Detrazioni fiscali per immobili in affitto: tutto quello che c'è da sapere

Come qualsiasi altra attività o investimento, gli investitori in immobili in affitto vogliono realizzare un profitto. In generale, a massimizzare i profitti, investitori immobiliari necessità di aumentare il reddito annuo, ridurre le spese annuali o entrambi.

Poiché le tasse rappresentano una parte significativa del costo di proprietà, la riduzione delle spese include la riduzione delle passività fiscali. Le proprietà in affitto hanno vantaggi fiscali unici che ti consentono di ridurre determinate spese e differire determinate tasse consentite dall'IRS.

Continua a leggere per sapere quali sono questi vantaggi fiscali e se si applicano a te.

Qual è il reddito da locazione?

Quando le persone pensano al reddito da locazione, pensano ai pagamenti mensili dell'affitto versati dal tuo inquilino. L'IRS definisce il reddito da locazione come "qualsiasi pagamento ricevuto per l'uso e l'occupazione della proprietà”. Spesso, ciò include il reddito oltre ai pagamenti mensili dell'affitto.

Ecco un elenco dei redditi aggiuntivi che devi segnalare, come dettagliato in Pubblicazione 527 dell'IRS:

• Tassa di domanda dell'inquilino. Molti proprietari addebitano ai potenziali inquilini una commissione per presentare la domanda di affitto iniziale per la revisione e l'approvazione.
• Commissione disdetta locazione. Se il tuo inquilino ti paga per annullare un contratto di locazione, devi segnalare tale reddito.
• Proprietà o servizi ricevuti al posto dell'affitto. Se il tuo inquilino è un pratico fai-da-te e accetti di rinunciare a un mese o due di pagamento dell'affitto per compensarlo facendo lavori di ristrutturazione della casa (ad esempio imbiancando), devi richiedere l'importo dell'affitto che avresti ricevuto come affitto reddito.
• Spese pagate dall'inquilino per tuo conto. Ad esempio, molte contee mettono la bolletta dell'acqua/fogna solo a nome del proprietario, non degli inquilini. Se ricevi un rimborso dall'inquilino per l'uso, questo è un reddito da locazione.
• Lavanderia e altri costi di servizio riscossi per l'utilizzo dei servizi della struttura. Le entrate generate dai servizi accessori forniti in loco sono i redditi da locazione.
• Un deposito cauzionale non è generalmente considerato reddito da locazione. Piuttosto, è denaro che ricevi e metti da parte in garanzia durante i termini del contratto di locazione. Alla fine restituisci questi soldi al tuo inquilino. Se hai guadagnato interessi sul deposito cauzionale mentre lo detieni, allora quell'interesse è un reddito da locazione imponibile. Se mantieni una parte o tutto il deposito cauzionale per le riparazioni, l'importo che mantieni è un reddito da locazione (e il costo delle riparazioni è una spesa per l'affitto). E, se il deposito cauzionale viene utilizzato come pagamento finale dell'affitto, è considerato affitto anticipato e deve essere richiesto come reddito.

Quali detrazioni fiscali per la proprietà in affitto puoi prendere?

Se ricevi un reddito da locazione dall'affitto di un'unità abitativa, ci sono alcune spese di locazione che puoi detrarre dalla tua dichiarazione dei redditi.

Come definito dall'IRS, puoi detrarre le "spese ordinarie e necessarie per la gestione, la conservazione o il mantenimento della tua proprietà in affitto". Le spese ordinarie sono quelle comuni e generalmente accettate nell'attività. Le spese necessarie sono quelle ritenute appropriate, come i costi di determinati materiali, forniture, riparazioni e manutenzione che effettui alla tua proprietà in affitto per mantenere la tua proprietà in buone condizioni operative condizione.

