Ez volt az egyik olyan vita, amely a korok folyamán folyt. Ott van fent: „Van élet a halál után?” - Mi az élet értelme? és "Kell -e gyermekem?"
A jelzáloggal kapcsolatos kérdések viszonylag egyszerűek: 15 vagy 30 éves jelzáloghitelt kell kapnom? Előre kell fizetnem a jelzáloghitelt? Azt kell mondanom, ha jelenleg lakása van, vagy vásárolni szeretne, vegyen 30 éves fix jelzálogot.
Legalábbis a történelem jelenlegi pillanatában ostobaság egy 15 éves jelzálogkölcsön felvétele vagy bármely 30 éves jelzáloghitel előtörlesztése. Ezt a kijelentést a következő feltételezésekkel teszem:
- Azt tervezi, hogy legalább 10 évig otthon marad.
- Ön és házastársa 50 évesnél fiatalabb.
- A lakástulajdon havi költsége kevesebb, mint a havi jövedelem 30% -a.
- 25% vagy több saját tőke/előleg van otthonában.
- Bármilyen különbség az előtörlesztésből vagy a rövidebb, 15 éves jelzálogkölcsönből származó megtakarításokból befektetésekbe kerül.
- A megvásárolt otthon átlagos méretű, 2000 négyzetméteres otthon, és nem valami McMansion.
- Ön fegyelmezett megtakarító, és nem hordoz fogyasztói tartozást.
Nem adok carte blanche-t, hogy 5000 négyzetméteres lakást vásároljon. Ha valami, akkor fordítva. Javaslom, hogy szerény otthonban éljünk jó környéken. Vegye ki a különbséget, és fektessen be inkább a tőzsdére. Bármikor, amikor refinanszíroz, és alacsonyabb havi összeget kap, fektesse be ezt a különbséget. A jelenlegi jelzálogkamatok mellett az átlagos inflációhoz és a tőzsdei hozamokhoz képest sokkal előrébb jársz.
Két ellentétes tábor van a jelzálog -érvvel: Ric Edelman és Dave Ramsey.
Nem fogod látni, hogy kijelentem, mint Dave Ramsey, hogy minden adósság az ördög műve. Jelenlegi gazdasági környezetünkben hajlamos vagyok egyetérteni Ric Edelmannel. A jelzáloghitelek történelmi mélyponton vannak, a megfizethetőség pedig minden idők legalacsonyabb szintjén. Egyszerű magyar nyelven: Az ország sok részén olcsóbb a lakás birtoklása, mint a bérleti díj.
Az alábbiakban felsoroljuk azokat az okokat, amelyek miatt 30 éves fix jelzáloghitelt kell kapnia:
1. Az otthon illikvid eszköz
Az otthon nagyon nem likvid eszköz. Ha lakást vásárol, az hosszú távú, 10 éves vagy annál hosszabb időre szól. Miután befizetett egy lakásba, sokkal nehezebb készpénzt kivenni. Igen, refinanszírozhat vagy HELOC -ot szerezhet, de csak akkor, ha elegendő saját tőke van az ingatlanban, és van munkája.
Tegyük fel, hogy elveszíti a munkáját. Ha a Dave Ramsey útvonalat követte, sok helyzetben még nem fizette ki a jelzálogkölcsönét, minimális befektetései vannak, és legalább néhány sürgősségi megtakarítással kell rendelkeznie. Lényegesen kevesebb megtakarításod lenne Dave Ramsey módszerével, mintha helyette Ric Edelmant követnéd. Az otthonában lévő pénzt nagyon nehéz lesz megérinteni, és egyébként is bezárhatja otthonát. Ez a pontos kérdés Dave Ramsey azt javasolja, hogy kerülje el adósságának megszüntetését. Ez bizonyítja az álláspontomat pénzforgalom fontosabb, mint a nettó vagyon.
A legtöbb pénz otthonába való elhelyezésének problémája az eszközök elosztásában rejlik. Amint azt a lakásbuborék során megállapítottuk, túl sok embernek volt túl sok tőkéje elsődleges lakóhelyén. Az otthonának kell nem legyen nettó vagyonának elsődleges része. Ha valami, akkor kevesebb, mint a teljes nettó vagyon 1/3 -a. Sokkal több likvid eszközzel kell rendelkeznie, amelyet vészhelyzet esetén használhat fel.
