私たちの多くにとって、私たちの家は私たちがこれまでに行う最大の投資です。 また、他の投資の価値を追跡するのと同じように、主要な資産の価値を評価することをお勧めします（および 二次プロパティ 私たちは時々所有するかもしれません）。 もちろん、住宅の価値は市況やその他の要因によって変動します。 したがって、問題は次のとおりです。 あなたの家の現在の市場価値をどのように決定しますか？
まず、あなたの家の価値はあなたが最初にそれに対して支払ったもの、あなたがいくら払ったかに基づいていないことを理解する必要があります それを維持または改善するために費やした、またはあなたの兄弟が彼が持っていればそれに対して特定の金額を支払うと主張しているという事実 お金。 特定の物件の価値は、「意欲的で有能な買い手が今それに対して支払うであろうもの」として定義されます。
合理的な見積もりを取得する方法
まったく同じような2つのプロパティは世界にありません。 したがって、特定の家の価値の正確な値をターゲットにすることは事実上不可能です。
ただし、次のような詳細情報がある場合は、妥当な見積もり、または少なくとも合理的に正確な見積もり値の範囲を取得できます。
- 場所、ロットサイズ、寝室とバスルームの数などの物理的属性、
- 固定資産税情報、
- 住宅自体の過去の販売データ、および
- 同等の近くの家の最近の売り上げ。
Zillowは正確ですか？
あなたの家が何の価値があるかについてあなたに考えを与えることができるいくつかの消費者に優しいオンラインウェブサイトがあります。 最も人気があるのは Redfin, Zillow と Trulia.
主要なものはZillowで、月間平均1億5000万人の訪問者がいます。 この無料のオンラインプラットフォームを使用して、物件の住所を入力すると、家の現在の市場価値の「概算」を取得できます。 Zillowは、利用可能なデータに基づいてアルゴリズムを適用する独自の自動評価方法を使用しています あなたの家の計算のためにあなたの財産の場所に関連する税務記録と販売データから Zestimate。
正確ですか？ Zestimatesを何年も使用しています 私の不動産事業、そして私はその質問にこのように答えます： はい、いいえ。時々そして頻繁に。 道を離れて死んでいる。 あなたがそれについて考えるならば、分散は完全に理にかなっています—どんなアルゴリズムの出力も入力データと同じくらい正確です。
Zestimateは、統計家によって設計された自動ソフトウェアによって作成され、人間が特定のプロパティのZestimateを手動で変更することはできません。 また、すべての物件は一意であり、その一意性を計算に含めることはできないため、自動化されたプロセスを使用して物件の市場価値を正確に見積もる方法は実際にはありません。
エージェントに連絡することをお勧めします
あなたの家の価値を決定するためのより良い方法は、あなたの家が置かれている地域に非常に精通している認可された不動産業者またはブローカーを通してです。 あなたはのようなサービスを通じて地元の不動産業者を見つけることができます HomeLight. エージェントは、Multiple Listing Service（MLS）で、豊富なリアルタイムで正確なデータをすぐに利用できます。 また、知識が豊富で勤勉なエージェントは、非常に具体的な検索条件を設定し、そのデータをマイニングして、非常にユニークな家の価値を非常に正確に見積もることができます。
エージェントは、比較市場分析（CMA）を実行することから始めます。 これには、過去6か月間に販売された近隣の同等の物件（コンプ）を調べることが含まれます。 この分析では、あなたの物件が「対象物件」であり、サイズ、年齢、ロットサイズ、屋根の種類、設備、スタイルがあなたの家に最も近い3つのコンプが同等の物件になります。
各コンプの最終販売価格から始めて、エージェントは対象物件とコンプの差額の評価を加算または減算することにより、その価格を調整します。 たとえば、コンプに3つのバスルームがあり、対象のプロパティに2つしかない場合、エージェントは、対象のプロパティとより一致するように、そのコンプの販売価格を調整する必要があります。 対象物件に寝室が4室あり、コンプ物件に3室しかない場合、対象物件に合わせてコンプの販売価格を調整します。 減算または加算する量は地域によって異なり、その量は通常、機能の初期コストよりはるかに少なくなります。
