ניכויי מס רכוש להשכרה: כל מה שאתה צריך לדעת

כמו כל עסק או השקעה אחרים, גם משקיעי נכסים להשכרה רוצים להרוויח. באופן כללי, כדי למקסם רווחים, משקיעי נדל"ן צריך להגדיל את ההכנסה השנתית, להפחית את ההוצאות השנתיות, או שניהם.

מאחר שהמיסים הם חלק משמעותי מעלות הבעלות, הפחתת ההוצאות כוללת הפחתת חבויות המס. לנכסים להשכרה יש הטבות מס ייחודיות המאפשרות לך להפחית הוצאות מסוימות ולדחות מסים מסוימים המותרים ל-IRS.

המשך לקרוא כדי ללמוד מהן יתרונות המס האלה והאם הם חלים עליך.

מהי הכנסה משכירות?

כשאנשים חושבים על הכנסה משכירות, הם חושבים על תשלומי השכירות החודשיים ששולמו לך על ידי השוכר שלך. מס הכנסה מגדיר הכנסה מדמי שכירות כ"כל תשלום שיתקבל עבור השימוש והאכלוס בנכס”. לעתים קרובות, זה כולל הכנסה בנוסף לתשלומי שכר דירה חודשיים.

להלן רשימה של הכנסות נוספות שעליכם לדווח עליהן, כמפורט ב מס הכנסה פרסום 527:

• דמי בקשת דייר. בעלי דירות רבים גובים מהשוכרים הפוטנציאליים תשלום כדי להגיש את בקשת ההשכרה הראשונית לבדיקה ואישור.
• דמי ביטול שכירות. אם השוכר שלך משלם לך כדי לבטל חוזה שכירות, עליך לדווח על הכנסה זו.
• נכס או שירותים שהתקבלו במקום שכר דירה. אם השוכר שלך הוא עשה זאת בעצמך שימושי ואתה מסכים לוותר על חודש או חודשיים של תשלומי שכר דירה כדי לפצות אותו על מבצעים שיפורים בבית (ציור למשל), עליכם לתבוע את סכום השכירות שהייתם מקבלים כהשכרה הַכנָסָה.
• הוצאות ששולם על ידי השוכר בשמך. לדוגמה, מחוזות רבים ישימו רק את חשבון המים/ביוב על שם הבעלים, לא על שם הדיירים. אם אתה מקבל החזר מהשוכר עבור השימוש, זו הכנסה מדמי שכירות.
• דמי כביסה ודמי שירות אחרים שנגבו עבור השימוש במתקנים. ההכנסה שנוצרת משירותים נלווים הניתנים באתר היא הכנסה משכירות.
• פיקדון בדרך כלל אינו נחשב כהכנסה משכירות. במקום זאת, מדובר בכסף שאתה מקבל ומפריש בנאמנות במהלך תנאי השכירות. בסופו של דבר אתה מחזיר את הכסף הזה לדייר שלך. אם הרווחת ריבית על הפיקדון בזמן שאתה מחזיק בו, הריבית הזו היא הכנסת שכירות חייבת במס. אם אתה שומר חלק, או את כולו, מהפיקדון לתיקונים, הסכום שאתה שומר הוא הכנסה מדמי שכירות (ועלות התיקונים היא הוצאה מהשכרה). וכן, אם הפיקדון משמש כתשלום שכר דירה סופי, הוא נחשב שכר דירה מראש ויש לתבוע אותו כהכנסה.

אילו הנחות מס רכוש להשכרה אתה יכול לקחת?

אם אתה מקבל הכנסות משכירות מהשכרת יחידת דיור, ישנן הוצאות שכירות מסוימות שאתה רשאי לנכות בהחזר המס שלך.

כפי שהוגדר על ידי מס הכנסה, אתה יכול לנכות את "ההוצאות הרגילות וההכרחיות לניהול, שימור או אחזקת הנכס להשכרה שלך". הוצאות רגילות הן אלו הנפוצות והמקובלות בעסק. הוצאות הכרחיות הן אלו שנחשבות כראויות, כגון עלויות של חומרים מסוימים, אספקה, תיקונים ותחזוקה שאתה מבצע בנכס המושכר שלך כדי לשמור על פעילות תקינה של הנכס שלך מַצָב.