2. Elsődleges lakóhelye nem egy Befektetés
Robert Kiyosaki ezt mondta a könyvében:Gazdag apa, szegény apa“:
„Amint azt az ingatlanbuborék során megtudtuk, az Ön elsődleges lakóhelye nem érték. Az otthonod csak egy lakóhely. Kijelentem, hogy ez nem más, mint a bérlés, de van néhány előnye. Általában csak akkor ajánlott otthont vásárolni, ha öt vagy több évig ugyanazon a helyen él. Javaslom még ennél is hosszabb, 10 éves vagy annál hosszabb időszakot. Ellenkező esetben általában a legjobb bérelni. Túl kockázatos, ha 5-7 évig van otthonunk. Túl sok a saját tőke egy eszközben tárolni, és nehéz lehet eladni, ha költöznie kell. ”
3. A legjobb befektetés a rövid lejáratú jelzáloghitel helyett
Ez talán Dave Ramsey legnagyobb tévedése. A jelenlegi jelzálogkamatok 4% alatti tartományában az átlagos inflációs rátán vagy az alatt vannak. Továbbá hosszú távon,
a részvények átlagosan évi 8%. Tehát valójában egy alacsony fix kamatozású hitel tőkeáttételét használja fel a tőzsdei különbözet befektetésére.
Hadd adjak egy összehasonlítást: Két lakástulajdonos, mindkettő 300 000 dolláros jelzáloggal rendelkezik, és mindketten tíz évig laknak otthonukban. Ebben a példában ne vegyük figyelembe az inflációt.
- Suze Shorterm -Suze 15 éves jelzálogot kap 3,25%-on. Havi befizetése 2 108,01 USD. Tíz év után 116 592,72 dollárja marad a jelzálog -egyenlegben, vagy 183 407,28 dollár a saját tőkéjében. Nem fektetett be pénzt a tőzsdére, hanem a jelzáloghitel futamidejének lerövidítésére használta fel.
- Iván befektető -Ivan 30 éves fix jelzálogot kap 3,75%-on. Havi befizetése 1389,35 dollár. Tíz év után 234 334,89 dollárja marad a jelzálogon, vagy 65 665,11 dollár a saját tőkéje. Ivan elvitte a különbséget a 15 éves jelzáloghitelből (718,66 dollár), és befektetett a tőzsdére. Átlagosan évi 8% -ot feltételezve arra a tíz évre, tíz év után 131 476,00 dollárja lesz a tőzsdén.
Tehát összességében Iván lép előre. Tíz év múlva 197 141,11 dollár lesz a teljes tőkéje, míg Suze -nak 183 407,28 dollárja lesz. Ne feledje, hogy ez csak tíz év után következik be, és annál nyilvánvalóbb lesz, minél tovább megy.
Tegyük fel, hogy mindketten 15 évig éltek otthonukban. Ivan még ennél is előrébb lép, 357 636,18 dollárral a saját tőkéjéből és befektetéseiből, szemben a 300 000 dollárnyi saját tőkével, és nincsenek Suze befektetései. Megéri körülbelül 57 ezer dollár a kockázatkülönbséget? Szerintem igen, és inkább a részvényekkel járnék.
Ha a jelzáloghitelek aránya hasonló lenne az 1980 -as évek elejéhez, amikor a 8–10% THM nem volt ritka, akkor a legjobb, ha előtörlesztené a jelzáloghitelt. Ez azért van, mert nehéz lenne olyan fix kamatozású befektetéseket vagy részvényeket találni, amelyek évente meghaladhatják ezt az összeget. Jelenleg olcsó hitel áll rendelkezésre, és a legjobb, ha ezt az előnyére fordítja.
4. A jelzálog adó levonható
Ez feltételezi, hogy részletezi az adókat. Most refinanszíroztuk jelzáloghitelünket 3,75% THM -nél, de az adólevonás utáni reálkamat jóval alacsonyabb. A Bankrate.com nagyszerű számológéppel rendelkezik reál jelzálogkamat adózás utáni levonások. Esetünkben reálkamatunk 2,59%: minél magasabb az adókategóriája, annál alacsonyabb a tényleges jelzáloghitel -THM. Ha magas adózású államban él, annak még több értelme van. Esetünkben ez is „ingyenes” pénz valós dollárban, ha összehasonlítjuk az átlagos 3% -os inflációs rátával.
Továbbá, még ebben az alacsony kamatozású környezetben is lehetséges ezt a kamatot megverni fix kamatozású befektetésekkel. Mivel azonban ez egy 30 éves időkeret, érdemes befektetni (az alma és az alma összehasonlításához) 60%/40% -os eszközallokációval. A történelem során a részvények/kötvények keveréke az infláció előtt 6% -kal, az infláció után pedig évente 3% -kal tért vissza.
Ha a kormány megszünteti az adólevonást, ahogy egyesek javasolják, a tényleges kulcs 3,75%-ra emelkedik vissza. Ez még mindig kiváló arány, és mégis viszonylag könnyen legyőzhető befektetéssel.
