In effetti, in più modi di quanto tu possa immaginare, l'investimento immobiliare rispecchia l'investimento in azioni e obbligazioni. Per entrambi, i tuoi obiettivi sono il reddito a breve termine e le plusvalenze a lungo termine.
Una proprietà in affitto accuratamente selezionata, adeguatamente mantenuta e gestita correttamente può fornire tre cose che tutti gli investitori cercano:
- Reddito
- rivalutazione del capitale
- vantaggi fiscali.
Quando tu investire in un immobile in affitto, il tuo reddito a breve termine proviene dall'affitto, invece che da dividendi trimestrali o pagamenti di interessi. E le tue plusvalenze derivano dall'aumento del prezzo della proprietà che possiedi, piuttosto che dalla crescita del prezzo delle azioni.
Questo non vuol dire che non ci siano grandi differenze. E non stiamo dicendo che il tuo portafoglio dovrebbe includere solo attività del mercato azionario o solo immobili. La ricerca mostra che i vari portafogli sono molto migliori nel tempo. Gli investimenti in borsa sono spesso molto più passivi. Potrebbe anche richiedere meno tempo e una ricerca intensiva rispetto agli investimenti immobiliari.
Ho scoperto, tuttavia, che l'adozione di un approccio di investimento più attivo porta a maggiori ricompense. Per me è più soddisfacente possedere proprietà tangibili rispetto alle azioni che appaiono come numeri su un estratto conto mensile.
Scegliere una proprietà in affitto
Molte persone "cadono" nel possedere una proprietà in affitto. Potrebbero acquistare una proprietà quando sono single, poi sposarsi, andare a vivere insieme e, invece di vendere la casa in più, decidere di affittarla. Oppure ereditano una casa dai loro genitori e la affittano invece di venderla immediatamente.
Spesso queste non sono situazioni ideali per le proprietà in affitto per alcuni motivi. Il motivo principale è che i numeri non funzionano. Questo perché pianificare è sempre meglio che cadere in quasi tutte le situazioni della vita.
Se non acquisteresti la proprietà come investimento ai fini specifici del reddito da locazione e/o dell'apprezzamento del capitale, probabilmente non si rivelerà un grande investimento immobiliare.
Diciamo che non sei in una di queste situazioni. Invece, vorresti acquistare e affittare una proprietà come investimento.
La resa è migliore della posizione
Cosa rende un buon investimento immobiliare in affitto? Potresti aver sentito che gli investimenti immobiliari riguardano "posizione, posizione, posizione". E questo è certamente vero con gli investimenti immobiliari in affitto. Vuoi un affitto adatto a un grande gruppo di inquilini affidabili che possono permettersi l'affitto e sono alla ricerca di un alloggio.
Per quanto importante sia la posizione, è altrettanto facile perdere denaro su una proprietà in una posizione fantastica quanto perdere denaro su una proprietà nella feccia della città. La posizione da sola è solo una parte del successo.
L'importante è che i numeri funzionino. Vuoi assicurarti che la tua proprietà abbia un flusso di cassa positivo. È necessario calcolare con precisione le entrate e le spese dell'affitto. Questo è chiamato il tuo "rendimento netto da locazione".
Che cos'è il rendimento netto dell'affitto?
Nella sua forma più semplice, il rendimento netto dell'affitto è la versione immobiliare del ROI (ritorno sull'investimento) che cercheresti di ottenere su qualsiasi investimento. Si calcola come segue:
Rendimento netto da locazione = (Reddito netto da locazione ÷ Costo totale della proprietà) x 100
È necessario calcolare, o stimare in modo molto preciso, il costo totale della proprietà e il reddito netto da locazione per arrivare al rendimento netto dell'affitto. Quindi cosa c'entra con quei numeri?
Ecco i dettagli di una delle mie proprietà che sono state affittate per quasi un anno:
| Dettagli della proprietà di Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Prezzo d'acquisto | $115,000 |
| Costi di chiusura | $2,837 |
| Costi di riabilitazione | $21,432 |
| COSTO TOTALE IMMOBILE | $139,269 |
| Affitto annuale | $20,700 |
| Posto vacante preventivato | $1,725 |
| Spese a budget | $862 |
| Tasse annuali e assicurazione | $1,625 |
| REDDITO NETTO DA AFFITTO | $16,488 |
| RENDIMENTO NETTO NOLEGGIO | 11.8% |
I costi totali della proprietà devono includere tutte le spese vive per preparare la proprietà per gli inquilini. Questo sarebbe il prezzo di acquisto, i costi di chiusura, i costi di finanziamento se hai preso un prestito, il costo della licenza e dei canoni di noleggio e i costi pubblicitari. Tutti i costi devono essere conteggiati.
