Üljön le bármely pénzügyi tanácsadóval, és portfóliója méretétől függetlenül valószínűleg elmondják Önnek a befektetési kockázat csökkentésének fontossága a portfólió diverzifikációjával. Ez magában foglalja az ingatlanok 13-26%-ának hozzáadását, amely eszközosztály nem kapcsolódik közvetlenül a tőzsdéhez. Az ingatlanbefektetésnek számos formája van – a passzív részvételtől az ingatlanok megszerzéséig és felújításáig. Íme átfogó útmutatónk az ingatlanbefektetésekbe való befektetésről.
Hogyan lehet ingatlanba fektetni?
1. Sorolja fel készpénz- és finanszírozási lehetőségeit
Az ingatlan drága befektetési lehetőség, és szüksége van némi készpénzre és finanszírozáshoz. Ha bérelhető ingatlant vásárol, tervezze meg:
- Minimális előleg 20%. A befektető ingatlanokra nincs nulla jelzáloghitel-program. Minimum a vételár 20%-ának megfelelő előleget kell terveznie.
- A korszerűsítések és javítások kezdeti költsége. Vásároljon piaci érték alatt, hogy azonnali tőkéhez jusson, de készüljön fel arra, hogy az akciós árú ingatlanok általában javításra szorulnak. Olyan szintre kell hoznia az ingatlant, hogy nyereségesen bérbe lehessen adni.
- Engedélyezési és ellenőrzési díjak. A legtöbb állam megköveteli, hogy a bérleményeket biztonsági kockázatok szempontjából megvizsgálják, és engedélyt kapjanak.
- Az üresedés költsége. Lesznek olyan hónapok például a bérlői forgalom során, amikor nem kap bérleti bevételt. Továbbra is ki kell fizetnie a jelzálogkölcsönt, az adókat, a biztosítást, a HOA-t és az egyéb tartási költségeket.
- Bérlők közötti javítási költségek. Ez lehet egy kisebb festés és egy általános takarítás, de lehet, hogy átfogó munkát kell végeznie megjavít és kifizet egy ócska szolgáltatást, hogy eltávolítson egy egész házat, tele hátrahagyott bérlőkkel holmiját.
- Fenntartási költségek. A bérlők fizetik a bérleti díjat, hogy biztonságos helyet biztosítsanak működő készülékekkel és rendszerekkel. Költségvetésre van szüksége a házat bérbeadásra kész állapotban tartó nagyobb rendszerek karbantartásához és végül cseréjéhez.
Jó hitelképességgel is kell rendelkeznie, ha hitelt szeretne felvenni a banknál. Minél jobb a hitelképessége, annál nagyobb az esélye arra, hogy jó jelzálogfeltételeket kapjon. A hitelképessége nemcsak azt határozza meg, hogy kap-e jelzálogkölcsönt, hanem a kölcsön feltételeit is. Használhat olyan terméket, mint pl Experian Boost™ hogy növelje hitelképességét.
Még ha nem is szeretne barkács ingatlanbefektető lenni, néhány legjobb közösségi finanszírozási lehetőségek minimális befektetésként jelentős tőkét igényel. Sok esetben a befektetők akkreditációját is megkövetelik. Miután megszerezte az akkreditált befektetői státuszt, jelentősen megnőhet a pénzkereseti lehetősége.
Például, Eredeti befektetések egy magántőke-befektetési társaság, amely lehetővé teszi a nagy nettó vagyonnal rendelkező egyének számára, hogy gondosan átvizsgált és diverzifikált ingatlanalapokba fektessenek be. Az Origin zászlóshajója minimum 100 000 dolláros befektetést igényel, és kétszámjegyű éves hozammal büszkélkedhet.
2. Kezdje lassan a passzív ingatlanbefektetéssel
Ha nem sokat tud az ingatlanbefektetésről, érdemes kezdeni apasszívstratégia. A passzív befektetés előnyei az, hogy számítógépről is megteheti. Természetesen, mint minden befektetésnél, itt is kutatni és kellő körültekintéssel kell végezni, de nem kell semmilyen ingatlant felkeresnie vagy fizikailag kezelnie.