5. Mindig lesz házfizetésed
Az egyik leggyakoribb érzelmi ok, amit hallok, hogy az emberek fel akarják tüntetni a jelzáloghitelt, az, hogy megszabadulnak a havi diótól. Kijelentik, hogy szabadon és tisztán akarják birtokolni otthonukat! Ez mégis igaz?
A helyzet az, hogy még a jelzáloghitel teljes kifizetése után is mindig vannak egyéb költségei: ingatlanadó, biztosítás és éves karbantartás. Tehát mindig költségeit kell fizetnie, és ezek sem olcsók. Ha szűkös volt a pénz, próbálja meg abbahagyni az ingatlanadó befizetését. Tegye ezt, és számíthat arra, hogy az adót a küszöbén látja. Tehát bár igaz, hogy a havonta kifizetett összeg a jelzáloghitel törlesztése után csökkenni fog, figyelembe véve az inflációt, ez csak a havi költségek egy kis része lesz. Magánszemélyek és vállalkozások bajban vannak a pénzforgalom hiányával, nem pedig hatalmas mennyiségű illikvid nettó vagyonnal.
Hány olvasónak vannak olyan szülei, akik a 70 -es évek elején 30 000 dollárt fizettek otthonukért, ahol a havi fizetésük mindössze 220 dollár volt havonta? Az ingatlanadók, a biztosítások és a fenntartási költségek mind emelkedtek az infláció mértékével. Ha fix 30 éves jelzáloggal rendelkezik, a fizetési összeg változatlan maradt.
Bizonyos esetekben ezek a kiadások jóval többet nőttek, mint az átlagos infláció. Például, ahol jelenleg lakom, Nassau megye, NY, évente majdnem 10 000 dollárt fizetek egy 2000 négyzetméteres lakóhelyért. Hadd emlékeztessem az olvasókat, hogy Nassau megye tönkrement, és több mint valószínű, hogy még magasabbra kell emelnie az adókat, hogy teljesítse költségvetési hiányát. Számíthat arra, hogy az adók országosan emelkednek, mivel a legtöbb önkormányzatnak bevételhiánya van.
Dave Ramsey azt feltételezi, hogy nincs akaratereje a megtakarított különbözet befektetéséhez. Ha Ön egyike azoknak az elveszett lelkeknek, akkor több mint valószínű, hogy nem szabad befektetnie. Dave egy lépéssel tovább lép, és azt javasolja, fizessen készpénzzel az otthonáért.
„De gondolj bele, milyen szórakoztató lenne! Nincs jelzálog! Nincs kifizetés! Ha a házért való készpénzes fizetés túl távolinak tűnik, akkor is vásárolhat házat, ha bölcs döntéseket hoz. ”
Dave a jelzálogkamatokban megtakarított összegről szól. Ha minden évben nulla százalékos inflációnk lenne, Dave -nek igaza lenne. Sajnos az infláció mellett a jelzáloghitel minden évben olcsóbb lesz valódi dollárban.
Záró nyilatkozat
Természetesen feltételezem, hogy legalább ugyanaz az infláció lesz, mint az elmúlt 30 évben. Tegyük fel, hogy hatalmas deflációt tapasztalunk, mi van akkor? A kijelentésem nem teszi ezt az ostoba ötletet? Nem, nem igazán. A jelzáloghitelből bármikor megkezdheti az előtörlesztést. A lényeg az, hogy ha a készpénz már otthon van, sokkal nehezebb kivinni. Feltéve, hogy befektetett, befektetéseit bármikor felhasználhatja a jelzáloghitel előtörlesztésére vagy törlesztésére. Ne feledje, hogy a Federal Reserve mindenáron inflációt akar. Elhangzott pénzt dobnak le helikopterekről, hogy szükség esetén inflációt generáljanak.
Számomra az egyetlen érvényes indok arra, hogy a jelenlegi kamatok mellett teljes mértékben kifizesse a jelzáloghitelét, az, hogy nyugdíjba vonult. Még akkor is, ha befektetéseitől és nettó vagyonától függően még mindig nincs értelme.
FRISSÍTÉS: Amikor először írtam ezt a cikket öt évvel ezelőtt, azt hittem, ésszerűbb, ha nem fizetik elő a jelzáloghitelt. Ma (2018. szeptember 3 -án) a növekvő kamatokkal és a tőzsde aktuális értékeléseivel lehet értelme a jelzáloghitelek egy részének előtörlesztésének. Mint minden pénzügyi tanács, ez is nagyon személyes és időérzékeny. Ami öt évvel ezelőtt értelmes volt, a jelenlegi pénzügyi helyzetben talán ma már nincs értelme.