כיצד לקבוע את ערך הבית שלי

עבור רבים מאיתנו, הבית שלנו הוא ההשקעה הגדולה ביותר שאי פעם נעשה. וכפי שאנו עוקבים אחר שווי ההשקעות האחרות שלנו, חכם להעריך את שווי הנכס העיקרי שלנו (כמו גם כל נכס משני אנו עשויים להחזיק) מדי פעם. כמובן שערכו של כל בית משתנה בהתאם לתנאי השוק וגורמים אחרים. אז השאלה היא: כיצד אתה קובע את שווי השוק הנוכחי של הבית שלך?

ראשית, עליך להבין כי ערך הבית שלך אינו מבוסס על מה ששילמת עבורו בתחילה, כמה אתה משלם הוצא כדי לשמור עליו או לשפר אותו או את העובדה שאחיך מתעקש שהוא ישלם על זה סכום ספציפי אם יהיה לו כֶּסֶף. הערך של כל נכס ספציפי מוגדר כ"מה שהקונה הנכון והיכול היה משלם עבורו כרגע ".

כיצד לקבל הערכה סבירה

אין שני נכסים בעולם הדומים זה לזה. כך שלמעשה אי אפשר למקד ערך מדויק של מה שווה כל בית ספציפי.

עם זאת, תוכל לקבל הערכה סבירה - או לפחות טווח דיוק סביר של ערך משוער - אם יש לך מידע מפורט על דברים כמו:

• תכונות פיזיות כגון מיקום, גודל המגרש ומספר חדרי השינה וחדרי האמבטיה,
• מידע על ארנונה,
• נתוני מכירות היסטוריים על הבית עצמו, ו
• מכירות אחרונות של בתים סמוכים.

האם זילו מדויק?

ישנם כמה אתרים מקוונים ידידותיים לצרכנים שיכולים לתת לך מושג מה שווה הבית שלך. הפופולריים ביותר הם Redfin, זילוב ו Trulia.

המוביל הוא Zillow, עם ממוצע של 150 מיליון מבקרים חודשיים. באמצעות פלטפורמה מקוונת זו בחינם, תוכל להקליד את כתובת הנכס שלך ותקבל "Zestimate" משווי השוק הנוכחי של ביתך. Zillow משתמשת בשיטת הערכה אוטומטית קניינית המיישמת אלגוריתמים המבוססים על נתונים זמינים מרשומות מס ונתוני מכירות רלוונטיים למיקום הנכס שלך לחישוב הבית שלך Zestimate.

האם זה מדויק? אני משתמש ב- Zestimates במשך שנים עסק הנדל"ן שלי, והייתי עונה על השאלה הזו כך: כן ולא. לפעמים ולעתים קרובות. רחוק ומת. אם אתה חושב על זה, השונות הגיונית לחלוטין - הפלט של כל אלגוריתם מדויק רק כמו נתוני הקלט.

Zestimates נוצרים על ידי תוכנות אוטומטיות שתוכננו על ידי סטטיסטיקאים, ואין אפשרות לבני אדם לשנות באופן ידני את ה- Zestimate של נכס מסוים. ומכיוון שכל נכס הוא ייחודי ואין אפשרות לכלול את הייחודיות בחישוב, אין באמת דרך להעריך במדויק את שווי השוק של הנכס באמצעות תהליך אוטומטי.

עדיף לפנות לסוכן

דרך טובה יותר לקבוע את שווי הבית שלך היא באמצעות סוכן נדלן או מתווך מורשה שמכיר היטב את האזור בו נמצא הבית שלך. אתה יכול למצוא סוכן נדל"ן מקומי באמצעות שירות כמו HomeLight. לסוכן יש שפע של נתונים בזמן אמת ומדויקים בהישג ידו בשירות הרישומים המרובים (MLS). וסוכן בעל ידע וחרוץ יכול להגדיר קריטריוני חיפוש מאוד ספציפיים ולאחר מכן לכרות את הנתונים האלה כדי להעריך הערכה מדויקת ביותר של ערך הבית הייחודי שלך.

הסוכן שלך יתחיל בביצוע ניתוח שוק השוואתי (CMA). זה כולל בחינת נכסים דומים בשכונה שנמכרו בחצי השנה האחרונה. הנכס שלך הוא "נכס הנושא" בניתוח זה, ושלוש מכונות המתאימות ביותר לבית שלך בגודל, גיל, גודל מגרש, סוג גג, מתקנים וסגנון הופכות לנכסים דומים.

החל ממחיר המכירה הסופי של כל מכשיר, הסוכן יתאים את המחיר הזה על ידי הוספה או חיסור של הערכות שווי של ההפרש בין נכס הנושא לחברה. אם, למשל, למכשיר שלושה חדרי אמבטיה ולנכס הנושא רק שניים, הסוכן צריך להתאים את מחיר המכירה של אותו מכשיר כך שהוא תואם יותר את נכס הנושא. אם לנכס הנושא ארבעה חדרי שינה ולנכס comp יש רק שלושה, מחיר המכירה של הקומפ יתואם כך שיתאים לנכס הנושא. הסכום שיש להפחית או להוסיף משתנה בהתאם לאזור, וסכום זה בדרך כלל נמוך בהרבה מהעלות הראשונית של התכונה.

