金利は依然として史上最低水準に近いため、投資家はインフレに先んじて維持するための合理的に安全な投資を探しています。 ここボルチモアでの4月の地元の不動産投資家会議では、税務署の投資が話題になりました。 不動産によって確保された投資に対する18％のリターンの約束が私の注目を集めました。
もちろん、高い収益率は通常、高いリスク率とバランスが取れています。 しかし、講演者は続けて、「現金をFDICの保険に加入しているかのように実質的に安全でした。 地元の銀行の口座。」 だから私の興味は、このレーダーの下の不動産投資を研究することに興味をそそられました ストラテジー。
税務署への投資は200年以上前から行われていることがわかりました。 聞いたことがない？ おそらくそれは税金が…まあ…誰も好きな議論のトピックではないからです。 カクテルパーティーであなたが税理士であることを誰かに伝えることは、会話を妨げる素晴らしいものです。
しかし、この投資は、税金の支払いが避けられないという事実を利用しています。 誰もパスを取得しません。 それでも、彼がノックするとき、誰もが収税官に支払うことができるわけではありません。
政府は常に遅かれ早かれその見解を得る。 したがって、税務署の証明書に投資することで、投資家は実質的に保証された金利を得ることができます。 実際、ファミリーオフィスや機関投資家は何十年にもわたって税務署の証明書に数十億ドルを投資してきました。
固定資産税の基本
住宅所有者であろうとなかろうと、あなたはおそらく固定資産税の考え方に精通しているでしょう。 政府は、コミュニティの「共通善」のための利益とサービスに資金を提供するために、不動産所有者に課税します。 固定資産税は、所得税と消費税に追加されます。
固定資産税収入は通常、警察の保護、公共図書館、レクリエーションセンター、道路、学校、除雪などのサービスを提供します。 花火も表示されます。
家に住宅ローンがある場合は、毎月の支払いに固定資産税を支払うための資金が含まれている可能性があります。 あなたの貸し手はエスクローにお金を保持し、期日が来るとあなたに代わって郡に直接税金を支払います。
不動産の固定資産税でいくら払っているのかわからないかもしれません。 しかし、あなたが家を所有しているなら、あなたは彼らにお金を払っているので安心してください。 すべての郡が何らかの個人資産税を徴収しています。
不動産の個々の区画は、場所と特徴に基づいて評価されます。 各物件には「税務査定」の値が与えられます。 小包の所有者は、査定額に対して税金を支払います。 2016年の州別の割合は、ハワイの最低0.27％からニュージャージーの最高2.35％の範囲でした。
米国の各州の最大の都市にある一戸建て住宅の平均固定資産税率は約1.5％です。 米国国勢調査局によると、平均的なアメリカの世帯は、毎年、自宅の固定資産税に2,149ドルを費やしています。
不動産が所在する郡は通常、固定資産税を徴収します。 財産の所有者が税金を支払わなかった場合、税額は財産に対するリーエンになります。
しかし、財産に対するリーエンは、郡や地方自治体が市民に約束したサービスや利益の支払いを助けるものではありません。 郡は予算の義務を果たすために今お金を必要としています。 政府はIOUを取りません！
税務署の証明書とは正確には何ですか？
プロセスは国によって異なりますが、地方自治体は、公売で納税証明書または税務証書を販売することにより、未払いの税金を徴収することが許可されています。 50州の約半分が納税者証明書を販売しています。 残りの半分は、税務署の証書または償還可能な証書を販売しています。 後者は、証明書と証書のハイブリッドです。 一部の州では、税務署と税務証書の両方を販売しています。
2つの間に重要な違いがあります。 通常、利子が必要なため、税務署の証明書を購入します。 住宅所有者がそれを引き換えない場合、あなたは財産を手に入れるかもしれません。 税務証書を使用すると、不動産を完全に購入することになります。
一方はもう一方よりも優れているわけではありません。 それぞれに投資目的に応じて利点があります。 それぞれに独自のルールがあり、調査が必要です。 もちろん、両方を同時に行うこともできます。
