実際、あなたが想像するよりも多くの方法で、不動産投資は株式や債券への投資を反映しています。 どちらの場合も、あなたの目標は短期的な収入と長期的なキャピタルゲインです。
慎重に選択された適切に維持され、適切に管理された賃貸物件は、すべての投資家が求める3つのことを提供できます。
- 所得
- 資本の評価増
- 税制上の利点。
あなたが 賃貸物件に投資する、あなたの短期収入は、四半期配当や利息の支払いではなく、家賃から来ています。 そして、あなたのキャピタルゲインは、株価の上昇ではなく、あなたが所有する不動産の価格の上昇からもたらされます。
それは大きな違いがないということではありません。 また、ポートフォリオに株式市場の資産のみ、または不動産のみを含めるべきだと言っているのではありません。 調査によると、さまざまなポートフォリオが時間の経過とともにはるかに優れています。 株式市場への投資は、多くの場合、はるかに受動的です。 また、不動産投資よりも時間と研究に負担がかからない場合があります。
しかし、より積極的な投資アプローチを採用することで、より高い報酬が得られることがわかりました。 私にとって、月次明細書に数字として表示される株式よりも、有形資産を所有する方が満足のいくものです。
賃貸物件の選択
多くの人が賃貸物件を所有することに「陥り」ます。 彼らは独身のときに不動産を購入し、結婚し、一緒に引っ越して、余分な家を売るのではなく、それを借りることを決めるかもしれません。 または、彼らは両親から家を相続し、すぐに売るのではなく賃貸します。
多くの場合、これらはいくつかの理由で理想的な賃貸物件の状況ではありません。 主な理由は、数字が機能しないことです。 それは、計画はほとんどすべての生活状況に陥るよりも常に優れているからです。
賃貸収入や資本増価の特定の目的のための投資として不動産を購入しないのであれば、それはおそらく大きな不動産投資ではないでしょう。
あなたがこれらの状況のいずれかにいないとしましょう。 代わりに、投資として不動産を購入して賃貸したいと考えています。
収量は場所よりも優れています
何が良い投資賃貸物件になりますか？ 不動産投資は「場所、場所、場所」がすべてだと聞いたことがあるかもしれません。 そして、それは確かに賃貸不動産投資にも当てはまります。 家賃を払うことができ、住宅を探している信頼できるテナントの大規模なプールに適した賃貸料が必要です。
場所は重要ですが、町の残骸にある物件でお金を失うのと同じくらい、素晴らしい場所にある物件でお金を失うのは簡単です。 場所だけでも成功のほんの一部です。
重要なのは、数字が機能することです。 あなたはあなたの財産がキャッシュフロープラスであることを確認したいです。 あなたは家賃の収入と費用を正確に計算する必要があります。 これは「純賃貸利回り」と呼ばれます。
純賃貸利回りとは何ですか？
最も単純な場合、正味賃貸利回りは、あらゆる投資で達成しようとするROI（投資収益率）の不動産バージョンです。 次のように計算されます。
正味賃貸利回り=（正味賃貸収入÷総不動産費用）x 100
正味賃貸利回りに到達するには、総不動産コストと正味賃貸収入を計算するか、非常に正確に見積もる必要があります。 では、これらの数字には何が入りますか？
1年近く貸し出されている私の物件の詳細は次のとおりです。
| シーダーバーンウェイプロパティの詳細 | |
|---|---|
| 購入金額 | $115,000 |
| クロージングコスト | $2,837 |
| リハビリ費用 | $21,432 |
| 総資産コスト | $139,269 |
| 年間家賃 | $20,700 |
| 予算の欠員 | $1,725 |
| 予算経費 | $862 |
| 年税と保険 | $1,625 |
| 純賃貸収入 | $16,488 |
| 純賃貸利回り | 11.8% |
入居者が入居できるようにするには、総不動産費にすべての自己負担費用を含める必要があります。 それはあなたの購入価格、クロージングコスト、ローンを組んだ場合の資金調達コスト、レンタルライセンスと手数料のコスト、そして広告費になります。 すべてのコストをカウントする必要があります。
