La maggior parte dei consulenti finanziari ti dirà che hai bisogno di un portafoglio diversificato, che includa immobiliare, per resistere agli alti e bassi del mercato azionario. Tuttavia, l'acquisto, il possesso e la gestione di proprietà non è il modo in cui la maggior parte degli investitori raggiunge questo obiettivo.
Invece, gli investitori esperti usano a strategia passiva investire in un tipo di fondo di investimento immobiliare chiamato Real Estate Investment Trust (REIT). Un REIT commerciale è una società di investimento specializzata costituita per possedere, gestire e finanziare immobili commerciali.
Questo tipo di REIT raccoglie denaro da molti investitori. Investe in immobili ad uso prevalentemente commerciale, quali hotel, negozi al dettaglio, uffici, strutture sanitarie, self-storage, capannoni industriali e magazzini. Attraverso la distribuzione dei canoni di locazione derivanti da locazioni immobiliari, il REIT genera un flusso di reddito costante e affidabile per gli investitori.
Sebbene molti REIT siano specializzati in una forma di immobili commerciali, è possibile ottenere una più ampia diversificazione acquistando azioni di fondi comuni di investimento REIT ed ETF invece di investire in singoli REIT.
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La versione corta
- I REIT commerciali sono un tipo di fondo di investimento immobiliare che consente agli investitori di investire in immobili commerciali che altrimenti sarebbero stati troppo costosi.
- Ci sono diversi vantaggi (come dividendi costanti) e contro (come potresti non guadagnare soldi dall'apprezzamento) in questo tipo di investimento.
- Se si desidera investire in immobili commerciali, ma non si desidera acquistare direttamente un immobile, un REIT commerciale può fornire una diversificazione più rapida con requisiti patrimoniali inferiori.
Come funzionano i REIT
I REIT possono detenere immobili per uffici, negozi al dettaglio, industriali e multifamiliari (complessi residenziali come condomini). Gli investitori acquistano e detengono immobili di investimento commerciali per due scopi principali: guadagnare un ritorno entrata da affitto e per fare soldi dall'apprezzamento della proprietà nel tempo in cui l'attività è detenuta.
Il Congresso ha creato REIT nel 1960. Questi speciali veicoli di investimento hanno reso gli immobili commerciali più accessibili agli investitori di tutti i giorni. Prima di allora, l'investimento in immobili commerciali era limitato alle istituzioni e alle persone facoltose perché era necessario così tanto capitale per possedere e gestire queste proprietà.
Trattandosi di una particolare classe di titoli regolamentati, i REIT devono soddisfare determinati Standard dell'IRS che aiutano a mitigare il rischio degli investitori. Di seguito sono riportati alcuni dei requisiti:
- Restituire un minimo del 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi per gli azionisti ogni anno
- Ricevere almeno il 75% del reddito lordo dalle attività immobiliari all'interno del REIT, come la riscossione dell'affitto e il pagamento degli interessi sui mutui che finanziano gli immobili detenuti nel REIT
- Investi almeno il 75% del patrimonio totale in immobili
- Avere un minimo di 100 azionisti dopo il primo anno di inizio
- Non avere più del 50% delle azioni possedute da cinque o meno persone fisiche durante l'ultima metà dell'anno fiscale
Come investire in REIT commerciali
I REIT commerciali rientrano nelle categorie principali: negoziati e non negoziati. Ecco una rapida occhiata a come investire in entrambi i tipi:
REIT commerciali scambiati
L'acquisto di azioni in REIT quotati in borsa è semplice come l'acquisto di azioni di un fondo comune di investimento. Tutto ciò di cui hai bisogno è un conto di intermediazione e abbastanza soldi per acquistare almeno una quota. In quanto tali, sono molto accessibili a qualsiasi investitore, sono molto liquidi e richiedono un investimento minimo relativamente basso.
REIT commerciali non scambiati
REIT non negoziatisono anche investimenti interessanti, spesso più specializzati in base all'ubicazione e al tipo di attività e richiedono un investimento minimo più elevato. Ecco alcuni dei REIT commerciali più grandi:
- Orion Office REIT (ONL) possiede e gestisce un portafoglio diversificato di edifici per uffici e sedi aziendali. Sono affittati principalmente su base netta di locazione a tenant singolo e si trovano nei mercati suburbani degli Stati Uniti
- Archiviazione pubblica (PSA) possiede e gestisce più di 2.700 strutture di self-storage in 39 stati, con oltre 190 milioni di piedi quadrati netti affittabili di spazio di archiviazione. Attraverso partecipazioni, ha anche esposizione al mercato europeo del self-storage e altri 29 milioni di metri quadrati netti affittabili di spazi commerciali negli Stati Uniti attraverso PS Business Parks.
