Non è mai stato così facile iniziare a cercare case sul mercato. Al giorno d'oggi, ci sono Zillow, Redfin e altre app immobiliari. Digita semplicemente un codice postale e otterrai un elenco istantaneo delle case in vendita.
Ma se non sei un po' intimidito dal processo, dovresti esserlo. C'è così tanto da sapere per prendere una decisione saggia. E la posta in gioco finanziaria è alta. L'acquisto di una casa da 200.000 dollari è completamente diverso dall'acquisto di una smart TV da 1.000 dollari. Per cominciare, non esiste una politica di rimborso!
Diamo quindi un'occhiata ai passaggi necessari per acquistare la tua prima casa.
Sapere quanta casa puoi permetterti
Cominciando dall'inizio. Prima di cercare casa, rispondi a questa domanda: "Quanta casa posso permettermi?"
È molto più eccitante guardare alle case che alle tue finanze. Ma non prepararti per le montagne russe emotive di indovinare cosa puoi permetterti, solo per essere deluso dal fatto che la tua stima sia molto lontana.
Inizia il tuo processo di acquisto della casa incontrando un creditore ipotecario. Finché non sai quale fascia di prezzo supporta il tuo budget, è una perdita di tempo iniziare a guardare le case.
Il creditore ipotecario determina quanto puoi prendere in prestito e quanto interesse ti verrà addebitato. E si basa su molti fattori, tra cui la tua solvibilità, l'importo dell'acconto che hai risparmiato e il tuo reddito annuo.
Hai diritto a un rapporto di credito gratuito dalle principali agenzie di informazioni sul credito ogni anno. E ci sono servizi gratuiti come Credit Karma dove puoi trovare immediatamente il tuo punteggio di credito. Prima di richiedere un mutuo, scopri se ci sono delle discrepanze sulla tua segnalazione e dove puoi migliorarla. Migliore è il tuo punteggio di credito, più basso è il tasso ipotecario.
Ora sei pronto per fissare un incontro con un funzionario di prestito ipotecario. Ecco cosa ti verrà chiesto di portare con te:
- Copie delle tue ultime due buste paga.
- Copie delle dichiarazioni dei redditi federali e dei documenti W-2 degli ultimi due anni.
- Copie dei tuoi estratti conto bancari degli ultimi due mesi.
- Sono preferibili due forme di documento d'identità con foto: patente di guida e passaporto.
- Informazioni sul proprietario degli ultimi tre anni.
Come ottenere una lettera di preselezione
Con queste informazioni (insieme al tuo punteggio di credito, che il creditore estrarrà e verificherà), puoi lasciare l'ufficio del creditore con una lettera di prequalifica (o "prequal"). Ciò indica che hai un'alta probabilità di ottenere l'approvazione per un prestito fino a un prezzo di acquisto specifico. Ne hai bisogno prima di poter fare un'offerta per una casa e prima che gli agenti immobiliari ti portino a vedere qualsiasi casa. Questo perché non giova a nessuno coinvolto nel processo che un acquirente non qualificato guardi case che non può permettersi di acquistare.
Meglio ancora, pre-approvato. Questo è un passo avanti rispetto alla lettera prequal. La preapprovazione è la conferma che il mutuatario finanzierà effettivamente un importo prestabilito per una casa. Questo richiederà probabilmente alcuni giorni, quindi nel frattempo usa la tua lettera di preselezione.
In che modo l'agente di prestito arriva al prezzo di acquisto preapprovato? Ci sono due calcoli che entrano in gioco: rapporto tra spese abitative e rapporto debito/reddito.
Come calcolare il rapporto delle spese per l'alloggio
La regola d'oro del prestito è che la spesa per l'alloggio non deve essere superiore al 28%. Ciò significa che fino al 28% del tuo stipendio annuo lordo può essere speso per l'alloggio (comprese le tasse sulla proprietà e l'assicurazione del proprietario della casa). Se il tuo stipendio annuale è di $ 75.000, puoi permetterti di spendere $ 21.000 all'anno o $ 1.750 al mese. Un prezzo di acquisto di $ 250.000 con un acconto del 5% su un mutuo a tasso fisso di 30 anni al 5% di interesse sarebbe di circa $ 1.650 al mese.
Per iniziare, usa un semplice calcolatore di pagamento ipotecario online per stimare per quanto tempo la tua rata mensile e l'acconto desiderati ti qualificheranno. Ce ne sono tanti gratis calcolatori di mutui disponibile online se vuoi inserire alcuni numeri diversi per stimare il tuo pagamento mensile. Dovrai ottenere la preapprovazione per un mutuo da almeno un prestatore. Ancora meglio, ottieni almeno tre approvazioni preliminari, in modo da poter trovare il miglior tasso e condizioni del mutuo.
