Maggior parte investitori immobiliari in affitto scegliere di assumere una società di gestione immobiliare professionale in affitto. Ciò rende le loro proprietà in affitto un reddito passivo, poiché non gestiscono attivamente i loro investimenti. Ma se vuoi prendere il controllo della tua proprietà in affitto e gestirla da solo come un'impresa a reddito attivo, ci sono alcune cose che devi tenere a mente. Ti guidiamo attraverso le responsabilità importanti.
In questa guida:
Responsabilità chiave della gestione della proprietà in affitto
La gestione della proprietà in affitto comporta tre responsabilità:
- Gestire la tua proprietà in affitto
- Trattare con i tuoi inquilini
- Controllare le tue finanze
La gestione della proprietà può includere cose come la gestione dei reclami, la gestione dei problemi sulla proprietà (come trovare un idraulico) e la manutenzione generale della proprietà. Devi anche avere a che fare con gli inquilini, incluso il loro screening. E devi occuparti di tutti gli inquilini che danneggiano la tua proprietà o non pagano l'affitto. E poi, naturalmente, c'è la parte finanziaria, compreso il pagamento della manutenzione e della manutenzione generale, il monitoraggio dei redditi da locazione e compilando le tue tasse.
Imposta prezzi e aspettative
La decisione più importante di gestione della proprietà in affitto riguarda la fissazione del prezzo di affitto. Nessuno vuole pagare troppo l'affitto. Ma non vuoi nemmeno affittare a un prezzo basso. Quindi devi bilanciare il tuo desiderio di realizzare un profitto e gli inquilini che non vogliono pagare più del dovuto.
Inoltre, è necessario stabilire le aspettative di gestione della proprietà in affitto. Che tipi di inquilini vuoi? Quali fattori determinano se si affitta o meno a loro?
Le aspettative dell'inquilino ideale possono includere:
- Reddito minimo
- Requisito di occupazione
- Punteggio di credito minimo
- Animali domestici o non animali
- Fumare o non fumare
- Storia del noleggio passato
- Il numero di referenze richieste
Come impostare le regole dell'inquilino
Una gestione efficiente della proprietà in affitto significa assicurarsi che i tuoi inquilini siano felici e aderiscano alle regole che hai messo in atto.
I tipi di aspettative e sanzioni che dovresti includere nel tuo contratto di locazione scritto includono:
- Spiegare se c'è un periodo di grazia per l'affitto in ritardo e quali azioni potresti intraprendere per penalizzare i ritardi di pagamento.
- Stabilire il tuo diritto di ingresso all'interno delle leggi statali. In quali circostanze e come puoi entrare nella proprietà? Spiegare i tipi di emergenze che consentono l'ingresso prima.
- Ore tranquille. Imposta gli orari in cui la musica ad alto volume, la TV e le feste devono diventare più silenziose.
- Paesaggistica e manutenzione esterna per le case in affitto che spiegano il dovere di falciare il prato, raccogliere detriti, potare gli arbusti, rimuovere ghiaccio e neve, ecc.
- Rimozione dell'immondizia regole su come e quando rimuovere la spazzatura e regole su compostaggio e riciclaggio.
- Collegamento di antenne paraboliche dove e con quali mezzi.
- Uso della cucina e di altri elettrodomestici come non lasciare il grasso negli scarichi o nello smaltimento dei rifiuti, non lasciare mai il piano cottura incustodito e pulire regolarmente il frigorifero. Ricorda anche che la mancata notifica della necessità di manutenzione o riparazione può comportare costi di riparazione da parte dell'inquilino.
- Politiche per animali domestici come non permettere mai animali domestici o limitare le razze e le dimensioni dei cani o vietare gli animali esotici o pericolosi.
Come impostare i prezzi di noleggio
In qualità di investitore, desideri ottenere il massimo profitto e massimizzare il rendimento dell'affitto per godere di flussi di cassa più elevati. Lo fai eseguendo un analisi del mercato degli affitti.
Ciò richiede la ricerca delle tariffe di noleggio nel mercato locale. Non vuoi impostare le tue tariffe di affitto troppo alte perché i potenziali inquilini non affitteranno da te, lasciandoti con la proprietà vacante. Evita di perdere mesi di reddito da locazione ricercando questi fattori sul quartiere:
- Il reddito medio dei residenti
- La dimensione media della famiglia nel quartiere
- Prezzo medio di noleggio
- I vantaggi del quartiere (vicino a piedi alla stazione della metropolitana o alle fermate degli autobus, facile accesso all'autostrada, parcheggio fuori strada, scuole vicine, parchi, ristoranti, negozi, ecc.)
Alcuni dei fattori che determinano un prezzo di noleggio equo sul mercato includono:
- Tipo di proprietà (casa, appartamento, o unità condominiale)
- Metratura e numero di camere e bagni
- Posizione (confronto di affitti simili nella stessa strada o quartiere)
- Servizi della casa o dell'edificio (piscina, area barbecue, parcheggio custodito, sicurezza, ecc.)
Scopri di più:Quanto affitto devi addebitare?
Come affittare la tua proprietà
Se hai una casa che vuoi affittare, devi trovare degli inquilini. Per prima cosa devi fare pubblicità. Puoi usare un servizio come Craigslist, che offre pubblicità di affitti immobiliari per la maggior parte delle principali città del paese. Puoi anche utilizzare apartments.com, che fornisce annunci di affitti per appartamenti, condomini, case e villette a schiera.
- Ma non affittare alla prima persona che fa domanda. Vuoi trovare un buon inquilino. Quindi cerca un inquilino che paghi l'affitto prontamente, rispetti la tua proprietà e non causi problemi.