Allo stesso modo, è necessario conoscere il reddito da locazione annuale e tutti i costi per calcolare la differenza. Questo è il tuo reddito netto da locazione.
I costi tipici derivano da manutenzione, spese di gestione della proprietà, tasse, assicurazioni, spese di locazione (budget per mesi quando la proprietà non può essere affittata) e le utenze mensili (se il contratto non prevede che gli inquilini paghino) quelli). Assicurati che il reddito totale da locazione meno tutte le spese per mantenere il tuo bene e produrre quel reddito.
Evita errori da principiante
Essere sorpresi dai costi non preventivati è un errore da principianti. Nel caso di questa proprietà, noterai che ho preventivato un budget per la disponibilità e la manutenzione. Ma non ho sostenuto nessuno di questi costi nel primo anno perché 1) gli inquilini sono stati selezionati con cura e firmati un anno di locazione e 2) nuovi elettrodomestici con garanzia sono stati collocati nella proprietà come parte della riabilitazione processi.
Quindi il mio rendimento netto dell'affitto per questa proprietà è stato dell'11,8%. (Reddito annuo da locazione di $ 16.488 ÷ Costo totale della proprietà di $ 139.269.)
La cosa bella di conoscere il rendimento netto dell'affitto è che ti consente di valutare le proprietà l'una contro l'altra. Quindi puoi trovare l'offerta migliore prima di acquistare. Ti consente persino di confrontare i tuoi rendimenti immobiliari stimati con il rendimento atteso di altre scelte di investimento come azioni e obbligazioni.
E l'apprezzamento?
Per anni, molti hanno pensato che le proprietà aumentassero solo di valore. Il crollo immobiliare del 2008-2010 ha portato una dose di realtà a quel pensiero. Ma anche in quella bolla, c'erano proprietà residenziali in tutta la nazione che mantenevano il loro valore e persino apprezzavano.
Gli immobili scelti con cura racchiudono un valore reale che non tramonta.
La prospettiva di un apprezzamento del capitale è una parte importante del mio processo di selezione della proprietà, ma non ci conto per far funzionare i miei numeri. I mercati sono volubili e i prezzi salgono e scendono. E se ci pensi, il prezzo di mercato degli immobili residenziali conta solo quando vuoi venderli.
Naturalmente, osservo i cambiamenti dei valori di mercato come farei con qualsiasi altro investimento, quindi so se ha più senso continuare ad affittare o vendere per guadagnare. La proprietà Cedar Barn Way è stata acquistata al di sotto del valore di mercato perché era una preclusione e necessitava di lavori.
Per ora mi sembra un buon investimento. Oggi, proprietà comparabili nella zona vengono vendute per circa $ 185.000. Se decidessi di vendere e potessi ottenere quel prezzo di vendita e detrarre l'8% per i costi di vendita, il mio profitto sarebbe di circa $ 30.000. Non il mio miglior affare finora, ma non un cattivo ritorno su un investimento di $ 140.000.
Vantaggi fiscali sugli affitti
Gli immobili in affitto hanno anche alcuni vantaggi fiscali che mancano ad altre scelte di investimento. Abbiamo esaminato due delle tre cose che ogni investitore spera di ottenere: reddito e apprezzamento del capitale. Il terzo sono i vantaggi fiscali. Gli investimenti immobiliari hanno un vantaggio fiscale unico. In pratica puoi ottenere un'agevolazione fiscale per il deterioramento della tua casa nel tempo. C'è un po' di più, di cui puoi leggere qui.
L'acquisto di una proprietà in affitto è solo l'inizio
Se un immobile in affitto ha senso per te, allora questo è solo l'inizio! Il settore immobiliare non è facile e dovrai fare molte ricerche prima di impegnarti. Inoltre c'è il prezzo della manutenzione, le tasse sulla proprietà e la seccatura di trattare con gli inquilini. Alla fine, tuttavia, può essere un processo molto gratificante e una grande aggiunta al tuo portafoglio di investimenti.
Se stai cercando un modo semplice per iniziare a investire in proprietà in affitto, dai un'occhiata Tetto. Questa piattaforma di investimento ti consente di acquistare proprietà chiavi in mano pre-controllate che vengono gestite da gestori di proprietà certificati.