A házfelforgatás magában foglalja egy javításra szoruló ház megvásárlását, a javítások elvégzését és a haszonszerzés érdekében történő gyors eladást. Ez egy meglehetősen egyszerű ötlet, de a megvalósítás minden, csak nem egyszerű. A ház felforgatása nem olyan befektetés, amelyet a legtöbb befektetőnek fel kellene vállalnia. Ennek ellenére a megfelelő befektető számára a ház felforgatása rendkívül jövedelmező lehet.
Tehát érdemes befektetni a házfelvarrásba? Találjuk ki.
A Rövid változat
- A házfordítás jövedelmező lehet azoknak a befektetőknek, akik előzetesen tőkével rendelkeznek, és hajlandóak barkácsolni a projektet.
- Jelentős nyereségre tehet szert egyetlen felborított házzal, feltéve, hogy nem találkozik semmilyen komplikációval.
- A ház felforgatása kockázatos, és a befektetőknek fel kell készülniük arra, hogy extra készpénzt takarítanak meg egy sürgősségi alapban.
Egy átlagos flip költsége
Szinte minden szakértő, akivel beszéltem, említette a ház felforgatásának óriási költségeit. Az átlagos költség,
48 000 dollár körül mozog, ezt a befektetési lehetőséget a kezdők számára elérhetetlenné teszi. A folyamat során a következő költségeket kell fizetnie:Vételár
A vételár valószínűleg a legnagyobb költség, amelyet fizetnie kell. A felforgatni kívánt ház finanszírozása növeli a kockázatot, ezért ha lehetséges, ki kell fizetnie a teljes eladási árat. Ha finanszíroznia kell, fontolja meg, hogy a lakásban él, amíg felújításra kerül.
Míg a békalábokat olcsó otthonoknak szánják, amelyeket Ön felújít, több ezer dollárt, ha nem több százezer dollárt kell összegyűjtenie, hogy csak a vételár költségeit fedezze. „A házi békalábok számára előnyös lehet a 70%-os szabály alkalmazása. Ez azt jelenti, hogy a befektetők nem fizethetnek többet az ingatlan ARV-jének 70%-ánál, levonva a szükséges felújítások költségeit” – mondja Jon Sanborn. Brotherly Love Ingatlan.
Zárási költségek
Flipper vásárlásakor kétszer kell fizetnie a zárási költségeket: vásárláskor és eladáskor. A zárási költségek átlagosan „a vételár 2–7 százaléka” – mondja Sanborn.
Ha maga is ingatlanügynök, az segít csökkenteni ezeket a költségeket, mivel vásárláskor jutalékot kap (mint a vevő ügynöke), és csak egy ingatlant kell fizetnie eladáskor.
Felújítási költségek
A legnagyobb költséget a lakásfelújításhoz szükséges anyagok és idő jelenti.
„Természetesen a befektetők kiszámítják az olyan nagy tételek költségeit, mint a konyha és a fürdőszoba, a tető, a festés, a padló stb.” – mondja Scott Harvell, a vállalat alapítója. Quick Sale Homes, Inc. „Bizonyos befektetők azonban nem számolnak be sok olyan kisebb jegyelemre, amelyek felhalmozódnak. A világítótestek, kapcsolók és konnektorok, ajtókilincsek, tereprendezés és még az olyan apróságok is, mint a szögek és csavarok, akár több ezer dollárt is elérhetnek.”
>>Kapcsolódó: Mennyibe kerül egy lakás eladása
Közüzemi költségek
A felújítás során figyelembe kell vennie a villany, a víz és a fűtés költségeit. Csakúgy, mint bármely más háztulajdonos, Ön is havonta fizeti ezeket, amíg ki nem rakja az ingatlant.
Marketing költségek
Ha házat keres, vagy egy újonnan felújított lakást szeretne eladni, el kell számolnia az elvégzendő marketing költségeivel.
Harvell azt mondja: „A legtöbb befektetőnek következetesen hirdetnie kell, hogy elegendő lehetősége legyen ingatlanok kedvezményes megvásárlására. A piacunkon az átlagos szerződésenkénti költség jelenleg 7500 USD. Más szóval… minden hirdetésre elköltött 7500 dollár átlagosan egy szerződéses házat eredményez.”