この記事では、税務署に焦点を当て、税務証書を別の機会に残します。
税務署への投資のしやすさ
いいのは、不動産免許が必要ないことです。 LLCを設定する必要はありません。 また、証明書や証書に投資するのに多額のお金は必要ありません。
納税者を購入するときは、基本的に証明書と引き換えに住宅所有者に税金を支払います。 証明書は、支払った金額に利息を加えた金額に適しています。
また、あなたの投資は、利子や罰金を含む、税務署の償還を義務付ける財産法または州法の担保によって裏付けられているのも素晴らしいことです。 投資家として、あなたは税金を返済するために介入し、投資の保証金利を固定します。
税の先取特権証明書は交渉可能な手段です。 しかし、おそらくeBayなどを除いて、流通市場はありません。
証明書は、所有者が不動産の強制的な利息獲得リーエンを購入した証拠です。 特定の不動産の第一位のリーエンに対する法的義務です。 これは、不動産が差し押さえられた場合に支払われる最初の債務であることを意味します。
Tax Lien Certificate Investingの（大きな）メリット
納税者証明書を購入するときは、不動産を購入するのではありません。 また、不動産所有者と取引する必要もありません。 あなたは単に、郡政府に滞納税を支払うために介入しているだけです。
お金を出すことと引き換えに、郡は税金が最終的に支払われるときに所有者に請求する金利と延滞料をあなたに与えます。 不動産所有者が税金を支払わない場合は、抵当流れで不動産の所有権を取得し、郡に支払うべき税金、罰金、手数料の合計を支払うことができます。
言い換えれば、税リーエン投資からの2つの投資成果があります。
- 税の先取特権の証明書は引き換えられ、あなたは安全な高金利を獲得します。
- 税の先取特権の証明書は引き換えられません、そしてあなたは差し押さえを通して、時にはドルのペニーのために財産を取得することができます。
投資目標に応じて、どちらの結果も魅力的なものになる可能性があります。
納税者は、郡によって異なる固定金利を提供します。 ボルチモアでは、金利は年間18％です。 全国の他の郡では、それははるかに低いか、はるかに高い可能性があります。 イリノイ州のいくつかの郡では、6か月ごとに18％の利率が設定されています。これは、年間36％強に相当します。
しかし、ご想像のとおり、これらの高い収益率は多くの注目を集めています。 投資するのに多くのお金は必要ありませんが、ポケットの深い競合他社は、小さな投資家を圧迫して、飛び込んで価格を入札することができます。
価格は簡単に、そしてしばしば、納税額を超えて上昇する可能性があります。 一部の郡では、不動産の価値を超える金額で不動産が税オークションで売られる可能性があることを読みました。
特にあなたが 認定投資家、2桁の年間収益を生み出すこともできるいくつかの選択肢があります。 一例は オリジンインベストメンツは、純資産の高い個人が分散型不動産ファンドに投資できるようにするプライベートエクイティファームです。
投資できる金額に制限はありません
あなたは少しまたはたくさん投資することができます。 納税者は、FDICが一定の限度まで保険をかけている銀行口座とは異なります。 納税者証明書に投資できる金額に上限はありません。
プロパティの所有者は、プロパティの所有権を維持します。 彼または彼女は、巡回裁判所の裁判官が差し押さえ手続きを承認する法令に署名するまで、税の先取特権証明書を償還する権利を持っています。
納税者証明書の所有者は、一定の期間（通常は2年）以内に差し押さえプロセスを開始する必要があります。 証明書が引き換えられておらず、期限内に差し押さえを開始しない場合、投資は没収され、払い戻しは行われません。
入札方法
ほとんどの郡は毎年税のリーエンセールを開催しています。 ほとんどのオークションはオンラインで行われます。 私が住んでいるボルチモアでは、6月に郡のセールが行われ、5月中旬に市のセールが行われます。
