Mivel a kamatlábak még mindig minden idők mélypontja közelében vannak, a befektetők olyan ésszerűen biztonságos befektetést keresnek, amely az infláció előtt tartja őket. Az áprilisi helyi ingatlanbefektetői találkozón itt, Baltimore-ban az adózálogjog befektetés volt a téma. A 18%-os hozam ígérete – egy ingatlannal fedezett befektetésen – felkeltette a figyelmemet.
Természetesen a magas megtérülési ráták jellemzően magas kockázati rátákkal párosulnak. A szónok azonban azt mondta, hogy „gyakorlatilag olyan biztonságos, mintha egy FDIC-biztosítottnál parkolná le a készpénzét. számla a helyi bankban." Így az érdeklődésem felkeltette, hogy kutassam ezt a radar alatti ingatlanbefektetést stratégia.
Rájöttem, hogy az adózálogjog-befektetés több mint 200 éve létezik. Soha sem hallottam róla? Talán azért, mert az adók… nos… senkinek sem a kedvenc vitatémái. Ha valakinek elmondja egy koktélpartin, hogy adóügyi könyvelő vagy, az nagyszerű beszélgetések leállítása.
Pedig ez a befektetés kihasználja azt a tényt, hogy az adófizetés elkerülhetetlen. Senki nem kap bérletet. Ennek ellenére nem mindenki tud fizetni az adónak, amikor kopogtat.
A kormány előbb-utóbb mindig rájön. Tehát az adózálogjog-igazolásokba való befektetés gyakorlatilag garantált kamatot biztosít a befektetőknek. Valójában a családi irodák és intézményi befektetők évtizedek óta milliárdokat fektetnek be adózálogjog-igazolásokba.
Az ingatlanadó alapjai
Lakástulajdonos vagy sem, valószínűleg ismeri az ingatlanadó fogalmát. A kormányok megadóztatják az ingatlantulajdonosokat, hogy a közösség „közjót” szolgáló juttatásokat és szolgáltatásokat finanszírozzanak. Az ingatlanadó a jövedelem- és forgalmi adón felül.
Az ingatlanadó-bevételek általában olyan szolgáltatásokat nyújtanak, mint a rendőrségi védelem, a közkönyvtárak, a rekreációs központok, az utak, az iskolák és a hóeltakarítás. Még tűzijáték is.
Ha jelzáloghitelje van az otthonában, akkor valószínű, hogy a havi fizetése magában foglalja az ingatlanadó fizetéséhez szükséges összeget. Az Ön hitelezője letétben tartja a pénzt, és az adókat az Ön nevében közvetlenül a megyének fizeti, amikor esedékes.
Lehet, hogy nem tudja, mennyi ingatlanadót fizet. De biztos lehetsz benne, hogy fizetsz nekik, ha van otthonod. Minden megye beszed valamilyen személyi vagyonadót.
Az egyes ingatlanparcellákat elhelyezkedés és adottságok alapján értékelik. Minden ingatlan kap egy „adómegállapítási” értéket. A telek tulajdonosa a megállapított érték után adót fizet. 2016-ban az államonkénti arány a hawaii legalacsonyabb 0,27%-tól a New Jersey-i 2,35%-os legmagasabb szintig terjedt.
Az egyesült államokbeli államok legnagyobb városaiban a családi házak átlagos ingatlanadó-kulcsa 1,5% körül mozog. Az Egyesült Államok Népszámlálási Hivatala szerint egy átlagos amerikai háztartás évente 2149 dollárt költ az ingatlanadóra.
Az ingatlanadót jellemzően az a megye szedi, amelyben az ingatlan található. Ha az ingatlan tulajdonosa nem fizeti meg az adót, az adó összege az ingatlanra zálogjoggá válik.
Az ingatlanra vonatkozó zálogjog azonban nem segíti a megyei és helyi önkormányzatokat abban, hogy kifizessék azokat a szolgáltatásokat és juttatásokat, amelyeket polgáraiknak ígértek. A pénzre a megyének most van szüksége költségvetési kötelezettségeinek teljesítéséhez. A kormány nem fogad el IOU-kat!
Mi is pontosan az adózálogjog-igazolás?
Míg a folyamat országonként eltérő, a helyi önkormányzatok jogosultak beszedni a meg nem fizetett adókat adózáloglevél vagy adóokirat nyilvános árverésen történő eladásával. Az 50 állam körülbelül fele ad el adózálogjogot. A másik fele adózálogleveleket vagy beváltható okiratokat ad el. Ez utóbbi a tanúsítvány és az okirat hibridje. Egyes államok adózálogjogot és adóügyi okiratot is értékesítenek.
A kettő között lényeges különbségek vannak. Általában azért vásárol adózálogjogot, mert kamatot szeretne. Ha a lakástulajdonos nem váltja vissza, lehet, hogy megkapja az ingatlant. Adóigazolással végleg megvásárolja az ingatlant.
Az egyik nem jobb, mint a másik. Mindegyiknek vannak előnyei a befektetési céljaitól függően. Mindegyiknek megvannak a saját szabályai, és kutatásra van szükség. Természetesen mindkettőt megteheti egyszerre.