A House Flipping előnyei és hátrányai
Profik
- Ez egy rövid távú befektetés – A legtöbb átfordulás egy éven belül megtörténik, így rövid távú befektetések, amelyek gyakran magas hozamúak. Ez azt jelenti, hogy nem kell egy évtizedet várnia, hogy befektetése megtérüljön.
- Tapasztalt építők barkácsolhatnak – A lapozást azok tudják a legjobban elvégezni, akik tudják, mit csinálnak akár az építkezés, akár az ingatlan oldalon. Ez csökkenti azt, amit egy kívülállónak kell fizetnie a munka elvégzéséért.
- Potenciálisan magas nyereség – A flipperek átlagosan keresnek 67 000 dollár visszatérítés (2022 első negyedévétől), amikor eladják. Ha minden a tervek szerint alakul, nagyon rövid időn belül komoly megtérülést érhet el.
Hátrányok
- A lakáspiac gyakran kockázatos – A lakáspiac nem arról híres, hogy konzisztens marad. Egyes években a lakásvásárlás hatalmas felfutását tapasztalja, míg másokban magas a kamatok és kevesebb a vásárló. Az avatatlanok számára nehéz lehet megérteni azokat a bonyolultságokat, amelyek ezeket az eltolódásokat okozzák, és előfordulhat, hogy nem a megfelelő időben vásárol vagy fejezi be projektjét a vásárláshoz vagy eladáshoz.
- Sokat fog fizetni előre – A vételár, a zárási költségek és az összes többi kapcsolódó költség között hatalmas összeget nézel, hogy elkezdhess befektetést. Sok befektetésnek még közel sincs minimális befektetési követelménye.
- Kifizethet rövid távú tőkenyereséget - Ha egy éven belül megvásárolja, felújítja és eladja lakását, akkor rövid távú tőkejövedelemadót kell fizetnie.
- A finanszírozást nehéz lehet biztosítani – Nem vehetsz fel hagyományos jelzálogkölcsönt, amikor feldobsz egy lakást. Ehelyett valamilyen felújítási hitelre lesz szüksége (sok van). Ezek kockázatos kölcsönök a hitelezők számára, „így gyakran biztosítékot igényelnek, például lakást vagy autót a nyújtás előtt a finanszírozás jóváhagyása, ami plusz időt (és költséget) növel minden projekttervhez” – mondja Shaun Martin, vezérigazgató nak,-nek Készpénz Házakért.
Mennyi ideig tart egy ház felforgatása?
A Rocket Mortgage szerint6-12 hónapig tart egy tipikus átfutás, ahol nem merülnek fel problémák. Ennek ellenére a befektetőknek nem szabad alábecsülniük, hogy ez a befektetés hányféleképpen hibázhat. Ön lakást vásárol, nem részvényt, amely számos tényezőtől függ, amelyek megváltoztatják az árat. Előfordulhat, hogy egy teljes elektromos rendszert kell újraépítenie, amellyel nem számolt, vagy az egész alapot le kell lőni, vagy meg kell javítania egy kutat vagy vízvezetéket.
Soha nem tudhatod teljesen, mit tartogat a ház, amíg nincs a kezedben a kulcs, és el nem kezded bontani a dolgokat. Ez azt jelenti, hogy néhány további hónap hozzáadásával az időkerethez elengedhetetlen az otthonok váltása.
>>Kapcsolódó: Hosszú távú kontra rövid távú tőkenyereség-adó
Ki tud pénzt keresni házak felforgatásával?
Nincs jogi korlátozás arra vonatkozóan, hogy ki vásárolhat otthont és cserélhet fel. Bármely felnőtt, aki rendelkezik a know-how-val és a rendelkezésre álló készpénzzel, megpróbálhatja feldobni az otthonát. Ennek ellenére határozottan vannak befektetők és magánszemélyek, akik jobban megfelelnek a feladatnak.
Kockázatkerülő befektetők
Megéri türelemnek lenni, ha otthoni béna vagy. A túlbuzgó vásárlók valószínűleg nem a legjobb ajánlatot kapják. „Azok a befektetők, akik a legtöbb lakást felforgatják, rendkívül válogatósak és kockázatkerülők. Ne ugorj az első otthonra, amelyik keresztezi az utadat; a legjobb befektetők száz ügyletre számíthatnak, mielőtt találnának olyat, amelyik úgy tűnik, hogy megfelel a számlának” – magyarázza Josh Steppling, a bróker munkatársa. Josh Steppling csoport az EXP Realtynál.