הוצאות שכירות הניכויות הנפוצות ביותר כוללות:

• פִּרסוּם. עלות רישום ושיווק הנכס שלך להשכרה.
• הוצאות רכב ונסיעות. רק לצורך אחזקת הנכס וגביית דמי שכירות.
• ניקיון בין דיירים. אמנם ניקיון יכול להיות יקר, אך הוא הוצאה הניתנת בניכוי. אני מנקה את השטיחים בצורה מקצועית בין הדיירים בכל הנכסים שלי, וזה עולה כמה מאות דולרים על ההשכרה הגדולה ביותר שלי.
• פְּחָת. מס הכנסה מכיר בכך שנכס מקרקעין פוחת לאורך זמן ולכן אתה זכאי לנכות פחת מדי שנה. תקנות מס הכנסה דורשות ממשקיעי נכסים להשכרה לשחזר את הפחת השנתי כאשר אתה מוכר את הנכס ללא קשר אם השתמשת בהטבת הפחת השנתית או לא. אז הקפד להקצות הפסד פחת בכל שנה.
• עמלות משפטיות ואחרות. שכר טרחת עורך דין, עמלות נדל"ן וכמה עלויות סגירה כמו שכר טרחת חברה להסדר הן הוצאות הניכויות.
• ריבית משכנתא ששולמה על ההלוואה שלך. בכך טמון אחד היתרונות הגדולים ביותר של משקיעים להשכרה - מינוף. מינוף הוא השימוש בהון שאול לרכישה ו/או הגדלת ההחזר הפוטנציאלי על ההשקעה. עם השקעה ראשונית של $30,000 (ירידה של 20%), אתה מקבל את כל היתרונות של בעלות על נכס בשווי $150,000. ומכיוון שתשלום המשכנתא שלך הוא הוצאה הניתנת לניכוי, השוכר שלך בעצם משלם עבורך את המשכנתא.
• עמלות המלווה. נקודות יצירת הלוואות ועלויות אחרות של הבטחת המשכנתא הן הוצאות הניתנות בניכוי.
• הוצאות תחזוקה ותיקון. הוצאות הקשורות ישירות לתחזוקת הנכס ותחזוקת הנכס הן הוצאות הניתנות בניכוי, וכך גם תיקונים שעליך לבצע כדי לשמור על הנכס במצב ניתן להשכרה. אם אתה משלם פרמיות עבור חברת שירות בכוננות לתיקון מכשירי חשמל גדולים (חוזה אחריות שירות HVAC, למשל), זו הוצאה תחזוקה.

עֵצָה: אל תבלבלו בין תחזוקה ותיקונים לבין שיפורים בבית. אתה מטפל בשניים באופן שונה לצורכי מס. בעוד שהוצאות מקזזות הכנסות בשנה שבה הן קורות, שיפורים אינם הוצאות ישירות. במקום זאת, אתה יכול "לשחזר" חלק או את כל העלויות של שיפורים על ידי שימוש טופס 4562.

• עלויות שירות ועמלות אחרות ששולם על ידך כבעלים. אם אתה משלם עבור מים, ביוב, פינוי אשפה או הוצאות אחרות הקשורות לבעלות על נכס, אלה ניתנים לניכוי מס.
• מס רכוש. זוהי עלות בעלות ברורה הניתנת לניכוי.
• ביטוח. כבעל דירה/בעל נכס, אתה צריך לשאת בביטוח דירה כדי להגן על ההשקעה שלך. הפרמיה השנתית היא עלות בעלות ולכן הוצאה שתוכל לנכות בדוח המס שלך.

עֵצָה: דרשו מהשוכר שלכם לקבל ביטוח שוכר לכיסוי חפציו האישיים. ביטוח בעל הבית שלך לא יכסה את הפריטים שלהם במקרה של אובדן ורוב הדיירים לא מבינים זאת. קבלת מדיניות משלהם היא קריטית.

• דמי ניהול נכסים.מנהלי נכסים בדרך כלל גובים 8-10%. תמורת תשלום זה, הם מסננים וממקמים דיירים, מספקים דוחות חשבונאיים פיננסיים ומנהלים בקשות תחזוקה ותיקונים. העמלה שלהם ניתנת לניכוי של 100% כהוצאה בעלות על נכס.
• דמי HOA ו/או דירה. זה כולל דמי בילוי שנתיים או חצי שנתיים שלעיתים נגבים אם יש בריכה קהילתית הקשורה לבעלות על הנכס.
• 1031 עמלות החלפה. אם אתה מוכר נכס ותשקיע מחדש את התמורה בנכס דומה אחר, אתה עשוי להפיק תועלת מא 1031 Exchange. העמלות הכרוכות בהן ניתנות לניכוי כהוצאה על נדל"ן אם תמלא אחר כל הכללים ותסיים בהצלחה את ההחלפה. אינך רשאי לנכות את עלות השיפורים בנכס ההשכרה שלך כהוצאות שנתיות, אלא אם הסכום ששולם הוא עבור "השבחה, שיקום או התאמה לשימוש חדש או שונה". בדרך כלל, אתה יכול להחזיר את עלות השיפורים באמצעות פחת, לא על ידי תביעת זה כעל הוֹצָאָה.

