כמעט כל מי ששואל אותי מה אני עושה לפרנסה מגיב בהתרגשות, "תמיד רציתי את זה!" כשאני אומר להם שאני משקיע נדל"ן. אני תמיד מחייך ומסכים שזה נהדר, אבל אני יודע שהם כנראה תמימים לגבי מה שדרוש באמת כדי להצליח. וסביר להניח, שהם לא יקחו את הזמן או האנרגיה כדי להבין זאת.
השקעה בנדל"ן היא הקריירה השנייה שלי. ביליתי 30 פלוס שנים כמשווק בתגובה ישירה ומוציא השקעות לפני שפרשתי לפני כמה שנים. כעת, רכישת נכסי מגורים במצוקה, תיקוןם ומכירתם מחדש הוא עיסוקי העיקרי. חשבו להעיף את הבית הזה עם טארק וכריסטינה אל מוסה או להעיף אותו קדימה עם האחים בנהם - אך ללא תוספת הבמה והסנסציוניזם ה"עשויים לטלוויזיה ".
אני אוהב את זה! זה מאתגר ויומיומי עם שילוב מושלם של אמנות, מתמטיקה ומדע. ויום המשכורת מתגמל - אני עובד על נכס הגמילה הרביעי למגורים שלי כרגע וצפוי להרוויח 36% החזר ROI (החזר השקעה) - וזה אחרי שאיפשרתי משכורת חודשית נדיבה לעצמי, כיוון שאני פועל כקבלן כללי ועושה באופן אישי את כל הציור והרבה תיקונים.
נדל"ן היא השקעה מוחשית
אחד הדברים הגדולים בהשקעות נדל"ן הוא שאתה מתמודד עם השקעה מוחשית. כאשר אתה קונה בית, יש לך נכס אמיתי, לא הצהרה אלקטרונית המייצגת מניות של מניות שבבעלותך עם ערכים משתנים שאין לך שליטה עליהם. אם הבורסה קורסת, המניות שלך מתגברות ואין לך מה להראות לה.
הרבה יותר קל לחזות ירידה בשוק הדיור, ואתה יכול לבצע התאמות אסטרטגיות כדי לצמצם את הסיכון. החלק הטוב ביותר הוא שאתה תמיד מחזיק בהשקעה שלא תיעלם ממך. ניתן לעבור בנכס, לגעת בעץ ולבחון את המבנה. אתה יכול לשפר אותו ולקבל את הסיפוק לראות את התכנון והעבודה שלך משנה את הנכס. ואתה הופך חלק קטן מהעולם למקום טוב יותר - ונותן פתרון דיור למשפחה - על ידי הפיכת נכס במצוקה ובלתי אהוב למקום שבו ילדים יכולים לגדול.
אם אתה חושב על הופעה במשרה חלקית כמשקיע נדל"ן-או קופץ להשקעה בנדל"ן קריירה חדשה כמו שאני עשיתי - תרצה לחשוב מה באמת נדרש, מדוע מתחילים רבים נכשלים וכיצד להשיג התחיל.
7 התכונות שכל המשקיעים המצליחים חולקים
אני מקיים אינטראקציה עם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן וחדשים כמעט מדי יום, והבחנתי בכמה מאפיינים שמשתפים את המוצלחים:
מספר 1: הם לוקחים סיכונים (מחושבים)
נדל"ן אינו סטטי. זה נע למעלה ולמטה בערך. השכונות מורף. הקונים מעיינים וממשיכים הלאה. והסיכון לטעות בהיבטים שונים טמון בעסק. אתה צריך לקחת כמה סיכונים מחושבים.
עבודה עם תחזיות ואומדנים הינה שוות לקורס. לדוגמה, עליך לאמוד את ה- ARV שלך (ערך לאחר תיקון). עליך גם להעריך במדויק את עלות התיקונים הכוללת. עם שני המספרים האלה, אני יכול לחדד את מחיר ההצעה תוך התחשבות בהחזקה ובמכירה מחדש. אבל אני תמיד זוכר שאני עובד עם מספרים משוערים ומוודא שאני מרגיש בנוח עם הסיכון להיות "כבוי" באחוז מסוים.
עליך לעשות כל מה שאפשר כדי לצמצם את הסיכון ולוודא שהתקציב שלך כולל את הבלתי צפוי.
#2: הם משא ומתנים מיומנים - ומכבדים -.
עליך להתייחס לאנשים אחרים כפי שהיית רוצה שיתייחסו אליך - ולהכיר במהירות ולהתרחק מרמאי כאשר אתה רואה אחד.
אל תיבהל מהמומחים - עליך להתקשר לשוורים על קבלנים במחיר מופקע. תוכלו לגלות במהירות מה עלות היבטים שונים של שיקום. אני תמיד מקבל הצעות תחרותיות. הצעות המחיר למשרות הקטנות ביותר יכולות להשתנות באופן משמעותי. הצעתי לאחרונה עבודות קיר גבס, והערכות הקבלנים ירדו בין 940 $ ל -2,880 $ - לאותה עבודה בדיוק!
