Nem titok, hogy az ingatlanárak az elmúlt néhány évben átmentek a tetőn. Sok potenciális befektető küzdött azért, hogy igazolja ingatlanbefektetését a magasabb jelzálogkamatok és a megemelkedett lakásárak miatt. A jó hír az, hogy van megoldás erre a dilemmára. Ha önkormányzata megengedi, építhet egy másik lakást/bérleményt a meglévő telkére. Ez lehet egy ADU idős szülei elszállásolására, külön iroda, edzőterem vagy akár bevételi forrás.
Pontosan ezt tesszük. Férjemmel jelenleg egy különálló ADU-t építünk a hátsó udvarunkban, amelyet egyelőre irodaként fogok használni, de nyitottak vagyunk arra is, hogy az egyik gyerekünket ott hagyjuk, ha felnő. Lehetőségünk lenne arra is, hogy a jövőben rövid távú bérbeadásként béreljük, ami nyugdíjas bevételt biztosít.
A rövid változat:
- A kiegészítő lakóegységek (ADU-k) népszerűsége nőtt a lakásválság folytatódásával.
- Ezek a lakások lehetnek nyaraló a hátsó udvarban, garázs, amelyet tetőtérré alakítottak, vagy egy meglévő otthon melléképülete.
- Sok család fektetett be az ADU-kba, hogy idősödő szüleinek vagy felnőtt gyermekeinek ideiglenesen lakhassanak.
- Az ADU ingatlanbefektetés lehetővé teszi ingatlanportfóliójának bővítését anélkül, hogy új ingatlant keresne.
Az ADU felépítésének előnyei és hátrányai
profik
- Ház a család: lakhatást biztosíthat egy idősödő rokonnak, vagy megengedheti a gyerekeinek, hogy az egyetem után spóroljanak, hogy ne kelljen máshol csillagászati bérleti díjakkal megküzdeniük.
- Bérbeadásból származó jövedelem: Az ADU ingatlanbefektetések egyik fő előnye, hogy további bevételi forrást hoz létre. Számos lehetőség közül választhat, hogyan szeretne bevételt szerezni ebből az új térből.
- énnövelte az ingatlan értékét: Magától értetődik, hogy egy teljesen új ingatlan hozzáadása a meglévő földterületéhez növeli az ingatlan értékét. Noha ennek adózási vonzatai is vannak, Ön növeli ingatlana értékét is, így több pénzt kereshet otthonára, amikor készen áll az eladásra.
hátrányok
- Költségek: Nagyon költséges lehet egy hozzáépítés vagy egy külön szerkezet hozzáadása az ingatlanhoz. Emellett valószínűleg további adók, biztosítási és közüzemi költségek is lesznek.
- Külön eladni nem lehet: Ha bérelhető ingatlant szeretne és külön házat vagy társasházat szeretne vásárolni a saját telkén, bármikor eladhatja. Ha a saját telkeden építesz valamit, addig ragadsz vele, amíg birtokodban van a házad.
- A magánélet elvesztése: Ha bérbe adja az ADU-t, az azt jelenti, hogy valaki a hátsó udvarában fog lakni.
Mik azok az ADU-k?
Mi is pontosan az ADU? A kiegészítő lakóegységek (ADU-k) kisebb házak, amelyek ugyanazon a telken épültek, mint az elsődleges lakóhely. Ezeknek a kisebb házaknak más-más elnevezése van, például sávos lakások, menyasszonyi lakások, kocsik, házak vagy nagyi lakások.
Például egy kis ház elhelyezése a telkén megfontolandó és ADU. A garázs fölé tetőtér építése, vagy akár garázsból stúdiólakás átalakítása szintén ADU lenne. Természetesen az ingatlanán külön különálló építményt is építhet.
Országszerte nagyjából 1,5 millió ADU van, és évente körülbelül 100 000 egység növekszik. Az ADU-k legnépszerűbb államai Kalifornia, Florida, Texas és Georgia. Los Angeles, Portland és Houston a legnépszerűbb városok országszerte az ADU-k körében. Érdekes módon az ADU-engedélyek száma Los Angelesben a 2016-os 80-ról 2021-re 5064-re emelkedett. Ez azt jelenti, hogy 2021-ben a városban minden negyedik új otthonból egy ADU volt.
A zónázás bevezetése oda vezetett, hogy megtiltották ezeknek az apró házaknak a hátsó udvarokban történő építését. Volt idő a történelemben, amikor ezek az egységek gyakoribbak voltak, mivel lehetővé tették az emberek számára, hogy olyan közösségekben éljenek, amelyeket általában nem engedhettek meg maguknak.
Mire használhatók az ADU-k?
Kíváncsi lehet, mi történik egy ADU-val, ha a háztulajdonos beállítja ezt a kiegészítő egységet.