Le spese di noleggio deducibili più comuni includono:

• Pubblicità. Il costo della quotazione e della commercializzazione della tua proprietà in affitto.
• Auto e spese di viaggio. Solo allo scopo di mantenere la proprietà e riscuotere l'affitto.
• Pulizia tra inquilini. Mentre la pulizia può essere costosa, è una spesa deducibile. Faccio pulire professionalmente i tappeti tra gli inquilini di tutte le mie proprietà e il mio affitto più grande costa poche centinaia di dollari.
• Ammortamento. L'IRS riconosce che la proprietà immobiliare si svaluta nel tempo, quindi hai diritto a detrarre l'ammortamento ogni anno. I regolamenti IRS richiedono agli investitori di proprietà in affitto di riconquistare l'ammortamento annuale quando vendi la proprietà, indipendentemente dal fatto che tu abbia utilizzato o meno il beneficio dell'ammortamento annuale. Quindi assicurati di allocare una perdita di ammortamento ogni anno.
• Spese legali e altre spese professionali. Le spese legali, le commissioni immobiliari e alcuni costi di chiusura come le spese della società di liquidazione sono spese deducibili.
• Interessi ipotecari pagati sul tuo prestito. Qui sta uno dei maggiori vantaggi dell'investitore di proprietà in affitto: la leva finanziaria. Leva è l'uso del capitale preso in prestito per acquistare e/o aumentare il potenziale ritorno sull'investimento. Con un investimento iniziale di $ 30.000 (20% in meno), hai l'opportunità di ottenere tutti i vantaggi di possedere un bene del valore di $ 150.000. E poiché la rata del mutuo è una spesa deducibile, essenzialmente il tuo inquilino ti paga il mutuo.
• Commissioni del prestatore. I punti di origine del prestito e altri costi per garantire il mutuo sono spese deducibili.
• Spese di manutenzione e riparazione. Le spese direttamente correlate alla manutenzione e alla manutenzione della proprietà sono spese deducibili, così come le riparazioni necessarie per mantenere la proprietà in condizioni affittabili. Se paghi i premi per una società di servizi di guardia per riparare i principali elettrodomestici (contratto di garanzia del servizio HVAC, ad esempio), si tratta di una spesa di manutenzione.

Mancia: Non confondere la manutenzione e le riparazioni con i miglioramenti domestici. Gestisci i due in modo diverso ai fini fiscali. Mentre le spese compensano le entrate nell'anno in cui si verificano, i miglioramenti non sono spese dirette. Piuttosto, puoi "recuperare" alcuni o tutti i costi dei miglioramenti utilizzando Modulo 4562.

• Costi delle utenze e altre tasse pagate da te come proprietario. Se paghi per acqua, fognature, rimozione dei rifiuti o altre spese associate alla proprietà della proprietà, queste sono deducibili dalle tasse.
• Tasse di proprietà. Questo è un ovvio costo di proprietà che è deducibile.
• Assicurazione. In qualità di proprietario/proprietario di un immobile, è necessario stipulare un'assicurazione per il proprietario della casa per proteggere il proprio investimento. Il premio annuo è un costo di proprietà e quindi una spesa che puoi detrarre dalla tua dichiarazione dei redditi.

Mancia: Richiedi al tuo inquilino di stipulare un'assicurazione per coprire i propri effetti personali. L'assicurazione del proprietario della tua casa non coprirà i loro oggetti in caso di smarrimento e la maggior parte degli inquilini non se ne rende conto. Ottenere la propria politica è fondamentale.

• Commissioni di gestione della proprietà.Gestori di proprietà in genere carica l'8-10%. Per quella tariffa, selezionano e collocano gli inquilini, forniscono rendiconti finanziari e gestiscono le richieste di manutenzione e le riparazioni. Il loro compenso è deducibile al 100% come spesa per la proprietà dell'immobile.
• HOA e/o spese condominiali. Ciò include le tasse ricreative annuali o semestrali che a volte vengono riscosse se esiste un pool di comunità associato alla proprietà della proprietà.
• 1031 Commissioni di cambio. Se vendi una proprietà e reinvesti i proventi in un'altra proprietà simile, potresti beneficiare di a 1031 Scambio. Le commissioni coinvolte sono deducibili come spese immobiliari se si seguono tutte le regole e si completa con successo lo scambio. Non è possibile detrarre il costo dei miglioramenti alla proprietà in affitto come spese annuali a meno che l'importo pagato non sia per un "miglioramento, restauro o adattamento ad un uso nuovo o diverso”. In genere, è possibile recuperare il costo dei miglioramenti tramite l'ammortamento, non rivendicandolo come un spese.