Fektessen be egy REIT-be (ingatlanbefektetési tröszt)
A REIT (Real Estate Investment Trust) egy vállalat (valójában egy tröszt), amelyet azért hoztak létre, hogy a befektetők pénzét akvizícióra, kezelésre és kezelésre használják fel jövedelemtermelő ingatlanok, például bevásárlóközpontok, kereskedelmi épületek és egészségügyi szolgáltatások értékesítése felszerelés. A REIT-t törvény kötelezi arra, hogy adóköteles nyereségének 90%-át évente fel kell osztania a részvényesek között. Ez osztalék formájában történik, gyakran negyedévente. Az ingatlanbefektetési alapba történő befektetéshez hasonlóan az Ön REIT-befektetése is professzionálisan kezelt, SEC-szabályozott és rendkívül likvid. (A részvényeket a nagyobb tőzsdéken lehet venni és eladni.)
A REIT-eket árusító, általunk kedvelt cégek a következők:FundriseésStreitwise.
Fektessen be ingatlanbefektetési alapokba
Az ingatlanbefektetési alapok népszerű módja annak, hogy ingatlandiverzifikációt adjon portfóliójához anélkül, hogy ténylegesen tulajdona lenne, vagy sokat értene a vásárlásról, eladásról és konkrét kezelésről tulajdonságait.
- Az Ön befektetését másokkal összevonják, és Ön az alap részvényeit bocsátja ki. Minden vásárlást, tevékenységet és kifizetést egy alapkezelő felügyel.
- Az elemzési és kutatási információkat szakemberek végzik. Egyszerűen vásárol és ad el részvényeket, hasonlóan bármely más befektetési alaphoz a tőzsdéken.
A REIT-ek és az ingatlanbefektetési alapok az ingatlanbefektetések legpasszívabb módjai, és a kiváló választás annak, aki csak ingatlanportfólió-kitettséget szeretne, és nem a mellékállás.
Fektessen be ingatlanokba ingatlanok közösségi finanszírozásán keresztül
Crowdfunding Az ingatlanbefektetés nagyon passzív is lehet. De az átvilágítás, amelyet meg kell tennie, sokkal többet jelent, mint egy befektetési alap vagy REIT részvényeinek vásárlása.
- Crowdfunding platformok online piacteret biztosít a különféle ingatlanlehetőségekbe való befektetésekhez.
- Több száz ingatlan-közösségi finanszírozási platform közül választhat.
- A közösségi finanszírozáson keresztül a jó minőségű ingatlanhiteltől a családi házakig mindenbe befektethet.
A közösségi finanszírozási oldalak lehetővé teszik az egyéni befektetők számára, hogy olyan nagyobb (lakásos és kereskedelmi) ügyleteket kössenek, amelyek korábban csak azok számára voltak elérhetőek, akik jelentős összegű befektetéssel rendelkeztek. Tetszik befektetési alapokba való befektetés vagy REIT-ek, sok közösségi finanszírozási ügylet nagyon megfizethető minimális befektetést kínál. A közösségi finanszírozás legnagyobb előnye, hogy nagyon kevés pénzből fektethet be bizonyos ingatlanokba és exkluzív ügyletekbe.
Míg az online közösségi finanszírozási platformok rendkívül egyszerűvé teszik a befektetést, sok platform megköveteli a befektetőket „akkreditálják”(olyan magánszemély, akinek éves keresett jövedelme meghaladja a 200 000 USD-t, és a nettó vagyona meghaladja az 1 millió USD-t, nem számítva a személy elsődleges lakóhelyét). És jó okkal. Ön felelős az alapos átvilágításért. Tehát elemeznie kell a benyújtott dokumentumokat. Ezenkívül meg kell találnia és tanulmányoznia kell a nem megadott releváns információkat. És ne felejtsen el tájékozódni a közösségi finanszírozás irányító személyzetéről és irányelveiről.
