ファイナンシャルアドバイザーと一緒に座ると、ポートフォリオのサイズに関係なく、ポートフォリオの分散を通じて投資リスクを軽減することの重要性が伝えられる可能性があります。 これには、株式市場に直接相関しない資産クラスである不動産に13％から26％を追加することが含まれます。 不動産投資には、受動的な関与から不動産の取得とリハビリまで、さまざまな形態があります。 これが私たちの不動産ガイドへの投資方法の包括的な方法です。
不動産に投資する方法は？
1. 現金と資金調達のオプションを揃える
不動産は高価な投資オプションであり、いくらかの現金と資金へのアクセスが必要です。 賃貸物件を購入する場合は、次のことを計画してください。
- 20％の最小頭金。 投資家向け不動産のゼロダウン住宅ローンプログラムはありません。 購入価格の20％以上の頭金を計画する必要があります。
- アップグレードと修理の初期費用。 市場価格を下回る価格で購入して即時のエクイティを取得しますが、通常、割安価格の物件は修理が必要になることに注意してください。 あなたはそれが有利に借用できるポイントまでプロパティを持ってくる必要があります。
- ライセンスおよび検査料金。 ほとんどの州では、賃貸物件の安全上の問題を検査し、認可を受ける必要があります。
- 空室の費用。 たとえば、テナントの交代中は、賃貸収入が得られない月があります。 それでも、住宅ローン、税金、保険、HOA、およびその他の保有費用を支払う必要があります。
- テナント間の修理費用。 それはマイナーなペイントの修正と一般的なハウスクリーニングかもしれません、あるいはあなたは大規模なものを作る必要があるかもしれません 取り残されたテナントの個人でいっぱいの家全体を取り除くために修理し、ジャンクサービスを支払います 持ち物。
- 維持費。 入居者は、安全な場所に家電製品やシステムを提供するために家賃を払っています。 家を賃貸可能な状態に保つ主要なシステムを維持し、最終的には交換するための予算が必要です。
また、銀行とのローンを取得するには、良好なクレジットスコアが必要です。 あなたのクレジットスコアが良いほど、あなたが良い住宅ローンの条件を得る可能性が高くなります。 あなたのクレジットスコアはあなたが住宅ローンを取得するかどうかだけでなく、そのローンの条件も決定します。 あなたは次のような製品を使用することができます
ExperianBoost™ あなたのクレジットスコアを上げるために。DIYの不動産投資家になりたくない場合でも、 最高のクラウドファンディングの機会 最小限の投資としてかなりの資本を必要とします。 多くはまた投資家が認定されることを要求します。 認定投資家のステータスを取得すると、収益の可能性が大幅に高まる可能性があります。
例えば、 オリジンインベストメンツ は、富裕層が慎重に精査され分散された不動産ファンドに投資できるようにするプライベートエクイティファームです。 オリジンの主力ファンドは最低10万ドルの投資を必要とし、2桁の年間収益を誇っています。
2. 不動産へのパッシブ投資でゆっくり始める
あなたが不動産投資についてあまり知らないならば、あなたはから始めたいと思うかもしれません受け身ストラテジー。 パッシブ投資の利点は、コンピューターから実行できることです。 もちろん、他の投資と同じように、調査とデューデリジェンスを行う必要がありますが、物理的に物件を訪問したり管理したりする必要はありません。
REIT（不動産投資信託）に投資する
A REIT（不動産投資信託） は、投資家のお金を使って取得、管理、および取得するために設立された企業（実際には信託）です。 ショッピングモール、商業ビル、ヘルスケアなどの収入を生み出す不動産を販売する 設備。 REITは、法律により、課税対象利益の90％を株主に毎年分配することが義務付けられています。 これは、多くの場合四半期ごとの配当の形で提供されます。 不動産ミューチュアルファンドへの投資と同様に、REITへの投資は専門的に管理され、SECによって規制されており、流動性が高くなっています。 （株式は主要な証券取引所で売買できます。）
REITを販売するのが好きな会社は次のとおりです。資金調達とストリートワイズ.