להלן דוגמה פשוטה מאוד לאופן בו זה עשוי להיראות:

נכס נושא	Comp #1	Comp #2	Comp #3
מחיר נמכר	–	$325,000	$340,000	$319,000
# חדרי שינה	שְׁלוֹשָׁה	שְׁלוֹשָׁה	ארבעה	שְׁלוֹשָׁה
# קמינים	אחד	אחד	אחד	אף אחד
Comp מול נושא	–	מינוס חדר אמבטיה אחד	פלוס חדר שינה אחד	אין אח
התאמה	–	בתוספת 5,000 $	מינוס 10,000 $	בתוספת 5,000 $
מחיר מותאם	–	$320,000	$330,000	$324,000

כפי שאתה יכול לראות, אם נכס הנושא היה יוצא לשוק, סביר שהוא היה נמכר בין 320,000 $ ל -330,000 $. כדי לקבוע את מחיר המכירה שבו יש לרשום את הנכס שלך ב- MLS (מחיר הרישום שלך), הסוכן שלך יוסיף יחד את מחירי המכירות הסופיים של שלושת החומרים ולחלק את הסכום בשלוש כדי לקבל מכירות מותאמות ממוצעות מחיר.

בהתבסס על מתודולוגיה זו, הסוכן שלך כנראה ימליץ לך לרשום את ביתך תמורת 325,000 $. חשוב לציין שישנה סובייקטיביות מסוימת לביצוע CMA. לדוגמה, האם חדר אמבטיה נוסף מוסיף 5,000 $ או 7,000 $ לערך הנכס?

ערכי השוק והערכה

מחיר הרישום, אף שהוא בעל ערך, הוא בעצם הערכה של שווי השוק האמיתי בלבד. מוכר רשאי לרשום את נכסיו תמורת 325,000 $. קונה עשוי להציע 300,000 $. אם המוכר מקבל את הצעת הקונה, שווי שוק הוא 300,000 $ - המחיר שאליו הסכימו שני הצדדים לעסקה.

מלבד שווי שוק, ישנן הערכות שווי אחרות בעסקת רכישת דירה. הערך המדויק ביותר הוא "הערך המוערך". אלא אם כן מישהו יכול לרכוש את הבית בכל הכסף, יש צורך במימון בנקאי באמצעות מלווה למשכנתאות, ושמאי מורשה יובא לחישוב השווי המוערך.

הערכה מפורטת יותר מאשר CMA - בנוסף להערכת מכירות הנכסים האחרונות ותכונות הבית הכלליות, השמאי יסייר בבית כדי לשקול את המצב הנוכחי. שמאים הם אנשי מקצוע הממציאים מספר מדויק המשקף את הערך ולא הערכה.

כפי שאתה יכול לראות, שווי השוק (המחיר שהקונה והמוכר הסכים לו) הוא מונע על ידי הצרכן. הערך המוערך נקבע על ידי מומחים. במילים אחרות, הערך המוערך אינו בהכרח המחיר שהנכס יירכש או יימכר עבורו. למעשה, נכסים בדרך כלל נמכרים תמורת הערך המוערך. המלווה תמיד ישתמש בשווי המוערך כאשר הוא יקבע כמה הם יאפשרו לקונה ללוות, גם אם השווי המוערך שונה ממחיר השוק.

השווי המוערך הוא גם הערכת השווי המשמשת את רוב המטרות הקשורות במקרקעין אחרים, כגון קביעת רמת כיסוי ביטוחי מתאים או הערכת השווי לצורך חישוב הפסדי מס, חיסול עזבון ו שווי נקי.

סיכום

זה מסתכם בזה:

• Zestimates הם בחינם ויתנו לך אינדיקציה לשווי השוק של הבית שלך, אך הם נחשבים לא מהימנים.
• איש מקצוע בתחום הנדל"ן המוסמך יכול להכין CMA שהיא הערכה הרבה יותר אמינה ומדויקת של הבית שלך. למרות שלוקח זמן לבצע CMA כמו שצריך, סוכנים לרוב יעשו זאת עבורך ללא תשלום, מכיוון שבדרך כלל זה חלק מהשירות שלהם כאשר אתה מפרסם את הבית שלך מול הברוקר שלהם. בהנחה שישנן מכירות אחרונות באזור הניתנות להשוואה, CMA תעניק לך קירוב קרוב מאוד למחיר השוק של הבית שלך.
• הערך המוערך הוא ההערכה המדויקת ביותר של מה שווה הבית שלכם. אבל הערכה היא לא זולה. זה בדרך כלל יעלה לך בין 600 ל -1,000 דולר. ומכיוון שזו רק תמונת מצב בזמן שזה נעשה, היא הופכת במהירות למיושנת. רוב דוחות השמאות נחשבים עדכניים במשך שישה חודשים בלבד מיום שהשמאי צעד על הנכס שלך.