השקעות נדל"ן מספקות מספר הטבות מס. פחת הוא זה שרוב המשקיעים שמעו עליו. זה גם אחד המובנים ביותר. במאמר זה, אני אתן לך חשבון בסיסי של מה זה ואראה לך איך זה יכול לעזור לך כמשקיע בנכסים להשכרה.
הנכסים מתדרדרים עם השימוש והזמן. בשל כך, מס הכנסה מאפשר הפחתת מס כל שנה לבעלים. זה מפצה על פחת רכושם. המשמעות היא שאתה יכול לקחת כל שנה חלק מהעלות של השקעת הנדל"ן שלך במשך תוחלת החיים שלה שנקבעה על ידי מס הכנסה.
בניינים מתייאשים, אך קרקע לא נשחקת
פחת מבוסס על הערך של שיפורים לאדמה - לא לאדמה עצמה. לפי זה, מס הכנסה בדרך כלל מתכוון לבית. אם הבית שלך יישרף, האדמה עדיין תהיה שם. לאדמה הזאת יש ערך שאינו פוחת.
עליך לדעת את שווי הקרקע ואת ערך השיפורים. ערכים אלה מוגדרים ברובם על ידי המחוז ומתוארים בהערכת הארנונה שלך. אתה יכול לחפש אותם באתר ממשלת המחוז שלך, מכיוון שמדובר בנתונים ציבוריים. התמוטטות היא לעתים קרובות גם בעיתוני הסגירה שאתה מקבל בעת רכישת הנכס.
לעתים קרובות, 15–25% מהערך המוערך במס של נכסי נדל"ן למגורים ניתנים לקרקע, ו-75–85% הולכים לשיפורים. נניח שאתה הבעלים של נכס להשכרה המוערך ב -100 אלף דולר. פרק את זה ואולי יהיו לך שיפורים של 80,000 $ ושווי הקרקע של 20,000 $. אז 80,000 $ ניתנים לפתיחה - לא 100,000 $ המלאים.
איך זה עובד
לגבי נכסי מגורים, מס הכנסה מסר כי אורך החיים השימושי הוא 27.5 שנים. אתה יכול לנכות מס עד עלות הנכס לאורך זמן זה.
קח את הדוגמה בה שווי הבית עומד על 80,000 $. אתה מוציא מס של 2,909 $ בשנה (80,000 $ - 27.5 שנים). נניח שהכנסת השכירות השנתית נטו שלך היא 8,300 $. ההכנסה שלך מדמי השכירות החייבת במס יורדת ל -5,391 $.
הטבות מס בגין פחת אינן מיועדות רק לנדל"ן. נכסים שנקנו ומשמשים עסקים יכולים גם לרדת במהלך תוחלת החיים שלהם. לדוגמה, תוכל לרכוש מדפסת חדשה לעסק שלך ולפחת מערכה במשך חמש שנים. אתה לוקח את הניכוי מדי שנה ככל שהמדפסת שלך מזדקנת ומאבדת ערך.
נקודה ייחודית של פחת נדל"ן היא שמדובר בנכס שלא לעתים קרובות מאבד מערכו. למעשה, ערכי הנכס נוטים לעלות עם הזמן. זה אומר שאתה מקבל זיכוי ממס על עלות של נכס שעשוי לעלות בערך, לא לרדת.
יתרה מכך, פחת הוא זיכוי ממס הנוסף על אחזקת הנכסים ועלויות אחרות שתוכל לקחת מהכנסות השכירות שאתה מקבל. כאשר אתה לוקח את זה, זה מספק ניכוי מס שמוריד את חבות המס שלך. המשמעות היא יותר כסף שתוכל להשתמש בו כדי לרכוש נכסים נוספים, לפרוע את ההלוואה אם לקחת כזה, לשלם על אחזקה או כל דבר אחר שאתה רוצה להוציא אותו על.
זהירות: "השתמש בו" או "הפסיד אותו"
להפרת המס הזו יש השלכות בהמשך הדרך. כאשר אתה מוכר את הנכס, מס הכנסה לוקח בחזרה את המס שהיית משלם לאורך השנים ללא הטבה של דרישת פחת.
ההכנסות מהמכירה כפופות ל"כיבוש מחדש של הפחת ". חלק זה בהכנסותיך ממוס בשיעור מס ההכנסה הרגיל שלך. לא שיעור רווחי ההון.
מס רווח ההון הוא 15%שטוח. זה מסייע לרוב האנשים לשלם מס רווח הון על פני מס הכנסה. שיעור מס השבה הוא יותר משיעור מס רווח הון.
לכן, אתם עשויים לחשוב לא לקחת הקלות במס פחת. למס הכנסה יש חוק לעצור זאת. כאשר אדם מוכר נכס להשכרה, סכום הפחת ש הָיָה יָכוֹל שנלקחו יחושבו. זה אומר שזה הגיוני לקחת את ההפסקה בכל שנה.
לפחת יש יתרון נוסף
יש עוד דבר אחד טוב לגבי פחת. זה יכול לשנות שכירות חיובית במזומן להפסד על הנייר. ההפסד הזה יכול להפחית את ההכנסה החייבת האחרת שלך.
קח את אותה דוגמה כמו קודם. הסכום הפנוי של נכס ההשכרה שלכם הוא 80,000 $. הנכס שלך מכניס 11,000 דולר לשכר דירה בשנה. העלויות השנתיות שלך הן תשלומי ריבית הלוואה בסך 6,000 $, ארנונה ממחוז של 1,800 $, עלויות ביטוח של 300 $ ועלויות אחזקה של 600 $. סכום העלויות הוא 8,700 $ בשנה.
ניכוי הפחת הוא 2,909 $ (80,000 $ ÷ 27.5 שנים). אז יש לך שכר דירה של 11,000 $ ועלויות של 11,609 $ (8,700 $ בעלויות ריאליות בתוספת ניכוי מס של 2,909 $). זה נותן "הפסד" של 609 $ על הנכס. את ההפסד הזה אפשר לקחת מההכנסה שהשתכרת, כמו העבודה שלך.
הכללים מפורטים ב פרסום מס הכנסה 527. חוקי הלכידה מחדש נמצאים פרסום מס הכנסה 946.
כמו כל אסטרטגיית מס אחרת, עליך להקפיד על כל הכללים. לדוגמה, תוכל לנכות פחת רק על חלק הנכס שלך המשמש לצורכי השכרה. אם אתה קונה דופלקס ומשכיר צד אחד וגר בצד השני, אתה רשאי לנכות פחת רק על היחידה שאתה משכיר. לא זה שאתה גר בו.
זה עוזר להתייעץ עם רואה חשבון. זה יוודא שאתה עומד בחוקים. זה גם יעזור לדעת איזו דרך של חישוב פחת היא הטובה ביותר עבורך. בחר רואה חשבון שעובד עם משקיעי נדל"ן. ייתכן שתקבל עצות מס נהדרות למצבך הספציפי.