Con i tassi di interesse ancora vicini ai minimi storici, gli investitori sono alla ricerca di un investimento ragionevolmente sicuro che li tenga al passo con l'inflazione. All'incontro di aprile degli investitori immobiliari locali qui a Baltimora, l'argomento era l'investimento sui pegni fiscali. La promessa di rendimenti del 18% - su un investimento garantito da immobili - ha attirato la mia attenzione.
Naturalmente, alti tassi di rendimento sono in genere bilanciati con alti tassi di rischio. Ma l'oratore ha continuato dicendo che era "praticamente sicuro come se avessi parcheggiato i tuoi soldi in un assicurato FDIC conto presso la tua banca locale”. Quindi il mio interesse è stato stuzzicato per ricercare questo investimento immobiliare sotto il radar strategia.
Ho scoperto che gli investimenti sui privilegi fiscali esistono da più di 200 anni. Non ne ho mai sentito parlare? Forse perché le tasse sono... beh... l'argomento di discussione preferito da nessuno. Dire a chiunque a un cocktail party che sei un commercialista è un ottimo modo per fermare la conversazione.
Eppure questo investimento sfrutta il fatto che il pagamento delle tasse è inevitabile. Nessuno ottiene un passaggio. Tuttavia, non tutti possono pagare il fisco quando bussa.
Il governo prima o poi ottiene sempre la sua presa. Quindi, investire in certificati di pegno fiscale offre agli investitori un tasso di interesse praticamente garantito. In effetti, da decenni i family office e gli investitori istituzionali investono miliardi in certificati di pegno fiscale.
Nozioni di base sull'imposta sulla proprietà
Proprietario di casa o no, probabilmente hai familiarità con l'idea delle tasse sulla proprietà. I governi tassano i proprietari di immobili per finanziare benefici e servizi per il “bene comune” della comunità. L'imposta sulla proprietà si aggiunge all'imposta sul reddito e sulle vendite.
Il gettito fiscale sulla proprietà fornisce in genere servizi come protezione della polizia, biblioteche pubbliche, centri ricreativi, strade, scuole e rimozione della neve. Anche i fuochi d'artificio.
Se hai un mutuo sulla tua casa, è probabile che il tuo pagamento mensile includa fondi per pagare le tasse sulla proprietà. Il tuo prestatore tiene il denaro in garanzia e paga le tasse per tuo conto direttamente alla contea quando dovute.
Potresti non sapere quanto stai pagando in tasse sulla proprietà immobiliare. Ma stai certo che li stai pagando se possiedi una casa. Tutte le contee riscuotono una sorta di imposta sulla proprietà personale.
I singoli lotti di immobili vengono valutati in base alla posizione e alle caratteristiche. Ad ogni immobile viene attribuito un valore di “accertamento fiscale”. Il proprietario del pacco paga una tassa sul valore stimato. Nel 2016, i tassi per stato variavano da un minimo dello 0,27% nelle Hawaii a un massimo del 2,35% nel New Jersey.
L'aliquota media dell'imposta sugli immobili per le case unifamiliari nella città più grande di ogni stato degli Stati Uniti si aggira intorno all'1,5%. Secondo l'U.S. Census Bureau, la famiglia americana media spende ogni anno 2.149 dollari in tasse di proprietà per le proprie case.
La contea in cui si trova la proprietà in genere riscuote l'imposta sulla proprietà. Se il proprietario della proprietà non paga l'imposta, l'importo dell'imposta diventa un pegno sulla proprietà.
Un pegno sulla proprietà, tuttavia, non aiuta i governi di contea e locali a pagare i servizi e i benefici che hanno promesso ai loro cittadini. La contea ha bisogno dei soldi ora per adempiere ai suoi obblighi di bilancio. Il governo non accetta cambiali!
Che cos'è esattamente un certificato di pegno fiscale?
Sebbene il processo differisca in tutto il paese, i governi locali sono autorizzati a riscuotere le tasse non pagate vendendo un certificato di pegno fiscale o un atto fiscale a un'asta pubblica. Circa la metà dei 50 stati vende certificati di pegno fiscale. L'altra metà vende atti di pegno fiscale o atti rimborsabili. Quest'ultimo è un ibrido tra un certificato e un atto. Alcuni stati vendono sia privilegi fiscali che atti fiscali.
Ci sono differenze importanti tra i due. In genere compreresti un certificato di pegno fiscale perché desideri interessi. Se il proprietario della casa non lo riscatta, potresti ottenere la proprietà. Con un atto fiscale, stai acquistando la proprietà a titolo definitivo.