Ez a cikk az adózálogjogokra fog összpontosítani, és egy másik alkalommal hagyja az adóbevallást.
Az adózálogjogokba való befektetés egyszerűsége
Az a jó, hogy nem kell ingatlanjogosítvány. Nem kell LLC-t létrehoznia. És nincs szükség sok pénzre ahhoz, hogy igazolásokba vagy okiratokba fektessen.
Adózálogjog vásárlásakor alapvetően a lakástulajdonos után fizetett adót egy igazolásért cserébe. Az igazolás a befizetett összegre és kamatra jó.
Szintén jó, ha befektetését a vagyon biztosítéka vagy az állami törvények biztosítják, amelyek előírják az adózálogjog megváltását, beleértve a kamatot és a büntetéseket. Befektetőként be kell fizetnie az elmaradt adókat, és garantált kamatlábat zár be befektetésére.
Az adózálogjog forgatható eszköz. De nincs másodlagos piac, kivéve talán az eBayt és hasonlókat.
Az igazolás bizonyítja, hogy a tulajdonos végrehajtható kamatozó zálogjogot vásárolt az ingatlanon. Ez jogi kötelezettség egy adott ingatlanon elsőfokú zálogjogra. Ez azt jelenti, hogy ez az első adósságkötelezettség, amelyet akkor fizetnek ki, ha az ingatlan lefoglaláson esik át.
Az adózálogjog-igazolás befektetés (nagy) előnyei
Ha adózálogjogot vásárol, akkor nem vásárolja meg az ingatlant. Nem kell foglalkoznia az ingatlan tulajdonosával sem. Egyszerűen csak azért lép be, hogy befizesse a késedelmes adókat a megyei önkormányzatnak.
A pénz feladásáért cserébe a megye megadja azt a kamatot és késedelmi pótlékot, amelyet a tulajdonostól számítanak fel, amikor az adókat végre kifizetik. Ha az ingatlantulajdonos nem fizeti az adót, akkor a megyét terhelő hátralékos adók, kötbérek és illetékek teljes összegében elzárhatja és átveheti az ingatlan tulajdonjogát.
Más szóval, az adózálogjog-befektetésnek két befektetési eredménye van:
- Az adózáloglevél kiváltásra kerül, és Ön garantált, magas kamatozású.
- Az adózálogjogot nem váltják be, és az ingatlant letiltással szerezheti meg, néha fillérekért dollárért.
Befektetési céljaitól függően bármelyik eredmény vonzó lehet.
Az adózálogjog fix kamatlábat biztosít, amely megyénként változik. Baltimore-ban a kamatláb évi 18%. Az ország más megyéiben ez sokkal alacsonyabb vagy magasabb is lehet. Illinois néhány megyéje félévente 18%-os kamatlábat ír ki, ami valamivel több mint 36%-ot jelent évente.
Azonban, ahogy elképzelhető, ezek a magas megtérülési ráták sok figyelmet vonzanak. Noha nincs szükség sok pénzre a befektetéshez, a nagy zsebekkel rendelkező versenytársak beugrhatnak és feljebb licitálhatják az árat, kiszorítva ezzel a kisbefektetőt.
Az ár könnyen a fizetendő adók fölé emelkedhet, és gyakran meg is emelkedik. Azt olvastam, hogy egyes megyékben adóárverésen többért is eladhatnak ingatlanokat, mint amennyit az ingatlan ér.
Főleg ha egy akkreditált befektető, van néhány alternatíva, amely kétszámjegyű éves hozamot is eredményezhet. Az egyik példa az Eredeti befektetések, amely egy magántőke-befektetési társaság, amely lehetővé teszi a magas vagyonú magánszemélyek számára, hogy diverzifikált ingatlanalapokba fektessenek be.
Nincs korlátja, hogy mennyit fektethet be
Befekhetsz keveset vagy sokat. Az adózálogjog nem olyan, mint az FDIC egy bizonyos határig biztosított bankszámlák. Nincs korlátozva, hogy mennyit fektethet be az adózálogjog-igazolásokba.
Az ingatlan tulajdonosa fenntartja az ingatlan tulajdonjogát. Mindaddig jogosult az adózáloglevelet beváltani – kifizetni, amíg a körzetbíróság alá nem írja a végrehajtási eljárást felhatalmazó rendeletet.
Adózálogjog-igazolvány birtokosaként Önnek meghatározott időn belül, jellemzően két éven belül kell kezdeményeznie a végrehajtási eljárást. Ha a tanúsítványt nem váltották be, és nem kezdi meg időben a letiltást, a befektetése elvész, és visszatérítésre nem kerül sor.
Hogyan licitáljunk
A legtöbb megyében évente adózálogjog értékesítése van. A legtöbb aukciót online bonyolítják le. Baltimore-ban, ahol élek, a megyei kiárusítást júniusban, a városi kiárusítást pedig május közepén tartják.