Az ingatlanos közösségi finanszírozás passzív befektetés; nem kell feladnia a munkáját, és nem kell bérbeadónak lennie, de még mindig learathatja az ingatlanbefektetés előnyeit. Az egyik kiemelkedő közösségi finanszírozási szolgáltatás az Crowdstreet, amely lehetővé teszi, hogy akár 10 000 dollárral ingatlanba fektessen be.
Vásároljon előre megvizsgált bérleményt
A hagyományos ingatlanbefektetés másik alternatívája az úgynevezett platform Roofstock. Ezt a platformot használhatja előre ellenőrzött bérlemények vásárlására. Ezek „kulcsrakész” lehetőségek – nincs szükség rehabilitációra vagy WC-k javítására az éjszaka közepén. Egyszerűen használja a Roofstock adatbázis a már cash-flow pozitív bérlemény kiválasztásához és megvásárlásához.
Fektessen be ingatlan korlátolt felelősségű társaságokba
Real Estate Limited Partnership (RELP-k) egy másik módja a passzív befektetésnek. Mivel egyes ingatlanbefektetésekhez nagy összegre van szükség – például egy bevásárlóközpont felépítéséhez –, a partnerségek a szükséges források előteremtésének gyakori módjai.
- A RELP egy ingatlanportfólió fejlesztésére vagy megvásárlására és birtoklására létrehozott entitás, jellemzően korlátozott számú évre.
- Tapasztalt ingatlankezelők vagy ingatlanfejlesztő cégek működtetik ezeket, külső befektetők pedig betéti partnerként finanszírozzák az ingatlanprojektet.
- Mint korlátolt felelősségű partner, rendszeres felosztásban részesül a RELP által generált bevételből, és jelentősebb kifizetést kapna, ha az ingatlanokat eladják, és a RELP megszűnik.
- Míg korlátolt felelősségű partnernek lenni passzív tevékenység, a befektetése jellemzően nagyon illikvid.
- A RELP-k jellemzően magánbefektetések, és nem értékesítik őket a tőzsdén, és a RELP-k sem népszerűsítik széles körben elérhető ügyleteiket. A kellő gondosság kritikus.
Csatlakozzon az ingatlanbefektetési csoportokhoz
Ingatlanbefektetési csoportok amolyan kis befektetési alapok bérelhető ingatlanokhoz.
- Egy vállalat vásárol vagy épít néhány lakást, majd lehetővé teszi a befektetők számára, hogy megvásárolják azokat a cégen keresztül.
- Egyedülálló befektetőként egy vagy több befektetési jegyet is birtokolhat.
- A befektetési csoportot működtető társaság az összes egységet együttesen kezeli. A havi bérleti díj egy százalékáért cserébe gondoskodik a karbantartásról és az üzemeltetésről.
Ez passzív, mivel a befektetők nem aggódnak a bérlők elhelyezése vagy az egységeik kezelése miatt. De a befektetés előtt alaposan meg kell vizsgálnia. Ez magában foglalja az összes díj, szolgáltatás és bérlői szűrési folyamat, valamint a csoport vezetőinek feddhetetlenségének és tapasztalatának ellenőrzését.
3. Vállaljon aktív szerepet az aktív ingatlanbefektetéssel
Sok ingatlanbefektető, mint én, vállaljon aktív szerepet a magasabb nyereség elérése érdekében. A leggyakoribb stratégiák a következők:
Vásároljon és tartsa meg a bérleti bevételért
Sok befektető, aki gyakorlatiasabb szeretne lenni, a bérlemény birtokában van. A megközelítés a lakóingatlanok beszerzése és kezelése haszonszerzés céljából. A legfontosabb szempontok az ingatlan elhelyezkedése és a piaci bérleti díjak. Olyan helyet szeretne választani, ahol valószínű a piaci felértékelődés. És meg akar győződni arról, hogy elegendő bérleti díjat tud felszámolni ahhoz, hogy az összes kiadása után nyereséget termeljen. A költségek magukban foglalják a jelzálogkölcsönt, a kamatot, a karbantartást, a HOA- vagy lakásdíjakat, az ingatlanadókat, a biztosítást, az üresedést, a közüzemi költségeket és egyéb közvetlen és közvetett költségeket.
