタル検査フォームのコピーをオンラインでダウンロードできる可能性があります。 レンタル ライセンスを取得するには、どのような改善を行う必要があるか (およびその改善にかかる費用) を理解することが重要です。
- 初期メンテナンスが必要 – 延期されたメンテナンスはありますか? また、物件を「賃貸可能」、つまり清潔で安全で魅力的な状態にするための費用はいくらですか?
適切な場所と市場を選ぶ
変更できないことの 1 つは、プロパティの場所です。 賃貸物件の広域 (都市/町) と通りレベル (近隣/通り) の両方の場所を理解し、分析する必要があります。
- 潜在的な賃借人の雇用市場 — テナントは、家賃を支払うために仕事を持っている必要があります。 賃貸物件から通勤圏内に十分な雇用機会はありますか? 大規模な雇用主がその地域に移動していますか?
- レンタルプールの人口統計 – ここで大まかに言えば、潜在的な賃借人のプールが家賃を期限どおりに全額支払う可能性が高いことを知りたい.
- コンプの分析 – 賃貸物件に過大な支払いをしたくはありません。 それを避けるためには、その地域のコンプに関する情報を収集し、研究する必要があります。
- 賃貸市場の分析 – あなたの賃貸エリアに手頃な価格の住宅の需要はありますか? 賃貸物件が不足していない場合は、テナントを引き付ける必要があり、おそらく市場レートよりも安い料金で最高のテナントを獲得する必要があります。
- 近所 - 現在の近隣住民は自分の財産を気にかけていますか? ゴミが落ちていませんか？ 家はメンテナンスが必要ですか？ あなたと同じように、あなたのテナントは清潔で安全な環境に住みたいと思っています.
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数字をクランチ
ここでゴムが路面と出会う。 数字は機能しなければなりません！
- 物件取得費（買取価格＋成約費） — コンプを見つける必要があります (検討中の物件の近くで最近販売された同様の物件)。 検討している物件と比較してコンプを見て、機能と状態に基づいてオファー価格を調整します。 2 つのプロパティが同一ではないため、このプロセスには多くの作業が必要です。 クロージングコストは、家の価格やその他の要因に基づいています - 貸し手はそれらを見積もるのに役立ちます.
- 住宅ローン、保険、税金 – 賃貸物件を所有するための最も重要なコストは、通常 PITI (元金、利子、税金、保険) を含む毎月の住宅ローンです。 毎月の賃貸収入の予測が、定期的なメンテナンス、空室手当、 資産管理 およびあなたの物件を積極的に賃貸し続けることに関連するその他の費用。 また、固定金利の住宅ローンでは、利息と元本は毎月同じままですが、時間の経過とともに税金と住宅所有者保険が徐々に増加するように予算を組む必要があります。
- レンタル準備にかかる費用 – どのような改善が必要ですか? 多分あなたはカーペットを塗ってシャンプーする必要があるだけです. あるいは、もっと大規模な修理があるかもしれません。 初心者の投資家が犯す主な間違いは、物件を不必要に改善することです。 地域のレンタル コンプを見てください。 市場の家賃を喜んで支払うことができるテナントを集めるために、中央の空気、花崗岩のカウンター、または外部デッキは必要ない場合があります。
- 鑑賞可能性 – 物件の価格が適切であり、支払う価値があることを知る必要があるだけではありません しかし、トレンドを見て、評価が上がるかどうかを予測する必要もあります。 時間。 不動産の評価が期待されない賃貸物件を購入することは問題ありませんが、毎月のキャッシュフローがしっかりしていて、投資する価値があるほど十分に高いことを確認する必要があります。
- 賃料の見通し – 総年間家賃がいくらになるかを知る必要があります。 物件は以前に賃貸されたことがありますか? もしそうなら、テナントは毎月いくら支払っていましたか? この特定の場所におけるこのタイプの物件の現在の市場賃貸料はいくらですか?
