Quasi tutti quelli che mi chiedono cosa faccio per vivere rispondono con un entusiasta: "L'ho sempre voluto!" quando dico loro che sono un investitore immobiliare. Sorrido sempre e sono d'accordo che è fantastico, ma so che probabilmente sono ingenui su ciò che serve davvero per avere successo. E molto probabilmente, non impiegheranno tempo o energia per capirlo.
L'investimento immobiliare è la mia seconda carriera. Ho trascorso più di 30 anni come marketer a risposta diretta ed editore di investimenti prima di andare in pensione qualche anno fa. Ora, acquistare proprietà residenziali in difficoltà, sistemarle e rivenderle è la mia occupazione principale. Pensa a Flip This House con Tarek e Christina El Moussa o Flip It Forward con i fratelli Benham, ma senza la messa in scena e il sensazionalismo "fatti per la TV".
Lo adoro! È sia impegnativo che banale con un perfetto mix di arte, matematica e scienza. E il giorno di paga è gratificante: sto lavorando alla mia quarta proprietà residenziale di riabilitazione in questo momento e prevedo di ottenere un ROI (ritorno sull'investimento) del 36%. e questo dopo essermi concesso un generoso stipendio mensile, dal momento che mi occupo di general contractor e mi occupo personalmente di tutta la pittura e di molti riparazioni.
Il settore immobiliare è un investimento tangibile
Una delle cose grandiose degli investimenti immobiliari è che hai a che fare con un investimento tangibile. Quando acquisti una casa, hai un bene reale, non un estratto conto elettronico che rappresenta le azioni che possiedi con valori fluttuanti su cui non hai alcun controllo. Se il mercato azionario crolla, le tue azioni si accumulano e hai poco da dimostrare.
È molto più facile prevedere una flessione del mercato immobiliare e puoi apportare modifiche alla strategia per mitigare il rischio. La parte migliore è che mantieni sempre un investimento che non scomparirà con te. Puoi camminare attraverso la proprietà, toccare il legno ed esaminare la struttura. Puoi migliorarlo e avere la soddisfazione di vedere la tua pianificazione e il tuo lavoro trasformare la proprietà. E rendi un piccolo pezzo di mondo un posto migliore - e fornisci una soluzione abitativa per una famiglia - trasformando una proprietà in difficoltà e non amata in un luogo in cui i bambini possono crescere.
Se stai pensando a un ingaggio part-time come investitore immobiliare o a un investimento immobiliare come nuova carriera come ho fatto io: vorrai pensare a cosa serve veramente, perché molti neofiti falliscono e come ottenere iniziata.
Le 7 caratteristiche che tutti gli investitori di successo condividono
Interagisco quasi quotidianamente con professionisti del settore immobiliare e neofiti, e ho notato alcune caratteristiche condivise da quelli di successo:
#1: Sono (calcolati) a rischio
Il settore immobiliare non è statico. Si sposta su e giù di valore. Quartieri morph. Gli acquirenti navigano e vanno avanti. E il rischio di sbagliare su vari aspetti è insito nel business. Devi correre dei rischi calcolati.
Lavorare con proiezioni e stime è normale. Ad esempio, devi stimare il tuo ARV (valore post-riparazione). È inoltre necessario stimare con precisione il costo totale delle riparazioni. Con questi due numeri, posso concentrarmi su un prezzo di offerta tenendo conto dei costi di detenzione e di rivendita. Ma tengo sempre a mente che sto lavorando con numeri stimati e mi assicuro di essere a mio agio con il rischio di essere "spento" di una certa percentuale.
Devi fare tutto il possibile per mitigare il tuo rischio e assicurarti che il tuo budget includa l'imprevisto.
2: sono abili e rispettosi negoziatori.
Devi trattare le altre persone come vorresti essere trattato e riconoscere rapidamente e allontanarti da un truffatore quando ne vedi uno.
