Szokásos ingázás közben vezet, és egy amatőrnek tűnő táblát vesz észre az út szélén. Azt írja, hogy „Csúnya házakat veszünk” vagy „Bármilyen állapotú házát készpénzért megvásároljuk”. mi van ezzel? Ki helyezi el ezeket a jeleket, és mit jelentenek?
Ingatlanosként elég gyakran kérdeznek tőlem. Az iparban ezeket „bandita jeleknek” hívjuk.
Ingatlan „nagykereskedők” állnak a jelek mögött. Ezek a srácok egyfajta közvetítő. Otthonokat találnak és „nagykereskedelmet” adnak nekik rehabberek, akik aztán felújítják és továbbértékesítik lakásvásárlóhoz.
Ellentétben azzal, amit a tábláik hirdetnek, a nagykereskedők valójában nem „veszik meg az otthonát készpénzért”. A megállapodásodért cserébe kedvezményes készpénzes ár elfogadásához azt ígérik, hogy bizonyos időn belül szállítanak Önnek egy vevőt – jellemzően 30 napok. Adásvételi szerződés helyett a nagykereskedők „engedményezési szerződést” alkalmaznak, amely lehetővé teszi számukra, hogy az Ön lakáseladási ügyletét egy harmadik félhez „rendeljék”, aki a tényleges vevő lesz.
A nagykereskedők azon a különbségen keresik a pénzüket, amit megígérnek, hogy fizetnek Önnek, és amit az ingatlant ténylegesen megvásároló rehabilitátortól szednek be.
Érdemes nagykereskedelmet adnia házának?
A nagykereskedők évtizedek óta léteznek. Felajánlják, hogy gyors és egyszerű a lakáseladás folyamata – állapotától függetlenül. Bandita feliratok vagy levelezőlapok segítségével olyan potenciális eladókat találnak, akik még nem tették meg az első lépést otthonuk eladása érdekében.
Tegyük fel például, hogy az elmúlt több mint 20 évben otthonában élt, és családját nevelte. Felnőttek a gyerekek, te pedig a létszámleépítésen gondolkodsz. Az évek során rengeteg cuccot gyűjtöttél össze. Hatalmas a gondolat, hogy rendet rakjon otthonában, és felkészítse a bemutatókra.
Kap egy levelezőlapot egy nagykereskedőtől, amely készpénzt kínál otthonáért „ahogy van” állapotban, és ez jó megoldásnak tűnik. És lehet, hogy jó megoldás, de vajon az legjobb megoldás?
A nagykereskedők ezt a három „előnyt” mutatják be:
- Nincs szükség tisztításra vagy javításra. Készpénzt adunk otthonára állapotában. Még a tulajdonát sem kell bemutatnia.
- Nincs ingatlanügynöki jutalék. Ha szerződést köt velünk, hagyja ki az értékesítés költségeit.
- Sokkal gyorsabban szerezze be készpénzét mint akkor tenné, ha az otthonát a nyílt piacon bevezetné.
Igazak ezek az állítások? Talán, de van néhány pont, amit nem árulnak el:
Az MLS-en „ahogy vannak” lakásokat vásárolnak és adnak el.
A nagykereskedők azt a gyakori fogyasztói tévhitet használják ki, hogy házának jó állapotban kell lennie ahhoz, hogy szerepeljen a Multiple Listing Service (MLS) listáján. Az igazság az, hogy míg sok ingatlanügynöknél feltüntetett és az MLS-en forgalmazott lakás igen „Beköltözésre készen” – sok állapotában lévő ingatlant naponta sikeresen vásárolnak és adnak el a listákon keresztül az MLS.
A potenciális vásárlók sokkal kisebb köre fogja tudni, hogy az Ön otthona eladó.
A nagykereskedőknek van egy listája a potenciális vevőkről, akikhez új megbízási szerződés megkötésekor fordulnak. Hasonlítsa össze ezt azzal, hogy átmegy egy engedéllyel rendelkező ügynökön, és felveszi ingatlanát az MLS-be, ahol kereshető, és ügynökök ezrei látják, mindegyik kész vevővel, akiket érdekelhet, hogy ajánlatot tegyenek az Ön számára ingatlan.
A több vásárló elérésének láthatósága és versenye versenyképes eladási árat eredményez, szemben a nagykereskedő által biztosított kedvezményes eladási árral. Helytől és állapottól függetlenül minden ingatlanra van vevő. Az eladó számára a legjobb eredmény az, ha otthonát széles körben forgalmazzák. Ennek pedig a legjobb módja a listázás tapasztalt ingatlanügynökök.
