Sokunk számára az otthonunk a legnagyobb befektetés, amelyet valaha is megvalósítunk. És ahogy nyomon követjük egyéb befektetéseink értékét, bölcs dolog felmérni fő ingatlanunk értékét (valamint bármilyen másodlagos tulajdonság időnként birtokolhatjuk). Természetesen minden lakás értéke ingadozik a piaci feltételek és egyéb tényezők alapján. Tehát a kérdés: Hogyan határozza meg otthonának jelenlegi piaci értékét?
Először is meg kell értenie, hogy otthonának értéke nem azon alapul, hogy mit fizetett érte, mennyit fenntartására vagy fejlesztésére költött, vagy az a tény, hogy a bátyád ragaszkodik ahhoz, hogy meghatározott összeget fizessen érte, ha rendelkezne pénz. Egy adott ingatlan értékét úgy határozzák meg, hogy „amit egy készséges és képes vevő most fizetne érte”.
Hogyan lehet ésszerű becslést kapni
Nincs két teljesen hasonló ingatlan a világon. Tehát gyakorlatilag lehetetlen pontos értéket célozni arra, hogy egy adott otthon mit ér.
Azonban ésszerű becslést - vagy legalábbis ésszerűen pontos becsült értéktartományt - kaphat, ha részletes információkkal rendelkezik a következőkről:
- Fizikai jellemzők, például a helyszín, a telek mérete, valamint a hálószobák és fürdőszobák száma,
- Ingatlanadó -információk,
- Történelmi értékesítési adatok magáról az otthonról, és
- Összehasonlítható közeli lakások friss értékesítése.
Zillow pontos?
Vannak olyan fogyasztóbarát online weboldalak, amelyek képet adhatnak arról, hogy mit ér az otthona. A legnépszerűbbek Redfin, Zillow és Trulia.
A vezető a Zillow, átlagosan 150 millió havi látogatóval. Ennek az ingyenes online platformnak a használatával beírhatja ingatlanának címét, és „Zestimate” értéket kaphat otthonának jelenlegi piaci értékéről. A Zillow saját, automatizált értékelési módszert alkalmaz, amely a rendelkezésre álló adatokon alapuló algoritmusokat alkalmazza az ingatlanára vonatkozó adónyilvántartásokból és értékesítési adatokból az otthona lakásának kiszámításához Zestimate.
Pontos? Évek óta használom a Zestimates programot ingatlan üzletem, és így válaszolnék a kérdésre: Igen és nem. Néha és gyakran. Távol és halott. Ha belegondolunk, a szórásnak teljesen értelme van - bármely algoritmus kimenete csak olyan pontos, mint a bemeneti adatok.
A zestimátumokat a statisztikusok által tervezett automatizált szoftver hozza létre, és az emberek nem képesek manuálisan megváltoztatni egy adott tulajdonság Zestimate -jét. És mivel minden ingatlan egyedi, és az egyediség nem vehető bele a számításba, valójában nincs mód arra, hogy egy ingatlan piaci értékét pontosan megbecsüljük egy automatizált folyamat segítségével.
Jobb kapcsolatba lépni egy ügynökkel
Az otthona értékének meghatározására jobb módszer egy engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő vagy bróker, aki nagyon jól ismeri otthonának környékét. Megtalálhat egy helyi ingatlanügynököt egy ilyen szolgáltatáson keresztül HomeLight. Egy ügynöknek rengeteg valós idejű és pontos adat áll kéznél a Multiple Listing Service (MLS) szolgáltatásban. Egy hozzáértő és szorgalmas ügynök nagyon specifikus keresési feltételeket állíthat be, majd kibányászhatja ezeket az adatokat, hogy nagyon pontos becslést kapjon otthonának egyedi értékéről.
Az ügynöke először összehasonlító piacelemzést (CMA) végez. Ez magában foglalja a környéken lévő hasonló ingatlanok (comps) megtekintését, amelyek az elmúlt hat hónapban eladtak. Ebben az elemzésben az Ön tulajdona az „alanytulajdon”, és három, a házához méretben, korban, telekméretben, tetőtípusban, kényelemben és stílusban legjobban illő komposzt válik az összehasonlítható tulajdonságokká.
Az egyes ügynökök végső eladási árától kezdve az ügynök úgy módosítja ezt az árat, hogy hozzáadja vagy kivonja a tárgytulajdon és a komp. Ha például egy számítógépnek három fürdőszobája van, és a tárgytulajdonnak csak kettője van, akkor az ügynöknek le kell állítania az adott eladási árat, hogy jobban megfeleljen a tárgytulajdonságnak. Ha a tárgytulajdon négy hálószobával rendelkezik, és a komp ingatlan csak három hálózattal rendelkezik, akkor a komp eladási árát a tárgytulajdonsághoz igazítják. A kivonandó vagy összeadandó összeg régiónként változik, és ez az összeg jellemzően jóval kevesebb, mint a szolgáltatás kezdeti költsége.