קרא עוד >>>כיצד להפחית את נטל המס שלך בעת מכירת נכס להשכרה

טפסי מס ופרסומים חשובים לבעלי נכסים להשכרה

פרסומי מס הכנסה אלה יכולים לעזור לך להבין מה אתה צריך לתבוע כהכנסה ואילו הוצאות ניתן לנכות כחוק בהחזר המס שלך. ויש טפסים ספציפיים לדיווח על הכנסות והוצאות משכירות.

הטפסים והפרסומים הרלוונטיים הם:

• מס הכנסה פרסום 527 מספק את הפרטים עבור חשבונאות נכסים להשכרה.
• לוח זמנים E (טופס 1040) משמש לדיווח על הכנסות והוצאות מנדל"ן להשכרה. אם יש לך יותר מנכס להשכרה אחד, מלא טפסים של לוח זמנים E כדי לתעד כל נכס.
• פרסום 925, כללי פעילות פסיבית וכללי סיכון. אם הוצאות השכירות שלך עולות על הכנסות השכירות שלך, מס הכנסה עשוי לאפשר לך לתבוע את ההפסד הזה בניכוי. קביעות במגבלות אובדן פעילות פסיבית (טופס 8592) ו מגבלות בסיכון (טופס 6198) עשוי להגביל את סכום ההפסד שניתן לנכות.
• לוח זמנים א' (1040) מתייחס לנדל"ן הכללים לשימוש אישי בדירה שאתה שוכר.
• מס הכנסה נטו מהשקעות עשוי לחול על הכנסה משכירות נטו. להשתמשטופס 8960, מס הכנסה נטו ליחידים, עזבונות ונאמנויות, לקביעת גובה מס זה.
• פרסום מס הכנסה 946, כיצד להפחית נכסים מסביר את הפרטים הקטנים של פחת הנכס. אתה חייב לקחת פחת שנתי ונדרש לשחזר את הפחת כאשר אתה מוכר את הנכס.
• טופס 4562 מאפשר לך לשחזר חלק או את כל השיפורים בנכס שלך החל משנת ההשכרה שלך הנכס מוכנס לראשונה לשירות ומתחיל בכל שנה שתבצע שיפור או הוספה ריהוט.
• כדי לנכות הוצאות נסיעה שנגרמות לך עבור תיקוני נכסים להשכרה, עליך לפעול לפי הכללים המפורטים בפרק 5 של פרסום 463, נסיעות, בידור, מתנות והוצאות רכב.

רבות מחברות תוכנת המס הפופולריות ביותר יכולות לעזור לך למלא את הטפסים הללו, אך ייתכן שתצטרך לשדרג לגרסה בתשלום של המוצרים שלהן. עם TurboTax, לדוגמה, תצטרך להירשם ל-"Premier" כדי למקסם את ניכויי הארנונה שלך להשכרה. ועם בלוק H&R, תצטרך לבחור בגרסת "פרימיום".

קרא עוד >>>כיצד להשקיע בבתים להשכרה צמודי קרקע

בשורה התחתונה

בין אם אתה באמצעות תוכנת מס להכנת דוחות מס שנתיים משלך או שאתה שוכר איש מקצוע, אנחנו לא יכולים להדגיש מספיק עד כמה חיוני זה חיוני לשמור תיעוד טוב המתעד את כל ההכנסות וההוצאות מהשכרה הקשורות לכל נכס שבבעלותך.

בנוסף לסיוע בהגשת המסים, רישומים טובים עוזרים לך לעקוב אחר התקדמות הנכס להשכרה. הם נחוצים עבורך כדי לנתח במדויק את החזר ה-ROI שלך כדי שתוכל למקסם הכנסה ולהפחית הוצאות.

עליך להיות מסוגל להוכיח הוצאות כדי לנכותן. זה אומר שאתה חייב להיות בעל ראיות תיעודיות כגון קבלות, המחאות מבוטלות או שטרות כדי לתמוך בכל ההוצאות. מס הכנסה בוחן אותך ואם אינך יכול לספק תמיכה לפריטים שדיווחת עליהם בהחזרי המס שלך, אתה עשוי להיות כפוף למסים וקנסות נוספים.

שימו לב שבזמן שאני מחזיק ומנהל תיק נכסים להשכרה, אני לא רואה חשבון מס וחוקי המס משתנים כל הזמן, אז הקפד להתייעץ עם מומחה מס מוסמך ולעיין בעצמך את כללי ה-IRS כדי להבטיח עמידה בחוקים של IRS כאשר אתה מגיש את מסים.

לקריאה נוספת:

• מדריך לקצירת הפסדי מס: נצל את הפסדי ההשקעה שלך
• 9 דרכים להפחית את ההכנסה החייבת שלך ב-2023
• לטווח ארוך לעומת מס רווחי הון לטווח קצר