עם שיעורי הריבית עדיין קרובים לשפל של כל הזמנים, המשקיעים מחפשים השקעה בטוחה למדי ששומרת אותם לפני האינפלציה. במפגש משקיעי הנדל"ן המקומי באפריל כאן בבולטימור, השקעה בשעבודי מס הייתה הנושא. ההבטחה של 18% תשואה - על השקעה מובטחת בנדל"ן - משכה את תשומת לבי.
כמובן, שיעורי תשואה גבוהים מאוזנים בדרך כלל עם שיעורי סיכון גבוהים. אבל הדובר המשיך ואמר שזה "בטוח כמעט כאילו החנית את המזומנים שלך במבוטח FDIC חשבון בבנק המקומי שלך." אז העניין שלי עורר לחקור את השקעת הנדל"ן הזו מתחת לרדאר אִסטרָטֶגִיָה.
גיליתי שהשקעה בשעבודי מס קיימת כבר יותר מ-200 שנה. אף פעם לא שמעתי על זה? אולי זה בגלל שמיסים הם... ובכן... נושא הדיון המועדף על אף אחד לא. לספר לכל אחד במסיבת קוקטייל שאתה רואה חשבון מס הוא מעצר שיחה נהדר.
עם זאת, השקעה זו מנצלת את העובדה שתשלום מיסים הוא בלתי נמנע. אף אחד לא מקבל אישור. ובכל זאת, לא כל אחד יכול לשלם לפקיד המס כשהוא בא לדפוק.
הממשלה תמיד מקבלת את דעתה במוקדם או במאוחר. כך שהשקעה בתעודות שעבוד מס מספקת למשקיעים ריבית כמעט מובטחת. למעשה, משרדי משפחתי ומשקיעים מוסדיים משקיעים מיליארדים בתעודות שעבוד מס כבר עשרות שנים.
יסודות מס רכוש
בעל בית או לא, סביר להניח שאתה מכיר את הרעיון של ארנונה. ממשלות מסים על בעלי נכסים כדי לממן הטבות ושירותים ל"טובת הכלל" של הקהילה. מס רכוש מתווסף למס הכנסה ומכירה.
הכנסות מארנונה מספקות בדרך כלל שירותים כמו הגנה משטרתית, ספריות ציבוריות, מרכזי בילוי, כבישים, בתי ספר ופינוי שלג. אפילו מופעי זיקוקים.
אם יש לך משכנתא על הבית שלך, סביר להניח שהתשלום החודשי שלך כולל כספים לתשלום ארנונה. המלווה שלך מחזיק את הכסף בנאמנות ומשלם את המסים בשמך ישירות למחוז במועד הפירעון.
אולי אתה לא יודע כמה אתה משלם בארנונה. אבל תהיו בטוחים שאתם משלמים להם אם יש לכם בית. כל המחוזות גובים איזשהו מס רכוש אישי.
חבילות בודדות של נדל"ן מוערכות על סמך מיקום ותכונות. לכל נכס ניתן ערך "שומת מס". בעל החבילה משלם מס על שווי השומה. בשנת 2016, התעריפים לפי מדינה נעו בין שפל של 0.27% בהוואי לשיא של 2.35% בניו ג'רזי.
שיעור הארנונה הממוצע עבור בתים צמודי קרקע בעיר הגדולה ביותר בכל מדינה בארה"ב נע סביב 1.5%. משק בית אמריקאי ממוצע מוציא 2,149 דולר על ארנונה עבור בתיהם מדי שנה, על פי הלשכה האמריקאית למפקד האוכלוסין.
המחוז בו נמצא הנכס בדרך כלל גובה ארנונה. במידה ובעל הנכס לא משלם את המס, גובה המס הופך לשעבוד על הנכס.
שעבוד על הנכס, לעומת זאת, אינו מסייע לרשויות המחוזיות והמקומיות לשלם עבור השירותים וההטבות שהבטיחו לאזרחיהן. המחוז זקוק לכסף כעת כדי לעמוד בהתחייבויות התקציביות שלו. הממשלה לא לוקחת IOUs!