不動産投資信託に投資する
不動産ミューチュアルファンドは、ポートフォリオに不動産の分散を追加するための一般的な方法です 実際に不動産を所有したり、特定の購入、販売、管理について多くを理解したりすることなく プロパティ。
- あなたの投資は他の人と一緒にプールされ、あなたはファンドの株式を発行されます。 すべての購入、活動、および支払いは、ファンドマネージャーによって監督されています。
- 分析および調査情報は専門家によって行われます。 株式市場の他の投資信託と同じように、株式を売買するだけです。
REITと不動産ミューチュアルファンドは、不動産に投資し、 不動産へのポートフォリオのエクスポージャーのみを望んでいて、 副業。
不動産クラウドファンディングを介して不動産に投資する
クラウドファンディングの不動産投資も非常に受動的です。 しかし、あなたがすべきデューデリジェンスは、単に投資信託やREITの株式を購入することよりも複雑です。
- クラウドファンディングプラットフォーム さまざまな不動産の機会に投資するためのオンラインマーケットプレイスを提供します。
- 何百もの不動産クラウドファンディングプラットフォームから選択できます。
- クラウドファンディングを通じて、質の高い不動産ローンから一軒家まで、あらゆるものに投資できます。
クラウドファンディングサイトでは、個人投資家は、以前はかなりの金額の投資をしている人だけが利用できた、より大きな取引（住宅用と商業用の両方）に参加できます。 お気に入り 投資信託への投資 またはREIT、 多くのクラウドファンディング取引は、非常に手頃な最小投資を提供します。 クラウドファンディングが提供する最大の利点は、ごくわずかなお金で特定の物件や独占取引に投資できることです。
オンラインクラウドファンディングプラットフォームは投資を非常に簡単にしますが、 多くのプラットフォームには 「認定」される投資家（年収が20万ドルを超え、純資産が100万ドルを超える個人（主たる住居を除く））。 そして、正当な理由があります。 あなたは徹底的なデューデリジェンスを行う責任があります。 したがって、提供されたドキュメントを分析する必要があります。 また、提供されていない関連情報を見つけて調査する必要があります。 そして、クラウドファンディングの管理担当者とポリシーを調査することを忘れないでください。
不動産クラウドファンディングはパッシブ投資です。 仕事を辞めて家主になる必要はありませんが、それでも不動産投資の見返りを得ることができます。 輝くクラウドファンディングサービスの1つは クラウドストリート、これにより、わずか10,000ドルで不動産に投資することができます。
事前に審査された賃貸物件を購入する
従来の不動産投資に代わるもう1つの方法は、 ルーフストック. このプラットフォームを使用して、事前に審査された賃貸物件を購入できます. これらは「ターンキー」の機会です。深夜にリハビリやトイレの修理をする必要はありません。 単に使用する ルーフストック すでにキャッシュフローがプラスになっている賃貸物件を選択して購入するためのデータベース。
不動産リミテッドパートナーシップに投資する
不動産リミテッドパートナーシップ（RELP） 受動的に投資する別の方法です。 一部の不動産投資は多額の資金を必要とするため（たとえば、ショッピングモールの建設など）、パートナーシップは必要な資金を調達するための一般的な方法です。
- RELPは、通常は有限の年数の間、不動産のポートフォリオを開発または購入して保有するために形成されたエンティティです。
- 経験豊富な不動産管理者や不動産開発会社がこれらを運営しており、外部投資家がリミテッドパートナーとして不動産プロジェクトに資金を提供しています。
- リミテッドパートナーとして、RELPによって生み出された収入から定期的に分配され、物件が売却されてRELPが解散したときに、より実質的な見返りを受け取ることになります。
- リミテッドパートナーであることは受動的な活動ですが、あなたの投資は通常非常に非流動的です。
- RELPは通常、民間投資であり、株式市場の取引所で販売されていません。また、RELPは利用可能な取引を広く宣伝していません。 デューデリジェンスは重要です。
不動産投資グループに参加する
不動産投資グループ 賃貸物件の小さな投資信託のようなものです。
- 会社はいくつかのアパートを購入または建設し、投資家が会社を通じてそれらを購入できるようにします。
- 単一の投資家として、1つまたは複数のユニットを所有できます。
- 投資グループを運営する会社は、すべてのユニットをまとめて管理します。 月額家賃の一部と引き換えに、維持管理を行います。
これは、投資家がテナントの配置やユニットの管理について心配する必要がないという点で受動的です。 ただし、投資する前にデューデリジェンスを行う必要があります。 これには、すべての料金、サービス、テナントのスクリーニングプロセス、およびグループのマネージャーの誠実さと経験の検証が含まれます。
