Prima degli anni '90, investire nel settore immobiliare richiedeva ingenti somme di capitale. Ciò limitava il numero di persone che potevano partecipare a coloro che avevano abbastanza soldi per acquistare e detenere proprietà immobiliari.
Ma sono arrivati i fondi di investimento immobiliare. Questi forniscono all'investitore medio un modo per accedere a redditizi settori immobiliari possedendo azioni di un fondo consolidato che investe in una varietà di settori immobiliari.
La versione corta
- I fondi di investimento immobiliare sono tipi di fondi comuni di investimento che consentono agli investitori al dettaglio di accedere a immobili che altrimenti sarebbero stati troppo costosi da investire.
- Esistono quattro tipi di fondi, ciascuno con i propri pro e contro: fondi comuni di investimento immobiliare, REIT, fondi di private equity immobiliari e fondi di debito immobiliare.
- Se sei un investitore e vuoi diversificare il tuo portafoglio ma non vuoi acquistare direttamente un immobile, potrebbe valere la pena considerare un fondo di investimento immobiliare.
Che cos'è un fondo di investimento immobiliare?
Esistono quattro tipi generali di investimento che vengono definiti "fondi di investimento immobiliare".
- Fondi comuni immobiliari
- REIT (fondi di investimento immobiliare)
- Fondi di private equity immobiliari
- Fondi di debito immobiliare
In sostanza, ciascuno è un tipo di fondo comune di investimento che investe in titoli offerti da società immobiliari pubbliche costituite apposta per il fondo. E le società spesso gestiscono gli elenchi delle proprietà. Anche le aziende gestire attivamente o passivamente i fondi. Questi fondi consentono all'investitore medio di diversificare facilmente il proprio portafoglio investendo nel settore immobiliare.
Fondo comune immobiliare
Il fondo più comune è a fondo comune immobiliare. Questo tipo di gestione professionale e Regolamentato dalla SEC il fondo investe in azioni e obbligazioni di società immobiliari affermate e/o direttamente in proprietà.
I fondi comuni immobiliari offrono un modo alternativo per investire passivamente nel settore immobiliare. Acquisti semplicemente azioni di un fondo comune invece di investire una grossa fetta di fondi nell'acquisto di proprietà immobiliari. Possedere e gestire una proprietà in un'unica posizione richiede un coinvolgimento attivo, una proposta rischiosa se non sei un esperto. Ma il fondo detiene investimenti diversificati in molti tipi di attività e settori immobiliari. L'acquisto e la vendita di una proprietà specifica richiede tempo ed è un processo complesso. Ma come investitore di fondi comuni immobiliari, puoi acquistare e vendere le tue azioni facilmente e rapidamente.
Ottieni tutti i vantaggi di un investitore in fondi comuni di investimento azionario.
- L'investimento minimo è basso.
- Il tuo coinvolgimento è passivo.
- La diversificazione è incorporata.
- Il tuo investimento è altamente liquido.
Fiducia di investimento immobiliare (REIT)
UN fondo di investimento immobiliare (REIT) è un'entità fiduciaria o una società che investe direttamente nel settore immobiliare acquistando, detenendo e vendendo proprietà o mutui. I REIT sono strutturalmente diversi dai fondi comuni immobiliari in diversi modi.
- Sono tenuti dall'IRS a pagare il 90% dei loro utili imponibili agli azionisti ogni anno.
- Almeno il 75% del patrimonio di un REIT deve essere investito nel settore immobiliare.
- Almeno il 75% del reddito lordo del REIT deve provenire da affitti, interessi ipotecari o guadagni dalla vendita di proprietà detenute dal REIT.
Esistono tre tipi fondamentali di REIT:
REIT azionari possedere e gestire immobili commerciali. Questi includono appartamenti, edifici per uffici, hotel e centri commerciali. Questi REIT raccolgono affitti e canoni di locazione. E questo fornisce un reddito da locazione stabile e facile da prevedere che tende ad aumentare nel tempo.
REIT ipotecari prestare denaro per mutui, acquistare mutui esistenti o acquistare titoli garantiti da ipoteca. Ricevono reddito da interessi man mano che i mutui vengono pagati.