מה זה בעצם אישור שעבוד מס?
בעוד שהתהליך שונה בכל המדינה, הרשויות המקומיות מוסמכות לגבות מסים שלא שולמו על ידי מכירת אישור שעבוד מס או שטר מס במכירה פומבית פומבית. כמחצית מ-50 המדינות מוכרות אישורי שעבוד מס. החצי השני מוכר שטרות שעבוד מס או שטרות ניתנים לפדיון. האחרון הוא הכלאה בין תעודה לבין מעשה. חלק מהמדינות מוכרות גם שעבודי מס וגם שטרות מס.
ישנם הבדלים חשובים בין השניים. בדרך כלל היית קונה אישור שעבוד מס כי אתה רוצה ריבית. אם בעל הבית לא יפדה אותו, אתה עשוי לקבל את הנכס. עם שטר מס, אתה קונה את הנכס על הסף.
אחד לא יותר טוב מהשני. לכל אחד יש יתרונות בהתאם ליעדי ההשקעה שלך. לכל אחד יש מערכת חוקים משלו, ויש צורך במחקר. כמובן, אתה יכול לעשות את שניהם בו זמנית.
מאמר זה יתמקד בשעבודי מס וישאיר את כתבי המס לפעם אחרת.
קלות ההשקעה בשעבודי מס
מה שיפה זה שאתה לא צריך רישיון נדל"ן. אתה לא צריך להקים LLC. ואתה לא צריך הרבה כסף כדי להשקיע בתעודות או בשטרים.
כאשר אתה קונה שעבוד מס, בעצם שילמת את המסים עבור בעל הבית בתמורה לתעודה. התעודה טובה לסכום ששילמת בתוספת ריבית.
יפה גם שההשקעה שלך מגובה בבטחונות של הנכס או חוקי המדינה המחייבים את פדיון שעבוד המס, כולל ריבית וקנסות. כמשקיע, אתה נכנס לשלם את המיסים האחוריים ונועל ריבית מובטחת על ההשקעה שלך.
אישור שעבוד מס הוא מכשיר סחיר. אבל אין שוק משני, חוץ אולי מאיביי וכדומה.
האישור מהווה ראיה שהמחזיק רכש שעבוד בר אכיפה על המקרקעין. זוהי חובה משפטית לשעבוד מעמדה ראשונה על נכס מסוים. המשמעות היא שזוהי חובת החוב הראשונה ששולמה אם הנכס עובר עיקול.
היתרונות (הגדולים) של השקעה בתעודת שעבוד מס
כאשר אתה רוכש אישור שעבוד מס, אתה לא קונה את הנכס. אתה גם לא צריך להתמודד עם בעל הנכס. אתה פשוט מתערב לשלם את המיסים הפורעים לממשלת המחוז.
בתמורה להעמדת הכסף, המחוז ייתן לך את שיעור הריבית ועמלות האיחור שהם גובים מהבעלים כאשר המסים ישולמו לבסוף. אם בעל הנכס לא משלם את המסים, אתה יכול לעקל ולקחת את התואר על הנכס עבור סך כל המסים, הקנסות והעמלות שחייבים המחוז.
במילים אחרות, ישנן שתי תוצאות השקעה מהשקעה בשעבודי מס:
- אישור שעבוד המס נפדה ואתה מרוויח ריבית גבוהה מובטחת.
- אישור שעבוד המס אינו נפדה וניתן לרכוש את הנכס באמצעות עיקול, לעיתים תמורת פרוטות על הדולר.
בהתאם ליעדי ההשקעה שלך, כל אחת מהתוצאות עשויות להיות אטרקטיביות.