Bérleti befektetők jellemzően olyan tulajdonságokat keres, amelyek megfelelnek az „egy százalékos szabálynak”. Ez azt jelenti, hogy a havi bérleti díj fedezi a beszerzési ár és a rehabilitációs költségek 1%-át. Tehát, ha az ingatlan „bérbeadásra kész” összköltsége 150 000 USD, a havi bérleti díjnak legalább 1500 USD-nak kell lennie. Természetesen ez általánosság. Sok helyen a számok eltérően alakulnak, sok olyan tényező alapján, amelyeket alaposan meg kell fontolni.
A bérelt ingatlan vásárlása nagyobb befektetést igényel. Előlegként a vételár 20%-ára lesz szüksége. És biztos akar lenni abban, hogy rendelkezik a megfelelő know-how-val és idővel a sikeres végrehajtáshoz. Még ha szándékában áll is béreljen fel ingatlanügynököt Ahhoz, hogy megtalálja az ingatlant és egy ingatlanmenedzsert a hónapról hónapra végzett tevékenységekhez, még mindig sokat kell tudnia, mielőtt belevágna és bérelhető ingatlant vásárolna.
Javítsa meg és fordítsa meg
A passzív/aktív ingatlanbefektetési kontinuum túlsó végén az ingatlanok javítása és átalakítása. A HGTV valóságshow-k által népszerűvé tett lapozás nagy vonzerőt váltott ki a leendő „csináld magad” befektetők körében.
- Alulértékelt ingatlant vásárol, leggyakrabban azért, mert rossz állapotban van.
- Ezután megjavítja és javítja, majd néhány hónappal később nyereséggel eladja.
- Lenni sikeres a lapozásban, széles készségekre, tapasztalatokra és jelentős pénzhez való hozzáférésre van szüksége.
- Meg kell találnia és meg kell szereznie a piaci érték alatti ingatlanokat, sikeres, gyors és költséghatékony rehabilitációt kell végrehajtania, és gyorsan el kell adnia.
A tranzakciós költségek az asztal mindkét oldalán magasak.
- Először is, akkor díjakat kell fizetnie, amikor megvásárolja a bajba jutott ingatlant, és akkor is eladni a feljavított ingatlant.
- Aztán vannak transzferadók, jogcímkutatás és biztosítás, zárási költségek és ügynöki jutalékok.
- Rövid időn belül kétszer ruházza át a tulajdonjogot, de nincsenek ártörések.
- A megye és az állam mindkét ügylet után adóztatja az átruházást.
- A tulajdoni biztosítást mindkét alkalommal meg kell kötni.
- Minden költséget, beleértve a beszerzési, rehabilitációs és tranzakciós díjakat is, gondosan meg kell becsülni, és bele kell számítani az ingatlan kezdeti árába.
Az átfordítás a legkockázatosabb ingatlanbefektetési stratégia. Egyetlen tévedés, például egy szerkezeti probléma, eltörölheti a nyereségét, majd néhányat. A kijavítások lehetőséget kínálnak arra is, hogy meglehetősen gyorsan nagy nyereséget érjenek el. De a lapozgatás nem kezdőknek vagy azoknak való, akik a kisebb kezdeti beruházás. A legjobb ajánlatok eléréséhez a békaláboknak nagy összegű készpénzhez kell hozzáférniük egy bajba jutott ingatlan megvásárlásához közvetlen, bőséges pénzeszközök a rehabilitáció elvégzéséhez, és elegendő pénzforgalom az üzletükben ahhoz, hogy addig megtartsák az ingatlant el van adva.
