Il capovolgimento della casa comporta l'acquisto di una casa che necessita di riparazioni, la riparazione e la vendita rapida per un profitto. È un'idea abbastanza semplice, ma l'esecuzione è tutt'altro che semplice. Lanciare una casa non è un investimento che la maggior parte degli investitori dovrebbe intraprendere. Detto questo, per l'investitore giusto, il lancio di una casa può essere estremamente redditizio.
Quindi, dovresti investire nel lancio di case? Scopriamolo.
La versione breve
- Il capovolgimento della casa può essere redditizio per gli investitori con capitale in anticipo e che sono disposti a realizzare il progetto fai-da-te.
- Puoi realizzare un profitto sostanziale su una sola casa capovolta, supponendo che non ti trovi di fronte a complicazioni.
- Il capovolgimento della casa è rischioso e gli investitori devono essere preparati a risparmiare denaro extra in un fondo di emergenza.
Il costo di un flip medio
Quasi tutti gli esperti con cui ho parlato hanno menzionato l'immenso costo di capovolgere una casa. Il costo medio,
si aggira intorno ai $ 48.000, rende questa opzione di investimento irraggiungibile per i principianti. Si prevede di pagare i seguenti costi durante il processo:Prezzo d'acquisto
Il prezzo di acquisto è probabilmente il costo maggiore che dovrai pagare. Il finanziamento di una casa che intendi ribaltare aumenta il rischio, quindi ti consigliamo di pagare l'intero prezzo di vendita, se possibile. Se devi finanziarlo, considera di vivere in casa durante la ristrutturazione.
Mentre le pinne sono pensate per essere case economiche che rinnovi, dovrai trovare migliaia di dollari, se non centinaia di migliaia di dollari per coprire solo il costo del prezzo di acquisto. “Le pinne domestiche potrebbero trarre vantaggio dall'applicazione della regola del 70%. Implica che gli investitori non debbano pagare più del 70% dell'ARV di una proprietà, meno i costi dei lavori di ristrutturazione richiesti", afferma Jon Sanborn di Immobiliare dell'amore fraterno.
Costi di chiusura
Quando acquisti un flipper, dovrai pagare due volte i costi di chiusura: quando acquisti e quando vendi. In media, i costi di chiusura tendono a "variare tra il 2% e il 7% del prezzo di acquisto", afferma Sanborn.
Essere tu stesso un agente immobiliare ti aiuterà a ridurre questi costi poiché riceverai una commissione quando acquisti (come agente per l'acquirente) e dovrai pagare solo un immobile quando vendi.
Costi di ristrutturazione
Il costo maggiore che avrai saranno i materiali e il tempo necessari per rinnovare effettivamente la casa.
"Naturalmente, gli investitori calcolano i costi maggiori di articoli di grandi dimensioni come cucina e bagni, tetto, pittura e pavimenti, ecc., afferma Scott Harvell, fondatore di Case di vendita rapida, Inc. “Ma alcuni investitori non prevedono un budget per molti degli articoli di biglietti più piccoli che si accumulano. Apparecchi di illuminazione, interruttori e prese, maniglie delle porte, paesaggistica e persino minuscoli come chiodi e viti possono sommarsi a migliaia di dollari.
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Costi delle utenze
Durante la ristrutturazione, è necessario considerare il costo di gestione dell'elettricità, dell'acqua e del riscaldamento. Proprio come qualsiasi altro proprietario di casa, li pagherai su base mensile fino a quando non scarichi la proprietà.
Costi di marketing
Quando cerchi una casa o stai cercando di vendere una casa appena capovolta, dovrai tenere conto del costo del marketing che dovrai fare.
Harvell afferma: “La maggior parte degli investitori deve costantemente fare pubblicità per avere sufficienti opportunità di acquistare proprietà con uno sconto. Il costo medio per contratto nel nostro mercato è attualmente di $ 7.500. In altre parole... ogni 7.500 dollari che spendiamo in pubblicità si traduce in media in una casa sotto contratto".