REIT ibridi investire in una combinazione di azioni e mutui. I REIT ibridi traggono profitto indipendentemente dal fatto che i tassi di interesse aumentino o diminuiscano. I REIT solo azionari e ipotecari possono essere soggetti a fluttuazioni durante i periodi di volatilità dei tassi di interesse.
I fondi comuni di investimento immobiliare e i REIT sono un modo conveniente e passivo per i singoli investitori di diversificare i propri investimenti in un segmento del mercato immobiliare. Possedendo azioni, gli investitori beneficiano di molti dei vantaggi esclusivi di possedere immobili senza acquistare e detenere personalmente proprietà immobiliari.
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Fondi di Private Equity Immobiliari
Fondi di private equity immobiliari mettere in comune i fondi di singoli investitori e investire direttamente in opportunità pre-controllate e specifiche. Queste aziende fungono da ciò che viene indicato come un "partner generale" (GP). Raccolgono fondi da investitori privati, noti come “limited partners” (LP). Il socio accomandatario identifica e acquista o finanzia investimenti immobiliari. E gestisce il portafoglio per fornire un ritorno sull'investimento ai soci accomandanti.
Le azioni di fondi di private equity immobiliari non vengono vendute nelle principali borse di mercato e sono generalmente disponibili solo per investitori accreditati.
Gli investitori primari includono fondi pensione, compagnie assicurative, dotazioni universitarie, investitori istituzionali e individui con un patrimonio netto elevato. Queste aziende spesso locali investono in un mix di iniziative immobiliari residenziali e commerciali più piccole e accuratamente selezionate. Gli investitori considerano questi fondi più speculativi dei fondi comuni immobiliari. I fondi pagano regolarmente dividendi agli investitori.
Investo personalmente con una società di private equity, Trius partner di prestito. Presta soldi alle pinne locali. La direzione dell'azienda controlla i mutuatari e le proprietà/opportunità. Fornisce quindi prestiti a breve termine a investitori/flipper immobiliari qualificati. Queste persone acquistano, riabilitano e rivendono le proprietà reali. Trius addebita al flipper un interesse del 12% e paga l'8% agli investitori come me. E Trius fa i suoi soldi sullo spread del tasso di interesse (la differenza del 4%) e sulle commissioni di avvio del prestito addebitate ai mutuatari.
Fondi di debito immobiliare
UN fondo di debito immobiliare è simile a un fondo di private equity, spesso su scala più ampia. Il fondo in genere raccoglie denaro da investitori istituzionali più grandi. E investe nello sviluppo o nella riqualificazione di importanti immobili commerciali che richiedono ingenti somme di denaro. Questi includono centri commerciali, complessi di uffici e altri progetti a lungo termine.
La maggior parte dei fondi di debito è specializzata in una particolare strategia di prestito. Le banche forniscono prestiti di taglia unica e tagliabiscotti. Ma i prestatori di debito privato lavorano con mutuatari che hanno situazioni finanziarie complesse. E offrono prestiti e condizioni che i finanziatori tradizionali non possono o non vogliono fornire. Offrono finanziamenti a costruttori di appartamenti multifamiliari, sviluppatori industriali, ristrutturatori alberghieri/ospitali, imprese edili e sviluppatori di vendita al dettaglio/acquisti.
Sia i fondi di private equity che i fondi di debito immobiliare sono garantiti (o garantiti) dalla proprietà su cui viene concesso il prestito. In caso di morosità del prestito, il fondo ha la facoltà di prendere possesso del titolo dell'immobile. Ciò offre un grande vantaggio agli investitori. Ma il più delle volte, il prestatore modifica o ristruttura il prestito da riscuotere dai mutuatari. Come le banche che si occupano di prestare denaro piuttosto che detenere immobili, i fondi di debito immobiliare si concentrano sul mantenere il loro denaro in movimento e guadagnare interessi da pagare agli investitori.
Qual è la differenza tra un REIT e un fondo comune immobiliare?
La differenza fondamentale è come è strutturata l'entità stessa poiché entrambi sono regolati dalla SEC. Un fondo comune di investimento immobiliare detiene un mix di proprietà immobiliari e attività correlate che sono gestite professionalmente per fornire profitti agli azionisti.
