Dengan suku bunga yang masih mendekati posisi terendah sepanjang masa, investor mencari investasi yang cukup aman yang membuat mereka berada di depan inflasi. Pada pertemuan investor real estat lokal April di Baltimore, investasi hak gadai pajak adalah topiknya. Janji pengembalian 18% — atas investasi yang dijamin dengan real estat — menarik perhatian saya.
Tentu saja, tingkat pengembalian yang tinggi biasanya diimbangi dengan tingkat risiko yang tinggi. Tetapi pembicara melanjutkan dengan mengatakan itu “hampir seaman seolah-olah Anda memarkir uang Anda di FDIC yang diasuransikan. rekening di bank lokal Anda.” Jadi minat saya terusik untuk meneliti investasi real estat di bawah radar ini strategi.
Saya menemukan bahwa investasi gadai pajak telah ada selama lebih dari 200 tahun. Tidak pernah mendengar hal tersebut? Mungkin itu karena pajak… yah… topik diskusi favorit siapa pun. Memberi tahu siapa pun di pesta koktail bahwa Anda adalah seorang akuntan pajak adalah penghenti percakapan yang hebat.
Namun investasi ini mengambil keuntungan dari kenyataan bahwa membayar pajak tidak dapat dihindari. Tidak ada yang mendapat izin. Namun, tidak semua orang bisa membayar petugas pajak ketika dia datang mengetuk.
Cepat atau lambat, pemerintah selalu mengambil keputusan. Jadi berinvestasi dalam sertifikat hak gadai pajak memberi investor tingkat bunga yang hampir terjamin. Faktanya, kantor keluarga dan investor institusional telah menginvestasikan miliaran dalam sertifikat hak gadai pajak selama beberapa dekade.
Dasar-dasar Pajak Properti
Pemilik rumah atau tidak, Anda mungkin akrab dengan gagasan pajak properti. Pemerintah mengenakan pajak kepada pemilik properti untuk mendanai manfaat dan layanan untuk "kebaikan bersama" masyarakat. Pajak properti adalah tambahan untuk pajak penghasilan dan penjualan.
Pendapatan pajak properti biasanya menyediakan layanan seperti perlindungan polisi, perpustakaan umum, pusat rekreasi, jalan, sekolah, dan penghapusan salju. Bahkan pertunjukan kembang api.
Jika Anda memiliki hipotek di rumah Anda, kemungkinan pembayaran bulanan Anda termasuk dana untuk membayar pajak properti Anda. Pemberi pinjaman Anda menyimpan uang di escrow dan membayar pajak atas nama Anda langsung ke daerah saat jatuh tempo.
Anda mungkin tidak tahu berapa banyak Anda membayar pajak properti real estat. Tapi yakinlah Anda membayar mereka jika Anda memiliki rumah. Semua kabupaten mengumpulkan semacam pajak properti pribadi.
Paket individu real estat dinilai berdasarkan lokasi dan fitur. Setiap properti diberi nilai “penilaian pajak”. Pemilik parsel membayar pajak atas nilai yang dinilai. Pada tahun 2016, tarif menurut negara bagian berkisar dari yang terendah 0,27% di Hawaii hingga tertinggi 2,35% di New Jersey.
Tarif pajak properti rata-rata untuk rumah keluarga tunggal di kota terbesar di setiap negara bagian AS berkisar sekitar 1,5%. Rata-rata rumah tangga Amerika menghabiskan $2.149 untuk pajak properti untuk rumah mereka setiap tahun, menurut Biro Sensus AS.
Daerah di mana properti itu berada biasanya memungut pajak properti. Jika pemilik properti gagal membayar pajak, jumlah pajak menjadi hak gadai terhadap properti.
Hak gadai terhadap properti, bagaimanapun, tidak membantu pemerintah daerah dan lokal membayar layanan dan manfaat yang telah mereka janjikan kepada warganya. Daerah membutuhkan uang sekarang untuk memenuhi kewajiban anggarannya. Pemerintah tidak mengambil IOU!
