In che modo gli investimenti immobiliari possono essere utilizzati per creare ricchezza?

Alcuni dei le persone più ricche del mondo hanno fatto la maggior parte delle loro fortune attraverso investimenti immobiliari. Ma come si crea ricchezza investendo nel settore immobiliare?

Ecco le forze trainanti più significative dietro le fortune immobiliari.

Inflazione

L'inflazione è qualcosa che tutti diamo per scontato. Il prezzo dei beni di uso quotidiano aumenta gradualmente e non abbiamo altra scelta che pagare il prezzo maggiorato. Quindi non ci concentriamo molto. È un costo che non discrimina ma colpisce tutti, quindi che senso ha lamentarsi?

Comprendendo come l'inflazione influisca sulla capacità dei propri dipendenti di provvedere alle proprie famiglie, molte grandi aziende offrono un “aumento del costo della vita” ogni anno. L'inflazione è solo un aspetto dell'economia. Con una media del 3% all'anno, il consumatore statunitense ha visto anni di alta inflazione (12,5% nel 1980) e anni di bassa inflazione (0,1% nel 2008).

Per gli investitori immobiliari, l'inflazione può creare ricchezza in modo coerente e affidabile. È perché

l'inflazione è un fattore determinante per l'apprezzamento del valore della casa. La rata mensile di un mutuo a tasso fisso rimane la stessa per 30 anni. Tasse e assicurazioni aumentano molto gradualmente, se non del tutto. Ciò significa che mentre il valore di un investimento immobiliare aumenta ogni anno grazie all'inflazione, il costo di proprietà non lo è. La differenza è l'equità: possiedi un bene più prezioso anno dopo anno grazie all'inflazione.

Apprezzamento

Mentre l'inflazione porta a un graduale aumento del valore del tuo investimento immobiliare, il rapido apprezzamento del mercato è un fattore enorme che crea ricchezza. Il prezzo delle case esistenti è aumentato in media del 5,4% annuo dal 1968 al 2009.

Con il settore immobiliare, si tratta di posizione, posizione, posizione. Se hai fatto la tua ricerca e acquistato un immobile dove i valori delle case aumentano rapidamente, è probabile che il tuo investimento aumenterà di valore anno dopo anno senza alcuna spesa di capitale aggiuntiva. Questo è storicamente il modo in cui molte persone hanno guadagnato molti soldi nel settore immobiliare.

Lo stesso principio che funziona negli investimenti in borsa funziona negli investimenti immobiliari: compra basso e vendi alto. Aree del paese, come parti della California, hanno visto aumentare i valori delle case molto, molto più velocemente dell'inflazione.

Aumenti annui dell'affitto

L'alloggio è il costo della vita. Proprio come l'inflazione porta ad un aumento del costo dei generi alimentari e dei beni di consumo, il costo delle abitazioni tiene il passo con l'inflazione. È tipico aumentare gli affitti del 2,5–5% ogni anno a causa degli effetti dell'inflazione. Ed è normale che i proprietari aumentino gli affitti ogni volta che si rinnova un contratto di locazione.

Tuttavia, come investitore, i tuoi costi di possedere un immobile in affitto non aumentare con l'inflazione se il tasso di interesse del mutuo è fisso. Come padrone di casa, il tuo reddito da locazione aumenta mentre i tuoi costi rimangono gli stessi. Quindi il tuo l'investimento immobiliare offre più profitto alla tua linea di fondo anno dopo anno.

Equità forzata

"Equity" si riferisce alla proprietà. In caso di investimenti immobiliari, il tuo patrimonio personale è la differenza tra il valore di mercato dell'immobile e quello che devi sul mutuo. Ad esempio, se la tua proprietà ha un valore di $ 150.000 e devi alla banca $ 120.000, hai un capitale di $ 30.000.

Per "equità forzata" si intende la ricchezza creata quando si acquista una proprietà a un prezzo scontato e si lavora per farla valere di più. In genere, tu acquistare un immobile “distressed”. vendere per il 25-30% in meno rispetto a una proprietà comparabile che non è in difficoltà. Spendi il 10-15% per aggiustarlo (moquette, vernici, riparazioni e alcuni elettrodomestici sostitutivi) e portarlo al valore di mercato.

