REIT ipotecari: cosa sono i mREIT e appartengono al tuo portafoglio?

I tassi di interesse sono ai minimi da un po' di tempo. Per i risparmiatori e gli investitori in dividendi, tassi a breve termine bassi significano pagamenti inferiori. Molti investitori in cerca di dividendi ad alto rendimento si sono rivolti ai REIT ipotecari. Cosa sono e dovresti investire in mREIT?

Cosa sono i fondi di investimento immobiliare ipotecario (mREIT)?

I fondi di investimento immobiliare ipotecario (mREIT) sono un tipo di azioni finanziarie. Questi trust investono nel mercato immobiliare. Essi originano e acquistano titoli garantiti da ipoteca e relativi beni immobiliari. La maggior parte dei mREIT sono registrati con il Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti

. E la SEC richiede loro di pubblicare rendiconti finanziari per la revisione da parte di investitori e analisti.

In quanto REIT, queste entità devono soddisfare criteri rigorosi. Questi includono l'investimento di almeno il 75% del proprio patrimonio in immobili, il fatto di non essere posseduto per più del 50% da cinque azionisti e il pagamento di almeno il 90% del reddito imponibile agli azionisti.

In cosa investe un mREIT?

I REIT ipotecari non possiedono proprietà immobiliari come fanno i REIT azionari. Quelli generano entrate dal reddito da locazione. Ma I mREIT investono in ipoteche e titoli garantiti da ipoteca. Beneficiano del differenziale tra i tassi di interesse sui prestiti a breve termine e i tassi di interesse sui mutui a lungo termine.

Ad esempio, supponiamo che un mREIT abbia raccolto $ 3 miliardi di capitale di investitori. E prende in prestito altri 5 miliardi di dollari con un interesse del 2%. Con questi 8 miliardi di dollari acquista mutui che pagano tassi di interesse del 3,5%. Lo spread (differenza) tra l'importo preso in prestito e le entrate ricevute è dell'1,5%.

Agenzia contro Non agenziale e residenziale vs. Commerciale: qual è la differenza?

Esistono diversi tipi di mREIT e vari modi per investire in essi. Le due principali tipologie sono residenziale e commerciale, suddivise in base alle tipologie di beni immobili a garanzia dei mutui detenuti dal REIT.

E all'interno di questi tipi, la maggior parte dei mREIT investe in agenzie o non agenzie o in un mix delle due.

1. I mutui delle agenzie sono garantiti dal governo federale (ad es. prestiti FHA e VA) e presentano un rischio di insolvenza minimo.
2. Mutui non di agenzia (ad esempio, prestiti ipotecari convenzionali e jumbo) sono supportati dai dati finanziari personali (credito e reddito) dei mutuatari e potrebbero comportare un rischio maggiore. Ma in genere è necessario un punteggio di credito e un reddito più elevati per qualificarsi per questi tipi di prestiti, quindi anche il rischio di mancato pagamento potrebbe essere basso su questi mutui non di agenzia.

Puoi investire in mREIT da acquistare azioni del REIT stesso o acquistando un fondo negoziato in borsa (ETF) che detiene REIT.

Scopri di più:ETF Investment 101

mREIT Investire Rischi

I due principali rischi che influiscono sui guadagni degli investitori mREIT sono la volatilità dei tassi di interesse e i pagamenti anticipati dei prestiti da parte dei mutuatari ipotecari.

1. Rischio di tasso di interesse

Un grosso rischio per tutti gli investitori REIT sono le fluttuazioni dei tassi di interesse. In genere, come tassi di interesse salgono, i prezzi REIT scendono. Questo effetto è particolarmente esagerato con mREIT. Guadagnano sullo spread tra i tassi di interesse a breve e lungo termine. E quando il tasso a breve termine sale, il mREIT guadagna meno sullo spread.

Ad esempio, se il tasso fisso a lungo termine è 3,5% e il tasso debitore a breve aumenta dal 2% al 2,5%, lo spread scende dall'1,5% all'1%. Questo si traduce in un enorme calo dei profitti per il mREIT.

Anche il finanziamento futuro diventa più costoso quando i tassi di interesse aumentano. E questo riduce il valore dei prestiti già sui libri del REIT.

2. Rischio di pagamento anticipato

Ma un tasso d'interesse far cadere può essere devastante per i mREIT residenziali. Quando i tassi scendono, molti proprietari di case rifinanziano i loro prestiti. E i mREIT residenziali in genere si affidano ai titolari di mutui che pagano il prestito a un tasso fisso per l'intera durata di 15 o 30 anni del mutuo. Quando un proprietario di casa si rifinanzia, estingue il prestito in anticipo e i pagamenti degli interessi smettono di fluire nel mREIT.

I mREIT commerciali sono meno interessati dal rischio di pagamento anticipato quando i tassi scendono. In effetti, un calo dei tassi avvantaggia i mREIT commerciali, perché in genere sono garantiti da prestiti a tasso variabile. L'interesse pagato aumenta quando i tassi aumentano. Gli mREIT commerciali forniscono anche in genere un rendimento maggiore rispetto agli mREIT residenziali. Questo perché i mutuatari di prestiti commerciali di solito hanno un rischio di credito più elevato rispetto ai proprietari di case residenziali.

In genere, i gestori di mREIT dispongono di sofisticate strategie di copertura per mitigare le fluttuazioni dei tassi di interesse e il rischio di pagamento anticipato.

Quali sono i migliori mREIT in cui investire?

Attualmente ci sono più di 40 mREIT. E i rendimenti dei dividendi vanno dall'1,9% al 13,36%. I primi tre sminuiscono tutti gli altri in termini di dimensioni.

Dovresti investire in un mREIT?

Investire è uno sforzo altamente personale che è fatto su misura per tolleranza al rischio, obiettivi di investimento, strategie preferite e altri fattori. Consulenti per gli investimenti, che possono essere trovati utilizzando servizi come Paladino Registro di sistema o Ricchezza sfaccettata, raccomandano una corretta allocazione delle risorse. Ciò include l'aggiunta di alcuni investimenti immobiliari al tuo portafoglio complessivo. Gli mREIT sono un modo conveniente per aggiungere esposizione immobiliare a qualsiasi portafoglio. Ma ci sono pro e contro per investire in un mREIT.

Pensieri finali

Molti investitori usano i REIT per aggiungere diversificazione immobiliare ai loro portafogli senza possedere essi stessi alcun bene immobile. Acquistati e venduti nelle principali borse valori, i REIT offrono liquidità. I REIT ipotecari, in particolare, di solito pagano dividendi superiori alla media. Attirano gli investitori a causa di questo lungo periodo che l'economia degli Stati Uniti ha dovuto affrontare con tassi di interesse inferiori al normale.

I REIT ipotecari, un tipo unico di trust di investimento immobiliare, investono in ipoteche e titoli garantiti da ipoteca. Beneficiano dello spread tra i tassi di interesse sui prestiti a breve termine e i tassi di interesse sui mutui a lungo termine. Un mREIT non possiede immobili fisici, quindi non è soggetto agli stessi rischi dei REIT che investono in proprietà commerciali e residenziali. Il principale rischio di investimento che i mREIT devono affrontare è l'incertezza sulla stabilità dei tassi di interesse.