Valójában többféle módon, mint gondolná, az ingatlanbefektetés tükrözi a részvényekbe és kötvényekbe történő befektetést. Mindkettő esetében a cél a rövid távú jövedelem és a hosszabb távú tőkenyereség.
Egy gondosan kiválasztott, megfelelően karbantartott és megfelelően kezelt bérbeadó ingatlan három dolgot nyújthat minden befektető számára:
- Jövedelem
- tőke felértékelődése
- adókedvezmények.
Amikor te befektetni egy bérlakásba, rövid távú jövedelme bérleti díjból származik, nem pedig negyedéves osztalékból vagy kamatfizetésből. A tőkenyereség pedig a tulajdonában lévő ingatlan árának emelkedéséből származik, nem pedig a részvényárfolyam -növekedésből.
Ez nem azt jelenti, hogy nincsenek nagy különbségek. És nem azt mondjuk, hogy portfóliójának csak tőzsdei eszközöket vagy csak ingatlanokat kell tartalmaznia. A kutatások azt mutatják, hogy a változatos portfóliók idővel sokkal jobbak. A tőzsdei befektetések gyakran sokkal passzívabbak. Lehet, hogy kevesebb idő és kutatás-igényes is, mint az ingatlanbefektetés.
Azt tapasztaltam azonban, hogy az aktívabb befektetési megközelítés nagyobb jutalmat arat. Számomra kielégítőbb a tárgyi ingatlanok birtoklása, mint a havi kimutatásban számként megjelenő részvények.
Bérlemény kiválasztása
Sokan „beleesnek” egy bérlemény birtokába. Lehet, hogy egyedül vásárolnak ingatlant, majd összeházasodnak, összeköltöznek, és ahelyett, hogy eladnák az extra lakást, inkább a bérbeadás mellett döntenek. Vagy örökölnek egy lakást a szüleiktől, és bérbe adják, ahelyett, hogy azonnal eladnák.
Gyakran ezek néhány ok miatt nem ideálisak a bérlakásokhoz. A fő ok az, hogy a számok nem működnek. Ez azért van, mert a tervezés mindig jobb, mint szinte bármilyen élethelyzetbe esni.
Ha nem vásárolja meg az ingatlant befektetésként a bérleti díjból és/vagy a tőke felértékelődéséből, akkor valószínűleg nem lesz nagyszerű ingatlanbefektetés.
Tegyük fel, hogy nincs ilyen helyzetekben. Ehelyett ingatlant szeretne vásárolni és bérelni befektetésként.
A hozam jobb, mint a helyszín
Mitől jó egy bérbeadó ingatlan? Lehet, hogy hallottad, hogy az ingatlanbefektetés a „hely, hely, elhelyezkedés” kérdése. És ez minden bizonnyal igaz a bérbeadó ingatlanbefektetésre. Olyan bérleti díjat szeretne, amely megbízható bérlők nagy csoportjának felel meg, akik megengedhetik maguknak a bérleti díjat, és lakást keresnek.
Bármennyire is fontos a helyszín, ugyanolyan könnyű pénzt veszíteni egy nagyszerű helyen lévő ingatlanon, mint a város pusztájában lévő ingatlanon. A helyszín önmagában csak a siker egyik része.
A lényeg az, hogy a számok működjenek. Biztos akar lenni abban, hogy ingatlanja pénzforgalmi pozitív. Pontosan ki kell számolnia a bérleti díj bevételeit és költségeit. Ezt nevezik „nettó bérleti díjhozamnak”.
Mi a nettó bérleti hozam?
A legegyszerűbben a nettó bérleti hozam a ROI (befektetésarányos megtérülés) ingatlanváltozata, amelyet minden befektetésnél el szeretne érni. Kiszámítása a következőképpen történik:
Bérleti nettó hozam = (Nettó bérleti jövedelem ÷ az ingatlan teljes költsége) x 100
A nettó bérleti hozam eléréséhez ki kell számolnia, vagy nagyon pontosan meg kell becsülnie az ingatlan teljes költségét és a nettó bérleti díjat. Tehát mi kerül ezekbe a számokba?
Íme az egyik ingatlanom részletei, amelyeket közel egy éve béreltek ki:
| Cedar Barn Way Ingatlan adatai | |
|---|---|
| Vételár | $115,000 |
| Záró költségek | $2,837 |
| Rehab költségek | $21,432 |
| TULAJDONI KÖLTSÉG | $139,269 |
| Éves bérleti díj | $20,700 |
| Költségvetésű üresedés | $1,725 |
| Költségvetési költségek | $862 |
| Éves adók és biztosítások | $1,625 |
| NETTÓ BÉRLETI JÖVEDELEM | $16,488 |
| NETTÓ KIADÓ ÉV | 11.8% |
A teljes ingatlanköltségnek tartalmaznia kell az összes zsebköltséget, hogy készen álljon az ingatlan beköltözésére a bérlők számára. Ez lenne a vételár, a zárási költségek, a hitelfelvétel finanszírozási költségei, a bérleti engedélyek és díjak költségei, valamint a hirdetési költségek. Minden költséget számolni kell.
