ハウス フリッピングはあなたにとって適切な投資ですか?

ハウスフリッピングには、修理が必要な家を購入し、修正を行い、すぐに売却して利益を得ることが含まれます。 かなり単純なアイデアですが、実行は単純ではありません。 家をひっくり返すことは、ほとんどの投資家が引き受けるべき投資ではありません。 とはいえ、適切な投資家にとって、ハウスフリッピングは非常に有益です。

では、ハウスフリッピングに投資すべきでしょうか? 確認してみましょう。

平均的なフリップのコスト

私が話したほとんどすべての専門家は、家をひっくり返すのに莫大な費用がかかると述べました. 平均コスト、 48,000ドル前後で推移、この投資オプションは初心者には到達できません。 プロセス中に次の費用を支払うことが期待されます。

購入金額

購入価格は、おそらくあなたが支払う必要がある最大のコストです。 ひっくり返す予定の家に資金を提供するとリスクが高まるため、可能であれば販売価格を全額支払うことをお勧めします。 資金を調達する必要がある場合は、リフォームしながら家に住むことを検討してください。

足ひれはあなたが改装する安価な家であることを意図していますが、購入価格のコストだけをカバーするには、数十万ドルではないにしても、数千ドルを考え出す必要があります. 「ハウスフリッパーは、70% ルールを適用することで利益を得ることができます。 投資家は物件の ARV の 70% から必要な改修費用を差し引いた額を超えて支払うべきではないことを伴う」と、Jon Sanborn 氏は述べています。 兄弟愛不動産.

クロージングコスト

フリッパーを購入すると、購入時と売却時の 2 回のクロージング コストを支払う必要があります。 平均して、クロージング コストは「購入価格の 2% から 7% の範囲」になる傾向があるとサンボーン氏は言います。

あなた自身が不動産業者であることは、あなたが（買い手の代理人として）購入するときに手数料を受け取り、売却するときに支払う必要があるのは1つの不動産だけであるため、これらのコストを削減するのに役立ちます.

改修費用

最も大きな費用は、実際に家を改築するために必要な材料と時間です。

「当然のことながら、投資家は、キッチンやバスルーム、屋根、塗装、床などの高額商品の主なコストを計算します。 クイックセールホームズ株式会社. 「しかし、一部の投資家は、積み重ねられた小さなチケットアイテムの多くに予算を立てていません。 照明器具、スイッチとコンセント、ドアの取っ手、造園、そして釘やネジのような小さなものでさえ、すべて数千ドルに上る可能性があります。」

>>関連： 家を売るのにいくらかかりますか

光熱費

リノベーション中は、電気、水、熱のランニングコストを考慮する必要があります。 他の住宅所有者と同じように、物件を降ろすまで毎月支払います。

マーケティング費用

家を探しているとき、または新しくひっくり返った家を売ろうとしているときは、必要なマーケティングの費用を考慮する必要があります。

Harvell 氏は次のように述べています。 現在、私たちの市場での契約あたりの平均コストは 7,500 ドルです。 言い換えれば…平均して、契約している 1 つの家の広告結果に費やす 7,500 ドルごとです。」

ハウスフリッピングの長所と短所

長所

• 短期投資です – ほとんどの反転は 1 年以内に発生するため、多くの場合、高いリターンが得られる短期投資になります。 これは、投資の成果を得るために 10 年も待つ必要がないことを意味します。
• 経験豊富なビルダーはDIYプロジェクトを行うことができます – フリップは、建設側または不動産側で何をしているかを知っている人が行うのが最適です。 これにより、仕事をするために部外者に支払わなければならない金額が削減されます。
• 潜在的に高い利益 – 足ひれの平均収入 67,000ドルの返品 (2022 年の第 1 四半期の時点で) 彼らが販売するとき。 すべてが計画どおりに進めば、非常に短い時間枠で大きな利益を得ることができます。

短所

• 住宅市場はしばしば危険です –住宅市場は、一貫性を保つことで知られていません。 住宅購入が大幅に増加する年もあれば、金利が高く買い手が少ない年もあります。 初心者にとって、これらの変化を引き起こす複雑さを理解するのは難しい場合があり、売買するのに適切なタイミングでプロジェクトを購入または完了することができない場合があります。
• 前払いで多額の費用がかかる – 購入価格、クロージング コスト、およびその他のすべての関連コストの間で、投資を開始するためだけに莫大な金額を見ています。 多くの投資では、最低投資要件がそれほど高くありません。
• 短期キャピタルゲインを支払うことができます – 1年以内に家を購入、改築、売却すると、短期キャピタルゲイン税を支払うことになります.
• 融資の確保が難しい場合がある – 家をひっくり返しているときに、外に出て従来の住宅ローンを取得することはできません。 代わりに、何らかの改修ローンが必要になります (沢山あります). これらは貸し手にとってリスクの高いローンです。 プロジェクト計画に余分な時間 (および費用) を追加する資金調達の承認」と CEO の Shaun Martin 氏は述べています。 の 家のための現金.

