Investasi real estat memberikan beberapa manfaat pajak. Depresiasi adalah salah satu yang paling banyak didengar investor. Itu juga salah satu yang paling disalahpahami. Dalam artikel ini, saya akan memberi Anda gambaran dasar tentang apa itu dan menunjukkan kepada Anda bagaimana hal itu dapat membantu Anda sebagai investor properti sewaan.
Properti memburuk dengan penggunaan dan waktu. Karena ini, IRS mengizinkan keringanan pajak setiap tahun untuk pemilik. Ini membuat depresiasi properti mereka. Itu berarti Anda dapat mengambil sebagian dari biaya investasi real estat Anda setiap tahun untuk masa pakai yang ditentukan IRS.
Bangunan Terdepresiasi, Tapi Tanah Tidak Habis
Penyusutan didasarkan pada nilai perbaikan ke tanah - bukan tanah itu sendiri. Dengan ini, IRS biasanya berarti rumah. Jika rumah Anda terbakar, tanahnya akan tetap ada. Tanah itu memiliki nilai yang tidak terdepresiasi.
Anda perlu mengetahui nilai tanah dan nilai perbaikannya. Nilai-nilai ini sebagian besar ditentukan oleh daerah dan dijelaskan dalam penilaian pajak properti Anda. Anda dapat mencarinya di situs web pemerintah daerah Anda, karena ini adalah data publik. Rinciannya juga sering ada di kertas penutup yang Anda dapatkan saat membeli properti.
Seringkali, 15–25% dari nilai pajak real estat perumahan diberikan kepada tanah, dan 75–85% digunakan untuk perbaikan. Katakanlah Anda memiliki properti sewaan senilai $100.000. Uraikan dan Anda mungkin memiliki $80.000 untuk perbaikan dan $20.000 untuk nilai tanah. Jadi, $80.000 dapat disusutkan — bukan $100.000 penuh.
Bagaimana itu bekerja
Untuk properti residensial, IRS mengatakan bahwa masa manfaat adalah 27,5 tahun. Anda dapat mengurangi pajak hingga biaya properti selama waktu tersebut.
Ambil contoh di mana rumah memiliki nilai $80.000. Anda mengambil pajak sebesar $2.909 setiap tahun ($80.000 27,5 tahun). Katakanlah pendapatan sewa tahunan bersih Anda adalah $8.300. Pendapatan sewa kena pajak Anda turun menjadi $5.391.
Keringanan pajak untuk depresiasi tidak hanya untuk real estat. Aset yang dibeli dan digunakan oleh bisnis juga dapat terdepresiasi dalam jangka waktu yang ditentukan oleh IRS. Misalnya, Anda dapat membeli printer baru untuk bisnis Anda dan menurunkan nilainya selama lima tahun. Anda mengambil potongan setiap tahun saat printer Anda semakin tua dan kehilangan nilainya.
Poin unik dari depresiasi real estat adalah bahwa ini adalah tentang aset yang tidak sering kehilangan nilainya. Bahkan, nilai properti cenderung naik dari waktu ke waktu. Itu berarti Anda mendapatkan kredit pajak atas biaya aset yang nilainya mungkin naik, bukan turun.
Terlebih lagi, depresiasi adalah kredit pajak yang berada di atas pemeliharaan properti dan biaya lain yang dapat Anda ambil dari pendapatan sewa yang Anda dapatkan. Ketika Anda mengambilnya, itu memberikan pengurangan pajak yang menurunkan kewajiban pajak Anda. Itu berarti lebih banyak uang yang dapat Anda gunakan untuk membeli lebih banyak properti, melunasi pinjaman jika Anda mengambilnya, membayar pemeliharaan, atau apa pun yang ingin Anda belanjakan.
Perhatian: “Gunakan” atau “Hilangkan”
Pembebasan pajak ini datang dengan konsekuensi di kemudian hari. Saat Anda menjual properti, IRS mengambil kembali pajak yang akan Anda bayarkan selama bertahun-tahun tanpa manfaat dari klaim penyusutan.
Hasil penjualan tunduk pada "penyusutan kembali." Bagian dari hasil Anda ini dikenakan pajak dengan tarif pajak penghasilan Anda yang biasa. Bukan tingkat keuntungan modal.
Pajak capital gain adalah 15% tetap. Ini membantu kebanyakan orang untuk membayar pajak capital gain atas pajak penghasilan. Tarif pajak recapture lebih dari tarif pajak capital gain.
Jadi, Anda mungkin berpikir untuk tidak mengambil keringanan pajak depresiasi. IRS memiliki aturan untuk menghentikan ini. Ketika seseorang menjual properti sewaan, jumlah depresiasi yang bisa diambil akan dihitung. Itu berarti masuk akal untuk mengambil istirahat setiap tahun.
Depresiasi Memiliki Manfaat Lain
Ada satu hal baik lagi tentang depresiasi. Itu dapat mengubah sewa positif tunai menjadi kerugian di atas kertas. Kerugian itu dapat mengurangi penghasilan kena pajak Anda yang lain.
Ambil contoh yang sama seperti sebelumnya. Jumlah yang dapat disusutkan dari properti sewaan Anda adalah $80.000. Properti Anda menghasilkan $11.000 per tahun untuk sewa. Biaya tahunan Anda adalah pembayaran bunga pinjaman sebesar $6.000, pajak properti daerah sebesar $1.800, biaya asuransi sebesar $300, dan biaya pemeliharaan sebesar $600. Jumlah biayanya adalah $8,700 setahun.
Pengurangan depresiasi adalah $2.909 ($80.000 27,5 tahun). Jadi Anda memiliki $11.000 dalam sewa dan biaya $11.609 ($8.700 dalam biaya riil ditambah potongan pajak $2.909). Ini memberikan "kerugian" sebesar $609 pada properti. Kerugian ini dapat diambil dari penghasilan yang Anda peroleh, seperti pekerjaan Anda.
Aturan tersebut tertuang dalam Publikasi IRS 527. Aturan penangkapan kembali ada di Publikasi IRS 946.
Seperti strategi pajak lainnya, Anda harus berhati-hati untuk mengikuti semua aturan. Misalnya, Anda dapat mengurangi depresiasi hanya pada bagian properti Anda yang digunakan untuk tujuan sewa. Jika Anda membeli dupleks dan menyewakan satu sisi dan tinggal di sisi lain, Anda dapat mengurangi depresiasi hanya pada unit yang Anda sewakan. Bukan yang Anda tinggali.
Ini membantu untuk berkonsultasi dengan seorang akuntan. Ini akan memastikan Anda mematuhi aturan. Ini juga akan membantu untuk mengetahui cara menghitung penyusutan yang terbaik untuk Anda. Pilih akuntan yang bekerja dengan investor real estat. Anda mungkin mendapatkan beberapa saran pajak yang bagus untuk situasi khusus Anda.