זה גם דורש נכונות לנהל משא ומתן בנימוס. החלפת קורת גג בחורף עשויה לעתים קרובות להיות זולה יותר מאשר באביב. מכיוון שיש פחות ביקוש להחלפות גגות כאשר הטמפרטורות יורדות-ובכל זאת חברות קירוי צריכות להמשיך ולשלם לצוות שלהן כל השנה-תוכל לקבל הנחה, אך רק אם תבקש זאת.
#3: הם צנועים ועקשנים כאחד.
הבן שלי היה בגיל 4-H כצעיר. אחד הדברים שהארגון הזה משרה לילדים הוא "ללמוד על ידי עשייה". זה בדיוק מה שהשקעה בנדל"ן - תמיד יש עוד מה ללמוד.
נדרשת גישה צנועה לנקוט צעדים קדימה כאשר אינך יודע בדיוק מה אתה עושה, לבקש הדרכה וללמוד על ידי טעויות. צריך גם עקשנות מדויקת כדי ללמוד על ידי ניסוי וטעייה. אתה תעשה טעויות, אבל תלמד מהן ותמשיך הלאה.
#4: הם ממוקדים.
טירונים נוטים לנסות כל אסטרטגיה אפשרית עם 10% בלבד מהמיקוד הדרוש להם כדי להצליח עם אסטרטגיה אחת בלבד. בחר אסטרטגיה אחת ושלט בה לפני שהולכים אחרי אחרים.
משקיעים רבים מתחילים כסיטונאים - הדורשים הרבה פחות הון משלכם - ורובם נשרפים במהירות. אני אישית לא עסקתי בסיטונאות, אבל אני עובד עם כמה סיטונאים במשרה מלאה.
לי זה נראה כאחת האסטרטגיות הקשות ביותר, שדורש הרבה מחקר וקריאה קרה למצוא מוכרים בעלי מוטיבציה שמבינים שהם לא יקבלו הצעות קמעונאיות על הבית שלהם בגלל הצורה זה בפנים. כמו כן, עליך לפתח רשת נרחבת של שיפוצים אמינים ומנוסים במזומן.
#5: הם טובים בריבוי משימות.
זה ברור מאליו. לא משנה באיזו אסטרטגיה תבחר, תלבש הרבה כובעים. לכן עליך להיות מאורגן ומיומן ברב משימות. למעשה, אתה חייב לאהוב את זה!
#6: הם מוכנים להשקיע מאמץ וזמן.
משקיעי נדל"ן חדשים רבים מתרגשים ועובדים קשה במשך יומיים, ואז לא עושים דבר במשך חודשיים. זמן הוא כסף, ובכל זאת "יום המשכורת" כמשקיע נדל"ן נמצא בדרך כלל שישה חודשים בהמשך הדרך. אתה צריך להמשיך להתקדם כל יום ולהישאר בעל מוטיבציה.
אני תמיד יודע את עלויות ההחזקה החודשיות שלי לדולר - 731 דולר לפרויקט הנוכחי שלי. העובדה שהמספר הזה מאחורי הראש מניע אותי לזכור עיכובים יקרים - לשורה התחתונה שלי. אחת הדרכים שבהן אני מנהל את זה היא כל הזמן לשנות את מסמך "היקף העבודה" ולעשות מה שצריך כדי לגרום לדברים לקרות. אני סוחב את המחברת שלי, מרכיב משימות יומיומיות ומשלים אותן באופן עקבי.
#7: הם עושים שיעורי בית לפני שהם מציעים הצעה.
ראיתי כמה עסקאות מבולגנות-עשה זאת בעצמך שעושה הכל בצורה לא טובה, משקיעים חסרי ניסיון שמקבלים בדרך מעל ראשיהם, ומשקיעים מנוסים שמעריכים יתר על המידה את יכולתם ומגיעים במזומן לִכסוֹס. כדי להצליח בנדל"ן, עליך להיות מציאותי, לשלוט באסטרטגיה שלך ולהיות בעל הידע, המערכות והצוות על מנת לגרום לזה לקרות.
בצע תמיד את בדיקת הנאותות שלך, בדוק שוב את המתמטיקה שלך, תקבל חיץ בתקציב שלך עבור הבלתי צפוי ואל תשלם יותר מדי על נכס. אינך יכול להיקשר רגשית לנכסים ולהציע הצעת מחיר מוגזמת - אך עליך לאהוב אותם מספיק כדי לרצות לבצע את העבודה! משקיעים מצליחים מפעילים את המספרים שלהם ומתרחקים כאשר מוכר מבקש יותר מדי את הנכס.