אם אתה בעל בית ואי פעם מבלה זמן רב עם השכנים שלך, תמיד בסופו של דבר תדבר על ערכי רכוש וארנונה.
אנשים אוהבים לדבר על איך הבית שלהם עלה בערכו אבל הם גם שונאים את האופן שבו מס הארנונה שלהם כל כך גבוה. סליחה חבר, אתה לא יכול לקבל את זה בשני הכיוונים! 😂
אם ערכי הנכס עולים, הארנונה עולה ל!
במחוז הווארד, מיסי הרכוש שלנו הם ~1.442% (מחוז, מדינה, שריפה ושווי ערך). כבד בהשוואה לחלק, קל בהשוואה לאחרים.
ובכן, לאחרונה קיבלנו הודעת שומת ארנונה ממחלקת השומה והמיסוי במדינתנו. כמו נכסים רבים ברחבי הארץ, ראינו עלייה בהערכות שלנו.
זו הייתה הפעם הראשונה שערך הנכס עלה משמעותית. ציפינו לזה כי עשינו כמה שיפוצים במהלך המגיפה והבית שלנו גדל קצת.
אני לא יודע מהי הערכה הוגנת או לא, אבל כשהייתה הזדמנות לערער, הבנתי שלא יזיק לתת לזה הזדמנות נכון?
שימו לב, אנו גרים במחוז הווארד, מרילנד, כך שלמחוז ולמדינה שלכם יש תהליך ותאריכים שונים, אבל אזורים רבים פועלים לפי נהלים דומים.
תוכן העניינים
- התחלת תהליך הערעור על הערכה
- עיון בגליון העבודה של הערכה מחדש
- התקשר לסוכן הנדל"ן שלך
- האם עלי לערער?
- מהו גורם האיכות?
- ערעור בכתב, מילולי או וידאו?
- הערעור שלנו אושר! (בערך)
- מה הלאה?
התחלת תהליך הערעור על הערכה
תהליך הערעור הוא פשוט ויש לך 45 יום להגיש ערעור רשמי.
ההודעה שלי הייתה מתאריך 29/12/2022 (אם כי לא קיבלתי אותה עד כמה ימים לאחר מכן). היה לי עד 12 בפברואר להחליט מה אני רוצה לעשות.
למרבה המזל, אתה יכול לעשות הכל באינטרנט באמצעות טופס זה אבל אתה צריך לקבל את הודעת ההערכה שלך. הם מבקשים את ההודעה ואת מספר הבקרה שלך. (ממוקם בתיבה בצד ימין למעלה)
ראשית, אתה יכול לבקש את גיליון ההערכה עבור הנכס שלך וכן ניתוח מכירות שטח. זה מה שאתה תערער, אז אתה צריך את גיליון העבודה כדי להחליט על איזה עילה לערער עליו.
בהתחלה, לא הייתי בטוח אם אני רוצה להגיש ערעור אבל אתה יכול לבקש את המסמכים מבלי להגיש ערעור. זה נחמד להיות מסוגל לראות איך הם קבעו את ערך הבית שלך.
ביקשתי את גליון העבודה והניתוח ב-1/3/2023 וקיבלתי אותם בדוא"ל ב-1/21/2023.
עיון בגליון העבודה של הערכה מחדש
במרילנד, גיליון העבודה למגורים להערכה מחדש הוא מסמך פשוט המסביר כיצד מחלקת השומה והמיסים של מדינת מרילנד הגיעה להערכתו.
שלושת הדפים הראשונים כיסו את הבית שלנו. זה כולל כל היבט של הבית שלנו וכולל את התעריף שבו הוא מוערך. (זֶה PDF מסביר את גליון העבודה ומה המשמעות של כל אחד מהערכים)
שני העמודים האחרונים כללו מכירות דומות בשנים האחרונות.
זה די מפורט ובמקרה שלנו נכון. לא היו בו טעויות. בו.
התקשר לסוכן הנדל"ן שלך
אם אתה מתחיל להרגיש קצת המום, או סתם כדי לקבל חוות דעת נוספת, התקשר לסוכן הנדל"ן שלך. הוא או היא יוכלו לעזור לך כי הם עוברים את התהליך הזה כל הזמן. הם יודעים איך הכל עובד ואולי אפילו יש להם קשר טוב עם המפקח שיבדוק את המקרה שלך.
ואל תרגישו אשמים בשימוש גם בזמנם - למי אתם חושבים שאתם צפויים להתקשר כשיגיע הזמן למכור את הבית שלכם?
חלק מהאתרים מציעים שתוכל לשכור צד שלישי שיטפל בזה בתמורה לאחוז מהכסף שנחסך. אני לא חושב שזה הכרחי - אם הסוכן שלך לא יעזור, שקול לקבל סוכן חדש בפעם הבאה. אבל עשיתי את התהליך בעצמי והשלב הראשון של התהליך לא היה קשה.
האם עלי לערער?
בחשיבה האם כדאי לערער, יש כמה שיקולים.
האם יש שגיאות? זה כנראה הדבר הכי קל לתקן.