Uno non è meglio dell'altro. Ognuno ha vantaggi a seconda dei tuoi obiettivi di investimento. Ognuno ha le sue regole e la ricerca è necessaria. Certo, puoi fare entrambe le cose contemporaneamente.
Questo articolo si concentrerà sui privilegi fiscali e lascerà gli atti fiscali per un'altra volta.
La facilità di investire in privilegi fiscali
La cosa bella è che non hai bisogno di una licenza immobiliare. Non è necessario creare una LLC. E non hai bisogno di molti soldi per investire in certificati o atti.
Quando acquisti un privilegio fiscale, in pratica hai pagato le tasse per il proprietario della casa in cambio di un certificato. Il certificato è valido per l'importo pagato più gli interessi.
Inoltre, il tuo investimento è supportato dalla garanzia della proprietà o dalle leggi statali che impongono il riscatto del pegno fiscale, inclusi interessi e sanzioni. Come investitore, stai intervenendo per pagare le tasse arretrate e bloccare un tasso di interesse garantito sul tuo investimento.
Un certificato di pegno fiscale è uno strumento negoziabile. Ma non esiste un mercato secondario, tranne forse eBay e simili.
Il certificato è la prova che il titolare ha acquistato un privilegio esecutivo fruttifero sulla proprietà immobiliare. È un obbligo legale per un privilegio di prima posizione su una particolare proprietà. Ciò significa che è il primo debito che viene pagato se la proprietà passa attraverso il pignoramento.
I (grandi) vantaggi dell'investimento sui certificati di pegno fiscale
Quando acquisti un certificato di pegno fiscale, non stai acquistando la proprietà. Né hai a che fare con il proprietario della proprietà. Stai semplicemente intervenendo per pagare le tasse delinquenti al governo della contea.
In cambio del denaro, la contea ti darà il tasso di interesse e le tasse di ritardo che addebitano al proprietario quando le tasse saranno finalmente pagate. Se il proprietario non paga le tasse, puoi pignorare e prendere il titolo sulla proprietà per il totale delle tasse arretrate, sanzioni e tasse dovute alla contea.
In altre parole, ci sono due risultati di investimento dall'investimento di privilegi fiscali:
- Il certificato di pegno fiscale viene riscattato e guadagni un tasso di interesse elevato garantito.
- Il certificato di pegno fiscale non viene riscattato e puoi acquisire la proprietà tramite preclusione, a volte per pochi centesimi sul dollaro.
A seconda dei tuoi obiettivi di investimento, entrambi i risultati possono essere interessanti.
I privilegi fiscali forniscono un tasso di interesse fisso, che varia a seconda della contea. A Baltimora, il tasso di interesse è del 18% annuo. In altre contee della nazione, può essere molto più basso o molto più alto. Alcune contee dell'Illinois registrano un tasso di interesse del 18% ogni sei mesi, che equivale a poco più del 36% annuo.
Tuttavia, come puoi immaginare, questi alti tassi di rendimento attirano molta attenzione. Anche se non hai bisogno di molti soldi per investire, i concorrenti con tasche profonde possono saltare e aumentare il prezzo, spremendo il piccolo investitore.
Il prezzo può facilmente, e spesso lo fa, aumentare al di sopra delle tasse dovute. Ho letto che in alcune contee le proprietà possono essere vendute a un'asta fiscale per più del valore della proprietà.
Soprattutto se sei un investitore accreditato, ci sono alcune alternative che possono anche produrre rendimenti annuali a due cifre. Un esempio è Investimenti di origine, che è una società di private equity che consente a persone con un patrimonio netto elevato di investire in fondi immobiliari diversificati.
Non c'è limite a quanto puoi investire
Puoi investire poco o molto. I privilegi fiscali non sono come i conti bancari assicurati dalla FDIC fino a un certo limite. Non c'è un limite su quanto puoi investire in certificati di pegno fiscale.
Il proprietario mantiene la proprietà della proprietà. Lui o lei ha il diritto di riscattare - pagare - il certificato di pegno fiscale fino a quando il giudice del tribunale del circuito firma un decreto che autorizza le procedure di preclusione.
In qualità di titolare del certificato di pegno fiscale, è necessario avviare il processo di preclusione entro un certo periodo di tempo, in genere due anni. Se il certificato non è stato riscattato e non inizi il pignoramento in tempo, il tuo investimento verrà perso e non verrà emesso alcun rimborso.
Come fare un'offerta
La maggior parte delle contee detiene annualmente una vendita di privilegi fiscali. La maggior parte delle aste si svolge online. A Baltimora, dove vivo, la vendita della contea si tiene a giugno e la vendita della città si tiene a metà maggio.