>Elhelyezheti idősödő szüleit
Egy 2021 által végzett tanulmány HomeLight, A lakástulajdonosok 61%-a épített ADU-t idősödő szüleinek szállására, míg 32%-a rövid távú turisták elszállásolására, további bérbeadási bevétel céljából. Ahelyett, hogy a szüleit nyugdíjasotthonban helyezné el, építhet nekik menedékhelyet a hátsó udvarban.
> Alternatív lehetőség felnőtt gyermekei számára
A lakhatási költségek miatt a fiatal felnőttek tovább maradnak otthon szüleikkel. Adhat hozzá egy ADU-t az ingatlanához, ha szeretne segíteni felnőtt gyermekeinek anélkül, hogy az Ön tetője alatt élne.
Ezt a lehetőséget is mérlegelni fogjuk, amikor két tinédzserünk felnőtté válik. Mivel a lakásárak olyanok, ahogy vannak, tetszik az ötlet, hogy privátabb teret adjunk nekik, miközben pénzt takarítanak meg a bérleti díjon.
>Bérleti bevétel
Ennek a területnek a harmadik leggyakoribb felhasználása a bérleti díj. Bérbeadható külön helyiség építhető. Ez lehet egy hosszú távú bérlés, ahol valaki ténylegesen ott lakik teljes munkaidőben. Vagy egy nyaraló, ahol éjszakánként kiadja.
Van egy köztes is, ahol céges bérbeadásként használod. Az utazó ápolónőknek vagy üzletembereknek gyakran van szükségük néhány hétre vagy akár hónapra egy szállásra.
Ha szeretné látni, hogy mennyi bevételre tehetne szert rövid távú bérleti díjból, nézze meg az Airbnb-t vagy a Vrbót, hogy megtudja, milyen hasonló egységek keresnek a környéken. Ne feledje, hogy az üdülési bérléssel kapcsolatban folyamatos költségek vannak.
>>Kapcsolódó:Az ingatlanbefektetés előnyei és hátrányai
Külön helyiség iroda számára
szerint a kormányzati népszámlálás, az otthonról dolgozók száma megháromszorozódott 2019 és 2021 között. Ha Ön egyike annak a több mint 27 millió embernek, akik otthonról dolgoznak, érdemes lehet helyet cserélni ahelyett, hogy kávézókat vagy irodahelyiségeket keresnének.
Így fogjuk használni az ADU-t. Bárki, aki otthon dolgozik, megérti ennek az elrendezésnek az előnyeit és hátrányait. Bár nagyszerű, ha közel tartod szeretteidet, ez egyúttal jelentős mértékben elvonja a figyelmet. Ha van egy teljesen külön hely a hátsó udvarban, mindkét világból a legjobbat nyújtom.
Ezenkívül, ha személyesen látja, hogy az ügyfelek külön helyiséggel rendelkeznek, sokat takaríthat meg az irodabérleti díjon. A terapeuták, masszőrök, könyvelők, fodrászok, ingatlanügynökök, még a személyi edzők is üzletelhetnek egy ADU-ból, és nem fizetnek bérleti díjat az irodaterületekért. A lehetőségek végtelenek.
Mennyibe kerül egy ADU építése?
Mennyibe kerül egy ADU megépítése? A rövid válasz az, hogy sok tényezőtől függ. A garázs korszerűsítése sokkal olcsóbb, mintha egy teljesen új szerkezettel bővítené a kertet, de az ár sok mindentől függ.
Hívjon fel néhány vállalkozót, és kérjen árajánlatot. Eljönnek és megnézik a teret, és elmagyarázhatod, mit szeretnél építeni. A találkozó során durva szóbeli árajánlatot tudnak adni.
Hogy egy gyors ötletet adjak, Phoenixben élek, és a miénk körülbelül 400 dollárba kerül négyzetláb. De természetesen az, hogy pontosan mit akarsz csinálni, óriási hatással lesz erre.
>A megfelelő segítség felvétele az ADU-építéshez
Mielőtt elkezdené az ADU ingatlanbefektetést, konzultáljon a következő szakemberekkel:
- Ingatlanügynök. Szeretné látni a lehetőségeit, és azt, hogy milyen típusú ADU-k gyakoriak a közösségében.
- Felügyelő. Biztosítania kell, hogy meg tudja tenni a szükséges változtatásokat a földjén.
- Vállalkozó. Meg kell találnia egy céget, amely felépíti ezt az új lakóhelyet.
- Tervező. Érdemes valamilyen tervezővel együttműködni, hogy az új hely esztétikus legyen.
> Építési költségek
Úgy tűnik, hogy lényegében lehetetlen átlagos árat megadni egy ADU építéséhez, mert minden attól függ, hogy milyen szerkezetet szeretne hozzáadni, és a hely méretétől. Nem hagyhatjuk figyelmen kívül a jelenlegi nyersanyagárak és a munkaerőköltségek szerepét sem.