Nagykereskedelmi ingatlanok
A nagykereskedő motivált eladókkal találja meg a bajba jutott ingatlanokat, és párosítja őket befektető rehabátorokkal, anélkül, hogy maguk vennék át az ingatlan jogcímét. Azokat a táblákat, amelyeket néha lát az út szélén, és ez áll: „Készpénz a házért, bármilyen feltétel” valószínűleg egy nagykereskedőtől van, aki gyorsan keres 5000 dollárt, hogy megfeleljen.
Én személy szerint úgy találtam, hogy az aktív ingatlanbefektetés előnyei megérik az időmet és az erőfeszítésemet. (Jelenleg 8 bérleményből álló portfólióval rendelkezem, és évente 1-3 ingatlant felforgatok.) Az előnyök között szerepel a jóval magasabb összeg lehetősége. nyereség (ingatlan felértékelődés), megbízható havi bérleti díj, befektetéseim feletti ellenőrzés, adókedvezmények és büszkeség teljesítmény.
Ha az aktív ingatlanbefektetést választja, akkor a sikerhez koncentrálnia kell.
>>További olvasnivalók: Ingatlanbefektetési stratégiák, amelyeket minden befektetőnek meg kell fontolnia
4. Legyen ingatlanszakértő
Az ingatlanbefektetés sok szempontból egy olyan mesterség, amelyet (1) azáltal tanul meg, hogy (2) másokkal együtt dolgozik. Ennek ellenére ez nem mentség arra, hogy ne tanuljon tovább és ne képezze magát, amennyire csak lehetséges. Fontos, ha úgy dönt, hogy aktív ingatlanstratégiai kereskedést folytat, amelyet a következők révén tanul meg: (1) tanulmányozása és elemzése (2) munkavégzés és (3) másokkal való együttműködés.
- Vegyen részt egy ingatlanos tanfolyamon — Nincs hiány online ingatlanügyi tanfolyamokból, ha fizetni szeretne, hogy gyorsabban tudjon haladni. Nézze meg a megbízható Udemyt; ez az online tanulási platform kínál több száz tanfolyam a REI-n, és ezek közül sok csak 10 dollár tanfolyamonként. Nem rossz üzlet.
- Nézz meg sok YouTube-videót — Mit NEM tanulhatsz meg a YouTube-tól? A YouTube több ezer videót tartalmaz profiktól és amatőröktől egyaránt, amelyek ingatlantörténeteket osztanak meg és tanácsokat adnak. Szó szerint megnézhet egy videót arról, hogyan cserélje ki a szemétszállítást, miközben minden lépésben szünetelteti azt.
- OLVAS! – Ez egy tökmindegy. A YouTube és az online tanfolyamok nagyszerűek, de ahhoz, hogy szakértővé válj, tanulnod kell. Egy klasszikus könyv, amit szeretünk Gazdag apa szegény apa írta: Robert Kiyosaki. Nem egyetlen stratégiára összpontosít, de mindenképpen érinti az ingatlanbefektetés filozófiáját.
- Az ingatlanértékek. Az egyetlen módja annak, hogy megtudja, jó üzletet kap-e, ha ismeri azokat az árakat, amelyekért a közeli hasonló házak az elmúlt hat hónapban eladtak. Keressen és béreljen fel egy helyi ingatlanügynököt, aki befektetőkkel együttműködve célzott MLS-kereséseket hoz létre Önnek.
- Piaci bérleti díjak. Ha vásárolni és bérbeadásból származó bevételt kíván tartani, ismernie kell az ingatlan bérleti bevételi potenciálját. Rengeteg ingyenes oldal van, ahol tanulmányozhatja a helyi piaci bérleti díjakat – és egy ügynök segíthet.
