Bérleményadó-levonások: Minden, amit tudnia kell

Mint minden más vállalkozás vagy befektetés, a bérbeadó ingatlanok befektetői is profitot szeretnének elérni. Általában, hogy maximalizálja a profitot, ingatlanbefektetők növelni kell az éves bevételt, csökkenteni kell az éves kiadásokat, vagy mindkettőt.

Mivel az adók a tulajdonlási költségek jelentős részét teszik ki, a kiadások csökkentése magában foglalja az adókötelezettségek csökkentését is. A bérbe adott ingatlanok egyedi adóelőnyökkel rendelkeznek, amelyek lehetővé teszik bizonyos kiadások csökkentését és bizonyos, az IRS által megengedett adók elhalasztását.

Olvassa tovább, hogy megtudja, mik ezek az adókedvezmények, és vonatkoznak-e rád.

Mi az a bérleti bevétel?

Amikor az emberek a bérleti díjból származó bevételre gondolnak, a bérlő által Önnek fizetett havi bérleti díjra gondolnak. Az IRS a bérleti díjból származó bevételt a következőképpen határozza meg:az ingatlan használatáért és birtokbavételéért kapott fizetés”. Ez gyakran a havi bérleti díjon felüli bevételt is magában foglalja.

Itt található azoknak a kiegészítő bevételeknek a listája, amelyeket be kell jelentenie, az alábbiak szerint Az IRS 527. számú kiadványa:

• Bérlői jelentkezési díj. Sok bérbeadó díjat számít fel a potenciális bérlőknek az első bérleti kérelem felülvizsgálatra és jóváhagyásra történő benyújtásáért.
• Bérlet felmondási díja. Ha a bérlő fizet Önnek a bérleti szerződés felmondásáért, akkor ezt a bevételt be kell jelentenie.
• Bérlet helyett kapott ingatlan vagy szolgáltatások. Ha bérlője praktikus barkácsoló, és beleegyezik abba, hogy lemond egy-két havi bérleti díj fizetéséről, hogy kompenzálja őt lakásfelújítás (például festés) során igényelnie kell a bérleti díj összegét, amelyet bérleti díjként kapott volna jövedelem.
• A bérlő által az Ön nevében fizetett költségek. Például sok megyében csak a tulajdonos nevére írják ki a víz/csatorna számlát, nem a bérlők nevére. Ha költségtérítést kap a bérlőtől a használatért, az bérleti díj.
• Mosodai és egyéb szolgáltatási díjak a létesítmény kényelméért. A helyszínen nyújtott kiegészítő szolgáltatásokból származó bevétel bérleti díj.
• A kaució általában nem minősül bérleti díjból származó bevételnek. Inkább olyan pénzről van szó, amelyet a bérleti szerződés időtartama alatt letétben kap és tesz félre. Ezt a pénzt végül visszaadja bérlőjének. Ha az óvadékra kamatozott, miközben azt birtokolta, akkor ez a kamat adóköteles bérleti díj. Ha a javítási kaució egy részét vagy egészét megtartja, az Ön által megtartott összeg bérleti díj (a javítás költsége pedig bérleti költség). Ha pedig a kauciót végső bérleti díjként használjuk fel, az előlegnek minősül, és bevételként kell érvényesíteni.

Milyen bérleményadó-levonásokat vehet igénybe?

Ha bérbeadásból származó bevételt kap egy lakás bérbeadásából, akkor bizonyos bérleti költségeket levonhat az adóbevallásában.

Az IRS meghatározása szerint levonhatja „a bérlemény kezeléséhez, megőrzéséhez vagy karbantartásához szükséges szokásos és szükséges költségeket”. A szokásos kiadások azok, amelyek általánosak és általánosan elfogadottak a vállalkozásban. Szükséges kiadások azok, amelyeket megfelelőnek ítélnek meg, mint például bizonyos anyagok, kellékek, javítások és karbantartások, amelyeket a bérelt ingatlanon végez annak érdekében, hogy ingatlana megfelelő működésben legyen feltétel.