実際の販売の数週間前に登録し、登録料を支払います。 （ボルチモアでは、料金は100ドルです。）彼らはあなたに入札識別番号を電子メールで送ります。 オークションが開始されると、オンラインフォームを介して関心のある証明書に入札します。
税リーエン証明書を購入するために必要な最低入札額には、総税、罰金、および利子が含まれます。 罰則には、税務署の証明書の販売に関連する該当する費用が含まれます。 滞納物件の住所とID番号の横に最低入札額が記載されています。
それで、それはどのように機能しますか？
納税義務や証書に投資するプロセスは受動的ではありません。 実際、それは多くの時間がかかる可能性があります。
郡は通常、税務署の売却の数週間前にリストを公開します。 何百ものプロパティが利用できる可能性があります。 リストを絞り込み、入札したいものを決定するシステムが必要です。
基本的に、投資基準に合わないものを排除する必要があります。 あなた自身の初期投資予算から始めてください。 投資する金額が数千ドル、場合によっては数百ドルしかない場合は、最低入札額が高い物件をすぐに削除できます。
利息収入が必要で、不動産を取得する目的がない場合は、住宅ローンのある一戸建て住宅を探してください。 それらは償還される最高のチャンスを提供します。 多くの国で、償還率は95％以上です。
税リーエン投資の期間は6ヶ月から3年の間です。 証明書を販売する流通市場はありません。 したがって、短期的には必要のないお金だけを投資するようにする必要があります。
支払う手数料はありません。 ただし、前述のように、オークションの登録料は1回限りである可能性があります。
デューデリジェンスを確実に行う
デューデリジェンスは必須です。 あなたはプロパティを差し押さえることになるかもしれません。 ドライブをして、プロパティを確認する必要があります。 また、デューデリジェンスを完了するためにオンライン調査を慎重に行う必要があります。
住宅所有者が立ち寄って見に行くことを許可する可能性は低いため、物件の内部を検査できない可能性があります。 それでも、あなたはあなたがプロパティ、近所と一般的な地域についてあなたができる限り多くを知りたいと思うでしょう。 可能性のない物件にとらわれたくない。
次の課税年度のために、同じ不動産で複数の税務署を購入することができます。 償還期間の長さによって異なります。
たとえば、償還期間が3年の州では、毎年1つずつ、合計3つの納税者を購入できます。 これらのリーエンは、同じ投資家または異なる投資家が購入することができます。 これは、プロセスが進むにつれて、より多くの資本が必要になる可能性があることを意味します。
不動産が償還されると、投資家が税務署を購入した数に関係なく、すべての税務署と利息が支払われます。 リーエンが償還されない場合は、郡および州の法令に従って差し押さえプロセスがあります。
あなたの目的が不動産を差し押さえて取得することである場合、新しい税務上のリーエンが古いリーエンよりも優先されることがあるため、後続のリーエンを購入する必要があるかもしれません。 証書を取得するために不動産を差し控える人は誰でも、他のすべての納税者に支払う責任があるかもしれません。
もっと詳しく知る
このテーマに関する本、セミナー、コースがあります。 また、前述のように、各郡には、プロセス、償還期間、収益率、および入札プロセス自体を管理する独自の一連のルールがあります。
この記事は概要を説明することを目的としています。 あなたは市場を研究し、あなたが入札する前にあなたが意図した市場の詳細を理解していることを確認することができ、そしてしなければなりません。
投資家として、私は常に新しい機会を探し、リスクとリスクを評価しています。 褒美。 6月2日、ボルティモア郡は毎年恒例の税務署証明書オークションを開催します。
オンライン販売に登録し、オークションにかけられる物件のリストを受け取りました。 現在、リストには数千の物件が含まれていますが、物件の所有者が税金を支払うため、実際の売却の前に短縮される可能性があります。
現在、ドライブバイ訪問を行って、入札したいいくつかの税務署の証明書を慎重に選択しています。 今後数か月の私の経験に関する記事をフォローアップします。