Apa Tepatnya Sertifikat Lien Pajak?
Meskipun prosesnya berbeda di seluruh negeri, pemerintah daerah berwenang untuk memungut pajak yang belum dibayar dengan menjual sertifikat hak gadai pajak atau akta pajak di pelelangan umum. Sekitar setengah dari 50 negara bagian menjual sertifikat hak gadai pajak. Setengah lainnya menjual akta gadai pajak atau akta yang dapat ditebus. Yang terakhir adalah hibrida antara sertifikat dan akta. Beberapa negara bagian menjual hak gadai pajak dan akta pajak.
Ada perbedaan penting antara keduanya. Biasanya Anda akan membeli sertifikat hak gadai pajak karena Anda menginginkan bunga. Jika pemilik rumah tidak menebusnya, Anda mungkin mendapatkan properti itu. Dengan akta pajak, Anda membeli properti secara langsung.
Yang satu tidak lebih baik dari yang lain. Masing-masing memiliki keunggulan tergantung pada tujuan investasi Anda. Masing-masing memiliki seperangkat aturan sendiri, dan penelitian diperlukan. Tentu saja, Anda dapat melakukan keduanya secara bersamaan.
Artikel ini akan fokus pada hak gadai pajak dan meninggalkan akta pajak untuk lain waktu.
Kemudahan Berinvestasi dalam Liens Pajak
Yang menyenangkan adalah Anda tidak memerlukan lisensi real estat. Anda tidak perlu menyiapkan LLC. Dan Anda tidak perlu banyak uang untuk berinvestasi dalam sertifikat atau akta.
Ketika Anda membeli hak gadai pajak, pada dasarnya Anda membayar pajak untuk pemilik rumah dengan imbalan sertifikat. Sertifikat itu bagus untuk jumlah yang Anda bayarkan ditambah bunga.
Juga bagus adalah investasi Anda didukung oleh jaminan properti atau undang-undang negara bagian yang mengamanatkan penebusan hak gadai pajak, termasuk bunga dan denda. Sebagai investor, Anda masuk untuk membayar kembali pajak dan mengunci tingkat bunga yang dijamin atas investasi Anda.
Sertifikat hak gadai pajak adalah instrumen yang dapat dinegosiasikan. Tapi tidak ada pasar sekunder, kecuali mungkin eBay dan sejenisnya.
Sertifikat tersebut adalah bukti bahwa pemegangnya telah membeli hak gadai yang menghasilkan bunga yang dapat dipaksakan atas properti sebenarnya. Ini adalah kewajiban hukum untuk hak gadai posisi pertama pada properti tertentu. Ini berarti itu adalah kewajiban utang pertama yang dibayarkan jika properti melewati penyitaan.
Manfaat (Besar) dari Investasi Sertifikat Lien Pajak
Saat Anda membeli sertifikat hak gadai pajak, Anda tidak membeli properti tersebut. Anda juga tidak harus berurusan dengan pemilik properti. Anda hanya masuk untuk membayar pajak tunggakan kepada pemerintah daerah.
Sebagai imbalan untuk memasang uang, county akan memberi Anda tingkat bunga dan biaya keterlambatan yang mereka kenakan kepada pemilik saat pajak akhirnya dibayarkan. Jika pemilik properti tidak membayar pajak, Anda dapat mengambil alih dan mengambil hak atas properti dengan total pajak, denda, dan biaya yang terutang ke daerah.
Dengan kata lain, ada dua hasil investasi dari investasi gadai pajak:
- Sertifikat hak gadai pajak ditebus dan Anda mendapatkan tingkat bunga tinggi yang dijamin.
- Sertifikat hak gadai pajak tidak ditebus dan Anda dapat memperoleh properti melalui penyitaan, kadang-kadang untuk sen dolar.
Bergantung pada tujuan investasi Anda, salah satu hasilnya bisa menarik.
