Questo è stato uno dei dibattiti che sono esistiti nel corso dei secoli. È proprio lì con "C'è vita dopo la morte?" "Qual è il significato della vita?" e "Devo avere figli?"
Le domande su un mutuo sono relativamente semplici: dovrei ottenere un mutuo di 15 o 30 anni? Devo pagare in anticipo il mio mutuo? Dovrei dire che se attualmente possiedi una casa o stai cercando di acquistare, ottieni un mutuo fisso di 30 anni.
Almeno in questo momento storico, ottenere un mutuo di 15 anni o pagare anticipatamente un mutuo di 30 anni è sciocco. Faccio questa affermazione con questi presupposti:
- Hai intenzione di rimanere in casa per almeno 10 anni.
- Tu e il tuo coniuge avete meno di 50 anni.
- I costi mensili per possedere la tua casa sono meno del 30% del tuo reddito mensile.
- Hai il 25% o più di equità/acconto per la tua casa.
- Qualsiasi differenza di risparmio rispetto al pagamento anticipato o all'avere un mutuo più breve di 15 anni andrà negli investimenti.
- La casa che acquisti è una casa di dimensioni medie di 2.000 piedi quadrati e non una McMansion.
- Sei un risparmiatore disciplinato e non porti alcun debito di consumo.
Non ti do carta bianca per comprare una casa di 5.000 piedi quadrati. Semmai, piuttosto il contrario. Suggerisco di vivere in una casa modesta in un buon quartiere. Prendi la differenza e investi invece in borsa. Ogni volta che rifinanzi e ottieni un importo mensile inferiore, investi quella differenza. Ai tassi dei mutui attuali, rispetto al tasso medio di inflazione e ai rendimenti del mercato azionario, uscirai molto più avanti.
Ci sono due fazioni opposte all'argomento del mutuo: Ric Edelman e Dave Ramsey.
Non mi vedrai affermare, come Dave Ramsey, che tutti i debiti sono opera del diavolo. Nel nostro attuale ambiente economico, tendo ad essere d'accordo con Ric Edelman. I tassi ipotecari sono ai minimi storici e l'accessibilità ai minimi storici. In parole povere: è più economico possedere una casa che affittarla in molte parti del paese.
Ecco i motivi per cui dovresti ottenere un mutuo fisso di 30 anni:
1. Una casa è un bene illiquido
Una casa è un bene molto illiquido. Se stai acquistando una casa, è per il lungo raggio di 10 anni o più. Una volta effettuati i pagamenti in una casa, è molto più difficile prelevare contanti. Sì, puoi rifinanziare o ottenere un HELOC, ma solo se c'è abbastanza equità nella proprietà e hai un lavoro.
Diciamo che perdi il lavoro. Se hai seguito il percorso di Dave Ramsey, in molte situazioni, non hai ancora pagato il mutuo, hai investimenti minimi e dovresti avere almeno qualche risparmio di emergenza. Avresti considerevolmente meno risparmi tramite il metodo di Dave Ramsey rispetto a se seguissi Ric Edelman. I soldi all'interno della tua casa saranno molto difficili da intercettare e potresti comunque finire per precludere la tua casa. Questo è il esatto problema Dave Ramsey ti suggerisce di evitare eliminando il tuo debito. Questo dimostra il mio punto di flusso monetario è più importante del patrimonio netto.
Il problema di mettere la maggior parte dei tuoi soldi nella tua casa si riduce all'allocazione delle risorse. Come abbiamo scoperto durante la bolla immobiliare, troppe persone avevano troppa equità nella loro residenza principale. La tua casa dovrebbe non essere una parte primaria del tuo patrimonio netto. Se non altro, dovrebbe essere meno di 1/3 del tuo patrimonio netto totale. Dovresti avere molte più risorse liquide a cui attingere in caso di emergenza.
2. La tua residenza principale è non un investimento
Robert Kiyosaki ha fatto questa affermazione nel suo libro “Papà ricco, papà povero“:
“Come abbiamo scoperto durante la bolla immobiliare, la tua residenza principale non è un bene. La tua casa è solo un posto dove vivere. Mi impegnerò per affermare che non è diverso dall'affitto, ma con alcuni vantaggi. In genere, si consiglia di acquistare una casa solo se si vivrà nello stesso luogo per cinque anni o più. Suggerisco un periodo ancora maggiore di 10 anni o più. Altrimenti, di solito è meglio affittare invece. Possedere una casa per 5-7 anni è troppo rischioso. È troppo capitale da avere immagazzinato in un bene e può essere difficile da vendere quando è necessario trasferirsi".