A leggyakoribb levonható bérleti költségek a következők:

• Hirdető. A bérbe adott ingatlan listázásának és marketingjének költsége.
• Autó és utazási költségek. Kizárólag az ingatlan fenntartása és bérleti díj beszedése céljából.
• Takarítás a bérlők között. Bár a tisztítás költséges lehet, levonható költség. A szőnyegeket szakszerűen kitakaríttattam a bérlők között az összes ingatlanomon, és ez néhány száz dollárba kerül a legnagyobb bérleményemen.
• Értékcsökkenés. Az IRS elismeri, hogy az ingatlanok idővel leértékelődnek, így Ön jogosult az értékcsökkenés éves levonására. Az IRS előírásai megkövetelik a bérbeadó ingatlanok befektetőitől, hogy az ingatlan eladásakor vissza kell számolniuk az éves értékcsökkenést, függetlenül attól, hogy felhasználta-e az éves értékcsökkenési hasznot. Ezért ügyeljen arra, hogy minden évben elszámoljon egy értékcsökkenési veszteséget.
• Jogi és egyéb szakmai díjak. Az ügyvédi díjak, az ingatlanjutalékok és bizonyos zárási költségek, például az elszámoló cég díjai levonható költségek.
• A kölcsön után fizetett jelzáloghitel kamata. Ebben rejlik a bérberuházó befektetők egyik legnagyobb előnye – a tőkeáttétel. Tőkeáttétel a kölcsöntőke felhasználása vásárlásra és/vagy a befektetés potenciális megtérülésének növelésére. 30 000 dolláros kezdeti befektetéssel (20%-os csökkenés) lehetőséget kap arra, hogy kihasználja a 150 000 dollár értékű eszköz birtoklásának minden előnyét. És mivel a jelzáloghitel kifizetése levonható költség, lényegében a bérlő fizeti helyetted a jelzáloghiteledet.
• Hitelezői díjak. A hitelfelvételi pontok és a jelzálog biztosításának egyéb költségei levonható költségek.
• Karbantartási és javítási költségek. Az ingatlan fenntartásával és karbantartásával közvetlenül összefüggő költségek levonhatóak, csakúgy, mint azok a javítások, amelyeket az ingatlan bérelhető állapotának megőrzéséhez szükséges elvégezni. Ha díjat fizet egy ügyeletben lévő szolgáltató cégnek a nagyobb készülékek javítása érdekében (például HVAC-szolgáltatási garanciális szerződés), az karbantartási költséget jelent.

Tipp: Ne keverje össze a karbantartást és a javítást a lakásfejlesztéssel. Adózási szempontból másképp kezeli a kettőt. Míg a kiadások ellensúlyozzák a bevételt abban az évben, amikor felmerülnek, a fejlesztések nem közvetlen kiadások. Inkább a fejlesztések költségeinek egy részét vagy egészét „megtérítheti” használatával 4562-es nyomtatvány.

• Közüzemi költségek és egyéb díjak, amelyeket Ön, mint tulajdonos fizet. Ha Ön fizet víz-, csatorna-, szemétszállítási vagy egyéb ingatlantulajdonhoz kapcsolódó költségeket, ezek levonhatók az adóból.
• Ingatlanadók. Ez nyilvánvaló tulajdonlási költség, amely levonható.
• Biztosítás. Bérbeadóként/ingatlantulajdonosként lakásbiztosítást kell kötnie a befektetés védelme érdekében. Az éves prémium tulajdonlási költség, ezért olyan költség, amelyet levonhat az adóbevallásában.

Tipp: Kövesse bérlőjét, hogy kössön bérlői biztosítást személyes tárgyai fedezésére. Az Ön lakásbiztosítása nem fedezi a tárgyakat elvesztés esetén, és a legtöbb bérlő ezt nem veszi észre. A saját politika kialakítása kulcsfontosságú.

• Ingatlankezelési díjak.Ingatlankezelők általában 8-10%-ot töltenek. Ezért a díj ellenében átvizsgálják és elhelyezik a bérlőket, pénzügyi számviteli kimutatásokat készítenek, valamint kezelik a karbantartási igényeket és a javításokat. Díjuk 100%-ban levonható ingatlantulajdoni költségként.
• HOA és/vagy társasházi díjak. Ez magában foglalja az éves vagy féléves rekreációs díjakat, amelyeket néha ki kell fizetni, ha az ingatlan tulajdonjogához közösségi medence kapcsolódik.
• 1031 Átváltási díjak. Ha elad egy ingatlant, és a bevételt újra befekteti egy másik hasonló ingatlanba, akkor előnyös lehet a 1031 Csere. A felmerülő díjak ingatlanköltségként levonhatók, ha minden szabályt betart és sikeresen teljesíti a cserét. Nem vonhatja le a bérlemény fejlesztésének költségeit éves költségként, kivéve, ha a fizetett összeg „javításra, helyreállításra” vonatkozik. vagy új vagy eltérő felhasználáshoz való alkalmazkodás." A fejlesztések költségeit általában az értékcsökkenési leírással térítheti meg, nem pedig úgy, hogy azt egy költség.