Hak gadai pajak memberikan tingkat bunga tetap, yang bervariasi menurut daerah. Di Baltimore, tingkat bunga adalah 18% per tahun. Di kabupaten lain di seluruh negeri, itu bisa jauh lebih rendah atau jauh lebih tinggi. Beberapa kabupaten di Illinois memposting tingkat bunga 18% setiap enam bulan, yang setara dengan sedikit lebih dari 36% per tahun.
Namun, seperti yang Anda bayangkan, tingkat pengembalian yang tinggi ini menarik banyak perhatian. Meskipun Anda tidak memerlukan banyak uang untuk berinvestasi, pesaing dengan kantong tebal dapat melompat dan menawar harga, memeras investor kecil.
Harga dapat dengan mudah, dan sering kali, meningkat di atas pajak yang harus dibayar. Saya pernah membaca bahwa di beberapa negara, properti dapat dijual di lelang pajak dengan harga lebih dari nilai properti tersebut.
Apalagi jika Anda seorang investor terakreditasi, ada beberapa alternatif yang juga dapat menghasilkan pengembalian tahunan dua digit. Salah satu contohnya adalah Investasi Asal, yang merupakan perusahaan ekuitas swasta yang memungkinkan individu dengan kekayaan bersih tinggi untuk berinvestasi dalam dana real estat yang terdiversifikasi.
Tidak Ada Batasan Berapa Banyak yang Dapat Anda Investasikan
Anda dapat berinvestasi sedikit atau banyak. Hak gadai pajak tidak seperti rekening bank yang diasuransikan oleh FDIC hingga batas tertentu. Tidak ada batasan berapa banyak Anda dapat berinvestasi dalam sertifikat hak gadai pajak.
Pemilik properti mempertahankan kepemilikan properti. Dia memiliki hak untuk menebus — melunasi — sertifikat hak gadai pajak sampai hakim pengadilan wilayah menandatangani dekrit yang mengizinkan prosedur penyitaan.
Sebagai pemegang sertifikat hak gadai pajak, Anda perlu memulai proses penyitaan dalam jangka waktu tertentu, biasanya dua tahun. Jika sertifikat belum ditebus dan Anda tidak memulai penyitaan tepat waktu, investasi Anda akan hangus dan tidak ada pengembalian uang yang akan dikeluarkan.
Cara Menawar
Sebagian besar kabupaten mengadakan penjualan hak gadai pajak setiap tahun. Sebagian besar lelang dilakukan secara online. Di Baltimore, tempat saya tinggal, penjualan daerah diadakan pada bulan Juni, dan penjualan kota diadakan pada pertengahan Mei.
Anda mendaftar beberapa minggu sebelum penjualan aktual dan membayar biaya pendaftaran. (Di Baltimore, biayanya $100.) Mereka mengirimi Anda nomor identifikasi tawaran. Saat lelang dibuka, Anda menawar sertifikat yang Anda minati melalui formulir online.
Tawaran minimum yang diperlukan untuk membeli sertifikat hak gadai pajak termasuk pajak kotor, denda, dan bunga. Hukuman termasuk biaya yang berlaku terkait dengan penjualan sertifikat hak gadai pajak. Tawaran minimum tercantum di samping alamat properti tunggakan dan nomor ID.
Jadi Bagaimana Cara Kerjanya?
Proses investasi dalam hak gadai pajak atau perbuatan tidak pasif. Bahkan, itu bisa memakan banyak waktu.
Kabupaten biasanya menerbitkan daftar beberapa minggu sebelum penjualan hak gadai pajak. Mungkin ada ratusan properti yang tersedia. Anda memerlukan sistem untuk mempersempit daftar dan memutuskan mana yang ingin Anda tawar.
Pada dasarnya, Anda perlu menghilangkan yang tidak sesuai dengan kriteria investasi Anda. Mulailah dengan anggaran investasi awal Anda sendiri. Jika Anda hanya memiliki beberapa ribu atau bahkan hanya beberapa ratus dolar untuk diinvestasikan, Anda dapat segera menghilangkan properti dengan tawaran minimum yang lebih tinggi.