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Importanti moduli fiscali e pubblicazioni per i proprietari di immobili in affitto

Queste pubblicazioni dell'IRS possono aiutarti a capire cosa devi dichiarare come reddito e quali spese possono essere legalmente detratte dalla tua dichiarazione dei redditi. E ci sono moduli specifici per la dichiarazione dei redditi e delle spese di locazione.

I moduli e le pubblicazioni pertinenti sono:

• Pubblicazione 527 dell'IRS fornisce i dettagli per la contabilità degli immobili in affitto.
• Programma E (Modulo 1040) viene utilizzato per segnalare entrate e spese derivanti da immobili in affitto. Se hai più di una proprietà in affitto, completa i moduli Schedule E per documentare ciascuna proprietà.
• Pubblicazione 925, Attività passive e regole a rischio. Se le tue spese di noleggio superano il tuo reddito da locazione, l'IRS potrebbe consentirti di richiedere tale perdita come detrazione. Stipulazioni nelle limitazioni alla perdita di attività passive (modulo 8592) E Limitazioni a rischio (modulo 6198) può limitare l'importo della perdita che puoi detrarre.
• Programma A (1040) indirizzi immobiliari le regole per l'uso personale di un'abitazione che si affitta.
• L'imposta sul reddito netto da investimenti può essere applicata al reddito netto da locazione. UtilizzoModulo 8960, imposta sul reddito da investimenti netti persone fisiche, proprietà e trust, per determinare l'importo di tale imposta.
• Pubblicazione IRS 946, Come ammortizzare la proprietà spiega i dettagli dell'ammortamento della proprietà. Devi prendere l'ammortamento annuale e sei tenuto a recuperare l'ammortamento quando vendi la proprietà.
• Modulo 4562 consente di recuperare parte o tutte le migliorie apportate all'immobile a partire dall'anno di locazione l'immobile viene messo in servizio per la prima volta ea partire da ogni anno si effettuano migliorie o aggiunte arredamento.
• Per detrarre le spese di viaggio sostenute per le riparazioni della proprietà in affitto, è necessario seguire le regole dettagliate nel capitolo 5 di Pubblicazione 463, Spese di viaggio, intrattenimento, regali e auto.

Molte delle società di software fiscali più popolari possono aiutarti a compilare questi moduli, ma potrebbe essere necessario eseguire l'upgrade a una versione a pagamento dei loro prodotti. Con TurboTax, ad esempio, dovrai iscriverti a "Premier" per massimizzare le detrazioni fiscali sulla proprietà in affitto. E con Blocco H&R, dovrai scegliere la versione "Premium".

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La linea di fondo

Che tu sia utilizzando il software fiscale per preparare la propria dichiarazione dei redditi annuale o assumi un professionista, non possiamo sottolineare abbastanza quanto sia fondamentale tenere buoni registri che documentino tutte le entrate e le spese di locazione relative a ciascuna proprietà che possiedi.

Oltre ad aiutarti a presentare le tasse, i buoni registri ti aiutano a monitorare l'andamento della tua proprietà in affitto. Sono necessari per analizzare accuratamente il tuo ROI in modo da poter massimizzare le entrate e ridurre le spese.

Devi essere in grado di comprovare le spese per dedurle. Ciò significa che è necessario disporre di prove documentali come ricevute, assegni annullati o fatture per sostenere tutte le spese. L'IRS controlla te e se non puoi fornire supporto per gli articoli che hai riportato nella tua dichiarazione dei redditi, potresti essere soggetto a tasse e sanzioni aggiuntive.

Si prega di notare che mentre possiedo e gestisco un portafoglio di proprietà in affitto, non sono un contabile fiscale e le leggi fiscali cambiano costantemente, quindi assicurati di consultare un esperto fiscale qualificato e di rivedere tu stesso le regole dell'IRS per garantire la conformità con gli statuti dell'IRS quando presenti il ​​tuo le tasse.

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