által végzett kutatások szerint BuildingAnADU, a legközelebb egy ADU átlagos árához körülbelül 180 000 dollár volt. Ezek a költségek a következőket tartalmazzák:
- Tervezési munka
- Engedélykérelem
- Új közművek bekötése, hogy a hely megfelelő áramot és vízvezetéket biztosítson
- Az összes építési költség
- Az izzadságtőkéd
Ha bérel egy vállalkozót, ők mindent elintéznek helyetted. Beleértve egy építész felvételét és a várossal való kapcsolattartást az engedélyekkel és ellenőrzésekkel kapcsolatban. Felvesznek, koordinálnak és fizetnek minden alvállalkozót, például villanyszerelőket és asztalosokat.
> További költségek, amelyeket figyelembe kell venni az ADU építésekor
Adókövetkezmények: Ingatlana többet ér, ha újabb egységet ad hozzá, így valószínűleg többet kell költenie ingatlanadóra. A területtől függően ez lehet kevés vagy sok.
Növelt lakásbiztosítás: Több ingatlan esetén több pénzt kell költenie lakásbiztosításra.
Az új hely berendezése: Hacsak nem hosszú távú bérbeadásként adja ki, teljesen be kell bútoroznia és fel kell díszítenie az ADU-t. Még hosszú távú bérlés esetén is szüksége lesz olyan apró extrákra, mint a redőnyök és a készülékek.
A közüzemi szolgáltatások növekedése: A zónázási törvényektől függően előfordulhat, hogy hozzáadhat külön segédprogramokat, vagy nem. Ez azt jelenti, hogy az új ADU-ja bekerülhet a fő otthona elektromos, víz- és kukájába.
Mennyivel növeli az ADU az ingatlan értékét?
Hogy pontosan mennyivel fog növekedni az ingatlanod, azt lehetetlen megmondani. Egy helyi ingatlanügynök tud képet adni arról, hogy projektje mekkora értéket ad a háznak.
Amikor felvettem a kapcsolatot egy ingatlanügynökkel, azt mondták, hogy a négyzetméter átlagárával kell növekednie. Tehát, ha a háza négyzetlábonként 200 dollárt ér, és 500 négyzetlábot ad hozzá, akkor körülbelül 100 000 dollárral kell növelnie az ingatlan értékét.
Persze lehet, hogy ez nem ilyen egyszerű. Ha a vásárlók az Ön területén nagyra értékelik az ADU-t, akkor az ennél többet is hozzáadhat; ha nem, akkor kevesebbet adhat hozzá. Nem mindenki dolgozik otthonról, és nem akar bérbeadó lenni.
Ha pontosan tudja, hogy egy ADU mennyivel növeli az ingatlan értékét, akkor mindenképpen fontos tényező az Ön számára szorosan működjön együtt egy ingatlanügynökkel, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem költ többet, mint amennyit visszakap elad.
Az ADU-k mindenhol legálisak?
Minden államnak és önkormányzatnak más-más törvényei vannak a lakossági övezetekre és az építkezésre vonatkozóan.
A vállalkozó vagy a helyi övezeti rendelet megadja a szükséges információkat arról, hogy az Ön lakóhelyén legális-e az ADU építése. Biztosítani szeretné, hogy ez a kiegészítő egység legális legyen, hogy a jövőben ne okozzon problémákat magának. Az Ön feladata annak eldöntése, hogy jogos-e Önnek építeni ezt a lakást.
Számunkra az volt a nagy akadály, hogy 220 voltos áramot nem adhatunk hozzá. Ez az az erő, amelyet egy sütő használ. Úgy érzik, hogy a sütő beépítésével többcsaládos telek lesz az ingatlan, és ez a mi övezetünkben nem megengedett.
Figyelnünk kellett a jogi kudarcokra is. Hagyományos külvárosi negyedben élünk, így a telkünk nem hatalmas. Ezek a kudarcok korlátozták a szerkezet méretét és elhelyezkedését.
Megéri az ADU ingatlanbefektetés?
Sokan úgy érzik, hogy az ADU-k jelentik a megoldást a lakhatási válságra, és tökéletes választást jelentenek a környezet szempontjából, miközben egyre több otthont szeretnénk hozzáadni. Egy ADU építésével minimális környezeti hatással segítheti a lakhatási válságot, miközben passzív bevételi forrást teremt magának.
Le kell ülnie és össze kell törnie a számokat, de egyértelmű, hogy ha a városa megengedi, az ADU valódi Az ingatlanbefektetés egyedülálló módja annak, hogy ingatlanbefektetővé váljon anélkül, hogy új ingatlant vásárolna ingatlan.
Sok szakértő az ADU befektetését hirdeti, mert nem kell új földet vásárolnia, és rugalmasságot biztosítanak. Ha már rendelkezik az ingatlannal, és ingatlanbefektetéssel szeretne foglalkozni, érdemes alaposan megvizsgálnia az ADU-kat.