金利は彼らがしばらくの間あった最低です。 貯蓄者と配当投資家にとって、短期金利が低いということは、支払いが少ないことを意味します。 高利回りの配当を求めている多くの投資家は、住宅ローンREITに目を向けています。 それらは何であり、mREITに投資する必要がありますか？
このガイドの内容：
住宅ローン不動産投資信託（mREIT）とは何ですか？
住宅ローン不動産投資信託（mREIT）は一種の金融株です。 これらの信託は住宅市場に投資しています。 彼らは、住宅ローン担保証券および関連する不動産資産を組成および購入します。 ほとんどのmREITはに登録されています 米国証券取引委員会（SEC）. また、SECは、投資家やアナリストによるレビューのために財務諸表を公開することを要求しています。
REITとして、これらの事業体は厳格な基準を満たさなければなりません。 これには、資産の75％以上を不動産に投資し、5人の株主が50％以下を所有し、課税所得の90％以上を株主に支払うことが含まれます。
mREITは何に投資しますか？
住宅ローンREITは、エクイティREITのように不動産を所有していません。 それらは賃貸収入から収入を生み出します。 しかし mREITは、住宅ローンおよび住宅ローン担保証券に投資します。 彼らは、短期借入金利と長期住宅ローン金利の間のスプレッドから利益を得ています。
たとえば、mREITが30億ドルの投資家資本を調達したとしましょう。 そしてそれは2％の利子でさらに50億ドルを借ります。 この80億ドルで、3.5％の金利を支払う住宅ローンを購入します。 借入額と収入の差（差）は1.5％です。
エージェンシー対。 非エージェンシーおよび住宅vs. コマーシャル—違いは何ですか？
mREITにはいくつかの種類があり、それらに投資するさまざまな方法があります。 2つの主なタイプは住宅と商業であり、REITが保有する住宅ローンを裏付ける不動産資産のタイプによって分類されます。
そして、これらのタイプの中で、ほとんどのmREITは、エージェンシーまたは非エージェンシーのいずれか、あるいはその2つの組み合わせに投資します。
- 政府機関の住宅ローンは連邦政府によって支援されています （例：FHAおよびVAローン）、デフォルトのリスクが最小限に抑えられます。
- 非エージェンシー住宅ローン （例：従来型およびジャンボ住宅ローン）は、借り手の個人的な財務（信用および収入）によって裏付けられており、より多くのリスクを伴う可能性があります。 ただし、これらのタイプのローンの資格を得るには、通常、より高いクレジットスコアと収入が必要であるため、これらの非エージェンシー住宅ローンの不払いのリスクも低くなる可能性があります。
あなたはmREITに投資することができます REITの株式を購入する それ自体、またはREITを保有する上場投資信託（ETF）を購入する。
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mREIT投資リスク
mREITの投資家の利益に影響を与える2つの主要なリスクは、金利の変動性と住宅ローンの借り手によるローンの前払いです。
1. 金利リスク
すべてのREIT投資家にとっての主なリスクは金利の変動です。 通常、 関心度 上がる、REITの価格は下がる。 この効果は、mREITでは特に誇張されています。 彼らは短期金利と長期金利の間のスプレッドでお金を稼ぎます。 そして、短期金利が上昇すると、mREITはスプレッドでより少ないお金を稼ぎます。
たとえば、長期固定金利が3.5％で、短期借入金利が2％から2.5％に上昇した場合、スプレッドは1.5％から1％に低下します。 これは、mREITの利益の大幅な低下につながります。
金利が上がると、将来の資金調達もより高価になります。 そして、これはすでにREITの帳簿に載っているローンの価値を減らします。
2. 前払いリスク
しかし、 金利 落とす 住宅用mREITに壊滅的な打撃を与える可能性があります. 料金が下がると、多くの住宅所有者がローンを借り換えます。 また、住宅用mREITは通常、住宅ローンの15年または30年の全期間にわたって固定金利でローンを返済する住宅ローン保有者に依存しています。 住宅所有者が借り換えると、ローンは早期に返済され、利息の支払いはmREITに流れなくなります。
商用mREITは、金利が下がった場合の前払いリスクによる影響が少なくなります。 実際、金利の低下は、通常変動金利ローンによって担保されているため、商業mREITに利益をもたらします。 利率が上がると、支払われる利息も増えます。 商業用mREITは、通常、住宅用mREITよりも高い利回りを提供します。 これは、商業ローンの借り手は通常、住宅の住宅所有者よりも信用リスクが高いためです。
通常、mREITマネージャーは、金利変動と期限前償還リスクを軽減するための高度なヘッジ戦略を実施しています。