Pro e contro di House Flipping
Professionisti
- È un investimento a breve termine – La maggior parte dei lanci avviene entro un anno, rendendoli investimenti a breve termine che spesso hanno rendimenti elevati. Ciò significa che non dovrai aspettare un decennio per raccogliere i frutti del tuo investimento.
- I costruttori esperti possono realizzare progetti fai-da-te – Il flipping è fatto meglio da coloro che sanno cosa stanno facendo dal lato della costruzione o dal lato immobiliare. Ciò riduce ciò che dovrai pagare a un estraneo per svolgere il lavoro.
- Profitti potenzialmente elevati – Le pinne guadagnano in media $ 67.000 di ritorno (a partire dal primo trimestre del 2022) quando vendono. Se tutto va come previsto, potresti guadagnare un serio ritorno in un lasso di tempo molto breve.
Contro
- Il mercato immobiliare è spesso rischioso – Il mercato immobiliare non è noto per rimanere coerente. Alcuni anni vedono un enorme aumento degli acquisti di case mentre altri vedono alti tassi di interesse e meno acquirenti. Per chi non lo sapesse, comprendere le complessità che causano questi cambiamenti può essere difficile e potresti non finire per acquistare o completare il tuo progetto al momento giusto per acquistare o vendere.
- Pagherai molto in anticipo – Tra il prezzo di acquisto, i costi di chiusura e tutti gli altri costi associati, stai guardando un'enorme fetta di denaro solo per iniziare a investire. Molti investimenti non hanno requisiti di investimento minimi nemmeno vicini a così alti.
- Puoi pagare plusvalenze a breve termine – Se acquisti, rinnovi e vendi la tua casa entro un anno, finirai per pagare un'imposta sulle plusvalenze a breve termine.
- Il finanziamento può essere difficile da ottenere – Non puoi uscire e ottenere un mutuo tradizionale quando stai lanciando una casa. Invece, avrai bisogno di una sorta di prestito di ristrutturazione (ci sono molti). Si tratta di prestiti rischiosi per gli istituti di credito “quindi spesso richiedono garanzie collaterali come case o automobili prima di concedere approvazione per il finanziamento che aggiunge tempo (e spese) extra a qualsiasi piano di progetto ", afferma Shaun Martin, CEO Di Contanti per le case.
Quanto tempo ci vuole per capovolgere una casa?
Secondo Rocket ipoteca, un tipico capovolgimento in cui non sorgono problemi richiede da 6 a 12 mesi. Detto questo, gli investitori non dovrebbero sottovalutare in quanti modi questo particolare investimento può andare storto. Stai acquistando una casa, non un titolo che dipende da una serie di fattori che ne spostano il prezzo. Potresti scoprire che devi rifare un intero sistema elettrico di cui non hai tenuto conto, o l'intera fondazione potrebbe essere sparata, o potresti dover riparare un pozzo o un impianto idraulico.
Non sai mai cosa ha in serbo la casa fino a quando non hai le chiavi in mano e inizi a demolire le cose. Detto questo, aggiungere qualche mese in più al tuo lasso di tempo è una necessità quando si cambia casa.
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Chi può guadagnare lanciando case?
Non ci sono restrizioni legali su chi può acquistare case e capovolgerle. Qualsiasi adulto con il know-how e il denaro disponibile può tentare di capovolgere una casa. Detto questo, ci sono sicuramente investitori e individui che sono più adatti per il lavoro.
Investitori avversi al rischio
Vale la pena avere pazienza quando sei un flipper domestico. Gli acquirenti troppo ansiosi probabilmente non finiranno per ottenere l'affare migliore. “Gli investitori che effettuano la maggior parte delle operazioni di house flipping sono altamente selettivi e avversi al rischio. Non saltare sulla prima casa che incontri sul tuo cammino; i migliori investitori potrebbero eseguire i numeri su un centinaio di operazioni prima di trovarne una che sembri adatta al conto", spiega Josh Steppling, un broker associato presso Josh Steppling Group presso EXP Realty.
