Grazie alla popolarità delle piattaforme di crowdfunding e da persona a persona (P2P), soprattutto nel settore immobiliare: ci sono più opportunità che mai di investire oltre la quotazione in borsa scorte. Tuttavia, potresti aver notato che molte di queste offerte richiedono l'accreditamento degli investitori. Che cos'è un "investitore accreditato"? Come si diventa? Se non ti qualifichi, sei completamente escluso da questo mercato per sempre?
Che cos'è un investitore accreditato?
Fondamentalmente, un investitore accreditato è una persona o entità che è stata ritenuta in grado di assumersi i maggiori rischi associati a determinate offerte di investimento. Pensa a fondi di venture capital, accordi di collocamento privato, hedge fund e - sì - opportunità di crowdfunding immobiliare.
Gli investitori accreditati hanno le scelte migliori quando si tratta di opzioni di investimento oltre ai titoli quotati in borsa. E le entità che offrono queste opportunità di investimento traggono vantaggio dall'avere investitori accreditati interessati ai loro progetti.
Ad esempio, una società che necessita di capitale può offrire azioni private a investitori accreditati. Ciò esenterà la società dagli elevati costi di registrazione dei suoi titoli presso le autorità di regolamentazione del governo e tenendo un'offerta pubblica.
Qui negli Stati Uniti, la Securities and Exchange Commission (SEC) determina i criteri per un investitore accreditato. Ma non esiste un processo prestabilito che ti dia ufficialmente lo stato accreditato. Quindi non aspettarti un certificato di fantasia nella posta.
Invece, spetta a ogni singola azienda fare la dovuta diligenza e determinare se si soddisfano i criteri stabiliti dalla SEC prima di investire nelle sue offerte.
Quali sono i requisiti?
Per qualificarsi come investitore accreditato, una persona deve soddisfare uno dei due test:
- Avere un reddito annuo di almeno $200,000 (o $ 300.000 per reddito congiunto con un coniuge) per il ultimi due anni con l'aspettativa di conseguire un reddito uguale o superiore nell'anno in corso; o
- Avere un patrimonio netto superiore $ 1 milione, individualmente o congiuntamente al coniuge.
Il valore della tua residenza principale non può essere incluso nel calcolo del patrimonio netto. Ma d'altra parte, il tuo mutuo non conta contro di te, fino al giusto valore di mercato. Se si calcola il patrimonio netto con un coniuge, non è necessario che la proprietà sia detenuta congiuntamente.
Ecco una pratica tabella della SEC che mostra come determinare se ti qualifichi utilizzando il test del patrimonio netto:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Residenza primaria (non inclusa ad eccezione delle relative passività di seguito): | |||
| Valore della casa | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Mutuo | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Linea di equità domestica | — | $150,000 | — |
| Beni inclusi: | |||
| conto in banca | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Conti 401(k)/IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Altri investimenti | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Auto | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| TOTALE ATTIVITÀ INCLUSE | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Passività incluse: | |||
| Prestiti per studenti e auto | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Altre passività | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Porzione di mutuo sott'acqua | — | — | $100,000 |
| Saldo sulla linea di equità domestica (meno di 60 giorni) | — | $100,000 | — |
| TOTALE RESPONSABILITÀ INCLUSE | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Valore netto | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Investitore accreditato | sì | No | No |
Quali sono le migliori opportunità per gli investitori accreditati?
Qui a Investor Junkie, pensiamo ad alcune delle migliori opportunità per investire i tuoi soldi mentire nel settore immobiliare. Ma non tutti abbiamo il tempo o le risorse per uscire e aggiusta e capovolgi un mucchio di proprietà.
Nel 2012, il Congresso ha approvato la legge Jumpstart Our Business Startups (JOBS). Ciò include disposizioni che hanno permesso alle piattaforme di crowdfunding di prosperare. In poche parole, una di queste disposizioni è consentire alle società di sollecitare capitali da qualsiasi luogo purché gli investitori soddisfino i requisiti della SEC per essere accreditati. In precedenza, le aziende potevano chiedere dollari di investimento solo alle persone nella loro rete.
Se sei un investitore accreditato, ora puoi prendere parte a opportunità immobiliari commerciali potenzialmente redditizie da queste piattaforme (tra molte altre):
- CrowdStreet
- Realty Mogul
- Prestito a casa
- Pezzo di terra
- PeerStreet
- RealCrowd
- Azioni
Cosa succede se non sei accreditato?
La maggior parte delle piattaforme di crowdfunding immobiliare oggi popolari sono aperte solo agli investitori accreditati. Ma ciò non significa che coloro che non si qualificano non possano partecipare a questo mercato caldo.
Molte di queste opportunità sono private REIT (trust di investimento immobiliare). Questi strumenti di investimento sono simili alle azioni in quanto è possibile acquistarne azioni. Tuttavia, per legge, i REIT sono tenuti a pagare il 90% dei loro guadagni sotto forma di dividendi, oltre ad avere vantaggi fiscali. (Puoi leggi di più sui REIT non negoziati qui.)
Ecco alcune delle opportunità che non richiedono agli investitori di soddisfare i criteri stabiliti dalla SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT ti offre l'opportunità di investire in proprietà alberghiere multifamiliari, "flex-industriali", al dettaglio e a servizio limitato nel sud-est.
- raccolta fondi: Gli eREIT e gli eFund consentono agli investitori di beneficiare della crescita di più proprietà immobiliari commerciali. L'investimento minimo è di soli $500.
- Realty Mogul: Due prodotti MogulREIT aprono la piattaforma agli investitori non accreditati. MogulREIT I offre esposizione a proprietà multifamiliari, per uffici, industriali, al dettaglio, self-storage, mediche e ricettive. Mogul REIT II si concentra sui condomini.
- modifica: NNN REIT è investito in immobili affittati da società di vendita al dettaglio. L'affitto viene riscosso e quindi pagato agli azionisti REIT come reddito da dividendi su base mensile.
- Tetto: Questa piattaforma è un po' diversa. Consente agli investitori di acquistare a titolo definitivo una proprietà in affitto positiva per il flusso di cassa. Ogni accordo è rigorosamente pre-controllato. Ciò elimina parte del rischio dei tradizionali aggiustamenti e capovolgimenti immobiliari.
Conclusione
Gli investitori accreditati ottengono la "scelta tra i rifiuti" quando si tratta di opzioni di investimento oltre ai titoli quotati in borsa. Se soddisfi i criteri, queste opzioni sono ottime.
Tuttavia, in caso contrario, non scoraggiarti: ci sono molte opzioni interessanti là fuori. Ne abbiamo esaminati molti qui su Investor Junkie.
Sei soddisfatto del numero di opportunità di crowdfunding immobiliare aperte agli investitori non accreditati? Pensi che le aziende dovrebbero richiedere agli investitori di essere accreditati? Fateci sapere le vostre opinioni in merito.