Hasonlóképpen ismernie kell az éves bérleti díjat és az összes költséget, hogy megállapítsa a különbséget. Ez az Ön nettó bérleti díja.
A tipikus költségek a fenntartásból, az ingatlankezelési díjakból, az adókból, a biztosításokból és az üresedési költségekből származnak (hónapokig tartó költségvetés -tervezés) amikor az ingatlan nem bérelhető) és havi rezsit (ha a bérleti szerződésben nem szerepel, hogy a bérlők fizetnek) azok). Ügyeljen arra, hogy a teljes bérleti díjból származó bevételt levonja az eszköz tartásának és a bevétel előállításának minden költségével.
Kerülje az újonc hibákat
Kezdő hiba, ha meglepődik a költségvetésen kívüli költségeken. Ennek az ingatlannak az esetében észre fogja venni, hogy az üresedésre és a karbantartásra költségvetést adtam. De az első évben egyik költségem sem merült fel bennem, mert 1) a bérlőket gondosan átvizsgálták és aláírták egyéves bérleti szerződést és 2) garanciális új készülékeket helyeztek el az ingatlanban a rehabilitáció keretében folyamat.
Tehát az ingatlan nettó bérleti hozama 11,8%volt. (Éves bérleti díj 16 488 USD ÷ Az ingatlan teljes költsége 139 269 USD.)
A nettó bérleti hozam ismeretében az a jó, hogy lehetővé teszi az ingatlanok egymás közötti mérlegelését. Akkor vásárlás előtt megtalálhatja a jobb ajánlatot. Ez lehetővé teszi, hogy összehasonlítsa becsült ingatlanhozamát más befektetési lehetőségek, például részvények és kötvények várható hozamával.
Mi a helyzet az elismeréssel?
Sokan azt hitték, hogy az ingatlanok értéke csak nőtt. A 2008–2010 -es lakás -összeomlás egy adag valóságot hozott ebbe a gondolkodásba. De még ebben a buborékban is voltak lakóingatlanok országszerte, amelyek értéküket megőrizték, sőt értékelték is.
A gondosan megválasztott ingatlanok valódi értéket hordoznak, amely nem múlik el.
A tőkeemelés kilátásai nagy részét képezik ingatlanválasztási folyamatomnak, de nem számítok rá, hogy működjenek a számaim. A piacok ingatagok, az árak emelkednek és csökkennek. És ha jobban belegondol, a lakóingatlanok piaci ára csak akkor számít, ha el akarja adni.
Természetesen figyelem a változó piaci értékeket, mint minden más befektetést, így tudom, hogy van -e értelme tovább bérelni vagy eladni nyereségért. A Cedar Barn Way ingatlant a piaci érték alatt vásárolták meg, mert kizárás volt, és munkára volt szükség.
Eddig jó befektetésnek tűnik. Ma a környék hasonló ingatlanait körülbelül 185 000 dollárért adják el. Ha úgy döntenék, hogy eladom, és megkapom ezt az eladási árat, és levonok 8% -ot az értékesítési költségekből, akkor a nyereségem körülbelül 30.000 dollár lenne. Nem az eddigi legjobb ajánlatom, de nem rossz hozam egy 140 000 dolláros befektetésnél.
Bérleti adókedvezmények
Az ingatlanbérlésnek vannak olyan adókedvezményei is, amelyek más befektetési lehetőségekből hiányoznak. Megvizsgáltuk a három dolog közül kettőt, amelyet minden befektető elvár, hogy elérjen: a jövedelmet és a tőke felértékelődését. A harmadik az adókedvezmények. Az ingatlanbefektetésnek egyedi adóelőnye van. Alapvetően adókedvezményt kaphat háza időbeli romlásáért. Van még egy kis részlet, amiről olvashat itt.
A bérlemény megvásárlása csak a kezdet
Ha egy bérlakásnak van értelme az Ön számára, akkor ez csak a kezdet! Az ingatlanügyek nem könnyűek, és sok kutatást kell végeznie, mielőtt elkötelezi magát. Ezenkívül ott van a fenntartás ára, az ingatlanadók és a bérlőkkel való foglalkozás. Végül is ez nagyon hasznos folyamat lehet, és nagyszerű kiegészítője lehet befektetési portfóliójának.
Ha egyszerű módot keres a bérleti ingatlanba történő befektetéshez, nézze meg Tetőszerkezet. Ez a befektetési platform lehetővé teszi előre átvizsgált kulcsrakész ingatlanok vásárlását, amelyekről tanúsított ingatlankezelők gondoskodnak.