למצב הספציפי שלנו, חשבתי שיש אי דיוק אחד על סמך מה שראיתי במאגר הנדל"ן. במאגר המידע רשום שיש לנו 6 חדרי רחצה מלאים (3 אביזרים או יותר) וחצי אמבטיה (2 או פחות). במציאות, יש לנו רק 4 חדרי רחצה מלאים וחצי אמבטיה. זה שני חדרי שירותים נוספים.
כל חדר אמבטיה מלא שווה 5,000 דולר במרילנד.
אבל בטופס ההערכה מחדש היה המספר הנכון של חדרי אמבטיה. וכל חדר אמבטיה הוא רק 5,000 $ בערך, וזה לא הרבה.
לאחר שגיאות, אתה יכול לערער על זה על בסיס השוואות. זה המקום שבו אתה משווה את הערך המוערך שלך בהשוואה לשווי השוק ההוגן של בתים באזור שלך - או מה שהמחוז כלל בגיליון העבודה שלך להערכה מחדש. אם היה שינוי לאחרונה בשוק, שהרבה תחומים חוו כשהריבית עלתה במהלך השנה האחרונה לערך, אתה יכול לטעון שגם הערך שלך נמוך יותר.
זה ידרוש ממך לקבל נתוני מכירות דומים ולעשות קצת מחקר. רשימת המכירות באזור של המחוז כללה רק מכירות רק בדצמבר 2022 (ומכירה אחת בלבד בדצמבר, ואני בספק אם רק בית אחד נמכר בכל חודש דצמבר). אם אתה רוצה ללכת בדרך זו, תרצה יותר נתונים וסוכן הנדל"ן שלך יכול לעזור לך עם זה.
האם אתה יכול להתמודד עם כל אחד מהמכפילים? לאחר הוספת ערך הבסיס הכולל של הדירה, ישנן שלוש "התאמות של ערך הדירה:"
- מכפיל מחוז - אשר חל על כל הבתים במחוז
- גורם איכות - שהמעריך קובע (ציון 1-9)
- התאמת שכונה - אשר חל על כל הבתים ב"שכונה"
אני בספק אם אתה יכול להתמודד עם המכפילים ה-1 וה-3, אבל מה לגבי גורם איכות?
מהו גורם האיכות?
שלנו היה 6, מה שאומר שהמכפיל על ערך הדירה שלנו היה פי 1.37. 5 הוא מכפיל של פי 1.17 בלבד - אז הבדל של 20%!
שלחתי אימייל למשרד המיסוי כדי להבין טוב יותר כיצד נקבע נתון האיכות כי זו כנראה הגישה הטובה ביותר שלי.
באותו יום (תודה ברקסטון!), עוזר המפקח על הערכות שלח לי מסמך המסביר את דרגות העלות למגורים של CAMA (שמדינתנו משתמשת בהם כגורמי איכות). CAMA ראשי תיבות של Computer Assisted Mass Appraisal וזה מה שמשמש את סוכנויות ממשלתיות ברחבי הארץ כדי לקבוע היבט זה של הערכות.
הנה מה שרשום עבור כיתות ה' ו-ו':
- כיתה ה' - דירות בדרגה זו כוללות בדרך כלל בתים מעוצבים בייצור המוני בחלוקות משנה טובות יותר. בתים אלה נבנים מתוכניות מעצבים, תוך שימוש בבעלי מלאכה מיומנים וחומרים סטנדרטיים עד טובים לאורך כל הדרך. יש קישוטים חיצוניים והפנים הם גמורים היטב (טוב).
- כיתה ו' - דירות בדרגה זו כוללות בדרך כלל דירות המיועדות לבעלי בתים בודדים תוך שימוש בחומרים באיכות טובה לאורך כל הדרך. הבנייה מפוקחת על ידי בנאי מוסמך. בתים אלה עשויים להיבנות בפיתוחים טובים מהממוצע. בבניית בתים בדרגה זו יש יותר דגש על פירוט של חידודים חיצוניים ופנימיים כאחד (טוב מאוד).
ברשימת המכירות בשני העמודים האחרונים, התחלתי להסתכל על כמה מהבתים שדורגו עם מקדם איכות של 6 והם נראו דומים לעין הלא מאומנת שלי. אלה היו בתים גדולים יותר עם מראה חיצוני לבנים, גימורים דומים בפנים, ונבנו במסגרת זמן דומה.
אלה שדורגו כגורם איכות של 6 או 7 היו הרבה יותר חדשים, הרבה יותר מפוארים, וכנראה היו להם כמה מאפיינים פנימיים שלא נתפסו במלואם ב-Zillow.
ההבדל היחיד שעשוי לחול על הבית שלנו הוא שהבית שלנו אינו "בית בייצור המוני" במובן זה ששכונה של בתים של האחים טול מיוצרת המוני. שלנו נבנה בשנות ה-80 מתוך תכנית שבונה הבית רכש.
שלחתי דוא"ל לעוזר המפקח על הערכות לשאול אם אני יכול לערער על הנימוקים האלה והוא אמר שאני יכול!