Ti registri alcune settimane prima della vendita effettiva e paghi una quota di registrazione. (A Baltimora, la commissione è di $ 100.) Ti inviano un'e-mail con un numero di identificazione dell'offerta. Quando l'asta si apre, fai un'offerta sui certificati che ti interessano tramite un modulo online.
L'offerta minima necessaria per acquistare un certificato di pegno fiscale include l'imposta lorda, le sanzioni e gli interessi. Le sanzioni includono eventuali costi applicabili relativi alla vendita del certificato di pegno fiscale. L'offerta minima è indicata accanto all'indirizzo e al numero ID della proprietà inadempiente.
Quindi, come funziona?
Il processo di investimento in privilegi fiscali o atti non è passivo. In effetti, può richiedere molto tempo.
Le contee in genere pubblicano un elenco poche settimane prima della vendita del pegno fiscale. Potrebbero esserci centinaia di proprietà disponibili. Hai bisogno di un sistema per restringere l'elenco e decidere su quali vuoi fare un'offerta.
Fondamentalmente, devi eliminare quelli che non si adattano ai tuoi criteri di investimento. Inizia con il tuo budget di investimento iniziale. Se hai solo poche migliaia o anche solo poche centinaia di dollari da investire, puoi eliminare subito gli immobili con offerte minime più alte.
Se vuoi interessi attivi e non hai l'obiettivo di acquisire proprietà, cerca case unifamiliari con mutuo. Offrono le migliori possibilità di essere riscattati. In molti paesi, il loro tasso di riscatto è del 95% o superiore.
Il lasso di tempo per investire in pegno fiscale è compreso tra sei mesi e tre anni. Non esiste un mercato secondario in cui vendere i tuoi certificati. Quindi devi assicurarti di investire solo denaro che non ti servirà a breve termine.
Non ci sono commissioni da pagare. Ma come accennato in precedenza, probabilmente dovrai pagare una quota di registrazione una tantum per l'asta.
Assicurati di fare la dovuta diligenza
La due diligence è un must. Potresti finire per precludere una proprietà. Avrai voglia di fare un giro in macchina e guardare le proprietà. Dovrai anche fare con attenzione la tua ricerca online per completare la tua due diligence.
Probabilmente non sarai in grado di ispezionare l'interno della proprietà, poiché è improbabile che i proprietari di casa ti permettano di passare a dare un'occhiata. Tuttavia, vorrai sapere il più possibile sulla proprietà, il quartiere e l'area in generale. Non vuoi rimanere bloccato con una proprietà che non ha potenziale.
Più privilegi fiscali possono essere acquistati sullo stesso immobile per gli anni fiscali successivi. Dipende da quanto è lungo il periodo di riscatto.
Ad esempio, in uno stato che ha un periodo di rimborso di tre anni, possono essere acquistati tre privilegi fiscali, uno per ogni anno. Questi privilegi potrebbero essere acquistati dallo stesso investitore o da altri diversi. Ciò significa che potresti aver bisogno di più capitale man mano che il processo procede.
Quando la proprietà viene riscattata, indipendentemente dal numero di investitori che hanno acquistato i privilegi fiscali, vengono pagati tutti i privilegi fiscali e gli interessi. Se il privilegio non viene riscattato, ci sarebbe un processo di preclusione secondo gli statuti della contea e dello stato.
Se il tuo obiettivo è quello di precludere e acquisire la proprietà, potrebbe essere necessario acquistare eventuali privilegi successivi, perché a volte i nuovi privilegi fiscali hanno la precedenza sui vecchi privilegi. Chi preclude la proprietà a prendere l'atto può anche essere tenuto a pagare tutti gli altri titolari di pegno fiscale.
Per saperne di più
Ci sono libri, seminari e corsi sull'argomento. E come accennato in precedenza, ogni contea ha il proprio insieme di regole che disciplinano il processo, il periodo di rimborso, i tassi di rendimento e la stessa procedura di offerta.
Questo articolo vuole essere una panoramica. Puoi e devi studiare il mercato e assicurarti di comprendere i dettagli del mercato previsto prima di fare un'offerta.
Come investitore, sono costantemente alla ricerca di nuove opportunità e valuto il rischio vs. ricompensa. Il 2 giugno, la contea di Baltimora terrà la sua asta annuale di certificati di pegno fiscale.
Mi sono registrato alla vendita online e ho ricevuto l'elenco degli immobili da mettere all'asta. In questo momento l'elenco contiene diverse migliaia di proprietà, ma probabilmente si ridurrà prima della vendita effettiva poiché i proprietari pagano le tasse.
Sto facendo visite guidate ora per selezionare attentamente alcuni certificati di pegno fiscale su cui vorrei fare un'offerta. Seguirò con un articolo sulla mia esperienza nei prossimi mesi.