- Equity Residential Properties (EQR) è l'appartamento REIT più grande degli Stati Uniti. Alla fine del 2021, EQR possedeva o aveva investimenti in 310 proprietà con circa 80.407 unità abitative.
Parecchi piattaforme di crowdfunding immobiliare ora offrono anche REIT commerciali non negoziati. Ecco alcuni esempi:
- Raccolta fondi ora ha una dozzina di REIT, ognuno dei quali include una porzione significativa di immobili commerciali. L'investimento minimo con Fundrise è di $ 10 e la commissione di gestione annuale è dell'1%.
- Magnate della Realtà ha due REIT, entrambi investono esclusivamente in immobili commerciali. L'investimento minimo per i REITS di Realty Mogul è di $ 5.000 e le commissioni vanno dall'1% all'1,25%.
- Nel 2022, Crowd Street ha annunciato il lancio del proprio REIT commerciale, denominato C-REIT. L'investimento minimo per C-REIT è di $ 25.000 e sembra che gli investitori saranno soggetti a una commissione di gestione dell'1,50% ea una commissione di servizio dello 0,50%.
Pro e contro dei REIT commerciali
professionisti
- Reddito passivo: I REIT offrono un modo conveniente per investire in immobili commerciali in modo veramente passivo. Non è necessario acquistare o gestire alcuna proprietà da soli.
- Dividendi stabili: Il requisito dell'IRS secondo cui i REIT distribuiscono il 90% dei loro guadagni significa che è costante e affidabile dividendi sono la ricompensa dell'investitore. Molti REIT hanno un track record di pagamento di dividendi grandi e in crescita anno dopo anno.
- Liquidità: Il settore immobiliare come classe di attività è principalmente illiquido, ma i REIT funzionano in modo molto simile ai fondi comuni di investimento offrendo liquidità conveniente e rapida se è necessario uscirne.
- Minore volatilità: I REIT possono fungere da cuscinetto contro gli alti e bassi di altre classi di attività come le azioni.
- Investimento minimo inferiore: Per acquistare un immobile commerciale, potresti aver bisogno di centinaia di migliaia di dollari per acquistare e gestire il bene. L'investimento minimo tipico in un REIT pubblico e commerciale è di $ 250 ragionevoli.
- Diversificazione immobiliare: Investimenti minimi bassi rendono conveniente la diversificazione perché è possibile acquistare azioni di molti REIT investiti in diversi asset commerciali anziché in un solo REIT.
contro
- Benefici limitati/nessun di apprezzamento della proprietà trasferiti agli investitori: Sebbene i pagamenti regolari dei dividendi siano quasi garantiti, gli investitori REIT potrebbero non beneficiare dell'apprezzamento del capitale delle attività detenute.
- L'investimento minimo può essere elevato: Alcuni REIT non scambiati richiedono $ 25.000 o più per partecipare.
- Rischio di debito: I REIT, possedendo grandi proprietà, in genere portano grandi quantità di debiti. Il debito può essere rischioso, soprattutto se i tassi di interesse aumentano. Tuttavia, con REIT commerciali ben gestiti, questo rischio è ampiamente mitigato dai contratti di locazione a lungo termine che producono un reddito da locazione prevedibile e costante per il REIT.
La linea di fondo
Le proprietà immobiliari commerciali richiedono una grande quantità di capitale per l'acquisto e la manutenzione. Ciò limitava la classe di attività agli individui con un patrimonio netto elevato e ai grandi investitori istituzionali. Ma i REITS forniscono un modo per i piccoli investitori individuali di aggiungere proprietà immobiliari al loro portafoglio di investimenti complessivo senza acquistare, mantenere o gestione di beni immobili.
I REIT devono aderire a normative IRS e pratiche commerciali specifiche che proteggono gli investitori dall'essere sfruttati. Come molte opzioni di investimento negoziate nelle principali borse, i REIT commerciali offrono i vantaggi di liquidità, dividendi, diversificazione e basso investimento minimo. Per determinare se l'investimento REIT commerciale è giusto per te, considera la tua strategia di investimento complessiva e il tuo specifico portafoglio di investimenti.
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