Diciamo che hai pagato il 25% in meno del valore di mercato. Quindi hai speso il 10% per risolverlo. Hai appena aumentato la tua equity (proprietà) del 15%.

Un altro modo per forzare l'equità è aggiungere caratteristiche che aumentino il valore della proprietà. Diciamo che acquisti una casa con due camere da letto in un quartiere in cui il resto delle case ha tre camere da letto. L'aggiunta della terza camera da letto porterebbe la tua proprietà alla pari con il valore di mercato delle altre case. Supponendo che tu l'abbia acquistato con uno sconto adeguato (perché aveva solo due camere da letto) e il costo per aggiungerne un'altra camera da letto è inferiore alla differenza tra il tuo prezzo e il nuovo valore di mercato, hai forzato l'equità nel Casa.

Ammortamento

L'ammortamento è negativo nella maggior parte dei casi. Significa che il valore di qualcosa è diminuito.

Negli investimenti immobiliari, invece, non si tratta di un vero e proprio calo del valore dell'immobile. Stiamo parlando di un prezioso sgravio fiscale l'IRS consente agli investitori immobiliari. Ogni anno è possibile detrarre una percentuale del valore dell'investimento immobiliare per la sua durata determinata dall'IRS.

Per le proprietà residenziali, l'IRS ha affermato che la durata della vita utile è di 27,5 anni. Quindi, ad esempio, se la tua proprietà vale $ 150.000, puoi detrarre $ 5.454 dal reddito da locazione derivato dalla proprietà. Supponiamo che il tuo reddito netto annuo da locazione sia $ 15.000. Il tuo reddito da locazione imponibile scende a $ 9.546.

Ciò che rende questa agevolazione fiscale sull'ammortamento così potente dal punto di vista finanziario è che la maggior parte degli immobili non perde valore ogni anno. In effetti, i valori degli immobili tendono ad aumentare nel tempo. Ciò significa che ottieni un credito d'imposta sul costo di un bene che potrebbe aumentare di valore, non diminuire.

Inoltre, l'ammortamento è un credito d'imposta che si aggiunge al mantenimento della proprietà e ad altri costi che puoi sottrarre dal reddito da locazione che ottieni. L'ammortamento può trasformare un affitto positivo in contanti in una perdita sulla carta. Quella perdita può ridurre il tuo altro reddito imponibile e abbassare la tua bolletta fiscale in generale.

Leva

La leva è una delle strategie di investimento immobiliare per la creazione di ricchezza più pubblicizzate. È l'uso del capitale preso in prestito per acquistare e/o aumentare il potenziale ritorno di un investimento. In qualità di investitore immobiliare, la leva finanziaria ti consente di guadagnare da un'attività produttiva di reddito che vale molto di più del tuo esborso di denaro. Ad esempio, supponiamo che tu metta il 20% in meno e finanzi l'80% di una proprietà da $ 100.000. La leva ti consente di beneficiare e controllare il reddito di una proprietà di $ 100.000 quando tutto ciò che hai investito era di $ 20.000.

La leva ti permette di “fare soldi usando i soldi di altre persone”, come amano dire i promotori immobiliari. In poche parole, usi i soldi della banca per acquistare la proprietà e i soldi dell'inquilino per rimborsare la banca. Lo spread tra ciò che paghi la banca e ciò che ti paga l'inquilino è il tuo profitto. Se hai $ 100.000, potresti controllare $ 500.000 di asset immobiliari invece di acquistare una casa da $ 100.000 in contanti.

Sii consapevole dei rischi

Queste sono le strategie principali che gli investitori immobiliari utilizzano per creare ricchezza. Ovviamente, come ogni investimento, c'è un rischio. La chiave è acquistare in modo intelligente, gestire in modo professionale e non essere eccessivamente sfruttati.

L'investimento immobiliare è più pratico e dispendioso in termini di tempo rispetto all'acquisto di azioni. In genere offre anche guadagni più elevati proporzionati all'aumento del rischio. E a differenza di altre scelte di investimento, il settore immobiliare è un investimento a lungo termine. Questo perché è un cespite che non può essere liquidato rapidamente e i costi di transazione sono così elevati. In sostanza, conoscere i rischi e mitigare il più possibile.

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