家をひっくり返すのにどれくらいの時間がかかりますか?

ロケット住宅ローンによると、問題が発生しない通常のフリップには、6 ～ 12 か月かかります。 とはいえ、投資家は、この特定の投資が失敗する可能性があることを過小評価すべきではありません。 あなたが購入するのは住宅であって、価格を変動させる多くの要因に依存する株ではありません。 考慮していない電気システム全体をやり直す必要があることに気付くか、基礎全体が撃たれるか、井戸や配管を修理する必要があるかもしれません.

鍵を手にして物を壊し始めるまで、家に何があるのか​​ を完全に知ることはできません. そうは言っても、家をひっくり返すときは、時間枠に数か月余分に追加することが必要です.

>>関連： 長期キャピタルゲイン税と短期キャピタルゲイン税

家をひっくり返してお金を稼ぐことができるのは誰ですか?

誰が家を購入して裏返すことができるかについて、法的制限はありません。 ノウハウと利用可能な現金を持っている大人なら誰でも、家をひっくり返そうとすることができます。 とはいえ、この仕事により適した投資家や個人が確実に存在します。

リスクを嫌う投資家

あなたがハウスフリッパーであるとき、それは忍耐を持っていることを意味します. 熱心すぎる買い手は、おそらく最良の取引を得ることができないでしょう. 「ハウス フリッピングを最も多く行う投資家は、非常に選択的で、リスクを嫌う傾向があります。 道を横切る最初の家に飛び乗らないでください。 最高の投資家は、条件に合うと思われる取引を見つける前に、100 件の取引で数字を計算するかもしれません」 EXP Realty の Josh Steppling グループ.

>>続きを読む: 不動産のデューデリジェンスとは？ （ベストプラクティス）

DIY愛好家

建設で成功した人は、家をひっくり返すのに最適な候補者の一部です. 結局のところ、彼らは家を建てたり仕上げたりすることの詳細を知っています。 彼らは、特定の仕事にかかる時間と、おそらくどれくらいの費用がかかるかを知っています。

請負業者が来てあなたのために仕事をするためにお金を払うことは、ほとんどの投資家が取るにはあまりにも高価な方法です。 初めてフリッパーをする人や資本に余裕がない人は、何らかの利益を上げたいのであれば、社内で仕事を続ける必要があります。

不動産業界のプロフェッショナル

チップとジョアンナ・ゲインズは、家をひっくり返すあらゆる側面を処理するため、不動産帝国を築き上げました。 彼らは自分たちで家をひっくり返すだけでなく、今では不動産会社まで持っています。 プロジェクト全体を DIY でき、建設と不動産業者のコンポーネントの両方を知っている人がいる場合は、作業を外部委託する必要がないため、余分な現金を支払う必要がありません。

家をうまくひっくり返すためのヒント

家をひっくり返すことがあなたにとって正しい道であると判断した場合は、真っ先に飛び込む前にいくつかのヒントを検討してください。

正しい家を待つ. 我慢して。 不動産市場は頻繁に変化する傾向にあります。 最終的にうまくいくと100％確信が持てなければ、家を急いで購入しても意味がありません。 急いで購入して問題が発生した場合、利益がゼロになる可能性があります。

近所に注意. 再生段階にない荒れ果てた地域の家をひっくり返すと、その物件を購入するのに十分なお金を持っている買い手が見つからない可能性があります。 それはあなたの利益に大きな打撃を与える可能性があります。 興味のある家の近所を注意深く調べてください。

検査を受ける. セカンドオピニオンを得ることは悪いことではありません。 検査は数百ドルで、数十万ドルを投資しなければならない家を購入する必要がなくなります。

緊急資金を持っている. 家のリフォームはいつ何が起こるかわからないので、手元に現金を用意しておきましょう。 Steppling 氏は、彼のクライアントは「[彼らの] 予算に「サプライズ」の項目があり、それはリノベーション予算全体の 10% ～ 20% を占めると述べています。 不測の事態が発生しても、ストレスを感じることはありません。 すべてが計画通りに進めば、さらに 10% ～ 20% の利益が得られます。」

リフォームしながら同居を考える. リノベーションしながら家に住むことが可能であれば、多くのお金を節約できます。 生活費の一部が削減されるだけでなく、手持ちの現金が増えるだけでなく、税金も大幅に節約できます。 自宅が主な居住地である場合 少なくとも 2 年間は、キャピタルゲイン税を支払う必要はありません あなたが売るとき、どんな価格上昇でも。 非課税所得です！

最終的な考え

家をひっくり返すには、前払いと継続的なコストをカバーするために多くの資本が必要です。 あなたは家を購入し、それを改築するためにお金を払う必要があります。 また、ローンの支払いや光熱費などの維持費もかかります。これは、不動産を所有するたびにコストに追加されます。

リノベーション中に少なくとも 2 年間その物件に住むことで、継続的なコストを軽減し、売却時に税金を節約できます。