3. Meglio investire invece di un mutuo a breve termine
Questo è forse il più grande errore di Dave Ramsey. Con i tassi ipotecari attuali nell'intervallo inferiore al 4%, sei pari o inferiore al tasso medio di inflazione. Inoltre, nel lungo periodo,
scorte in media dell'8% annuo. Quindi, in effetti, stai usando la leva di un prestito a basso tasso fisso per investire la differenza nel mercato azionario.
Lascia che ti faccia un confronto: due proprietari di casa, entrambi con un mutuo di $ 300.000 ed entrambi vivono nella loro casa per dieci anni. Non consideriamo l'inflazione per questo esempio.
- Suze Shorterm — Suze ottiene un mutuo di 15 anni al 3,25%. Il suo pagamento mensile è di $ 2.108,01. Dopo dieci anni, le saranno rimasti $ 116.592,72 sul saldo del mutuo o $ 183.407,28 in azioni. Non ha investito denaro nel mercato azionario, ma lo ha utilizzato per abbreviare la durata del suo mutuo.
- Ivan Investitore — Ivan ottiene un mutuo fisso di 30 anni al 3,75%. Il suo pagamento mensile è di $ 1.389,35. Dopo dieci anni, gli saranno rimasti $ 234.334,89 sul mutuo o $ 65.665,11 in azioni. Ivan ha preso la differenza dal mutuo di 15 anni (718,66 dollari) e ha investito nel mercato azionario. Supponendo una media dell'8% all'anno per quei dieci anni, avrà $ 131.476,00 nel mercato azionario dopo dieci anni.
Quindi, in totale, Ivan esce avanti. Tra dieci anni, avrà $ 197.141,11 di capitale proprio totale, mentre Suze ha $ 183.407,28. Tieni presente che questo avviene dopo soli dieci anni e diventa molto più evidente man mano che esci.
Supponiamo che entrambi abbiano vissuto nella loro casa per 15 anni. Ivan esce ancora più avanti, con $ 357.636,18 di azioni e investimenti contro $ 300.000 in azioni domestiche e nessun investimento che Suze ha. Circa $ 57k vale la differenza di rischio? Penso di sì e andrei invece con le azioni.
Se il tasso del tuo mutuo fosse simile ai primi anni '80, quando l'8%-10% di TAEG non era raro, sarebbe meglio pagare anticipatamente il tuo mutuo. Questo perché sarebbe difficile trovare investimenti o azioni a tasso fisso che potrebbero battere quell'importo ogni anno. In questo momento, è disponibile credito a basso costo ed è meglio utilizzarlo a proprio vantaggio.
4. Un mutuo è deducibile dalle tasse
Questo presuppone che tu dettaglii le tue tasse. Abbiamo appena rifinanziato il nostro mutuo al 3,75% TAEG, ma il tasso reale dopo la detrazione fiscale è molto più basso. Bankrate.com ha un ottimo calcolatore per ottenere il tuo tasso ipotecario reale al netto delle detrazioni. Nel nostro caso, la nostra aliquota reale è del 2,59%: maggiore è la tua fascia d'imposta, minore è il TAEG effettivo del mutuo. Quando vivi in uno stato ad alta tassazione, ha ancora più senso. Nel nostro caso, è anche denaro "gratuito" in termini di dollari reali rispetto al tasso medio di inflazione del 3%.
Inoltre, anche in questo contesto di tassi bassi, è ancora possibile battere questo tasso con investimenti a reddito fisso. Tuttavia, poiché si tratta di un arco di tempo di 30 anni, dovresti investire (per confrontare mele con mele) con un'allocazione delle risorse del 60%/40%. Storicamente, quella combinazione di azioni/obbligazioni ha restituito il 6% prima dell'inflazione o il 3% annuo dopo l'inflazione.
Se il governo rimuoverà la detrazione fiscale come alcuni hanno suggerito, l'aliquota effettiva tornerà al 3,75%. Questo è ancora un tasso eccellente e tuttavia relativamente facile da battere investendo.
