Sebelum tahun 1990-an, berinvestasi di real estat membutuhkan modal dalam jumlah besar. Ini membatasi jumlah orang yang dapat berpartisipasi hanya bagi mereka yang memiliki cukup uang untuk membeli dan memegang properti nyata.
Tapi seiring datangnya dana investasi real estat. Ini memberikan cara bagi investor rata-rata untuk mengakses sektor real estat yang menguntungkan dengan memiliki saham dari dana mapan yang berinvestasi di berbagai sektor real estat.
Versi Singkat
- Dana investasi real estat adalah jenis reksa dana yang memungkinkan investor ritel mengakses real estat yang mungkin terlalu mahal untuk diinvestasikan.
- Ada empat jenis dana, masing-masing dengan kelebihan dan kekurangannya sendiri: reksa dana real estat, REIT, dana ekuitas swasta real estat, dan dana utang real estat.
- Jika Anda seorang investor dan ingin mendiversifikasi portofolio Anda tetapi tidak ingin membeli properti secara langsung, dana investasi real estat dapat dipertimbangkan.
Apa itu Dana Investasi Real Estat?
Ada empat jenis investasi umum yang disebut sebagai "dana investasi real estat."
- Reksa dana real estat
- REITs (perwalian investasi real estat)
- Dana ekuitas swasta real estat
- Dana utang real estat
Pada dasarnya masing-masing adalah jenis reksa dana yang berinvestasi dalam sekuritas yang ditawarkan oleh perusahaan real estat publik yang didirikan hanya untuk dana tersebut. Dan perusahaan sering mengelola listing properti. Perusahaan juga mengelola dana secara aktif atau pasif. Dana ini memudahkan investor rata-rata untuk mendiversifikasi portofolio mereka dengan berinvestasi di real estat.
Reksa Dana Real Estat
Dana yang paling umum adalah reksa dana real estat. Jenis ini dikelola secara profesional dan diatur oleh SEC dana berinvestasi dalam saham dan obligasi dari perusahaan real estate yang didirikan dan/atau langsung di properti.
Reksa dana real estat menawarkan cara alternatif untuk berinvestasi di real estat secara pasif. Anda cukup membeli saham reksa dana alih-alih memasukkan sejumlah besar dana untuk membeli properti nyata. Memiliki dan mengelola satu properti di satu lokasi membutuhkan keterlibatan aktif — proposisi yang berisiko jika Anda bukan ahlinya. Tetapi dana tersebut menyimpan investasi yang terdiversifikasi ke banyak jenis aset dan sektor real estat. Membeli dan menjual properti tertentu membutuhkan waktu dan merupakan proses yang terlibat. Tetapi sebagai investor reksa dana real estat, Anda dapat membeli dan menjual saham Anda dengan mudah dan cepat.
Anda mendapatkan semua keuntungan dari investor reksa dana saham.
- Investasi minimumnya rendah.
- Keterlibatan Anda bersifat pasif.
- Diversifikasi dibangun.
- Investasi Anda sangat likuid.
Trust Investasi Real Estat (REIT)
SEBUAH kepercayaan investasi real estat (REIT) adalah badan atau korporasi perwalian yang berinvestasi langsung di real estat dengan membeli, memegang, dan menjual properti atau hipotek. REIT secara struktural berbeda dari reksa dana real estat dalam beberapa hal.
- Mereka diharuskan oleh IRS untuk membayar 90% dari laba kena pajak mereka kepada pemegang saham setiap tahun.
- Setidaknya 75% dari aset REIT harus diinvestasikan dalam real estat.
- Setidaknya 75% dari pendapatan kotor REIT harus berasal dari sewa, bunga hipotek atau keuntungan dari penjualan properti yang dimiliki oleh REIT.
Ada tiga tipe dasar REIT:
REIT ekuitas memiliki dan mengelola properti komersial. Ini termasuk apartemen, gedung perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan. REIT ini mengumpulkan biaya sewa dan leasing. Dan ini memberikan pendapatan sewa yang stabil dan mudah diramalkan yang cenderung meningkat seiring waktu.
REIT hipotek meminjamkan uang untuk hipotek, membeli hipotek yang ada atau membeli sekuritas yang didukung hipotek. Mereka menerima pendapatan dari bunga saat hipotek dilunasi.
REIT Hibrida berinvestasi dalam kombinasi ekuitas dan hipotek. REIT hybrid untung apakah suku bunga naik atau turun. REIT Ekuitas saja dan KPR saja dapat mengalami fluktuasi selama masa volatilitas suku bunga.