- Prepara un questionario scritto per aiutarti a intervistare i candidati e trovare la soluzione giusta.
- Assicurati di essere a conoscenza delle leggi contro la discriminazione. Ciò significa non fare domande su cose come razza, religione, disabilità, dimensioni della famiglia o identità sessuale.
- E devi seguire lo stato e leggi federali sull'alloggio equo.
Come controllare e manutenere frequentemente le tue proprietà in affitto
Il tuo contratto di locazione scritto dovrebbe specificare come puoi ispezionare la tua proprietà e mantenerla. Ogni stato ha leggi sui proprietari/inquilini che riguardano i diritti dei proprietari di ispezionare e mantenere le loro proprietà.
In genere, le leggi statali richiedono di mantenere la proprietà abitabile, sana, operativa e sicura. Per soddisfare questi requisiti, è necessario ottenere l'accesso per visitare e ispezionare la proprietà. Rispondi anche quando il tuo inquilino ti avvisa di elettrodomestici rotti, utenze non sicure o altre condizioni pericolose.
Controllare frequentemente la presenza di perdite, sostituire i filtri dell'aria, testare i rilevatori di fumo e monossido di carbonio, pulire le grondaie e tagliare gli alberi.
Come riscuotere l'affitto
Gestire un immobile in affitto significa anche riscuotere l'affitto. Il contratto di locazione dovrebbe specificare l'importo dell'affitto, la data di scadenza e le modalità di pagamento. La maggior parte dei proprietari crea un sistema di pagamento online che consente agli inquilini di pagare con una carta di credito o di debito. Anche i sistemi di pagamento automatici come i depositi bancari diretti sono una buona opzione.
Imposta un metodo di pagamento adatto a te. Ma assicurati che sia chiaro per i tuoi inquilini e che sia coerente.
Come gestire gli sfratti
Una delle maggiori sfide della gestione delle proprietà in affitto è la gestione degli sfratti. Nessuno vuole occuparsi di sfratti ma a volte è inevitabile.
- Leggi le leggi del tuo stato per assicurarti di aver compreso la procedura. È necessario seguire la corretta procedura del tribunale o potresti dover affrontare problemi in seguito.
- Assicurati di dare agli inquilini un avviso ufficiale, incluso quanto tempo hanno a disposizione per risolvere i problemi.
- Presenta uno sfratto al tribunale. Una volta che hai presentato istanza di sfratto, non accettare il pagamento dell'affitto in quanto può annullare il processo di sfratto. Devi aspettare l'udienza del tribunale e le forze dell'ordine locali per sfrattare effettivamente gli inquilini.
- Le regole possono essere fonte di confusione, quindi potresti prendere in considerazione l'assunzione di un avvocato immobiliare o di una società di gestione immobiliare con i propri avvocati per aiutarti con il processo di sfratto.
Come gestire la contabilità di gestione delle proprietà in affitto
Imparare a gestire la proprietà in affitto richiede buone pratiche contabili. Non commettere errori contabili o contabili. Questo può portare a mancati profitti e problemi fiscali.
Tenere registri adeguati di tutte le entrate. E dettaglia le spese della proprietà in affitto, in quanto ciò ti aiuta a ottenere detrazioni quando presenti le tasse.
La dichiarazione dei redditi può creare confusione perché i moduli e le domande differiscono da altri tipi di dichiarazioni dei redditi. Devi assicurarti di avere registrazioni e ricevute per tutto.
Ulteriori letture:Ammortamento immobiliare
Considera l'assunzione di un gestore di proprietà per la gestione della tua proprietà in affitto
Se le responsabilità di gestione della proprietà in affitto ti sopraffanno, considera l'assunzione di una società di gestione della proprietà professionale. Lascia che si prendano tutte le seccature e riducano il tuo stress.
Un buon gestore di proprietà si prende cura della proprietà per te e inoltre:
- Usa la sua esperienza per trovare inquilini di qualità
- Evita problemi legali conoscendo le leggi federali e statali
- Trova nuovi inquilini più velocemente con conseguente minor numero di periodi vacanti
- Cerca la qualità inquilini a lungo termine
- Raccoglie gli affitti efficientemente
- Gestisce gli sfratti avvalendosi di avvocati specializzati nel settore immobiliare
- Aggiunge valore agli immobili con manutenzione preventiva
- Contratti con riparatori competenti a prezzi equi
- Risparmia le tasse attraverso un'efficiente tenuta dei registri e detrazioni fiscali
Differenze tra la gestione di case unifamiliari e multifamiliari
I due investimenti immobiliari più comuni coinvolgono case unifamiliari e case plurifamiliari. E ci sono molte differenze tra i due.
Alcuni dei vantaggi delle case unifamiliari includono:
- Le case unifamiliari sono più convenienti
- La maggiore domanda fa sì che le case unifamiliari apprezzino più delle case multifamiliari
- Gli affittuari di case unifamiliari sono inquilini migliori rispetto agli affittuari di case plurifamiliari perché tendono a prendersi più cura della proprietà
- È anche più facile vendere una casa unifamiliare di un edificio plurifamiliare
Linea di fondo
Ci sono alcune cose da considerare quando si affitta un immobile. Investimenti immobiliari non è un investimento passivo, ma attivo. Trovare inquilini, mantenere la proprietà e riscuotere l'affitto può richiedere molto tempo.
Se tutte queste responsabilità diventano troppo per te, pensa di assumere una società di gestione immobiliare professionale. Lascia che ti alleviano dallo stress e dal tempo che comporta un'attività di noleggio attiva. Ancora troppo? Allora considera servizi di crowdfunding immobiliare, come raccolta fondi o Streitwise. Ci sono sempre aziende che sarebbero felici di investire i tuoi soldi per una commissione.