>>Bővebben: Mi az a kellő gondosság az ingatlanügyekben? (Legjobb gyakorlatok)
Barkácsolók
Azok, akik sikeresen dolgoztak az építőiparban, azok a legjobb jelöltek a házfelforgatásra. Végül is ismerik az otthonok építésének és befejezésének csínját-bínját. Tudják, hogy bizonyos munkák meddig tartanak, és valószínűleg mennyibe kerülnek.
A legtöbb befektető számára túl drága, hogy a vállalkozók bejöjjenek és elvégezzék a munkát, legalábbis addig, amíg fel nem gyűjtik az ehhez szükséges tőkét. Az első ugrálóknak és azoknak, akiknek nincs tőkéjük, házon belül kell tartaniuk a munkát, ha bármiféle profitot szeretnének elérni.
Az ingatlanipar szakemberei
Chip és Joanna Gaines ingatlanbirodalmat épített fel, mert gondoskodnak az otthon feldobásának minden aspektusáról. Nemcsak maguk forgatják fel a házakat, de most még ingatlanügynökségük is van. Ha meg tudja csinálni az egész projektet, és van valakije, aki ismeri az építkezést és az ingatlanügynöki alkatrészeket is, akkor nem kell semmilyen munkát kiszerveznie, így nem kell plusz pénzt kiadnia.
Tippek a ház sikeres felforgatásához
Ha úgy döntött, hogy az otthonok felborítása lehet a megfelelő út az Ön számára, fontoljon meg néhány tippet, mielőtt fejjel előre belemerül:
Várja meg a megfelelő házat. Legyél türelmes. Az ingatlanpiac gyakran változik. Felesleges sietni a lakásvásárlással, ha nem vagy 100%-ig biztos benne, hogy végül sikerülni fog. Ha rohan a vásárlásba, és problémákba ütközik, akkor nulla nyereségre számíthat.
Ügyeljen a környékre. Ha felfordít egy házat egy lepusztult környéken, amely még nem újjáéled, azt jelentheti, hogy nem talál olyan vevőt, akinek elegendő pénze lenne az ingatlan megvásárlásához. Ez jelentős csapást jelenthet a nyereségében. Ügyeljen arra, hogy alaposan vizsgálja meg az Önt érdeklő otthonok környékét.
Szerezzen ellenőrzést. A második vélemény megszerzése nem rossz dolog. Egy átvizsgálás néhány száz dollár, amivel megkímélhet egy ház megvásárlásától, amelybe több százezer dollárt kell beletennie.
Legyen sürgősségi alapja. Soha nem tudhatod, mi fog történni, amikor felújítasz egy lakást, ezért ügyelj rá, hogy legyen készpénz. Steppling azt mondja, hogy ügyfelei „a költségvetésükben van egy „Meglepetés” sor, amely a teljes felújítási költségvetés 10–20%-át teszi ki. Ha valami előre nem látható dolog adódik, az nem fog stresszt okozni; Ha minden a tervek szerint alakul, 10-20% plusz profitot kap.”
Fontolja meg, hogy a házban lakik, amíg felújítja. Ha lehetséges, a házban lakni felújítás közben sok pénzt takaríthat meg. Nemcsak a megélhetési költségeit csökkenti, így több készpénzt kap, hanem rengeteg adót is megtakaríthat. Ha az otthon az elsődleges lakhelye legalább két évig nem kell tőkenyereségadót fizetnie bármilyen áremelkedésre, amikor eladja. Ez adómentes jövedelem!
Végső gondolatok
A házak felborítása sok tőkét igényel előre és a folyamatos költségek fedezésére. Meg kell vásárolnia a házat, majd fizetnie kell a felújításért. Ezenkívül minden hónapban, amikor Ön az ingatlan tulajdonosa, tartási költségekkel kell számolnia, például hitelfizetéssel és közüzemi számlákkal.
Ha legalább két évig az ingatlanban lakik a felújítás alatt, akkor csökkentheti a folyamatos költségeket, és pénzt takaríthat meg az értékesítés során.