Reksa dana real estat dan REIT adalah cara yang nyaman dan pasif bagi investor individu untuk mendiversifikasi investasi mereka ke dalam segmen pasar real estat. Dengan memiliki saham, investor mendapat manfaat dari beberapa manfaat unik dari memiliki real estat tanpa secara pribadi membeli dan memegang properti nyata.
Satu REIT yang kami sukai di InvestorJunkie adalah penggalangan dana. Anda tidak perlu menjadi investor terakreditasi untuk berinvestasi dengan Fundrise dan dapat mulai berinvestasi di real estat hanya dengan $500. Cari tahu lebih lanjut di kami Ulasan Penggalangan Dana.
Dana Ekuitas Swasta Real Estat
Dana ekuitas swasta real estat mengumpulkan dana dari investor individu dan berinvestasi langsung dalam peluang yang telah diperiksa sebelumnya dan spesifik. Perusahaan-perusahaan ini berfungsi sebagai apa yang disebut sebagai "mitra umum" (GP). Mereka mengumpulkan uang dari investor swasta, yang dikenal sebagai “mitra terbatas” (LP). Mitra umum mengidentifikasi dan memperoleh atau membiayai investasi real estat. Dan mengelola portofolio untuk memberikan pengembalian investasi kepada mitra terbatas.
Saham dana ekuitas swasta real estat tidak dijual di bursa pasar utama dan biasanya hanya tersedia untuk investor terakreditasi.
Investor utama termasuk dana pensiun, perusahaan asuransi, dana abadi universitas, investor institusi dan individu dengan kekayaan bersih tinggi. Perusahaan-perusahaan lokal ini sering berinvestasi dalam campuran usaha real estat komersial dan perumahan yang lebih kecil dan dipilih dengan cermat. Investor menganggap dana ini lebih spekulatif daripada reksa dana real estat. Dana tersebut membayar dividen secara teratur kepada investor.
Saya pribadi berinvestasi dengan perusahaan ekuitas swasta, Mitra Peminjam Trius. Ini meminjamkan uang kepada sirip lokal. Manajemen perusahaan memeriksa peminjam dan properti/peluang. Ini kemudian memberikan pinjaman jangka pendek kepada investor / sirip real estat yang memenuhi syarat. Orang-orang ini membeli, merehabilitasi, dan menjual kembali properti yang sebenarnya. Trius membebankan bunga 12% sirip dan membayar 8% kepada investor seperti saya. Dan Trius menghasilkan uang dari spread suku bunga (perbedaan 4%) serta biaya inisiasi pinjaman yang dibebankan kepada peminjam.
Dana Utang Real Estat
SEBUAH dana utang real estat mirip dengan dana ekuitas swasta, seringkali dalam skala yang lebih besar. Dana tersebut biasanya mengumpulkan uang dari investor institusi yang lebih besar. Dan itu berinvestasi dalam pengembangan atau pembangunan kembali properti komersial substansial yang membutuhkan uang tunai dalam jumlah besar. Ini termasuk pusat perbelanjaan, kompleks gedung perkantoran dan proyek jangka panjang lainnya.
Sebagian besar dana utang mengkhususkan diri pada strategi pinjaman tertentu. Bank menyediakan satu ukuran untuk semua, jenis pinjaman pemotong kue. Tapi pemberi pinjaman utang swasta bekerja dengan peminjam yang memiliki situasi keuangan yang kompleks. Dan mereka menawarkan pinjaman dan persyaratan yang tidak dapat atau tidak akan diberikan oleh pemberi pinjaman tradisional. Mereka menawarkan pembiayaan kepada pembangun apartemen multikeluarga, pengembang industri, renovasi hotel/perhotelan, perusahaan bangunan dan pengembang ritel/perbelanjaan.
Baik dana ekuitas swasta maupun dana utang real estat dijamin (atau dijaminkan) oleh properti tempat pinjaman diberikan. Dalam kasus default pinjaman, dana memiliki pilihan untuk mengambil kepemilikan judul properti. Itu memberikan keuntungan besar bagi investor. Tetapi lebih sering daripada tidak, pemberi pinjaman memodifikasi atau merestrukturisasi pinjaman untuk menagih dari peminjam. Seperti bank yang bergerak dalam bisnis meminjamkan uang daripada memegang real estat, dana utang real estat fokus pada menjaga uang mereka berputar dan mendapatkan bunga untuk dibayarkan kepada investor.
Apa Perbedaan Antara REIT dan Reksa Dana Real Estat?