שעבודי מס מספקים ריבית קבועה, המשתנה לפי מחוז. בבולטימור, הריבית היא 18% בשנה. במחוזות אחרים ברחבי המדינה, זה יכול להיות הרבה יותר נמוך או הרבה יותר. כמה מחוזות באילינוי מפרסמים ריבית של 18% כל שישה חודשים, מה שמשתווה לקצת יותר מ-36% בשנה.
עם זאת, כפי שאתם עשויים לדמיין, שיעורי התשואה הגבוהים הללו מושכים תשומת לב רבה. אמנם אתה לא צריך הרבה כסף כדי להשקיע, מתחרים עם כיסים עמוקים יכולים לקפוץ פנימה ולהציע את המחיר, ולסחוט את המשקיע הקטן.
המחיר יכול בקלות, ולעיתים קרובות, לעלות מעל המסים המגיעים. קראתי שבמחוזות מסוימים, נכסים יכולים להימכר במכירה פומבית של מס במחיר יותר ממה ששווה הנכס.
במיוחד אם אתה א משקיע מוסמך, ישנן כמה חלופות שיכולות גם להניב תשואות שנתיות דו ספרתיות. דוגמה אחת היא השקעות מקור, שהיא חברת פרייבט אקוויטי המאפשרת לאנשים בעלי הון גבוה להשקיע בקרנות נדל"ן מגוונות.
אין הגבלה על כמה אתה יכול להשקיע
אפשר להשקיע מעט או הרבה. שעבודי מס אינם כמו חשבונות בנק המבוטחים על ידי ה-FDIC עד גבול מסוים. אין מגבלה על כמה אתה יכול להשקיע בתעודות שעבוד מס.
בעל הנכס שומר על הבעלות על הנכס. יש לו הזכות לפדות - לשלם - את תעודת עיקול המס עד ששופט בית המשפט המחוזי יחתום על צו המתיר הליכי עיקול.
בתור בעל תעודת שעבוד מס, אתה צריך להתחיל את תהליך העיקול תוך פרק זמן מסוים, בדרך כלל שנתיים. אם התעודה לא מומשה ולא תתחיל לבצע עיקול בזמן, ההשקעה שלך תחוטט ולא יינתן החזר.
איך להציע הצעות
רוב המחוזות מקיימים מכירת שעבוד מס מדי שנה. רוב המכירות הפומביות מתבצעות באינטרנט. בבולטימור, שבה אני גר, המכירה המחוזית מתקיימת ביוני, והמכירה העירונית מתקיימת באמצע מאי.
אתם נרשמים כמה שבועות לפני המכירה בפועל ומשלמים דמי רישום. (בבולטימור, העמלה היא $100.) הם שולחים לך דוא"ל מספר זיהוי של הצעת מחיר. עם פתיחת המכרז, אתה מגיש הצעות על התעודות המעניינים אותך באמצעות טופס מקוון.
הצעת המינימום הדרושה לרכישת אישור שעבוד מס כוללת מס ברוטו, קנסות וריבית. הקנסות כוללים את כל העלויות החלות הנוגעות למכירת תעודת שעבוד מס. הצעת המחיר המינימלית מופיעה ליד כתובת הנכס ומספר תעודת הזהות.
אז איך זה עובד?
תהליך ההשקעה בשעבודי מס או בשטרים אינו פסיבי. למעשה, זה יכול לקחת הרבה זמן.
מחוזות בדרך כלל מפרסמים רשימה כמה שבועות לפני מכירת שעבוד המס. ייתכן שיש מאות נכסים זמינים. אתה צריך מערכת כדי לצמצם את הרשימה ולהחליט על אילו מהם אתה רוצה להציע הצעות.
בעיקרון, אתה צריך לבטל את אלה שאינם מתאימים לקריטריוני ההשקעה שלך. התחל עם תקציב ההשקעה הראשוני שלך. אם יש לך רק כמה אלפים או אפילו כמה מאות דולרים להשקיע, אתה יכול לבטל מיד את הנכסים עם הצעות מינימום גבוהות יותר.