- HOAの制限と金融の安定 – HOA は物件の賃貸を許可していますか? レンタルが許可されている場合、その規定を管理する規則は何ですか? たとえば、一部の HOA ではリースを提出する必要がありますが、他の HOA ではリースを承認する必要があります。 HOA の財務状態は良好ですか? すべての HOA コミュニティが連邦住宅管理局 (FHA) の資金調達を許可しているわけではないことに気付いたでしょう。 住宅購入者 – これは、FHA の貸し手が財務上の安全性または十分性を審査する際に、彼らが合格しなかったためです。 管理。 これは、多くの潜在的な購入者を除外するため、転売するときにマイナスの影響を与えます.
不動産を取得するかどうかを判断するには、これらすべての要素に関する情報収集とデューデリジェンスが必要です。 「買うと儲かる」と聞いたことがありますが、その通りだと思います。 間違ったプロパティを選択すると、開始する前に遅れをとってしまいます。
REITおよび不動産クラウドファンディングのデューデリジェンスプロセス
賃貸物件への投資は、圧倒的に思えるかもしれません。 幸いなことに、物件を購入して管理せずに不動産に投資する方法はたくさんありますが、それでもデューデリジェンスを行う必要があります。
ほとんどの不動産クラウドファンディング サイトは、プラットフォームに投稿する前に、機会とパートナーを事前に調べています。 それの良いところは、すべての情報を収集したり、デューデリジェンスを行うために物件を訪れたりする必要がないことです.
例えば、 不動産モーグル プラットフォームで機会をホストする前に、多くの実践的なデューデリジェンスを行います。 彼らには、プロパティを個人的に（紙だけでなく）レビューする保険会社のデューデリジェンスチームがあります。 また、運用パートナー（スポンサー）を徹底的に調査する資産管理チームと、すべてのデータと意見をレビューする内部委員会もあります。 全員一致の高評価でなければ、 不動産モーグル プロジェクトをプラットフォームに配置しません。 取引が成立すると、資産管理チームはプロジェクトとスポンサーを積極的に管理し、時間と品質の目標を達成します。
事前審査済みのクラウドファンディングの機会を評価する方法
- 「事前審査」の意味を理解する – 事前審査プロセスには何が含まれていますか? それで十分ですか?
- プラットフォーム プロバイダーの成功を調査する – 彼らの過去の取引のほとんどは期待に応えましたか?
- スポンサーを調査する — ほとんどのクラウドファンディング サイトは、経験豊富なスポンサーによる機会のみをホストしています。 取引の背後にいる人物が十分な不動産経験を持ち、以前にスポンサーとして成功していることを確認してください。
- すべてのデューデリジェンス文書を確認します — 見ている内容が理解できない場合や、含まれるべきドキュメントが表示されない場合は、質問してください。
- 提供された情報が正確であることを確認するために十分な注意を払ってください — レビューするカンプを検索します。 不動産エリアの求人市場とトレンドを調査します。
クラウドファンディングのように、 不動産投資信託（REIT） あまり関与しないことを選択した投資家向けに設計されています。 アクティブ運用の投資証券であるため、REIT の購入にはデューデリジェンスがあまり必要ありません。 マネージャーは、株主に対して競争力のある投資収益率を提供する責任があります。 彼らは、不動産投資信託基金のデューデリジェンスの公平な分担を行います。
それでも、個人的な購入前のデューデリジェンスを行うのと同じように、 ストック, 投資信託 また つなぐ、クラウドファンディングの機会とREITについても同じことを行う必要があります.
結論
専門家は、投資ポートフォリオ全体のバランスを取ることを推奨しています。 ポートフォリオを多様化する 1 つの方法は、資産の一部を不動産に保有することです。 不動産をどのように含めるか、ポートフォリオのどれだけをそれに専念させるかは、個人の決定です。
その間 すべての投資にはリスクが伴います、不動産投資には、デューデリジェンスを必要とする独自のリスクがあります。 賃貸物件の所有と管理には、REIT や不動産クラウドファンディングの機会への投資よりも広範なデューデリジェンスが必要です。
不動産投資、特に賃貸物件への適切なデューデリジェンスは、いくら強調してもしすぎることはありません。 目標は、毎月いくらかのキャッシュフローを確保し、値上がりする可能性が高い物件を所有することです。 賃貸物件の選択や管理が不十分だと、財産を増やすどころか、多額の費用がかかる可能性があります。 事前に徹底的なデューデリジェンスを行うことで、目標を達成するためのより良い立場に立つことができます.
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