Non lasciarti intimidire dagli esperti: devi chiamare i bulli ** t su appaltatori troppo cari. Scoprirai rapidamente quanto costano i vari aspetti della riabilitazione. Ricevo sempre offerte competitive. I preventivi per i lavori più piccoli possono variare in modo significativo. Di recente ho offerto alcuni lavori di cartongesso e le stime dell'appaltatore sono scese tra $ 940 e $ 2,880 - per lo stesso lavoro esatto!
Ci vuole anche la volontà di negoziare educatamente. Sostituire un tetto in inverno può essere spesso più economico che in primavera. Dal momento che c'è meno richiesta per la sostituzione del tetto quando le temperature scendono, ma le aziende di copertura devono continuare a pagare il loro equipaggio tutto l'anno, puoi ottenere uno sconto, ma solo se lo chiedi.
#3: Sono entrambi umili e testardi.
Mio figlio era in 4-H da giovane. Una delle cose che questa organizzazione instilla nei bambini è "imparare facendo". Questo è esattamente ciò che riguarda gli investimenti immobiliari: c'è sempre altro da imparare.
Ci vuole un atteggiamento umile per fare passi avanti quando non sai esattamente cosa stai facendo, chiedere una guida e imparare commettendo errori. Ci vuole anche testardaggine per imparare per tentativi ed errori. Farai degli errori, ma imparerai da loro e andrai avanti.
#4: Sono concentrati.
I neofiti tendono a provare ogni strategia possibile con solo il 10% dell'attenzione di cui hanno bisogno per avere successo con una sola strategia. Scegli una strategia e padroneggiala prima di inseguire gli altri.
Molti investitori iniziano come grossisti, il che richiede molto meno capitale proprio, e la maggior parte si esaurisce rapidamente. Non ho fatto personalmente vendita all'ingrosso, ma lavoro con diversi grossisti a tempo pieno.
A me sembra una delle strategie più difficili, che richiede molte ricerche e chiamate a freddo per trovare venditori motivati che capiscono che non riceveranno offerte al dettaglio sulla loro casa a causa della forma è dentro. È inoltre necessario sviluppare una vasta rete di riabilitatori affidabili ed esperti con contanti.
#5: Sono bravi nel multitasking.
Questo è ovvio. Non importa quale strategia scegli, indosserai molti cappelli. Pertanto, devi essere organizzato e abile nel multitasking. In effetti, ti deve piacere!
# 6: Sono disposti a impegnarsi e a dedicare tempo.
Molti nuovi investitori immobiliari si entusiasmano e lavorano duramente per due giorni, poi non fanno nulla per due mesi. Il tempo è denaro, ma il "giorno di paga" di un investitore immobiliare è spesso di sei mesi lungo la strada. Devi andare avanti ogni giorno e rimanere motivato.
Conosco sempre i miei costi mensili di detenzione in dollari: sono $ 731 per il mio progetto attuale. Avere quel numero nella parte posteriore della mia testa mi motiva a ricordare che i ritardi sono costosi, per i miei profitti. Un modo in cui riesco a farlo è rivedere costantemente il mio documento "ambito di lavoro" e fare ciò che serve per far accadere le cose. Porto in giro il mio taccuino, metto insieme le attività quotidiane e le porto a termine in modo coerente.
#7: Fanno i compiti prima di fare un'offerta.
Ho visto alcuni affari disordinati: fai-da-te che fanno tutto male, investitori inesperti che ottengono in modo sopra le loro teste e investitori esperti che sopravvalutano la loro capacità e finiscono in contanti scricchiolio. Per avere successo nel settore immobiliare, devi essere realistico, padroneggiare la tua strategia e disporre delle conoscenze, dei sistemi e del team per realizzarlo.
Fai sempre la dovuta diligenza accuratamente, ricontrolla i tuoi calcoli, tieni un buffer nel tuo budget per gli imprevisti e non pagare più del dovuto per una proprietà. Non puoi attaccarti emotivamente alle proprietà e fare un'offerta esagerata, ma devi amarle abbastanza da voler fare il lavoro! Gli investitori di successo controllano i loro numeri e se ne vanno quando un venditore chiede troppo per la proprietà.