אם אתם רוצים הכנסה מריבית ואין לכם מטרה לרכוש נכס, חפשו בתים צמודי קרקע עם משכנתא. הם מציעים את הסיכוי הטוב ביותר להיגאל. במדינות רבות, שיעור הפדיון שלהם הוא 95% ומעלה.
מסגרת הזמן להשקעה בשעבוד מס היא בין חצי שנה לשלוש שנים. אין שוק משני שבו למכור את התעודות שלך. אז אתה צריך לוודא שאתה משקיע רק כסף שלא תצטרך בטווח הקצר.
אין עמלות לתשלום. אך כפי שצוין קודם לכן, סביר להניח שתצטרכו לשלם דמי רישום חד-פעמיים למכירה הפומבית.
הקפד לעשות את בדיקת הנאותות שלך
גילוי נאות הוא חובה. אתה עלול בסופו של דבר לעקל נכס. אתה הולך לרצות לעבור ליד ולהסתכל על הנכסים. אתה גם רוצה לעשות בזהירות את המחקר המקוון שלך כדי להשלים את בדיקת הנאותות שלך.
סביר להניח שלא תוכל לבדוק את החלק הפנימי של הנכס, מכיוון שבעלי בתים לא יאפשרו לך לקפוץ ולהסתכל. ובכל זאת, תרצו לדעת כמה שיותר על הנכס, השכונה והאזור בכלל. אתה לא רוצה להיתקע עם נכס שאין לו פוטנציאל.
ניתן לרכוש מספר שעבודי מס על אותו נכס במשך שנות המס הבאות. זה תלוי כמה זמן היא תקופת הפדיון.
לדוגמה, במדינה שיש לה תקופת פדיון של שלוש שנים, ניתן לרכוש שלושה שעבודי מס, אחד לכל שנה. שעבודים אלו יכולים להירכש על ידי אותו משקיע או על ידי משקיעים שונים. פירוש הדבר עשוי להידרש לך הון נוסף ככל שהתהליך מתקדם.
בעת פדיון הנכס, ללא קשר לכמה משקיעים רכשו שעבודי מס, כל שעבודי המס והריבית משולמים. אם השעבוד לא נפדה, יהיה תהליך עיקול בהתאם לחוקי המחוז והמדינה.
אם המטרה שלך היא לעקל ולרכוש את הנכס, ייתכן שתצטרך לרכוש שעבודים נוספים לאחר מכן, מכיוון שלפעמים, שעבודי מס חדשים יותר עדיפים על פני שעבודים ישנים. מי שמעקל את הנכס לקחת את השטר עשוי להיות אחראי גם לשלם לכל שאר בעלי שעבוד המס.
למד עוד
ישנם ספרים, סמינרים וקורסים בנושא. וכפי שהוזכר קודם לכן, לכל מחוז יש מערכת כללים משלו המסדירים את התהליך, תקופת הפדיון, שיעורי התשואה ותהליך ההגשה עצמו.
מאמר זה נועד כסקירה כללית. אתה יכול וחייב ללמוד את השוק ולוודא שאתה מבין את הפרטים של השוק המיועד שלך לפני שאתה מגיש הצעה.
כמשקיע, אני כל הזמן מחפש הזדמנויות חדשות ומעריך סיכון מול. פרס. ב-2 ביוני, מחוז בולטימור יקיים את המכרז השנתי של אישורי שעבוד מס.
נרשמתי למכירה המקוונת וקיבלתי את רשימת הנכסים למכירה פומבית. נכון לעכשיו הרשימה מכילה כמה אלפי נכסים אך ככל הנראה תתקצר לפני המכירה בפועל מכיוון שבעלי נכסים ישלמו את המסים שלהם.
אני עורך עכשיו ביקורי נסיעה כדי לבחור בקפידה כמה אישורי שעבוד מס שאני רוצה להציע עליהם. אני אמשיך עם מאמר על החוויה שלי בחודשים הקרובים.