これは、次のように見える非常に単純化された例です。
| サブジェクトプロパティ | コンプ＃1 | コンプ＃2 | コンプ＃3 | |
|---|---|---|---|---|
| 販売価格 | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| ＃寝室 | 三つ | 三つ | 四 | 三つ |
| ＃暖炉 | 一 | 一 | 一 | なし |
| コンプ対。 主題 | – | マイナス1バスルーム | プラス1ベッドルーム | 暖炉なし |
| 調整 | – | プラス$ 5,000 | マイナス$ 10,000 | プラス$ 5,000 |
| 調整後の価格 | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
ご覧のとおり、対象不動産が市場に出された場合、32万ドルから33万ドルの間で売れる可能性があります。 MLSにあなたの物件をリストする販売価格（あなたのリスト価格）を決定するために、あなたのエージェントは追加します 3つのコンプの最終販売価格を合計し、合計を3で割って、平均調整済み売上を求めます。 価格。
この方法論に基づいて、あなたのエージェントはおそらくあなたがあなたの家を325,000ドルでリストすることを勧めるでしょう。 CMAを実行することにはある程度の主観があることに注意することが重要です。 たとえば、追加のバスルームは、プロパティの価値に5,000ドルまたは7,000ドルを追加しますか？
市場と評価の価値
上場価格は価値がありますが、実際には実際の市場価値の見積もりにすぎません。 売り手は325,000ドルで自分の資産をリストすることができます。 買い手は$ 300,000を提供するかもしれません。 売り手が買い手の申し出を受け入れる場合、 市場価格 は$ 300,000です—取引の両当事者が合意した価格です。
市場価値に加えて、住宅購入取引には他の評価があります。 最も正確な値は「評価値」です。 誰かができない限り すべての現金であなたの家を購入する、住宅ローン会社を通じた銀行融資が必要であり、評価額を計算するために認可された鑑定士が連れてこられます。
鑑定はCMAよりも詳細です—最近の不動産販売と一般的な住宅の特徴を評価することに加えて、鑑定士は現在の状態を考慮に入れるために住宅を見学します。 鑑定士は、見積もりではなく価値を反映する正確な数を考え出す専門家です。
ご覧のとおり、市場価値（買い手と売り手が合意した価格）は消費者主導です。 評価額は専門家が決定します。 言い換えれば、評価額は必ずしも物件が売買される価格ではありません。 実際、不動産は一般的に評価額以上で売られています。 貸し手は、評価額が市場価格と異なっていても、購入者が借りることができる金額を決定する際に常に評価額を使用します。
評価額は、他のほとんどの不動産関連の目的で使用される評価でもあります。 税務上の損失、不動産の清算、および 純資産。
結論
それはこれに要約されます：
- Zestimatesは無料で、あなたの家の市場価値を示しますが、信頼できるとは見なされません。
- 有能な不動産専門家は、あなたの家のはるかに信頼性が高く正確な評価であるCMAを準備することができます。 CMAを適切に行うには時間がかかりますが、ブローカーに家をリストするときは通常、エージェントのサービスの一部であるため、エージェントは無料でこれを行うことがよくあります。 同等の地域で最近の売り上げがあると仮定すると、CMAはあなたの家の市場価格の非常に近い概算をあなたに与えるでしょう。
- 鑑定評価額は、あなたの家の価値を最も正確に評価するものです。 しかし、鑑定は安くはありません。 通常、600ドルから1,000ドルの費用がかかります。 また、作成時のスナップショットにすぎないため、すぐに古くなります。 ほとんどの鑑定レポートは、鑑定士があなたの資産に足を踏み入れた日からわずか6か月間最新であると見なされます。