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Bricolage
Coloro che hanno lavorato con successo nell'edilizia sono alcuni dei migliori candidati per il capovolgimento di case. Dopotutto, conoscono i dettagli della costruzione e della finitura delle case. Sanno quanto tempo impiegano determinati lavori e probabilmente quanto costeranno.
Pagare perché gli appaltatori entrino e facciano il lavoro per te è un percorso troppo costoso per la maggior parte degli investitori, almeno fino a quando non avranno accumulato il capitale per farlo. I flipper per la prima volta e quelli senza un capitale in abbondanza devono mantenere il lavoro in casa se vogliono realizzare qualsiasi tipo di profitto.
Professionisti nel settore immobiliare
Chip e Joanna Gaines hanno costruito un impero immobiliare perché si prendono cura di ogni aspetto della ristrutturazione di una casa. Non solo capovolgono le case da soli, ma ora hanno anche un'agenzia immobiliare. Se puoi fare il fai-da-te dell'intero progetto e avere qualcuno che conosce sia la costruzione che i componenti dell'agente immobiliare, non devi esternalizzare alcun lavoro, quindi non stai sborsando denaro extra.
Suggerimenti per capovolgere una casa con successo
Se hai deciso che cambiare casa potrebbe essere la strada giusta per te, prendi in considerazione un paio di suggerimenti prima di tuffarti a capofitto:
Aspetta la casa giusta. Essere pazientare. Il mercato immobiliare è suscettibile di cambiare frequentemente. È inutile affrettarsi a comprare una casa se non sei sicuro al 100% che alla fine funzionerà. Se ti affretti ad acquistare e incontri problemi, potresti avere un profitto pari a zero.
Presta attenzione al vicinato. Lanciare una casa in un quartiere fatiscente che non è nella sua fase di rivitalizzazione potrebbe significare che non troverai un acquirente con abbastanza soldi per acquistare la proprietà. Ciò potrebbe portare a un grande successo nei tuoi profitti. Assicurati di ricercare attentamente i quartieri di tutte le case che ti interessano.
Ottieni un'ispezione. Ottenere una seconda opinione non è una brutta cosa. Un'ispezione è un paio di centinaia di dollari che potrebbero salvarti dall'acquisto di una casa in cui dovrai investire centinaia di migliaia di dollari.
Avere un fondo di emergenza. Non sai mai cosa succederà quando rinnoverai una casa, quindi assicurati di avere contanti a portata di mano. Steppling afferma che i suoi clienti "hanno una voce "Sorpresa" nel [loro] budget che rappresenta il 10% -20% del budget totale per la ristrutturazione. Se succede qualcosa di imprevisto, non ti stresserà; se tutto funziona come previsto, ottieni un profitto extra del 10%-20%".
Considera di vivere in casa durante la ristrutturazione. Se è fattibile vivere in casa durante la ristrutturazione può farti risparmiare un sacco di soldi. Non solo rimuove alcune delle tue spese di soggiorno dandoti più denaro a portata di mano, ma potrebbe anche farti risparmiare un sacco di tasse. Se la casa è la tua residenza principale per almeno due anni non devi pagare le tasse sulle plusvalenze su qualsiasi apprezzamento del prezzo quando vendi. Questo è il reddito esentasse!
Pensieri finali
Lanciare case richiede molto capitale in anticipo e per coprire i costi correnti. Dovrai acquistare la casa e poi pagare per farla ristrutturare. Avrai anche costi di mantenimento come pagamenti di prestiti e bollette che si aggiungono al costo ogni mese in cui possiedi la proprietà.
Vivere nella proprietà per almeno due anni durante la ristrutturazione può aiutare ad alleviare i costi correnti e può farti risparmiare denaro sulle tasse quando vendi.