Perbedaan utama adalah bagaimana entitas itu sendiri terstruktur karena keduanya diatur oleh SEC. Reksa dana real estat memiliki campuran properti nyata dan aset terkait yang dikelola secara profesional untuk memberikan keuntungan kepada pemegang saham.
REIT adalah perusahaan yang diuntungkan pajak yang berinvestasi di real estat. REITs membayar 90% dari pendapatan mereka sebagai dividen kepada pemegang saham. Akibatnya, REIT tidak membayar pajak perusahaan.
Saham REIT dan reksa dana diperdagangkan di bursa pasar populer dan dapat dibeli dan dijual dengan mudah dan cepat. Dan keduanya membayar dividen secara teratur kepada investor.
Cara Berinvestasi dalam Reksa Dana Real Estat
Dana investasi real estat pada awalnya dikembangkan untuk memberikan cara yang nyaman dan mudah dipahami bagi individu untuk berinvestasi dalam aset real estat. Dalam kasus REIT dan reksa dana real estat, Anda dapat membeli dan menjual saham melalui broker seperti halnya Anda membeli dan menjual saham perusahaan. Atau lihat favorit kami platform crowdfunding real estat, termasuk yang menawarkan REIT.
Dana ekuitas swasta dan dana utang real estat biasanya di luar pasar dan tidak diiklankan. Jadi, Anda harus melakukan sedikit penggalian dan penelitian untuk menemukan dan mengevaluasi opsi tersebut. Dan karena sebagian besar penawaran ini sedikit lebih canggih, IRS sering kali mengharuskan Anda menjadi investor terakreditasi.
Pro dan Kontra Berinvestasi dalam Reksa Dana Real Estat
Dengan masing-masing dari keempat jenis dana investasi real estat ini, investor memiliki peran pasif dan dana tersebut membayar dividen secara berkala.
pro
- Mereka tidak berkorelasi langsung dengan pasar saham. Ini memberikan diversifikasi portofolio yang diperlukan untuk mencapai portofolio investasi yang seimbang dengan baik.
- Dana ini membutuhkan investasi jangka pendek daripada memiliki real estat secara langsung.
- Dan mereka membutuhkan investasi minimum yang lebih rendah daripada investasi langsung di real estat.
- Tetapi investasi Anda biasanya masih didukung oleh properti nyata dan berwujud sebagai jaminan.
- Dana tersebut membayar dividen secara teratur kepada investor.
- Dana tersebut memberikan diversifikasi yang mudah di antara jenis dan lokasi real estat.
kontra
- Anda tidak memiliki kendali atas keputusan terkait aset yang mendukung investasi Anda. Manajer dana membuat semua keputusan itu. Jadi peran Anda benar-benar pasif. Jika keputusan yang buruk dibuat oleh manajemen, Anda bisa kehilangan uang.
- Keuntungan Anda terbatas. Ketika Anda membeli real estat secara langsung, Anda mendapat keuntungan dari apresiasi modal dari properti itu sendiri.
Haruskah Anda Berinvestasi dalam Dana Investasi Real Estat?
Sebagai investor, penting untuk mendiversifikasi investasi Anda di antara lima kelas aset yang membentuk portofolio seimbang:
- pendapatan tetap
- ekuitas
- perumahan
- komoditas
- uang tunai
Profesional kekayaan biasanya merekomendasikan untuk mengalokasikan 15-20% portofolio Anda ke real estat. Dan dana investasi real estat memberikan cara paling nyaman untuk mencapainya tanpa perlu memahami seluk beluk memiliki real estat itu sendiri.
Real estat adalah pasarnya sendiri. Dan sebagian besar kepemilikan real estat tidak berkorelasi erat dengan naik turunnya pasar saham. Jadi, ini adalah tempat yang baik untuk mendiversifikasi portofolio Anda dengan memegang beberapa aset di real estat.
Dana biasanya berspesialisasi dalam satu atau beberapa strategi dan jenis aset. Di pasar saham, Anda harus memahami bisnis di balik saham apa pun yang Anda beli. Dan penting bagi Anda untuk memiliki pemahaman dasar tentang jenis aset yang digunakan oleh dana real estat yang Anda pilih untuk diinvestasikan. Misalnya, dana yang diinvestasikan semata-mata untuk pengembangan ruang kantor baru belum tentu berjalan dengan baik jika tren bekerja dari rumah terus berlanjut.
Penting untuk menganalisis prospek bisnis dari strategi investasi reksa dana tersebut. Dan lakukan uji tuntas Anda pada pengelola dana.