3. アクティブな不動産投資で積極的な役割を果たす
私のような多くの不動産投資家は、 より高い利益を達成するために積極的な役割を果たします。 最も一般的な戦略は次のとおりです。
賃貸収入のために購入して保持する
賃貸物件を所有することは、より実践的なスタートを切りたい多くの投資家がいる場所です。 アプローチは、利益のために住宅用不動産を取得して管理することです。 最も重要な考慮事項は、物件の場所と市場の賃貸料です。 市場が上昇する可能性が高い場所を選択したいとします。 そして、あなたはあなたがあなたのすべての費用をカバーした後にあなたが利益を上げるのに十分な家賃を請求できることを確認したいです。 費用には、住宅ローン、利子、維持費、HOAまたはコンドミニアムの費用、固定資産税、保険、欠員、公共料金、およびその他の直接的および間接的な費用が含まれます。
賃貸不動産投資家 通常、「1パーセントルール」に一致するプロパティを探します。 これは、月額家賃が取得価格の1％とリハビリ費用をカバーすることを意味します。 したがって、物件を「家賃に対応」させるための総費用が150,000ドルの場合、月額家賃は少なくとも1,500ドルである必要があります。 もちろん、これは一般性です。 多くの場所では、慎重に検討する必要のある多くの要因に基づいて、数値の計算方法が異なります。
賃貸物件を購入するには、より大きな投資が必要です。 頭金として購入価格の20％が必要になります。 そして、あなたはそれを成功させるためのノウハウと時間を持っていることを確認したいと思うでしょう。 あなたがするつもりでも 不動産業者を雇う 毎月の活動を実行するためのプロパティとプロパティマネージャーを見つけるために、飛び込んで賃貸物件を購入する前に知っておくべきことがまだたくさんあります。
修正して反転
パッシブ/アクティブ不動産投資の連続体の遠端では、プロパティの修正と反転が行われます。 HGTVリアリティ番組で人気を博したフリッピングは、「自分でやる」投資家から多くの魅力を呼び起こしました。
- 過小評価されている物件を購入するのは、ほとんどの場合、状態が悪いためです。
- 次に、それを修理および改善し、数か月後に利益を得るために販売します。
- することが フリッピングに成功、幅広いスキルセット、経験、および多額の資金へのアクセスが必要です。
- 市場価値を下回る物件を見つけて取得し、成功した、迅速で費用効果の高いリハビリを管理し、迅速に再販する必要があります。
取引コストはテーブルの両側で高くなっています。
- まず、あなたが苦しめられた財産を購入するときとあなたがするときの両方であなたは料金を持っています 改善された物件を売却する.
- 次に、流通税、タイトルの調査と保険、閉鎖費用、および代理店手数料があります。
- 所有権を短時間で2回譲渡しますが、値下げはありません。
- 郡と州は、両方の取引に対して譲渡に課税します。
- タイトル保険は両方の時間に購入する必要があります。
- 取得、リハビリ、取引手数料を含むすべての費用は、慎重に見積もり、初期の不動産価格に含める必要があります。
フリッピングは最もリスクの高い不動産投資戦略です。 構造的な問題などの1つの見落としは、あなたの利益を一掃し、次にいくつかを一掃する可能性があります。 フィックスアンドフリップは、かなり迅速に大きな利益を上げる可能性も提供します。 しかし、フリッピングは初心者や探している人には向いていません 初期投資が少ない. 最良の取引を得るために、足ひれは苦しめられた財産を購入するために多額の現金にアクセスする必要があります リハビリを行うための完全で十分な資金、および資産を保持するのに十分なキャッシュフロー 売れました。
卸売物件
卸売業者は、意欲的な売り手と一緒に困窮した物件を見つけ、その物件自体のタイトルを取得することなく、投資家のリハビリとそれらを照合します。 道路の脇に「家の現金、どんな状態でも」と書かれている標識は、マッチを作るために$5,000を手っ取り早く作っている卸売業者によって置かれている可能性があります。
私は個人的に、積極的な不動産投資のメリットが私の時間と労力の価値を十分に発揮していることを発見しました。 （私は現在8つの賃貸物件のポートフォリオを所有しており、毎年1〜3の物件をめくっています。）メリットには、はるかに高い可能性が含まれます 利益（資産の評価）、信頼できる毎月の賃貸収入、私の投資の管理、税制上の優遇措置、および 達成。
あなたが積極的な不動産投資を選択する場合、あなたは成功するために集中する必要があります。
>>参考資料： すべての投資家が考慮すべき不動産投資戦略
4. 不動産の専門家になる
多くの点で、不動産投資は、（1）行うことによって、および（2）他の人と協力することから学ぶ貿易です。 とは言うものの、それはあなたができるだけ勉強して自分自身を教育しないことの言い訳にはなりません。 あなたが学ぶ活発な不動産戦略貿易を追求することを決定するならば、それは次のことによって重要です：（1）研究と分析（2）すること、そして（3）他の人と働くこと。
