A legtöbb befektetés, amelyet a legtöbb ember életében elkövet, a személyes lakóhelye. A lakásvásárlás sokak számára pénzügyi rítus. Ez azt jelenti, hogy fel kell bontani a kötöttségeket, ha valaki másnak fizet bérleti díjat, és saját tőkéjének felépítésével fizet.
De mi a helyzet egy második lakás - mondjuk egy nyaraló - megvásárlásával? Jó befektetés?
Mint sok más pénzügyi döntésnél, ez személyes preferenciáitól, hosszú távú céljaitól és jelenlegi pénzügyi helyzetétől függ. Íme öt dolog, amit fontolóra kell venni, mielőtt második lakást vásárolna... és egy alternatíva, ha úgy dönt, hogy ez nem Önnek való.
#1: Hely
A „helyszín, hely, elhelyezkedés” mindig kulcsfontosságú tényező az ingatlanok tekintetében. Fizikailag nem helyezheti át a házat jobb helyre, ha rosszul választ!
Ha olyan ingatlant vásárol, ahol minden évben nyaralni szándékozik, akkor biztosra kell mennie abban, hogy az a hely, amelyet évekig élvezni fog - nem csak néhány szezont. És győződjön meg arról, hogy mindent figyelembe vett a kiválasztott helyen.
Szereti a nyugalmat és a nyugalmat egy hegyi kabinban, még akkor is, ha véletlenül havazik a napokban egy váratlan téli vihar miatt? Vagy inkább a tengerparti társasházat részesíti előnyben, még akkor is, ha a tavaszi szünetben rakoncátlan tinédzserek foglalják el a lakást a tiéd mellett azon a héten, amikor úgy döntesz, hogy elviszed a családodat? Vagy talán egy üdülőhely Nicaraguában illik a stílusához - amíg rá nem jön, hogy nem találja a szükségeset kellékek vagy hozzáértő angolul beszélő segítenek az ingatlan működésében a távvezérlő miatt elhelyezkedés?
Azt is meg kell értenie az adott ingatlan és általános terület történetével és tervezett jövőjével, hogy ésszerű becslést kapjon az ingatlan felértékelődési potenciáljáról. Vegye fel a kapcsolatot egy helyi ingatlanközvetítővel, hogy megértse ezeket és még sok más tényezőt, beleértve azokat a lehetséges övezeti javaslatokat, amelyek negatívan vagy pozitívan befolyásolhatják az ingatlan jövőbeli értékét.
A nyaralók általában olyan helyeken találhatók, ahol az emberek meg akarják látogatni. Ezek a területek gyakran csak a kívánatosságuk miatt tapasztalják a piaci felértékelődést. De vigyázni kell. Az ingatlanértékek még ezeken a látszólag buborékokkal szigetelt helyeken is nagymértékben eltérhetnek. A pusztító hurrikánok szezonja, amely ugyanazt a tengerparti várost sújtja, annyi kárt okozhat, hogy a helyi gazdaság helyreállítása egy évtizedet vagy tovább tart.
A választásaid szinte korlátlanok. Vízparti kunyhó az öbölben. Egy félreeső tóparti ingatlan, amelyet több ezer túraútvonal vesz körül. Városi lakás a világszínvonalú vásárlás közelében. Hegyi kabin vadászathoz. A tengerparti ingatlan napfényes és szórakoztató a család számára. Síterületi lakás. Ház az egyik karibi szigeten. Vagy akár egy lakosztály egy népszerű turisztikai célponton, mint Orlando vagy Vegas. Bármi is legyen az úti cél, érdemes lehet néhány szezonra bérelni a környéken, hogy biztos lehessen benne, hogy hosszú távon boldog lesz.
#2: Költségek
Megengedhet magának egy második otthont? Még ha teheti is, készen áll áldozatot hozni más dolgokra, amelyeket egyébként megengedhet magának, ha nem veszi meg a második lakást?