同様に、あなたはあなたの年間賃貸収入と違いを考え出すためにあなたのすべての費用を知る必要があります。 それがあなたの純賃貸収入です。
典型的な費用は、維持費、財産管理費、税金、保険、空室費用（数ヶ月の予算）から発生します 物件が賃貸されていない可能性がある場合）および毎月の光熱費（賃貸料にテナントが支払うと記載されていない場合） それらの）。 あなたの資産を維持し、その収入を生み出すためのすべての費用を差し引いた賃貸収入の合計を確認してください。
ルーキーの間違いを避ける
予算外のコストに驚かされるのは、初心者の間違いです。 この物件の場合、私が空室と維持のために予算を組んだことに気付くでしょう。 しかし、1年目は、1）テナントが慎重に審査され、署名されたため、これらの費用は発生しませんでした。 1年間のリースと2）リハビリの一環として保証付きの新しい電化製品が物件に配置されました 処理する。
したがって、この物件の正味賃貸利回りは11.8％でした。 （年間賃貸収入$ 16,488÷総不動産費$ 139,269。）
正味賃貸利回りを知ることの良いところは、物件を相互に比較検討できることです。 その後、購入する前に、より良い取引を見つけることができます。 また、推定不動産収益を、株式や債券などの他の投資選択肢の期待収益と比較することもできます。
感謝はどうですか？
何年もの間、多くの人が物件の価値は上がるだけだと考えていました。 2008年から2010年の住宅崩壊は、その考えに現実感をもたらしました。 しかし、そのバブルの中でも、その価値を保持し、評価さえしている住宅物件が全国にありました。
注意深く選択されたプロパティは、消えることのない真の価値を保持します。
資本増価の見通しは私の物件選択プロセスの大きな部分ですが、私の数字を機能させるためにそれを期待していません。 市場は気まぐれで、価格は上下します。 そして、考えてみれば、住宅の市場価格は、売りたいときにだけ重要です。
もちろん、私は他の投資と同じように市場価値の変化を監視しているので、利益のために賃貸または売却を続ける方が理にかなっているのかどうかを知っています。 シーダーバーンウェイの物件は差し押さえであり、作業が必要だったため、市場価格を下回って購入されました。
これまでのところ、それは良い投資のようです。 今日、この地域の同等の物件は約185,000ドルで売られています。 私が販売することを決定し、その販売価格を取得し、販売コストから8％を差し引くことができた場合、私の利益は約$ 30,000になります。 これまでのところ私の最善の取引ではありませんが、140,000ドルの投資に対する悪いリターンではありません。
賃貸税の利点
賃貸不動産には、他の投資の選択肢にはないいくつかの税制上の利点もあります。 私たちは、すべての投資家が達成することを楽しみにしている3つのことのうちの2つ、つまり収入と資本の増価に注目しました。 三つ目は税制上のメリットです。 不動産投資には独特の税制上の利点があります。 あなたは基本的にあなたの家の時間の経過による劣化のために税控除を受けることができます。 それにはもう少しあります、それについて読むことができます ここ.
賃貸物件の購入はほんの始まりに過ぎません
賃貸物件があなたにとって理にかなっているなら、これはほんの始まりに過ぎません！ 不動産は簡単ではなく、コミットする前に多くの調査を行う必要があります。 さらに、維持費、固定資産税、およびテナントとの取引の煩わしさがあります。 結局のところ、それは非常にやりがいのあるプロセスであり、投資ポートフォリオへの素晴らしい追加になる可能性があります。
あなたが賃貸物件への投資を始める簡単な方法を探しているなら、チェックしてください ルーフストック. この投資プラットフォームでは、認定されたプロパティマネージャーが管理する事前に審査されたターンキープロパティを購入できます。