Per molti di noi, la nostra casa è il singolo più grande investimento che faremo mai. E proprio come teniamo traccia del valore dei nostri altri investimenti, è saggio valutare il valore della nostra proprietà principale (così come qualsiasi proprietà secondaria potremmo possedere) di volta in volta. Naturalmente, il valore di qualsiasi casa varia in base alle condizioni di mercato e ad altri fattori. Quindi la domanda è: Come determini il valore di mercato attuale della tua casa?
Innanzitutto, devi capire che il valore della tua casa non si basa su quanto l'hai inizialmente pagata, quanto hai speso per mantenerlo o migliorarlo o il fatto che tuo fratello insista che pagherebbe un importo specifico per esso se avesse il soldi. Il valore di qualsiasi proprietà specifica è definito come "ciò che un acquirente disposto e capace pagherebbe per questo in questo momento".
Come ottenere una stima ragionevole
Non ci sono due proprietà al mondo esattamente uguali. Quindi è praticamente impossibile individuare un valore esatto di ciò che vale una casa specifica.
Tuttavia, puoi ottenere una stima ragionevole, o almeno un intervallo ragionevolmente accurato del valore stimato, se disponi di informazioni dettagliate su cose come:
- Attributi fisici come posizione, dimensione del lotto e numero di camere da letto e bagni,
- Informazioni sulla tassa di proprietà,
- Dati storici di vendita sulla casa stessa, e
- Vendite recenti di case vicine comparabili.
Zillow è accurato?
Ci sono alcuni siti web online di facile utilizzo che possono darti un'idea di quanto vale la tua casa. I più popolari sono Redfin, Zillow e Trulia.
Il principale è Zillow, con una media di 150 milioni di visitatori mensili. Utilizzando questa piattaforma online gratuita, puoi digitare l'indirizzo della tua proprietà e otterrai una "Stima" del valore di mercato attuale della tua casa. Zillow utilizza un metodo di valutazione automatizzato proprietario che applica algoritmi basati sui dati disponibili dalle registrazioni fiscali e dai dati di vendita pertinenti alla posizione della tua proprietà per calcolare la tua casa Zestimate.
È accurato? Uso Zestimates da anni in la mia attività immobiliare, e risponderei a questa domanda in questo modo: Sì e No. A volte e spesso. Via e via morta. Se ci pensi, la varianza ha perfettamente senso: l'output di qualsiasi algoritmo è accurato solo quanto i dati di input.
Gli Zestimate sono creati da un software automatizzato progettato da statistici e non c'è la possibilità per gli umani di alterare manualmente lo Zestimate di una particolare proprietà. E poiché ogni proprietà è unica e l'unicità non può essere inclusa nel calcolo, non c'è davvero modo di stimare con precisione il valore di mercato di una proprietà utilizzando un processo automatizzato.
È meglio contattare un agente
Un modo migliore per determinare il valore della tua casa è attraverso un agente immobiliare o un broker autorizzato che abbia molta familiarità con l'area in cui si trova la tua casa. Puoi trovare un agente immobiliare locale attraverso un servizio come HomeLight. Un agente dispone di una vasta gamma di dati precisi e in tempo reale a portata di mano nel Multiple Listing Service (MLS). E un agente esperto e diligente può impostare criteri di ricerca molto specifici e quindi estrarre quei dati per ottenere una stima molto accurata del valore della tua casa davvero unica.
Il tuo agente inizierà facendo un'analisi di mercato comparativa (CMA). Ciò comporta l'esame di proprietà comparabili (comps) nel quartiere che sono state vendute negli ultimi sei mesi. La tua proprietà è la "proprietà oggetto" in questa analisi e tre comp che corrispondono maggiormente alla tua casa in termini di dimensioni, età, dimensione del lotto, tipo di tetto, servizi e stile diventano proprietà comparabili.
A partire dal prezzo di vendita finale di ogni comp, l'agente adeguerà tale prezzo aggiungendo o sottraendo valutazioni della differenza tra la proprietà in oggetto e il comp. Se, ad esempio, un comp ha tre bagni e la proprietà in oggetto ne ha solo due, l'agente deve adeguare il prezzo di vendita di quel comp in modo che sia più in linea con la proprietà in oggetto. Se la proprietà oggetto ha quattro camere da letto e la proprietà comp ne ha solo tre, il prezzo di vendita del comp sarà adeguato per essere in linea con la proprietà oggetto. L'importo da sottrarre o aggiungere varia in base alla regione e tale importo è in genere molto inferiore al costo iniziale della funzione.