- 不動産コースを受講する —より早くスピードアップするためにお金を払いたいのであれば、オンラインの不動産コースに不足はありません。 信頼できるUdemyをチェックしてください。 このオンライン学習プラットフォームは REIに関する何百ものコース、そしてこれらの多くはコースあたりたったの10ドルです。 悪いことではありません。
- YouTubeのビデオをたくさん見る — YouTubeから学べないことは何ですか？ YouTubeには、プロからアマチュアまで、何千もの動画があり、不動産の話を共有したり、アドバイスを提供したりしています。 あなたは文字通りゴミ処理を交換する方法についてのビデオを見ることができます、あなたがそれをしている間それを途中のすべてのステップで一時停止します。
- 読んだ！ —これは簡単です。 YouTubeとオンラインコースは素晴らしいですが、専門家になるには、勉強する必要があります。 私たちが好きな古典的な本は 金持ち父さん貧乏父さん ロバート・キヨサキ作。 それはどの戦略にも焦点を当てていませんが、それは確かに不動産投資の哲学に触れています。
- プロパティ値。 あなたが良い取引をしているのかどうかを知る唯一の方法は、過去6ヶ月間に近くの同様の家が売った価格を知ることです。 投資家と協力してターゲットを絞ったMLS検索を設定する地元の不動産業者を見つけて雇います。
- 市場の家賃。 賃貸収入を購入して保持する場合は、物件の賃貸収入の可能性を知る必要があります。 あなたが地元の市場の家賃を研究することができるたくさんの無料のサイトがあります–そしてエージェントはあなたを助けることができます。
5. 他の不動産投資家とつながり、学習内容を追跡します
- 頻繁なオンラインフォーラム —私は強くお勧めします BiggerPocketsフォーラム 他の不動産投資家と事実上つながる場所として。 質問を投稿することができます。コミュニティはとてもオープンで役立つので、1日以内に回答が得られる可能性があります。 投資戦略や地域に関連するトピックについてアラートを設定することをお勧めします。 フォーラムを使用して、そこで他の投資家とコーヒーの日付を設定します。 頼りになるスペシャリストのネットワークを持つことは、成功するための鍵です。
- 地元のREIA（不動産投資家協会）の会議に行き、学び、ネットワークを築きましょう。 地元にある可能性があります REIAミーティング あなたの町で、「不動産投資業界の利益に奉仕しながら、地元の不動産投資家組織を発展させ、支援し、促進すること」という使命を掲げています。 ネットワーキング、教育、サポート、立法問題に関するリーダーシップを通じて。」 通常、彼らの知恵を共有することを切望している経験豊富な投資家によって運営されています、私はあなたが参加して 出席。
- Meetup.com —私が好きなこと Meetup.com 仮想接続がほとんどないということです…実際に会う必要があります。 Meetup.comで利用できるさまざまなクラブやグループに終わりはありません。 招待状には計画されたトピックが記載されており、参加する予定のある他の投資家の経歴を簡単に確認して、時間をかける価値があるかどうかを判断できます。
6. 不動産のリスクを知る
リスクに言及せずに不動産投資についての記事は完全ではありません。
- お気に入り 株取引、住宅市場は変動します。 あなたが低く買って高く売るとき、最大の利益は実現されます。
- 株式市場とは異なり、 不動産の取引コストは高い、および販売は時間がかかるプロセスであり、投資不動産を非流動資産にします。
- 不動産投資はデイトレーダー向けではありません！ これは長期的な投資です。つまり、価値を購入して、評価、賃貸収入、またはその両方のために保持する必要があります。
- 最大のリスクは、間違った物件を購入し、それに多額の支払いをすることです。 20年間住む家を買うなら、それを過払いしても問題ではないかもしれませんが、投資のためです プロパティ、あなたはあなたの投資の見返りが必要です、そしてあなたが市場以下で買うならば、数は最もよく働きます 価格。
>>さらに読む： 不動産投資のリスクは何ですか
不動産投資は大変な仕事です
何もしなくても不動産が豊富になることを約束する本やプログラムがたくさんあります。 それらはすべて完全にナンセンスです！
不動産への投資は非常に有益ですが、正しい期待と態度で取り組む必要があります— そして、働く準備をします。
あなたが不動産を始めたいならば、あなたの戦略を選んでください。 勉強して他の人とつながり、ネットワークを作り、学習を進めることで、戦略の専門家になりましょう。 投資資本を揃えます。 これで、取引を見つけて投資する準備が整いました。