投資するのに最適なmREITは何ですか？
現在、40を超えるmREITがあります。 また、配当利回りは1.9％から13.36％の範囲です。 トップ3は、他のすべてのサイズを小さくします。
- アナリーキャピタルマネジメント株式会社 (NLY) 大型株のmREITであり、 時価総額（時価総額） 120億ドルと 株価収益率（P / E） 2021年7月29日現在の2.77の。 アナリーは主に、ファニーメイ（FNMA）、フレディマック（FMCC）、または ジニーメイ. アナリーの現在の配当利回りは10.39％であり、投資家が享受している信用リスクが低いことを考えると、これはうらやましいことです。
- AGNC Investment Corp（AGNC)は中型株と見なされていますが、時価総額が85億ドル、P / Eが4.62のもう1つの大手企業です。 それは似ています 投資戦略 持ち株会社の住宅ローンの。 現在の配当利回りは8.90％です。
- スターウッドプロパティトラストインク（STWD) 3番目に大きいです。 スターウッドは、商業用不動産ローンの組成に投資しています。 時価総額は76億ドル、現在の配当利回りは7％で、このミッドキャップはmREIT市場で大きな役割を果たしています。
投資するのに最適なmREITETF
投資する別の方法は、mREITETFを使用することです。 これらは、mREITの全体的な価格と歩留まりのパフォーマンスを可能な限り忠実に再現しようとしています。
- Schwab U.S. REIT ETF（SCHH) これらのETFの中で大きなプレーヤーです。 このファンドは、エクイティとmREITの両方、および商業用と住宅用の両方の住宅ローン担保証券投資のハイブリッドです。 ファンドの上位10銘柄は、ファンドの40％以上を占めており、利回りは2.11％です。
- VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF（MORT) より良い利回りでより小さなETFです。 25の資産を保有し、現在7％近くの利回りを上げています。
mREITに投資する必要がありますか？
投資は非常に個人的な取り組みであり、 リスク許容度, 投資目標、好ましい戦略およびその他の要因。 投資顧問、などのサービスを使用して見つけることができます パラディン レジストリ また ファセットの富、適切な資産配分をお勧めします。 これには、ポートフォリオ全体に不動産投資を追加することも含まれます。 mREITは、ポートフォリオに不動産エクスポージャーを追加するための便利な方法です。 しかし、mREITに投資することには賛否両論があります。
長所
- パッシブ不動産投資。 REITは、不動産に受動的に投資するための良い方法です。 従来の不動産投資（物的資産の購入）には、成功するための専門知識と経験が必要です。 しかし、REITの株式を所有するために、ハンマーを振るったり、自分で資産を管理したりする必要はありません。
- 流動性。 ほとんどのmREITは証券取引所で取引されており、簡単に売買できます。 これはあなたに多様化不動産が株式を所有する流動性を提供することをあなたに与えます。
- ハイイールド配当。 SECは、REITに収入の90％を株主に支払うことを要求しています。 そのため、彼らの配当は、ほとんどのS＆P500またはナスダック株式よりも高くなる傾向があります。 ハイイールド債は、mREITの投資家にとっての利点の1つです。
短所
- 投資リスク。 すべての投資にはリスクがあります。 mREITのリスクは独特であり、主なリスクは、前述の2つの方法で収益性に悪影響を与える可能性のある金利変動です。
- 増税の可能性。 投資する前に、REITが生み出す可能性のある潜在的な納税義務を検討してください。 一部のREIT配当は、IRSの定義を満たしていないため、株式配当よりも高い税率で課税されます。 適格配当. したがって、配当は、低い経常利益ではなく、高い経常利益率で課税される可能性があります。 キャピタルゲイン税 割合。
最終的な考え
多くの投資家はREITを使用して追加します 不動産の多様化 自分で不動産を所有することなく、ポートフォリオに追加します。 主要な証券取引所で売買されるREITは流動性を提供します。 特に住宅ローンREITは通常、平均よりも高い配当を支払います。 米国経済が通常よりも低い金利に直面しているこの長いストレッチのために、彼らは投資家を引き付けます。
ユニークなタイプの不動産投資信託である住宅ローンREITは、住宅ローンおよび住宅ローン担保証券に投資します。 彼らは、短期借入金利と長期住宅ローン金利の間のスプレッドで利益を上げています。 mREITは物理的な不動産を保有していないため、商業用および住宅用不動産に投資するREITと同じリスクにさらされることはありません。 mREITが直面する主な投資リスクは、金利の安定性の不確実性です。