Az ingatlan hosszú távú befektetés. A vásárlás és eladás magas tranzakciós költségeit kell figyelembe venni. És az ingatlanbefektetések természetüknél fogva nem likvid eszközök. Időbe telik az eladás. Nem döntheti el ma, hogy eladni szeretné, és a készpénz a bankszámláján lesz a jövő héten vagy akár a jövő hónapban.
Tehát pontosan meg kell becsülnie a vételárat, amelyet kényelmesen megengedhet magának. És gondosan össze kell számolni a teljes költséget. Természetesen az otthon fenntartásának szokásos költségei vannak. A kopás elkerülhetetlen. És elromlanak a készülékek. Ezen felül havi rezsi, éves ingatlanadó, HOA vagy lakás díja és biztosítási fedezete van, hogy megnevezze a legnagyobb kiadásokat.
A nyaraló vagy a második otthon több költségvetési költséggel járhat. Vannak ingatlankezelési díjak, felelősségbiztosítások és tevékenységi díjak. Bérlés esetén időszakos takarítási költségek vannak a bérlők között. Ha új helye medencével rendelkezik, ott vannak a téliesítés és egyéb karbantartási költségek. És ne felejtsük el az árvíz- vagy hurrikánbiztosítást és a biztonsági felügyeleti rendszert. Azt is tervezheti, hogy nyaral a szálláshelyen, vagy rendszeresen ellenőrzi azt. Tehát oda kell terveznie az utazási költségeket, hogy oda és vissza menjen.
Vannak barátaim egy nyaralóval St. Johnban, a Virgin -szigeteken. Ez túl szép, de nagyon drága is elérni. És mivel ez egy sziget, minden fogyóeszköz hajóval érkezik. Tehát az élelmiszer és a gáz rendkívül drága, amíg ott van. A megfelelően megtervezett költségek azonban nem okoznak meglepetést.
Ne feledje, az ingatlan hosszú távú befektetés. Biztonságban szeretné érezni magát, hogy megengedheti magának, hogy több mint néhány évig birtokolja. Ha olyan házaspár vagy, akiknek két jövedelme van, és azt tervezik, hogy az egyik szülő otthon marad, amikor gyermeke van, győződjön meg arról, hogy egy jövedelemből megengedheti magának a második otthont.
#3: A jelzálog
Ha feltételezzük, hogy nincs elegendő készpénze egy második lakás megvásárlásához, akkor jelzáloghitelt kell kapnia.
A jogosultság megállapításához ismernie kell az adósság / jövedelem arányát vagy a DTI-t. Ennyi a tartozása a bevételhez képest. A legtöbb hitelező nem szeretné, ha a vevő összes tartozása meghaladná jövedelmének 36% -át.
Az alábbiakban bemutatjuk, hogyan lehet jól megbecsülni, hogy egy második otthon túllépi -e a korlátot vagy sem. Adja hozzá a jelenlegi jelzálog -fizetést és a várható második jelzálog -fizetést, majd ossza el ezt a számot az adózás előtti havi jövedelmével. Ne foglalja bele a havi befizetésébe azt az összeget, amely adót és biztosítást fizet, ha azok benne vannak.
Tegyük fel például, hogy a jelenlegi jelzálog -fizetés 1500 dollár. A második lakáshitel -jelzálog -fizetése további 1300 dolláros jelzálog -fizetést biztosít. És az éves jövedelmed 90 000 dollár. A DTI 37%lenne. Ez egy kicsit túl magas lenne ahhoz, hogy a legtöbb hitelező jóváhagyja.
Ezenkívül magasabb előleget kell mentenie egy második otthon számára. Nem szokatlan, hogy a hitelezők 25% és 40% közötti előleget igényelnek a második lakás- vagy nyaralóingatlan -kölcsönöknél. Mielőtt elkezdené nézni az ingatlanok bizonyos árkategóriáját, győződjön meg arról, hogy reálisan mentett eleget az előleghez.