5. Lépjen kapcsolatba más ingatlanbefektetőkkel, és kövesse nyomon tanulását
- Gyakori online fórumok – Nagyon ajánlom a BiggerPockets fórumok mint egy hely, ahol virtuálisan kapcsolatba léphet más ingatlanbefektetőkkel. Feltehetsz egy kérdést, és a közösség annyira nyitott és segítőkész, hogy valószínűleg egy napon belül választ kapsz. Azt javaslom, hogy állítson be figyelmeztetéseket a befektetési stratégiájával és a helyi területtel kapcsolatos témákhoz. Használja a fórumot, hogy beállítsa a kávézási dátumokat más befektetőkkel. A sikeres szakértők hálózata kulcsfontosságú a sikerhez.
- Látogasson el a helyi REIA (Ingatlanbefektetők Szövetsége) találkozóira, hogy tanuljon és hálózatot építsen. Valószínűleg helyi REIA találkozók az Ön városában küldetés: „a helyi ingatlanbefektető szervezetek fejlesztése, támogatása és népszerűsítése, miközben az ingatlanbefektetési ágazat érdekeit szolgálja hálózatépítésen, oktatáson, támogatáson és jogalkotási kérdésekben való vezetésen keresztül.” Jellemzően tapasztalt befektetők vezetik, akik szeretnék megosztani bölcsességüket, ezért nagyon ajánlom, hogy csatlakozzon és részt vesz.
- Meetup.com - Amiben szeretek Meetup.com nagyon kevés a virtuális kapcsolat… valójában meg kell találkozni. A Meetup.com-on elérhető klubok és csoportok sokféleségének nincs vége. A meghívók leírják a tervezett témát, és könnyen megtekinthetem a többi részt venni szándékozó befektető életrajzát, hogy eldöntsem, megéri-e az időmet elmenni.
6. Ismerje meg az ingatlanokkal kapcsolatos kockázatokat
Egyetlen ingatlanbefektetésről szóló cikk sem teljes a kockázat említése nélkül.
- Tetszik tőzsdei kereskedés, a lakáspiac ingadozik. A legnagyobb haszon akkor érhető el, ha alacsonyan vásárol és magasan ad el.
- A tőzsdével ellentétben, az ingatlanok tranzakciós költségei magasak, az eladás pedig egy időigényes folyamat, amely a befektetési célú ingatlanokat illikvid eszközzé teszi.
- Az ingatlanbefektetés nem a nappali kereskedőknek való! Ez egy hosszú távú befektetés, ami azt jelenti, hogy értéket kell vásárolnia, és meg kell tartania a felértékelődést, a bérleti díjból származó bevételt vagy mindkettőt.
- A legnagyobb kockázat az, ha rossz ingatlant vásárol, és túl sokat fizet érte. Ha veszel egy házat, ahol 20 évre lakhatsz, akkor nem biztos, hogy az számít, ha túlfizetsz érte, hanem befektetésnek ingatlanok esetében megtérülnie kell a befektetése, és a számok akkor működnek a legjobban, ha a piacon alacsonyabb áron vásárol árak.
>> További olvasnivalók: Milyen kockázatokkal jár az ingatlanbefektetés
Az ingatlanbefektetés kemény munka
Rengeteg könyv és program létezik, amelyek azt ígérik, hogy anélkül gazdagodhatsz ingatlanban, hogy bármit is kellene tenned. Ezek mind teljes hülyeség!
Az ingatlanbefektetés nagyon jövedelmező lehet, de ehhez megfelelő elvárással és hozzáállással kell belevágni – és akkor készülj fel a munkára.
Ha szeretné elkezdeni az ingatlanpiacot, válassza ki a stratégiáját. Legyen szakértője stratégiájának tanulmányozásával és másokkal való kapcsolatfelvétellel, hogy hálózatot építsen és előmozdítsa tanulását. Állítsa sorba befektetési tőkéjét. Most már készen áll az ajánlatok keresésére és a beruházásra!