לרוב למצוא משפחות עם אתגרים כלכליים למצוא מקום מגורים מתאים. משפחות רבות בעלות הכנסה נמוכה משלמות מחצית מההכנסה החודשית בשכר דירה ועדיין מוצאות את עצמן חיות בתנאים נמוכים ואפילו לא בטוחים.
מאז השפל הגדול התקיימו תוכניות סיוע בדיור בארצות הברית. אחת הפופולריות ביותר היא תוכנית פדרלית, המכונה "סעיף 8", המנוהלת על ידי רשויות הדיור הציבורי המקומי. וסעיף 8 עשוי גם לספק למשקיעים המעוניינים לקחת חלק בפעילות השקעה בנדל"ן עם כמה הזדמנויות נהדרות.
איך זה עובד
סעיף 8, שנוצר בשנת 1974, עבר שינויים ותיקונים רבים. הגרסה של היום היא תוכנית "שובר לבחירת דיור". זה עובד כך:
משפחות כשירות יכולות למצוא יחידת השכרה לבחירתן לאחר קבלת שובר שמשלם עד 70% משכר הדירה החודשי בתוספת חשבונות שירות. המשפחות אחראיות לשלם את 30%הנותרים. סעיף 8 כולל בדרך כלל סיוע בדיור לנכים ולאזרחים קשישים, כמו גם למשפחות בעלות הכנסה נמוכה.
שוברי בחירת דיור מנוהלים באופן מקומי על ידי סוכנויות דיור ציבוריות (PHA). ה- PHA מקבלים כספים פדרליים ממשרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי (HUD) לניהול תוכנית השובר. ברוב הקהילות קיימת רשימת המתנה לקבלת סיוע לאחר שהמועמד מוסמך.
זכאות
על המועמדים לעמוד בקריטריוני כשירות מסוימים, לרבות:
- סך כל ההכנסה המשפחתית, אשר אינה יכולה להיות גבוהה מ- 50% מההכנסה החציונית במחוז בו מתגורר המבקש.
- המספר הכולל של בני המשפחה שיגורו ביחידה.
- על הנמען להיות אזרח אמריקאי או מהגר בעל מסמכים המוכיחים מעמד הגירה חוקי.
התוכנית מחייבת כי עד 75% מכלל שוברי הדיור חייבים להינתן למשפחות או אנשים שכלל הכנסתם המשפחתית אינה גבוהה מ -30% מההכנסה החציונית באזור בו הם בוחרים לחיות.
אם אתה השקעה בנכסי עיר או שכירות כפריתסביר להניח שתתקל בדיירים מס '8 עם שוברי דיור. כבעל בית, אתה יכול לבחור באופן חוקי להשתתף - ולקבל דיירים מסעיף 8 - או לא. יש לי כמה דיירים בסעיף 8 בנכסי ההשכרה שלי, וכמו רוב הדברים בחיים, ישנם יתרונות וחסרונות.
יתרונות למשכירים המקבלים שוברי סעיף 8
הכנסה חודשית מובטחת בזמן - היתרון הגדול ביותר בקבלת דיירי סעיף 8 הוא הצ'ק הרגיל שאתה מקבל מדי חודש מהממשלה. הממשלה משלמת בדרך כלל בין 50% ל -65% משכר הדירה. הסכום תלוי בהכנסות הדייר ובעלות השירות הצפויה של הנכס הספציפי.
ברגע שהסכם השכירות שלך קיים וכל הניירת הושלמה (לדיירים רבים יש חבילה), מובטחת לך בדיקה בזמן מהממשלה על חלק ניכר משכר הדירה. הסיבה לכך היא ש- PHA שולח ישירות לבעל הדירה את חלק דמי השכירות שהם משלמים. השוכר שולח צ'ק נפרד על מנת חלקו ומשלם שירותים ישירות לספק.
משרות נמוכות יותר - חשוב לצמצם את המשרות הפנויות משקיעי נכסי השכרה. כאשר נכס פנוי, אין הכנסה לכיסוי מסים, ביטוחים, דמי HOA ועלויות אחזקה חודשיות אחרות. דיירים רבים בסעיף 8 נוטים להישאר במקום לפרקי זמן ארוכים ושמחים לחדש חוזה שכירות לשנה שוב ושוב.