צהריים טובים ואתם מוזמנים. כן אתה יכול לערער על נימוקים אלה והטיעון שלך לסיווג הציונים יישקל על ידי פקיד השומה. לפקיד השומה תהיה היכולת למשוך נתוני הערכה מהקהילה הכללית ולקבוע אם הבית שלך קיבל דירוג הוגן בהשוואה לאחרים. רק למקרה שאתה לא מכיר, צירפתי מסמך על תהליך הערעורים בכללותו.
ערעור בכתב, מילולי או וידאו?
ישנן שלוש אפשרויות לערעור - ערעור בכתב, דיון טלפוני או דיון וידאו.
הגישה הפשוטה ביותר כתובה אך ניתן לבקש ערעור טלפוני או וידאו.
הגשתי ערעור בכתב (שנראה הכי קל) שקבעתי בעצם את מה שכתבתי למעלה:
הבית שלנו היה נחוש שיש לו מקדם איכות של 6, כאשר אני מאמין שצריך להתייחס אליו ביתר דיוק כ-5. הוא נבנה בשנת 1980 בהתבסס על שרטוט זמין נרחב מאת אבריל שול, כך שלמרות שהוא אינדיבידואלי באזור (ככל הידוע לנו), הוא אינו מיועד לבעל בית בודד. הוא התבסס על עיצוב המוני. בהתחשב ברשימת הבתים הדומים בקרבתנו, כולל אחד שנמכר לאחרונה בשכונה, אני מאמין שהפנים והחוץ שלנו מתאימים יותר לבתים בדרגה 5.
הגשתי את זה ב-26 בינואר ויש צבר של 8-12 שבועות.
קיבלתי תשובה ב-10 באפריל! זה היה בערך 74 ימים מאוחר יותר ובדיוק באמצע זמן ההמתנה המשוער של 8-12 שבועות, אז לא רע בכלל.
הערעור שלנו אושר! (בערך)
המחוז שלח בחזרה מכתב בן שני עמודים המסביר את ממצאיהם, שהראשון שבהם הוא כנראה רק מכתב שנשלח לכל מי שפנה. הוא הסביר שזו ההודעה הסופית ושההערכה נמצאת בעמוד שני.
הודעת ההערכה הסופית הראתה לנו את ערעור ערך, או מה המחוז היה מחשיב את שווי השוק שלנו לולא ערערנו.
ואז הם הראו את שלנו ערך שוק סופי, ועל זה נטיל מס.
הייתה לנו הנחה של 10.86% מהערך שהגיש ערעור!
אם אתה זוכר מקודם, ערערתי על סמך גורם האיכות וזה חישוב על הדירה בלבד. בשווי הערעורים ובשווי השוק הסופי, ערך הקרקע שלנו לא השתנה. "בניינים, אחרים" שלנו ירד ב-13.98%.
אם אתה זוכר את מכפיל גורם האיכות, הוא היה פי 1.37 עבור QF של 6 ו-1.17x עבור QF של 5.
0.20 מ-1.37 הוא בערך 14.5% - אז די קרוב אבל לא בדיוק מה שההפחתה שלנו הייתה.
לא נראה שהם קראו את ההערות של הערעור שלי, לְגַמרֵי הסכימו שאנחנו גורם האיכות הנמוך יותר, והורדנו אותו בהתאם. הם גם לא נתנו שום הסבר למה שהשתנה אבל ערך השוק הסופי נמוך מבעבר, וזה נחמד.
מה הלאה?
עם ההערכה החדשה, כעת תוכל לערער שוב אם תרצה בכך.
ישנן שלוש "רמות" לערעורים:
- רמת מפקח - זו הרמה שעברתי זה עתה והשגתי הפחתה של 10%.
- ועדת ערר לשומות ארנונה - אתה הולך מול מועצת המנהלים של תושבים מקומיים ומגיש את הטענה שלך.
- בית המשפט למיסוי במרילנד – זהו השלב האחרון והוא עדיין דיון מינהלי בלתי פורמלי בו אתה מציג את התיק שלך באופן אישי (ללא דיונים בכתב).
אין עמלות לכל אחת מהרמות ולא צפוי שתזדקק לייצוג.
בשלב זה, אני מרגיש שזכיתי בניצחון די מוצק על ידי הפחתה יפה, אך הוגנת, בשווי השוק הסופי שיחסוך לנו אלפי דולרים. מכיוון שלא היו שגיאות ונראה שהוא קיבל את מה שהסתכם בהפחתת גורם איכות, קיבלתי 99% ממה שרציתי.
זה לא עלה לי כסף, למדתי תהליך חשוב שיכול לעזור לחברים ולשכנים... כל זאת תוך כדי השקעה של מעט מאוד זמן גם על זה. בנוסף, זה הפך למספוא לפוסט בבלוג!
אני הולך לשים את זה בעמודת הניצחון ולא להמשיך בערעורים נוספים.
💡הקטע שלי מהחוויה הזו - תמיד תתמודד על הערכת הנכס שלך. זה לא מזיק ללמוד על התהליך ולנסות אותו, במיוחד אם יש קפיצה גדולה. אתה יכול לחסוך לעצמך הרבה כסף בתהליך.
האם אי פעם ערערת על שומת ארנונה? מה קרה?