A REIT è una società fiscalmente agevolata che investe nel settore immobiliare. I REIT pagano il 90% del loro reddito come dividendi agli azionisti. Di conseguenza, i REIT non pagano tasse sulle società.
Le azioni sia dei REIT che dei fondi comuni di investimento vengono scambiate sulle famose borse di mercato e possono essere acquistate e vendute facilmente e rapidamente. Ed entrambi pagano regolarmente dividendi agli investitori.
Come investire in un fondo di investimento immobiliare
I fondi di investimento immobiliare sono stati inizialmente sviluppati per fornire un modo conveniente e di facile comprensione per gli individui di investire in asset immobiliari. Nel caso dei REIT e dei fondi comuni di investimento immobiliare, puoi acquistare e vendere azioni tramite un broker proprio come faresti per acquistare e vendere azioni di società. Oppure dai un'occhiata al nostro preferito piattaforme di crowdfunding immobiliare, comprese quelle che offrono REIT.
I fondi di private equity e i fondi di debito immobiliare sono in genere fuori mercato e non pubblicizzati. Quindi devi fare un po 'di scavi e ricerche per trovare e valutare queste opzioni. E poiché la maggior parte di queste offerte sono un po' più sofisticate, l'IRS spesso richiede che tu sia un investitore accreditato.
I pro ei contro di investire in un fondo di investimento immobiliare
Con ciascuno di questi quattro tipi di fondi di investimento immobiliare, l'investitore ha un ruolo passivo ei fondi pagano dividendi periodici.
professionisti
- Non sono direttamente correlati al mercato azionario. Ciò fornisce la diversificazione del portafoglio necessaria per ottenere un portafoglio di investimenti adeguatamente bilanciato.
- Questi fondi richiedono un investimento a breve termine rispetto al possesso di immobili a titolo definitivo.
- E richiedono un investimento minimo inferiore rispetto all'investimento diretto nel settore immobiliare.
- Ma il tuo investimento è ancora in genere supportato da proprietà reali e tangibili come garanzia.
- I fondi pagano regolarmente dividendi agli investitori.
- I fondi consentono una facile diversificazione tra tipologie e ubicazioni immobiliari.
contro
- Non hai alcun controllo sulle decisioni relative agli asset a sostegno del tuo investimento. I gestori del fondo prendono tutte queste decisioni. Quindi il tuo ruolo è veramente passivo. Se le decisioni sbagliate vengono prese dal management, puoi perdere denaro.
- Il tuo vantaggio è limitato. Quando si acquista direttamente un immobile, si beneficia della rivalutazione del capitale dell'immobile stesso.
Dovresti investire in un fondo di investimento immobiliare?
In qualità di investitore, è importante diversificare il proprio investimento tra cinque classi di attività che compongono un portafoglio bilanciato:
- reddito fisso
- equità
- immobiliare
- merci
- Contanti
I professionisti della ricchezza in genere consigliano di allocare il 15-20% del tuo portafoglio in immobili. E i fondi di investimento immobiliare forniscono il modo più conveniente per raggiungere questo obiettivo senza la necessità di comprendere i pro ei contro della proprietà immobiliare stessa.
Il mercato immobiliare è il mercato di se stesso. E la maggior parte delle partecipazioni immobiliari non è strettamente correlata agli alti e bassi del mercato azionario. Quindi è un buon rifugio per diversificare il tuo portafoglio detenendo alcune attività nel settore immobiliare.
I fondi sono in genere specializzati in una o più strategie e tipi di attività. Nel mercato azionario dovresti capire il business dietro a qualsiasi azione stai acquistando. Ed è importante che tu abbia una conoscenza di base dei tipi di attività in cui sta investendo il fondo immobiliare che scegli. Ad esempio, i fondi che investono esclusivamente nello sviluppo di nuovi spazi per uffici non andranno necessariamente bene se la tendenza al lavoro da casa continua.
È importante analizzare le prospettive di business della strategia di investimento del fondo. E fai la dovuta diligenza sui gestori dei fondi.