Az ingatlanbefektetés számos adókedvezményt biztosít. Az értékcsökkenés az, amelyről a legtöbb befektető hallott. Ez is az egyik leginkább félreértett. Ebben a cikkben egy alapvető számlát adok Önnek arról, hogy mi ez, és megmutatom, hogyan segíthet Önnek bérlakás -befektetőként.
Használattal és idővel romlanak a tulajdonságok. Emiatt az IRS minden évben adókedvezményt engedélyez a tulajdonosoknak. Ez kárpótolja vagyonuk értékcsökkenését. Ez azt jelenti, hogy évente elviheti az ingatlanbefektetés költségeinek egy részét az IRS által meghatározott élettartamra.
Az épületek leértékelődnek, de a föld nem kopik
Az értékcsökkenés az értéken alapul fejlesztések a földhöz - nem magához a földhöz. Ez alatt az IRS jellemzően a házat jelenti. Ha az otthona leég, a föld még mindig ott lesz. Ennek a földnek olyan értéke van, amely nem csökken.
Tudnia kell a föld értékét és a fejlesztések értékét. Ezeket az értékeket többnyire a megye határozza meg, és leírja az ingatlanadó megállapításában. Utánanézhet a megyei önkormányzat honlapján, mivel ezek nyilvános adatok. A bontás gyakran benne van az ingatlan megvásárlásakor kapott zárólapokban is.
Gyakran a lakóingatlanok adózott értékének 15–25% -át a föld kapja, 75–85% -a pedig a fejlesztésekre jut. Tegyük fel, hogy Önnek 100 000 dollár értékű bérleménye van. Bontsa szét, és lehet, hogy 80 000 dollár javításra és 20 000 dollár földértékre lesz szüksége. Tehát a 80 000 dollár amortizálható - nem a teljes 100 000 dollár.
Hogyan működik
A lakóingatlanok esetében az IRS azt mondta, hogy a hasznos élettartam 27,5 év. Adót vonhat le az ingatlan költségei alatt.
Vegyük azt a példát, amelyben a lakás értéke 80 000 dollár. Minden évben 2 909 USD adót von el (80 000 USD - 27,5 év). Tegyük fel, hogy nettó éves bérleti díja 8300 dollár. Az adóköteles bérleti jövedelme 5 391 dollárra csökken.
Az értékcsökkenési adókedvezmények nem csak az ingatlanokra vonatkoznak. A vállalkozások által vásárolt és használt eszközök az IRS által meghatározott élettartamuk során is értékcsökkenhetnek. Például vásárolhat új nyomtatót a vállalkozása számára, és öt év alatt értékcsökkentheti annak értékét. Minden évben levonja a levonást, ahogy a nyomtatója elöregszik és elveszíti értékét.
Az ingatlanok értékcsökkenésének egyedülálló pontja, hogy olyan eszközről van szó, amely nem veszít gyakran értékéből. Valójában az ingatlanok értéke idővel emelkedni szokott. Ez azt jelenti, hogy adókedvezményt kap egy eszköz költségére, amelynek értéke felfelé emelkedhet, nem pedig csökken.
Sőt, az értékcsökkenés olyan adójóváírás, amely az ingatlanok fenntartásán és az egyéb költségeken felül van, amit levonhat a kapott bérleti díjból. Amikor beveszi, adólevonást biztosít, ami csökkenti az adókötelezettségét. Ez több pénzt jelent, amellyel több ingatlant vásárolhat, fizetheti ki a kölcsönt, ha vett egyet, fizette a karbantartást, vagy bármi mást, amire költeni szeretné.
Vigyázat: „Használd” vagy „Vedd el”
Ez az adókedvezmény következményekkel jár. Amikor eladja az ingatlant, az IRS visszaveti azt az adót, amelyet az évek során fizetett volna az értékcsökkenés igénylése nélkül.
Az eladásból származó bevételt „értékcsökkenési visszafizetésre” kell fordítani. A bevétel ezen része a szokásos jövedelemadó -kulcs szerint adózik. Nem a tőkenyereség aránya.
A tőkenyereség -adó lapos 15%. A legtöbb embert segíti abban, hogy tőkenyereség -adót fizessen a jövedelemadó helyett. A visszafoglalási adó mértéke több, mint a tőkenyereség -adó mértéke.
Tehát lehet, hogy arra gondol, hogy ne vegyen le értékcsökkenési adókedvezményeket. Az IRS -nek van egy szabálya ennek megállítására. Amikor egy személy bérlakást ad el, az értékcsökkenés összege az tudott kiszámításra kerülnek. Ez azt jelenti, hogy minden évben érdemes szünetet tartani.
Az értékcsökkenésnek más előnye is van
Van még egy jó dolog az értékcsökkenésben. A készpénz-pozitív kölcsönzést papíron veszteséggé változtathatja. Ez a veszteség csökkentheti egyéb adóköteles jövedelmét.
Vegye ugyanazt a példát, mint korábban. A bérelt ingatlan értékcsökkenthető összege 80 000 USD. Az ingatlan évente 11 000 dollár bérleti díjat hoz. Az éves költségei 6000 dollár hitelkamatok, 1800 dollár megyei ingatlanadók, 300 dollár biztosítási költségek és 600 dolláros fenntartási költségek. A költségek összege évi 8700 dollár.
Az értékcsökkenési levonás 2 909 USD (80 000 USD - 27,5 év). Tehát 11 000 dollár a bérleti díja, és 11 609 dollárba kerül (8700 dollár valós költség plusz 2990 dollár adólevonás). Ez 609 dolláros „veszteséget” eredményez az ingatlanon. Ez a veszteség levonható a keresett jövedelemből, például a munkájából.
A szabályok benne vannak IRS Publikáció 527. Megvannak a visszafoglalási szabályok IRS kiadvány 946.
Mint minden más adózási stratégia, gondosan kövesse az összes szabályt. Például csak az ingatlan bérleti célokra használt részéről vonhat le értékcsökkenést. Ha duplexet vásárol, és az egyik oldalát bérli, a másikban lakik, akkor csak a bérelt egységre vonhat le értékcsökkenést. Nem az, amiben élsz.
Segít egy könyvelővel konzultálni. Ez biztosítja, hogy megfeleljen a szabályoknak. Az is segít, ha megtudja, hogy az értékcsökkenés számításának melyik módja a legjobb az Ön számára. Válasszon könyvelőt, aki ingatlanbefektetőkkel dolgozik. Nagyszerű adótanácsokat kaphat az adott helyzethez.