5. Avrai sempre i pagamenti della casa
Uno dei motivi emotivi più comuni per cui sento che le persone vogliono eliminare un mutuo è sbarazzarsi del dado mensile. Dichiarano di voler possedere la loro casa libera e libera! È vero, però?
Il fatto è che anche dopo che il tuo mutuo è stato completamente pagato, hai sempre altre spese: tasse di proprietà, assicurazione e manutenzione annuale. Quindi avrai sempre delle spese da pagare, e anche queste non sono economiche. Se il denaro era limitato, prova a smettere di pagare le tasse sulla proprietà. Fallo e puoi aspettarti di vedere il fisco alla tua porta. Quindi, anche se è vero che l'importo pagato ogni mese diminuirà una volta estinto il mutuo, considerando l'inflazione, sarà solo una piccola parte delle tue spese mensili. Individui e aziende, del resto, si trovano nei guai per la mancanza di flusso di cassa, non per un'enorme quantità di patrimonio netto illiquido.
Quanti lettori hanno genitori che hanno pagato $ 30.000 per la loro casa nei primi anni '70, dove il loro pagamento mensile era di soli $ 220 al mese? Le tasse sulla proprietà, l'assicurazione e le spese di manutenzione aumentarono tutte al tasso di inflazione. Se hai un mutuo fisso di 30 anni, l'importo della rata è rimasto lo stesso.
In alcuni casi, queste spese sono aumentate molto più del tasso medio di inflazione. Ad esempio, dove vivo attualmente, nella contea di Nassau, NY, pago quasi $ 10.000 all'anno per una residenza di 2.000 piedi quadrati. Permettetemi di ricordare ai lettori che la contea di Nassau è al verde e molto probabilmente dovrà aumentare le tasse ancora più in alto per colmare il divario di bilancio. Puoi aspettarti un aumento delle tasse a livello nazionale, poiché la maggior parte dei comuni ha un deficit di entrate.
Dave Ramsey parte dal presupposto che non hai la forza di volontà per investire la differenza salvata. Se sei una di quelle anime perdute, molto probabilmente non dovresti investire. Dave fa un ulteriore passo avanti e ti suggerisce di pagare in contanti per la tua casa.
“Ma pensa quanto sarebbe divertente! Nessun mutuo! Nessun pagamento! Se pagare in contanti per una casa sembra troppo irraggiungibile, puoi comunque comprare una casa se fai scelte sagge”.
Dave è tutto sull'importo risparmiato in interessi ipotecari. Se avessimo l'inflazione dello zero per cento ogni anno, Dave avrebbe ragione. Sfortunatamente, con l'inflazione, il mutuo diventa più conveniente ogni anno in dollari reali.
Dichiarazione finale
Naturalmente, presumo che avremo almeno lo stesso tasso di inflazione che abbiamo visto nei 30 anni precedenti. Diciamo che sperimentiamo un massiccio attacco di deflazione, e allora? La mia affermazione non rende questa idea stupida? No, non proprio. Puoi iniziare a pagare anticipatamente il tuo mutuo in qualsiasi momento. Il punto è che una volta che il denaro è a casa tua, è molto più difficile estrarlo. Supponendo che tu abbia investito, potresti utilizzare i tuoi investimenti per pagare anticipatamente o estinguere il tuo mutuo in qualsiasi momento. Tieni presente che la Federal Reserve vuole l'inflazione ad ogni costo. è stato detto lasceranno soldi dagli elicotteri, per generare inflazione se necessario.
Per me, l'unico motivo valido per estinguere completamente il tuo mutuo ai tassi di interesse attuali è che sei andato in pensione. Anche allora, a seconda dei tuoi investimenti e del tuo patrimonio netto, potrebbe non avere senso.
AGGIORNARE: Quando ho scritto questo articolo per la prima volta cinque anni fa, ho creduto che avesse più senso non pagare in anticipo il mutuo. Oggi (3 settembre 2018), con l'aumento dei tassi di interesse e le attuali valutazioni del mercato azionario, potrebbe avere senso pagare anticipatamente alcuni dei tuoi mutui. Come ogni consiglio finanziario, è molto personale e sensibile al tempo. Ciò che aveva senso cinque anni fa, potrebbe non avere senso oggi nell'attuale clima finanziario.