Néhány héttel a tényleges eladás előtt regisztrál, és regisztrációs díjat fizet. (Baltimore-ban a díj 100 dollár.) E-mailben küldenek egy ajánlatazonosító számot. Amikor az aukció megnyílik, Ön egy online űrlapon licitál az Önt érdeklő tanúsítványokra.
Az adózáloglevél megvásárlásához szükséges minimális ajánlat tartalmazza a bruttó adót, a kötbéreket és a kamatot. A bírságok magukban foglalják az adózálogjog-igazolás értékesítésével kapcsolatos esetleges költségeket. A minimális licit a vétkes ingatlan címe és azonosítószáma mellett van feltüntetve.
Tehát hogyan működik?
Az adózálogjogokba vagy okiratokba történő befektetés folyamata nem passzív. Valójában ez sok időt vehet igénybe.
A megyék általában néhány héttel az adózálogjog értékesítése előtt tesznek közzé egy listát. Lehet, hogy több száz ingatlan áll rendelkezésre. Szüksége van egy rendszerre, amellyel leszűkítheti a listát, és eldöntheti, melyikre szeretne licitálni.
Alapvetően meg kell szüntetnie azokat, amelyek nem felelnek meg a befektetési kritériumoknak. Kezdje saját kezdeti beruházási költségvetésével. Ha csak néhány ezer vagy akár csak néhány száz dollárja van a befektetésre, akkor a magasabb minimális licit mellett azonnal eltüntetheti az ingatlanokat.
Ha kamatjövedelemre vágyik, és nem az a cél, hogy ingatlant szerezzen, keressen családi házakat jelzáloghitellel. Ők kínálják a legjobb esélyt a megváltásra. Sok országban a visszaváltási arányuk 95% vagy magasabb.
Az adózálogjog befektetésének határideje hat hónap és három év között van. Nincs másodlagos piac, ahol eladhatná a tanúsítványait. Tehát meg kell győződnie arról, hogy csak olyan pénzt fektet be, amelyre rövid távon nincs szüksége.
Nem kell jutalékot fizetni. De ahogy korábban említettük, valószínűleg egyszeri regisztrációs díjat kell fizetnie az aukcióért.
Ügyeljen a kellő gondosságra
A kellő gondosság elengedhetetlen. Lehet, hogy a végén elzár egy ingatlant. Szeretnél elmenni, és megnézni az ingatlanokat. Érdemes gondosan elvégeznie az online kutatást is, hogy befejezze a kellő gondosságot.
Valószínűleg nem fogja tudni megvizsgálni az ingatlan belsejét, mivel a háztulajdonosok valószínűleg nem engedik meg, hogy beugorjon és megnézze. Ennek ellenére a lehető legtöbbet szeretné tudni az ingatlanról, a környékről és általában a területről. Ne akarjon leragadni egy olyan ingatlannál, amelyben nincs potenciál.
Ugyanazon ingatlanon több adózálogjog is vásárolható a következő adóévekre. Ez attól függ, hogy mennyi a visszaváltási időszak.
Például egy olyan államban, ahol három éves visszaváltási időszak van, három adózálogjog vásárolható, évenként egy. Ezeket a zálogjogokat ugyanaz a befektető vagy különböző befektetők vásárolhatják meg. Ez azt jelenti, hogy a folyamat előrehaladtával több tőkére lehet szüksége.
Az ingatlan visszaváltásakor, függetlenül attól, hogy hány befektető vásárolt adózálogjogot, az összes adózálogjogot és kamatot fizetik. Ha a zálogjogot nem váltják meg, akkor a megyei és az állam törvényei szerint végrehajtási eljárás indulna.
Ha az ingatlan elzárása és megszerzése a célja, előfordulhat, hogy későbbi zálogjogot kell vásárolnia, mert néha az újabb adózálogjogok elsőbbséget élveznek a régi zálogjogokkal szemben. Aki elzárja az ingatlant, hogy átvegye az okiratot, az összes többi adózálogjogosultnak is köteles fizetni.
Tudj meg többet
Vannak könyvek, szemináriumok és tanfolyamok a témában. És ahogy korábban említettük, minden megyének megvannak a saját szabályai, amelyek szabályozzák az eljárást, a visszaváltási időszakot, a megtérülési rátákat és magát az ajánlattételi eljárást.
Ez a cikk áttekintésnek készült. Tanulmányozhatja és kell is a piacot, és győződjön meg arról, hogy megértette a tervezett piac részleteit, mielőtt ajánlatot tesz.
Befektetőként folyamatosan keresem az új lehetőségeket, és értékelem a kockázatokat. jutalom. Június 2-án Baltimore megye megtartja éves adózáloglevél-aukcióját.
Regisztráltam az online értékesítésre, és megkaptam az elárverezendő ingatlanok listáját. Jelenleg a lista több ezer ingatlant tartalmaz, de valószínűleg rövidülni fog a tényleges eladás előtt, mivel az ingatlantulajdonosok fizetik az adót.
Most autós látogatásokat teszek, hogy gondosan válasszak ki néhány adózálogjog-igazolást, amelyekre licitálni szeretnék. Az elkövetkező hónapokban egy cikket írok a tapasztalataimról.