Bővebben >>>Hogyan csökkentheti adóterhét bérelt ingatlan eladásakor

Fontos adózási nyomtatványok és kiadványok bérbeadó ingatlantulajdonosok számára

Ezek az IRS-kiadványok segíthetnek megérteni, hogy mit kell bevételként igényelnie, és milyen kiadások vonhatók le törvényesen az adóbevallásából. A bérbeadásból származó bevételek és kiadások bejelentésére pedig konkrét formák vannak.

A vonatkozó nyomtatványok és kiadványok a következők:

• Az IRS 527. számú kiadványa megadja a bérlemény könyveléséhez szükséges adatokat.
• E jegyzék (1040-es űrlap) a bérbeadott ingatlanokból származó bevételek és kiadások kimutatására szolgál. Ha egynél több bérleménye van, töltse ki az E ütemezésű űrlapokat az egyes ingatlanok dokumentálásához.
• 925. kiadvány, Passzív tevékenység és kockázati szabályok. Ha bérleti költségei meghaladják bérleti bevételét, az IRS engedélyezheti Önnek, hogy levonásként igényelje ezt a veszteséget. A passzív tevékenység elvesztésére vonatkozó korlátozások előírásai (8592-es űrlap) és Kockázati korlátozások (6198-as űrlap) korlátozhatja a levonható veszteség összegét.
• A menetrend (1040) ingatlannal foglalkozik az Ön által bérelt lakás személyes használatának szabályaival.
• A nettó befektetési jövedelemadó vonatkozhat a nettó bérleti díjra. Használat8960-as nyomtatvány, Nettó befektetési jövedelemadó magánszemélyek, ingatlanok és trösztök, ezen adó összegének meghatározásához.
• Az IRS 946. számú kiadványa, Hogyan kell az ingatlanokat leírni elmagyarázza az ingatlanok értékcsökkenésének csínját-bínját. Éves értékcsökkenést kell levonnia, és az ingatlan eladásakor vissza kell számítania az értékcsökkenést.
• 4562-es nyomtatvány lehetővé teszi az ingatlanfejlesztések egy részének vagy egészének visszaszerzését a bérleti évtől kezdődően Az ingatlant először üzembe helyezik, és minden olyan évben kezdik, amikor fejlesztést vagy bővítést hajt végre lakberendezés.
• A bérlemény javítása során felmerülő utazási költségek levonásához be kell tartania az 5. fejezetben részletezett szabályokat. 463. kiadvány, Utazási, szórakoztatási, ajándék- és autóköltségek.

A legnépszerűbb adószoftver-cégek közül sok segíthet ezen űrlapok kitöltésében, de előfordulhat, hogy frissítenie kell termékeik fizetős verziójára. Val vel TurboTax, például regisztrálnia kell a „Premier” szolgáltatásra, hogy maximalizálja a bérleményadó-levonást. És vele H&R blokk, akkor a „Prémium” verziót kell választania.

Bővebben >>>Hogyan fektess be egy családi bérlakásba

Alsó vonal

Akár te adószoftver segítségével elkészítheti saját éves adóbevallását vagy felvesz egy szakembert, nem tudjuk eléggé hangsúlyozni, hogy milyen döntő fontosságú, hogy jó nyilvántartást vezessen, amely dokumentálja az összes tulajdonában lévő ingatlanhoz kapcsolódó összes bérleti bevételt és kiadást.

Az adóbevalláson túlmenően a jó nyilvántartások segítenek nyomon követni a bérelt ingatlan állapotát. Ezek szükségesek a ROI pontos elemzéséhez, így maximalizálhatja a bevételt és csökkentheti a kiadásokat.

A költségek levonásához igazolnia kell. Ez azt jelenti, hogy okirati bizonyítékokkal kell rendelkeznie, mint például nyugták, törölt csekkek vagy számlák az összes költség alátámasztására. Az IRS ellenőrzi Önt, és ha nem tud támogatást nyújtani az adóbevallásaiban bejelentett tételekhez, további adók és szankciók vonatkozhatnak rád.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy bár bérelhető ingatlanok portfólióját birtokom és kezelem, nem vagyok adókönyvelő, és az adótörvények folyamatosan változnak, így mindenképp konzultáljon képzett adószakértővel, és saját maga tekintse át az IRS-szabályokat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megfelel az IRS-törvényeknek, amikor benyújtja adókat.

További irodalom:

• Adóveszteség betakarítási útmutató: Használja ki befektetési veszteségeit
• 9 módszer az adóköteles jövedelmének csökkentésére 2023-ban
• Hosszú távú vs. Rövid távú tőkenyereség-adó