Ecco un esempio molto semplificato di come potrebbe apparire:
| Proprietà del soggetto | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Prezzo venduto | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Camere da letto | tre | tre | quattro | tre |
| # Caminetti | uno | uno | uno | nessuno |
| Comp vs. Argomento | – | meno un bagno | più una camera da letto | nessun camino |
| Regolazione | – | più $ 5.000 | meno $ 10.000 | più $ 5.000 |
| Prezzo rettificato | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Come puoi vedere, se la proprietà in oggetto fosse messa sul mercato, verrebbe probabilmente venduta tra $ 320.000 e $ 330.000. Per determinare il prezzo di vendita al quale mettere in vendita la tua proprietà sulla MLS (il tuo prezzo di quotazione), il tuo agente aggiungerebbe sommare i prezzi di vendita finali delle tre composizioni e dividere il totale per tre per ottenere una media delle vendite rettificate prezzo.
Sulla base di questa metodologia, il tuo agente probabilmente ti consiglierebbe di mettere in vendita la tua casa per $ 325.000. È importante notare che c'è una certa soggettività nel fare CMA. Ad esempio, un bagno in più aggiunge $ 5.000 o $ 7.000 al valore della proprietà?
Il mercato e i valori di valutazione
Il prezzo di quotazione, sebbene prezioso, è in realtà solo una stima del valore di mercato reale. Un venditore può mettere in vendita la sua proprietà per $ 325.000. Un acquirente potrebbe offrire $ 300.000. Se il venditore accetta l'offerta dell'acquirente, il valore di mercato è di $ 300.000, il prezzo concordato da entrambe le parti della transazione.
Oltre al valore di mercato, ci sono altre valutazioni in una transazione di acquisto di una casa. Il valore più accurato è il "valore stimato". A meno che qualcuno non possa acquista la tua casa con tutti i contanti, è necessario un finanziamento bancario tramite un creditore ipotecario e verrà chiamato un perito autorizzato per calcolare il valore stimato.
Una valutazione è più dettagliata di una CMA: oltre a valutare le recenti vendite di proprietà e le caratteristiche generali della casa, il perito visiterà la casa per tenere conto delle condizioni attuali. I periti sono professionisti che forniscono un numero esatto che riflette il valore piuttosto che una stima.
Come puoi vedere, il valore di mercato (il prezzo concordato tra acquirente e venditore) è guidato dal consumatore. Il valore stimato è determinato da esperti. In altre parole, il valore stimato non è necessariamente il prezzo al quale l'immobile sarà acquistato o venduto. In effetti, le proprietà generalmente vendono per più del valore stimato. Il prestatore utilizzerà sempre il valore stimato per determinare quanto consentirà all'acquirente di prendere in prestito, anche se il valore stimato è diverso dal prezzo di mercato.
Il valore stimato è anche la valutazione utilizzata per la maggior parte degli altri scopi relativi agli immobili, come la determinazione di un livello adeguato di copertura assicurativa o la valutazione ai fini del calcolo delle perdite fiscali, delle liquidazioni immobiliari e patrimonio netto.
Conclusione
Si riduce a questo:
- Le stime sono gratuite e ti daranno un'indicazione del valore di mercato della tua casa ma sono ritenute non affidabili.
- Un professionista immobiliare competente può preparare un CMA che è una valutazione molto più affidabile e accurata della tua casa. Anche se ci vuole tempo per fare correttamente un CMA, gli agenti lo faranno spesso per te senza alcun costo, poiché generalmente fa parte del loro servizio quando elenchi la tua casa con il loro broker. Supponendo che ci siano vendite recenti nell'area comparabili, un CMA ti darà un'approssimazione molto vicina al prezzo di mercato della tua casa.
- Il valore stimato è la valutazione più accurata di quanto vale la tua casa. Ma una valutazione non è a buon mercato. In genere ti costerà tra $ 600 e $ 1.000. E poiché è solo un'istantanea nel momento in cui viene eseguita, diventa rapidamente obsoleta. La maggior parte dei rapporti di valutazione sono considerati aggiornati per soli sei mesi dalla data in cui il perito ha messo piede sulla tua proprietà.