Jika Anda menginginkan pendapatan bunga dan tidak memiliki tujuan untuk memperoleh properti, carilah rumah keluarga tunggal dengan hipotek. Mereka menawarkan kesempatan terbaik untuk ditebus. Di banyak negara, tingkat penukaran mereka adalah 95% atau lebih tinggi.
Kerangka waktu untuk investasi hak gadai pajak adalah antara enam bulan dan tiga tahun. Tidak ada pasar sekunder untuk menjual sertifikat Anda. Jadi, Anda perlu memastikan bahwa Anda hanya menginvestasikan uang yang tidak Anda perlukan dalam jangka pendek.
Tidak ada komisi yang harus dibayar. Tetapi seperti yang disebutkan sebelumnya, Anda mungkin harus membayar biaya pendaftaran satu kali untuk pelelangan.
Pastikan untuk Melakukan Uji Tuntas Anda
Due diligence adalah suatu keharusan. Anda mungkin berakhir dengan penyitaan properti. Anda akan ingin melakukan perjalanan dan melihat properti. Anda juga ingin melakukan riset online dengan hati-hati untuk menyelesaikan uji tuntas Anda.
Anda mungkin tidak akan dapat memeriksa bagian dalam properti, karena pemilik rumah tidak mungkin mengizinkan Anda untuk mampir dan melihat-lihat. Namun, Anda akan ingin tahu sebanyak mungkin tentang properti, lingkungan sekitar, dan area secara umum. Anda tidak ingin terjebak dengan properti yang tidak memiliki potensi.
Beberapa hak gadai pajak dapat dibeli di properti yang sama untuk tahun pajak berikutnya. Itu tergantung pada berapa lama periode penukaran.
Misalnya, di negara bagian yang memiliki periode penebusan tiga tahun, tiga hak gadai pajak, satu untuk setiap tahun, dapat dibeli. Hak gadai ini dapat dibeli oleh investor yang sama atau oleh investor yang berbeda. Ini berarti lebih banyak modal mungkin diperlukan oleh Anda sebagai proses bergerak maju.
Ketika properti ditebus, terlepas dari berapa banyak investor yang telah membeli hak gadai pajak, semua hak gadai pajak dan bunga dibayarkan. Jika hak gadai tidak ditebus maka akan ada proses penyitaan sesuai dengan undang-undang daerah dan negara bagian.
Jika tujuan Anda adalah untuk menyita dan memperoleh properti, Anda mungkin perlu membeli hak gadai berikutnya, karena terkadang hak gadai pajak yang lebih baru lebih diutamakan daripada hak gadai lama. Siapa pun yang menyita properti untuk mengambil akta mungkin juga bertanggung jawab untuk membayar semua pemegang hak gadai pajak lainnya.
Belajarlah lagi
Ada buku, seminar, dan kursus tentang masalah ini. Dan seperti yang disebutkan sebelumnya, setiap daerah memiliki seperangkat aturan sendiri yang mengatur proses, periode penebusan, tingkat pengembalian, dan proses penawaran itu sendiri.
Artikel ini dimaksudkan sebagai gambaran umum. Anda dapat dan harus mempelajari pasar dan memastikan Anda memahami rincian pasar yang Anda tuju sebelum Anda mengajukan penawaran.
Sebagai investor, saya terus mencari peluang baru dan mengevaluasi risiko vs. hadiah. Pada tanggal 2 Juni, Baltimore County akan mengadakan lelang sertifikat hak gadai pajak tahunannya.
Saya telah mendaftar untuk penjualan online dan menerima daftar properti yang akan dilelang. Saat ini daftar tersebut berisi beberapa ribu properti tetapi kemungkinan akan dipersingkat sebelum penjualan sebenarnya karena pemilik properti membayar pajak mereka.
Saya melakukan kunjungan drive-by sekarang untuk memilih dengan cermat beberapa sertifikat hak gadai pajak yang ingin saya tawar. Saya akan menindaklanjuti dengan artikel tentang pengalaman saya dalam beberapa bulan mendatang.