מאגר דיירים גדול יותר לבחירה - פתיחת השכירות שלך לשוכרי סעיף 8 עלולה להגדיל מאוד את מספר הדיירים מהם ניתן לבחור. מבחר רחב יותר של דיירים פוטנציאליים פירושו שאתה יכול להיות בררן יותר ולמצוא התאמה ממש טובה לנכס שלך.
כשאני מפרסם נכס להשכרה, אני מקבל טונות של שיחות על כך. לעתים קרובות השאלה הראשונה שאני נשאל היא האם אני מקבל שוברים. אם אגיב "לא", הייתי מגביל את מאגר הדיירים המוסמכים שלי. בעוד שלדיירים מס '8 יש הכנסה נמוכה, אין להם בהכרח הרבה נושאים אחרים מעבר לזה. כל עוד אתה מסנן היטב את הדיירים שלך, לרוב הם אינם שונים משוכרים ללא שוברים.
מחירי השכרה נוחים - תמיד יש טווח מקובל של מחירי השכירות בשוק לנכסים דומים. דירה עם שני חדרי שינה ושני אמבטיות עשויה לשכור בכל מקום שבין 1,200 $ ל -1,500 $ באזור שלי. אחד היתרונות של לקוחות סעיף 8 הוא שהשכירות החודשית שתוכל לגבות נמצאת בקצה הגבוה יותר של טווח התעריפים בשוק. משרד הבריאות יודע שקשה יותר למחזיקי שוברי סעיף 8 למצוא דיור מכיוון שלא כל בעלי הדירות מקבלים שוברים. אז הם יתאימו לקצה הגבוה יותר של הטווח כדי לאפשר למקבלי הסיוע לאבטח דיור. זה לא אומר שאתה יכול לגבות תשלום נוסף! אם מחיר ההשכרה שלך אינו תחרותי, סביר להניח שתצטרך להוריד אותו על מנת להתקבל לתכנית סעיף 8.
חשיפה נוספת לרישום נכס ההשכרה שלך - לאחר שתאשר לך ולנכס שלך, תוכל לרשום את הנכס שלך באתר האינטרנט של ה- PHA, שם יכולים בעלי השוברים לראות אותו. זוהי הזדמנות פרסום נוספת לרישום שלך.
זה יכול להיות מתגמל - למרות שבאופן אישי מעולם לא קיבלתי סיוע בדיור, אכן חיתי בשנות העשרים שלי בניתי קריירה ושרדתי לבד. אני יודע איך זה לחיות עם הכנסה נמוכה ולהתמיד עם החשבונות. פגשתי כמה אנשים נהדרים שמקבלים סיוע דיור נחוץ. זה מרגיש טוב לספק להם מקום בטוח ונחמד להתקשר אליו הביתה. ואם הם פתוחים לזה, יש לי הזדמנות להציע ייעוץ כלכלי אישי שיעזור להם - דברים בסיסיים שצריך ללמד אותם בתיכון אבל לא.
חסרונות של השתתפות בתכנית שובר דיור
תהליך מעורב יותר - קבלת שוברי סעיף 8 פירושה שיש כמה חישוקים שאפשר לקפוץ דרכם כבעל בית. הפעם הראשונה שעשיתי את זה הייתה מרתיעה וגם קצת מתסכלת. רק לאחר שגלשתי בתהליך גיליתי שהמחוז מציע פעם בחודש סמינר מידע חינם למשכירים למשך 45 דקות!
כדי להתחיל, עליך למלא בקשה כדי להיחשב כבעל בית סעיף 8. תמסור מידע אישי ומידע מפורט אודות הנכס שלך. לאחר מכן מגיעה בדיקת הנכס. ואחרי שתאשר דייר, יש יותר ניירת. לבסוף, לפני אישור הכספים לשחרור עבורך, יהיה עליך לשלוח עותק של חוזה השכירות ל- PHA.
