"Crowdfunding" si riferisce alla raccolta di fondi da investitori pubblici - la "folla" - attraverso piattaforme online. Prima del crowdfunding, gli imprenditori raccoglievano denaro tramite amici, richiedendo un prestito bancario o rivolgendosi a una società di private equity.
Il crowdfunding fornisce una nuova fonte di finanziamento per le imprese e un nuovo punto di ingresso per i singoli investitori. Non è più necessario disporre di fondi sufficienti per finanziare da soli un intero affare immobiliare, anzi, ti unisci a altri investitori che la pensano allo stesso modo, la "folla", per ottenere l'accesso a offerte che erano disponibili solo per il super-ricchi.
Il crowdfunding immobiliare ha guadagnato popolarità sia tra i fornitori che tra gli investitori e ci sono molte aziende che specializzati in diverse aree delle piattaforme immobiliari, con un'ampia varietà di funzionalità uniche per la loro offerta. Il nostro servizio di crowdfunding preferito è CrowdStreet, che è una società immobiliare commerciale che fornisce accesso diretto a specifiche opportunità di investimento immobiliare e, soprattutto, tutte le commissioni sono a carico degli sponsor, non dell'investitore.
La maggior parte delle piattaforme di crowdfunding immobiliare consente agli investitori di scegliere una delle due debito o equità investimenti (puoi certamente includere un mix di entrambi nel tuo portafoglio). Ecco le differenze per aiutarti a determinare quale - debito o capitale - si adatta meglio ai tuoi obiettivi di investimento e alla tua tolleranza al rischio. (Puoi trovare un dettaglio confronto delle piattaforme di crowdfunding immobiliare qui.)
Cosa sono gli investimenti di debito immobiliare?
Quando investi in strumenti di debito, agisci come prestatore del proprietario della proprietà o dello sponsor dell'operazione. A seconda della struttura, che varia in base alla piattaforma di crowdfunding immobiliare, il prestito è garantito da: (1) la proprietà stessa o (2) una cambiale supportata dalla LLC che detiene la proprietà.
Vantaggi degli investimenti nel debito
I primi ad essere pagati — In qualità di investitore obbligazionario, il tuo investimento è garantito dalla proprietà stessa o da una cambiale detenuta dalla LLC. In entrambi i casi, sei nella prima posizione dei creditori ad essere pagati se il prestito dovesse andare in default. Il processo di inadempimento del prestito varia in base alla piattaforma, quindi è necessario eseguire la dovuta diligenza. A volte, gli investitori devono pagare alcuni dei costi di preclusione se il prestito immobiliare non può essere pagato e la proprietà viene sequestrata.
Periodo di attesa più breve — Gli investimenti di debito hanno una data di rimborso prefissata, generalmente compresa tra 6 e 24 mesi.
Distribuzioni regolari mensili o trimestrali — Come tipico per i prestiti, c'è un regolare piano di ammortamento degli interessi e il principio è mensile (a volte trimestrale anziché mensile). Sai cosa vieni pagato e quando.
Contro di investimenti di debito
Commissioni — Le commissioni sono in genere più elevate sugli investimenti in titoli di debito rispetto agli investimenti in azioni.
I resi sono limitati — Con gli investimenti di debito, sei il titolare di un mutuo di un prestito garantito da una proprietà specifica. Il tuo rendimento è limitato agli interessi maturati sul denaro che hai prestato al mutuatario: non condividi alcun profitto realizzato sull'affare.
Nessun beneficio fiscale — Uno dei vantaggi dell'investimento immobiliare è che i proprietari possono detrarre l'ammortamento. In qualità di investitore in debiti, stai prestando denaro al proprietario della proprietà, non al proprietario stesso, quindi non puoi detrarre l'ammortamento della proprietà.
Cosa sono gli investimenti azionari immobiliari?
Con gli investimenti immobiliari in azioni, ottieni una quota proporzionata di capitale in una proprietà specifica o portafoglio di proprietà e condividere i profitti man mano che la proprietà viene sviluppata e venduta o gestita per l'affitto reddito.
Vantaggi degli investimenti azionari
Accesso a offerte non precedentemente disponibili — Grazie alla facilità, efficienza e scalabilità delle piattaforme online (dove tutti i documenti rilevanti possono essere pubblicati online, le offerte possono essere suddivise in basse quote di investimento minimo e i fondi possono fluire elettronicamente avanti e indietro), gli accordi azionari precedentemente non disponibili per i singoli investitori ora sono solo il mouse clic di distanza.
Potenziale per rendimenti più elevati — In qualità di investitore azionario, stai acquistando azioni dell'attività, non solo prestando denaro per finanziare l'operazione. In quanto tale, hai il diritto di condividere gli utili netti.
Commissioni più basse — In generale, le operazioni su azioni comportano commissioni di investimento inferiori rispetto al debito.
Possibili benefici fiscali trasferiti agli investitori — In qualità di investitore azionario, possiedi una parte della proprietà e, a seconda della piattaforma, potresti avere diritto a deduzioni delle spese di ammortamento per ridurre le tasse sui tuoi guadagni.
Maggiore soddisfazione degli investitori — Investire in operazioni specifiche, che possono essere verificate in modo molto approfondito visualizzando i documenti pertinenti online, può fornire un maggiore senso di controllo e soddisfazione rispetto all'acquisto di azioni in un grande società.