Íme egy nagyon leegyszerűsített példa arra, hogy ez hogyan nézhet ki:
| Tárgytulajdonság | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Eladott ár | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Hálószobák | három | három | négy | három |
| # Kandallók | egy | egy | egy | egyik sem |
| Comp vs. Tantárgy | – | mínusz egy fürdőszoba | plusz egy hálószoba | nincs kandalló |
| Beállítás | – | plusz 5000 dollár | mínusz 10.000 dollár | plusz 5000 dollár |
| Korrigált ár | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Amint láthatja, ha a tárgyat forgalomba hozták, akkor valószínűleg 320 000 és 330 000 dollár között értékesítenék. Ha meg szeretné határozni azt az eladási árat, amellyel felveheti ingatlanát az MLS -re (a tőzsdei árat), az ügynöke hozzáadja együtt a három végső eladási árat, és a teljes összeget el kell osztani hárommal, hogy egy átlagos korrigált eladást kapjunk ár.
E módszer alapján az ügynöke valószínűleg azt javasolja, hogy 325 000 dollárért sorolja fel otthonát. Fontos megjegyezni, hogy a CMA -k elvégzése bizonyos szubjektivitással jár. Például egy plusz fürdőszoba 5000 vagy 7000 dollárral növeli az ingatlan értékét?
A piaci és értékelési értékek
A tőzsdei ár, bár értékes, valójában csak a valós piaci érték becslése. Az eladó 325 000 dollárért felsorolhatja ingatlanát. Egy vevő 300 000 dollárt kínálhat. Ha az eladó elfogadja a vevő ajánlatát, a piaci értéke 300 000 USD - az ár, amelyben a tranzakció mindkét fele egyetértett.
A piaci értéken kívül más értékelések is vannak a lakásvásárlási ügyletben. A legpontosabb érték a „becsült érték”. Hacsak valaki nem teheti vásárolja meg otthonát minden készpénzzel, banki finanszírozásra van szükség jelzálog -hitelezőn keresztül, és engedélyezett értékbecslőt vonnak be a becsült érték kiszámításához.
Az értékelés részletesebb, mint a CMA - amellett, hogy értékeli a legutóbbi ingatlanértékesítéseket és az általános lakásfunkciókat, az értékelő bejárja az otthont, hogy figyelembe vegye az aktuális állapotot. Az értékbecslők olyan szakemberek, akik pontos számmal rukkolnak elő, amely inkább az értéket tükrözi, mint a becslést.
Amint láthatja, a piaci érték (a vevő és az eladó által elfogadott ár) a fogyasztó által vezérelt. Az értéket szakértők határozzák meg. Más szóval, a becsült érték nem feltétlenül az az ár, amelyért az ingatlant megveszik vagy eladják. Valójában az ingatlanok általában többet adnak el, mint a becsült érték. A hitelező mindig a becsült értéket fogja használni annak meghatározásakor, hogy mennyit enged a vevőnek hitelt felvenni, még akkor is, ha a becsült érték eltér a piaci áratól.
A becsült érték egyben a legtöbb más ingatlanhoz kapcsolódó célra használt érték, például egy megfelelő szintű biztosítási fedezetet vagy értékbecslést az adóveszteség, ingatlanfelszámolás és nettó érték.
Következtetés
Ebből fakad:
- A Zestimates ingyenes, és jelzi az otthonának piaci értékét, de nem tekinthető megbízhatónak.
- Egy hozzáértő ingatlanszakember elkészíthet egy CMA -t, amely sokkal megbízhatóbb és pontosabb értékelést ad otthonának. Bár a CMA megfelelő elvégzéséhez időbe telik, az ügynökök ezt gyakran díjmentesen megcsinálják Ön helyett, mivel ez általában a szolgáltatásuk része, amikor listázza otthonát a brókerével. Feltételezve, hogy a környéken nemrégiben értékesítés történt, összehasonlítható, a CMA nagyon közelít hozzá az otthoni piaci árhoz.
- A becsült érték a legpontosabb értékelése annak, hogy mit ér az otthona. De az értékelés nem olcsó. Általában 600-1000 dollárba kerül. És mivel ez csak pillanatkép, amikor elkészül, gyorsan elavulttá válik. A legtöbb értékelő jelentés csak hat hónapig tekinthető aktuálisnak attól a naptól kezdve, amikor az értékelő lépett az ingatlanára.