Come calcolare il rapporto debito/reddito
Per ottenere il tuo rapporto debito/reddito, aggiungi semplicemente il tuo obbligazioni debitorie totali e dividi per il tuo reddito totale. Includere debiti come prestiti auto, carte di credito, prestiti agli studenti, mantenimento dei figli e alimenti, nonché i costi dell'alloggio come sopra definiti. Il tuo prestatore cercherà un rapporto debito/reddito non superiore al 36%.
Quindi supponiamo che tu abbia una rata dell'auto di $ 250 al mese, un debito della carta di credito con un pagamento di $ 250 al mese e un debito del prestito studentesco di $ 100 al mese. Aggiungete a ciò i $ 1650 al mese in spese di alloggio. Il tuo debito mensile totale è di $ 2.250 al mese o $ 27.000 all'anno. Il tuo rapporto debito/reddito è 36 ($ 27.000 diviso per $ 75.000). Molto probabilmente ti qualificheresti per la casa da $ 250.000, supponendo che tu abbia risparmiato l'acconto di $ 12.500 (5%) e abbia un punteggio di credito decente.
Un funzionario ipotecario ha anche familiarità con le caratteristiche del prestito e i termini e le qualifiche necessarie per essere approvato. Ci sono molti tipi di mutuo tra cui scegliere, ad esempio, FHA, convenzionale, a tasso fisso, a tasso variabile, veterani, 203 (k) e altro.
Sì, le scelte sono una buona cosa, ma può essere difficile cercare di capire quale tipo di prestito dovresti richiedere.
Scegli un agente immobiliare
Tutti conoscono qualcuno che è un agente immobiliare e le persone spesso si sentono sotto pressione per usare un parente o un buon amico di famiglia chi "ha bisogno del business". Scegliere un agente immobiliare in questo modo può essere un grosso errore che ti fa perdere tempo e ti costa soldi.
In ogni caso, chiedi un rinvio a un amico che ha recentemente acquistato o venduto una casa. Ma sii specifico sulle qualifiche che stai cercando. Un ottimo agente ha una conoscenza locale del mercato in cui vuoi comprare o vendere una casa. E lui o lei conosce il pro e contro dei rapporti immobiliari. Un grande agente sarà impegnato. Tutti miglioriamo con l'esperienza e un agente impegnato affina le capacità attraverso la pratica. Un grande agente ha ottime capacità di negoziazione e un alto livello di integrità. Puoi utilizzare un servizio gratuito come HomeLight, che ti mette in contatto con alcuni dei migliori agenti immobiliari della tua zona.
Intervista diversi agenti prima di decidere con chi lavorare. Fai molte domande. Chiedi loro di raccontarti cosa è andato storto e cosa è andato bene nelle loro transazioni più recenti. Parla loro della tua situazione e valuta se sono concentrati e ti stanno davvero ascoltando. Chiedi i nomi e i numeri di telefono dei loro ultimi tre clienti. Quindi chiama quei clienti per ottenere le prospettive dei clienti nella vita reale.
Dai un'occhiata a questo articolo con suggerimenti su trovare un ottimo agente immobiliare.
Inizia a cercare casa!
Con la tua lettera o la tua preapprovazione in mano, sei pronto per visitare alcune proprietà. Potrebbe piacerti l'idea di vivere in un condominio attico nel centro della città. O forse preferisci una casa unifamiliare con un cortile in un quartiere tranquillo. Come acquirente, non c'è motivo per cui dovresti farlo da solo. I venditori sostengono il costo degli agenti immobiliari su entrambi i lati della transazione, quindi puoi avvalerti della competenza e dell'esperienza di un agente stellare senza alcun costo per te.
Restringi le tue scelte identificando quali quartieri (o codici postali) preferisci e che tipo di caratteristiche della casa stai cercando. Altrettanto importante, identifica quali tipi di proprietà e caratteristiche non desideri. Restringi la tua ricerca alle case che si adattano al tuo stile e alla tua posizione preferita. Non limitarti a guardare tutto nella tua fascia di prezzo. Ciò consente di risparmiare tempo e aiuta il tuo agente a focalizzare la tua ricerca.
Prima e durante la ricerca della tua casa, risparmia i tuoi centesimi! I costi iniziali per l'acquisto di una casa sono più alti di quanto si aspettano molti acquirenti per la prima volta. Dovrai risparmiare non solo per l'acconto, ma anche per i costi di chiusura, le spese di ispezione e il costo del trasloco.
Nel prossima puntata di questa guida in due parti, esamineremo i passaggi da eseguire una volta trovata la casa dei tuoi sogni.