Contro delle partecipazioni
Rischio di fallimento — Gli investimenti in azioni hanno un rischio maggiore rispetto agli investimenti in titoli di debito. Gli sponsor delle offerte potrebbero non avere l'esperienza e la guida di professionisti esperti nel settore immobiliare. Finanziare un'impresa immobiliare è solo il primo passo. Senza un business plan e una struttura di supporto adeguati, anche opportunità molto promettenti possono fallire.
Investimento a lungo termine — Sebbene il payout sia in genere più elevato, gli investimenti azionari impiegano più tempo a concretizzarsi rispetto agli investimenti in titoli di debito. C'è un costo opportunità per vincolare i tuoi dollari di investimento in investimenti a lungo termine che deve essere valutato rispetto al rendimento atteso e alla sua probabilità.
non garantito — Gli investimenti in azioni comportano un rischio maggiore, in parte perché il tuo investimento è considerato non sicuro. Non sei il primo della fila ad ottenere un ritorno del tuo investimento se l'affare va male. Possiedi proprietà immobiliari che molto probabilmente sono garantite da prestiti che vengono rimborsati per primi in caso di insolvenza.
Ecco un grafico che riassume le principali differenze tra gli investimenti in crowdfunding immobiliare di azioni e debiti:
| Debito | Equità | |
|---|---|---|
| Tipo di investimento | Da prestatore a proprietario di immobili | Proprietario (azionista) |
| Ritorno | Interessi (fissi) | Quota di utile netto (Varia) |
| Potenziale di ritorno | Limitato, limitato al tasso di interesse del prestito | Senza cappuccio, può essere a due cifre |
| Rischio | Inferiore | Più alto |
| Protetto da | Il rimborso del prestito è (1) garantito dalla proprietà o (2) cambiale non garantita | Non garantito: possiedi un valore immobiliare dopo il debito |
| Predefinito per anzianità | primo a ricevere il pagamento, ma potresti dover pagare alcuni dei costi di preclusione se il prestito va in default | 2° per ricevere il pagamento |
| distribuzioni | Sì, pagamenti di interessi mensili o trimestrali | Varia, a volte vengono pagate distribuzioni trimestrali |
| Commissioni | Tipicamente 2% + eventuale commissione di emissione del prestito | Tipicamente 1%-2%, nessun anticipo o costi di servizio |
| Periodo di detenzione | Varia: 6-24 mesi | Varia: 1-10 anni |
| Prestazioni fiscali | No | Sì, gli investitori possono in genere prendere la detrazione dell'ammortamento senza possedere direttamente la proprietà |
Con le operazioni di debito o di capitale disponibili tramite il crowdfunding, ci sono due ulteriori rischi da comprendere:
Possibile frode — La stessa funzionalità, la scalabilità online, che rende disponibile il crowdfunding immobiliare ai piccoli investitori, lo rende anche aperto alle frodi. Ecco perché la maggior parte di questi investimenti sono disponibili solo per investitori accreditati che sanno come fare la due diligence e hanno il capitale per rischiare l'intero investimento.
Possibili violazioni della sicurezza — È diventato sempre più comune che i principali rivenditori e aziende che archiviano le tue informazioni personali vengano hackerati. Anche con muri di sicurezza all'avanguardia, i siti di crowdfunding sono aperti al rischio di hacking.
Debito o capitale? I giocatori chiave sono ...
Ognuna delle piattaforme di crowdfunding immobiliare è leggermente diversa e in genere si rivolge a una nicchia specifica, ma sono tutte concettualmente lo stesso: fornire una piattaforma tecnologica online che faciliti l'incontro tra gli operatori immobiliari che cercano di raccogliere capitali e investitori accreditati che desiderano investire direttamente in specifici progetti immobiliari fisici attraverso prestiti a flusso di cassa.
La maggior parte dei siti di crowdfunding ha un investimento minimo di $ 5.000 e devi essere un investitore accreditato. Tra questi, Realty Mogul presenta investimenti azionari residenziali e commerciali. RealCrowd offre accordi commerciali, sia azionari che di debito. Pezzo di terra è specializzata in progetti di debito, sia commerciali che residenziali.
Per un investimento minimo maggiore, puoi scegliere il debito commerciale e gli investimenti azionari da CrowdStreet con $ 10.000, e LendingHome offre investimenti di debito residenziale con un investimento minimo di $ 50.000.
Tettol'offerta unica di offre agli investitori l'opportunità di acquistare una specifica proprietà residenziale in affitto con gli inquilini esistenti - ovviamente, i prezzi di ingresso variano in base all'acquisto personale dell'intero proprietà.
La linea di fondo
Tutti gli investimenti comportano rischi e gli immobili hanno rischi diversi rispetto agli investimenti azionari. Gli strumenti di debito offrono meno rischi rispetto agli investimenti azionari. I tuoi obiettivi di investimento possono favorire gli investimenti azionari se stai cercando una crescita sorprendente o un potenziale di profitto. Al contrario, potresti concentrarti sugli investimenti nel debito quando preferisci un reddito costante e meno rischi.
Si tratta davvero di adattare le tue azioni di investimento in modo che corrispondano ai tuoi obiettivi e alla tua tolleranza al rischio e fare la due diligence su ciascuna piattaforma di crowdfunding e l'accordo specifico.