בדיקה נוספת - רכושך צריך להיבדק על ידי משרד הבריאות. זוהי בדיקה נפרדת מסעיף 8 הנוספת בדיקות נדרשות אחרות. לדוגמה, במחוז בולטימור, בעלי הדירות נדרשים להבטיח רישיון נכס להשכרה, ויש צורך בבדיקה מיוחדת לפני אישור רישיון שכירות. ואם הנכס נבנה לפני 1978, יש לראות בו בטוח כעופרת או ללא עופרת מוסמכת.
בדיקת ה- PHA די פשוטה. הנכס להשכרה שלך חייב להיות מעודכן בקוד מבחינה מבנית. הכל צריך להיות בתיקון נכון ולעבוד בבטחה. אין עלות בעל הדירה לבדיקת סעיף 8. הדיירים אחראים להפוך את הנכס לזמין לבדיקה, מה שבדרך כלל קורה מיד לאחר כניסתם לגור.
בדיקת הדיירים והבחירה עדיין חשובים מאוד - למרות שהדיירים צריכים לקבל אישור על ידי ה- PHA כדי לקבל שובר, אל תניח שהם הוקרנו כראוי. ודא שאתה מסנן בקפידה את כל דיירי סעיף 8 בדיוק כפי שהיית מסנן כל דייר אחר. אתה יכול וצריך לבצע כל בדיקת נאותות שאינה מפרה את חוק הדיור ההוגן או את החוקים המדינתיים והמקומיים, כולל רקע ובדיקת אשראי.
הגדרת דייר חדש אורכת עד 60 יום -יש זמן עיבוד של 60 יום עם ה- PHA. המשמעות היא שתצטרך לחכות חודשיים לפני קבלת הצ'ק הראשון של הממשלה. לדוגמה, עברתי דירה משפחתית מדור 8 לדירה שלי בת 3 חדרי שינה ב -1 בינואר. קיבלתי את חלק שכר הדירה ב -1 בינואר וב -1 בפברואר כנדרש. אבל לא קיבלתי את הצ'ק הממשלתי עד 1 במרץ. באותה תקופה קיבלתי שכר דירה של שלושה חודשים בבת אחת (ינואר, פברואר ומרץ).
כללי פינוי מיוחדים - פינוי דיירים הוא משהו שכל משקיע נדל"ן רוצה להימנע ממנו. זה יקר, זמן רב ויקר. בדוק את הדיירים בזהירות לפני ההצבה כדי להקטין את הסיכוי שצריך לעשות זאת. למרבה המזל, לא הייתי צריך לעבור את התהליך הזה עם כל הנכסים שלי. פינוי דיירי סעיף 8, לעומת זאת, מעורב קצת יותר מאשר פינוי רגיל. כדי לפנות דייר מדור 8 לאחר שהוא התקבל, אתה צריך פעולה שיפוטית. הדבר נכון גם במדינות המציעות שיטות פינוי אחרות.
סיכום
סעיף 8 הוא תוכנית סיוע נחוצה מאוד המאפשרת למשפחות בעלות הכנסה נמוכה לחיות בקהילות בטוחות יותר ולשמור על הכנסה חודשית מספקת בכדי לפרנס את משפחותיהן בצורה מספקת.
כבעל בית שמקבל את סעיף 8 בשניים מההשכרות שלי, הכרתי כמה אנשים נהדרים באמצעות התוכנית. למרבה הצער, פגשתי גם כמה מחזיקי שוברים שלא נוח לי להיות בהם. נכסי ההשכרה שלי הם יותר מסתם השקעה כספית. השקעתי באופן אישי זמן, אנרגיה וכסף לקחת נכס לא אהוב ולהפוך אותו לבית. אני רוצה להיות מסוגל לסמוך על הדייר שלי לכבד ולדאוג לרכוש שלי. ואני רוצה לשכור לאנשים כנים איתם אוכל לפתח מערכת יחסים מוצלחת לטווח ארוך. סינון נכון הוא מרכיב מכריע של ניהול נכסי השכרה מוצלח בין אם אתה מאפשר לשוכרים עם שוברי דיור ובין אם לא.
לבעלי הבית שמוכנים להתמודד עם ניירת נוספת ולעשות תוספת קטנה בהוראתו ממשלה, אפשר למצוא דיירים יציבים - ולהיות סמוך ובטוח לקבל צ'ק שכר דירה רגיל כל חודש.