Van még két jelzálog -megfontolás. Valószínűleg az átlagosnál magasabb hitelminősítésre lesz szüksége a második jelzálogjog megszerzéséhez. A 725 a minimális hitel pontszám, amelyet a hitelezők figyelembe vesznek. A második lakáshitelek kamatai pedig jellemzően valamivel magasabbak, mint az elsődleges lakásoké. Talán a 3,5% és a 4,5% közötti különbség nem tűnik soknak. De egy 30 éves jelzáloghitel alatt ez a különbség több százezer dollár lehet.
#4: Életmód
Az egyik fő ok, amiért az emberek fontolóra veszik a nyaralóvásárlást, az a szabadság, hogy bármikor olyan helyre menjenek, ahol élvezik. Nincs szüksége foglalásra. Nálad van a kulcs. Csomagolhat fényt, mert extra ruhákat tart a szálláshelyen. Az ottani kamra pedig már fel van töltve. Tudod, hogy tetszeni fog a helyszín és a szállások, mert személyesen választottad mindkettőt!
A hosszú távú gondolkodás segíthet még jobb választásban. Sokan azt tervezik, hogy végül visszavonulnak második otthonukba. Ha ez a terv, akkor teljesen új paramétereket nyit meg, amelyeket figyelembe kell venni. És döntéseket hozni.
Győződjön meg arról, hogy az otthon elrendezése és helye megfelelő lesz megfelel a nyugdíjas igényeinek. Egy négyemeletes városi házban túl sok lépcső lehet, ha 65 éves lesz. Lehet, hogy ez a távoli otthon Nicaraguában nem fér hozzá a sürgős egészségügyi ellátáshoz, amire szüksége lehet arany éveiben.
#5: Bérbevételi lehetőségek
Kölcsönzéssel ellensúlyozhatja a második lakás tulajdonlásának költségeit, vagy bizonyos esetekben mindegyiket. Ezt rövid távú tartózkodások esetén is megteheti, ha az ingatlan olyan helyen található, ahol a nyaralók szívesen látogatnának. Vagy bérelje hosszabb távra, ha az ingatlant nyugdíjas otthonaként vásárolta, de még nem ment nyugdíjba.
A nyaraló valószínűleg olyan hely lesz, amelyet mások is meg szeretnének látogatni. Így felárat számíthat fel a bérleti díjért. Azt azonban szem előtt kell tartania, hogy a a nyaralóingatlan megvásárlásának és fenntartásának költsége jellemzően több, mint a rendes bérlemény. És van egy szezonon kívüli időszak, amely során magas lesz az üresedés (és alacsonyabb bérleti díjbevétel, ha egyáltalán bérbe tudja adni).
Bölcs dolog megbízni egy jó hírű ingatlanközvetítőt vagy ingatlankezelőt a bérlők szűrésére és elhelyezésére, valamint a pénzügyi ügyek kezelésére. Ha bérelt ingatlant szeretne vásárolni, és segítségre van szüksége a piac felderítésében, használhat egy ingyenes szolgáltatást, például HomeLighthogy találjon egy ingatlanügynököt a területén, aki segít megtalálni az Ön számára legkedvezőbb ajánlatot.
Van alternatíva?
Ha úgy döntött, hogy a második otthon birtoklása nem az Ön számára - de ha kíváncsi az ötletre ingatlanba fektetve számos nagyszerű online platform létezik, amelyek egyedülálló módon kínálnak hozzáférést ehhez piac. Az Investor Junkie rendszeresen felülvizsgálja a legnépszerűbbeket ingatlanközvetítési platformok. Kedvenc platformjaink Adománygyűjtés és Ingatlan Mogul.
Következtetés
Összefoglalva: egy második vagy nyaraló megvásárlása nagy döntés. Mint minden más ingatlanbefektetés, a számoknak működniük kell, és meg kell tennie a megfelelő átvilágítást. Az ideális nyári nyaralókra - amelyek tökéletes távolságra vannak a kényelemtől, megfelelő méretűek és jó környéken - nagy kereslet lehet. Tehát valószínűleg időre és türelemre lesz szükség ahhoz, hogy megfelelő áron beszerezzen egyet.