Kevesebb pénzt kaphat… gyakran sokkal kevesebbet!
Bár nem kell ingatlanügynöki jutalékot fizetni, a megbízási díj gyakran magasabb, mint a 5–6% jutalék, amelyet azért fizetne, hogy otthonát professzionálisan értékesítse és ingatlanon keresztül értékesítse vállalat. Egy tipikus nagykereskedő díja 25 000-30 000 dollár. Ha elad egy lakást a piaci értéke 200 000 dollár, ez 15%-os díj.
Önt egy engedéllyel nem rendelkező személy képviseli.
A nagykereskedők lényegében engedély nélkül árulnak ingatlanokat. Életed legnagyobb befektetését olyan személyre bízod, aki:
- nem köti etikai kódex vagy a bizalmi kötelezettség hogy az Ön érdekeit képviselje,
- engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő felügyelete nélkül áll, és
- nem kellett semmilyen oktatási órát részt vennie, vagy ingatlaneladásra jogosító bizonyítványt letennie.
Az államok kormányai ingatlanengedélyeket és képzést igényelnek, nagyrészt azért, hogy megvédjék a lakosságot a gátlástalan tevékenységtől. Az ingatlanok engedély nélküli értékesítése törvénybe ütközik. A nagykereskedők ezt megkerülik, mert az általuk használt szerződést gondosan megfogalmazzák, jelezve, hogy egyáltalán nem adásvételi szerződésről van szó. Ez egy megállapodás, amely lehetővé teszi számukra, hogy átruházzák az ingatlant egy másik vevőre; az ügylet közvetlenül a vevő és az eladó között történik, ügynök nélkül. Nagykereskedővel dolgozó eladóként Önt nem képviseli senki, aki rendelkezik ingatlanügyletek lebonyolítására engedéllyel.
Az elejétől a végéig a nagykereskedelmi ügyletek tovább tarthatnak, mint a hagyományos értékesítés.
A nagykereskedők egyik értékesítési pontja az, hogy gyorsabban jut pénzhez, ha rajtuk keresztül értékesít. Az igazság az, hogy a megbízási szerződés aláírásától a záróasztalig való eljutásig a folyamat valójában tovább tarthat egy nagykereskedőnél. Ennek az az oka, hogy a folyamatba 30 extra nap van beépítve. Az a 30 nap, amikor a nagykereskedő megbízási szerződéssel vevőt keres, 30 nap lehet, amikor az Ön ingatlana az MLS-t vásárlók ezrei látják, akik közül sokuknak van pénzük ingatlanod megvásárlásához és felújításához, és alig várják, hogy elkezdődött!
Még mindig vannak „bemutatások”, akár nagykereskedőn, akár engedéllyel rendelkező ügynökön keresztül megy.
A bemutatók kellemetlenséget okoznak az eladóknak. Értem. Senki sem szereti, ha idegenek sétálnak át az otthonukon és nézegetik a cuccaikat! De ne higgye el, hogy ha egy nagykereskedőhöz fordul, megóvja ettől a behatolástól. Az emberek – még a rehabátorok sem – nem vesznek otthont anélkül, hogy látták volna. Meg kell küzdenie a bemutatással, akár nagykereskedőnél, akár hagyományosabb lakáseladási folyamaton megy keresztül.
Csak légy tudatában
Évekig ingatlanbefektető voltam, mielőtt Maryland-i engedéllyel rendelkező ügynök lettem. Vásároltam az MLS-en felsorolt „szorult” ingatlanokat, és vettem néhányat nagykereskedőktől is. Nem kopogok, mit csinálnak a nagykereskedők. Valójában erőfeszítéseik gyakran olyan házakat hoznak piacra, amelyek jó ajánlatot jelentenek a rehabátorok számára.
Mint minden pénzügyi döntésnél, a választásaival kapcsolatos oktatás segít abban, hogy a legjobb döntést hozza meg az adott körülményei között. Fontos tisztában lenni azzal, hogy miről mond le, ha úgy dönt, hogy nagykereskedőn keresztül értékesít, nem pedig engedéllyel rendelkező ügynököt.
Ennek ellenére nem minden ügynök egyforma. Vannak, akik nagyon jók a „beköltözésre kész” lakások eladásának megkönnyítésében. De ha az otthona nincs kifogástalan állapotban, és el akarja adni, akkor érdemes olyan ügynököt keresni, aki érti, hogyan lehet olyan állapotú lakásokat értékesíteni.