Mobilházpark Befektetés kezdőknek: Egyszerű útmutató

A megfizethető lakáshiány évtizedek óta országos kihívás. Ezt a problémát azonban tovább súlyosbította a kormány által elrendelt COVID-19 korlátozási politika, amely 2020 elején megfojtotta a fejlődést, és a folyamatos, rohamos infláció.

Most a Országos Alacsony jövedelmű Lakáskoalíció becslései az alacsony jövedelmű háztartások számára megfizethető bérlemények jelenlegi hiánya 6,8 millió egység. Jelenleg a legtöbb megfizethető lakás az egyedi bérlemények formájában van. A mobilház parkok azonban további, a bérlők által kívánatos tulajdonságokat biztosítanak, amelyek nem találhatók meg a lakóházakban: a tulajdon büszkesége és az elrettenthetetlen magánélet.

A mobilház park tulajdonlása és kezelése egyedülálló kereskedelmi ingatlan befektetési lehetőség. Ez a cikk bemutatja, hogyan működik a mobilházparkba történő befektetés, mit kell tudni, valamint a mobilházi parkba történő befektetés előnyeiről és hátrányairól.

Mobile Home Park Investing előnyei és hátrányai

Mi az a Mobile Home Park befektetés?

A mobilház park egy telken elhelyezkedő, épített házakból álló közösség, állandó közmű-, víz- és csatornacsatlakozással. Míg műszakilag a házak mozgathatóak, félig állandóan parkolnak (vonóvonókkal letakarva vagy „szoknyával”), és együtt helyezkednek el az egyes telkeken (más néven „padlókon”).

A kis mobilház parkok 10-25 párnát tartalmaznak, míg a nagyobb parkok több száz pad elfér., mindegyik megosztja a támogató utakat és a közös helyiségeket. Az otthonok jellemzően az elsődleges lakó egyéni tulajdonában vannak, aki havi bérleti díjat fizet a park tulajdonosának. Ez a bérleti díj tartalmazza a telket, a közös terület használatát és a közművek bekötését, beleértve a vizet, villanyt és gázt.

A befektetők a mobilház-parkot egy másik tulajdonostól vásárolják meg egy kereskedelmi ingatlanközvetítés segítségével, hogy megkönnyítsék a tranzakciót. A hagyományos lakóházakba való befektetéssel ellentétben azonban a mobilház park vásárlása a kereskedelmi ingatlan befektetési lehetőség. Mint ilyen, a kereskedelmi befektetéseket általában nem úgy vásárolják meg, hogy a tőke felértékelődésére számítanak, miközben Ön az ingatlan tulajdonosa.

Ehelyett pénzt keresnek a bruttó havi bérleti díjak és a nettó működési költségek különbségéből, hasonlóan egy társasház tulajdonosához.

Kapcsolódó >>Hogyan fektess be ingatlanba

A mobilházparkokba való befektetés előnyei

Egy 1 millió dolláros befektetés csak négy családi házat vásárolhat. Egy bérház átlagos költsége egységenként körülbelül 100 000 dollár, tehát 1 millió dollárral 10 lakásos épületet vásárolhat. Vagy vásárolhat egy mobilházat 90-100 egységből körülbelül 1 millió dollárért – egységenkénti költsége 10 000 és 12 000 dollár között van.

A lakópark birtoklásához legközelebbi összehasonlító befektetés egy bérház birtoklása. Mindkettő kereskedelmi ingatlanbefektetés, amely lakóingatlant biztosít az alacsonyabb jövedelmű lakosság számára. Van azonban néhány kulcsfontosságú előnye.

Alacsonyabb ajtónkénti költség

Mobilház parkba fektetve több „ajtót” kaphat alacsonyabb ajtónkénti költséggel, így kevesebb pénzbe kerül ennek az eszköznek a beszerzése.

Az a meglévő családi házak medián ára az Egyesült Államokban megközelíti a 400 000 dollárt, és gyorsan növekszik. Ez azt jelenti, hogy egy 1 millió dolláros befektetés csak négy ajtót vásárol. Másrészt egy bérház átlagos költsége egységenként körülbelül 100 000 dollár, tehát 1 millió dollárért egy 10 lakásos épületet vásárolhat. Vagy körülbelül 1 millió dollárért vásárolhat egy mobilházat 90-100 egységből – egységenkénti költség 10 000 és 12 000 dollár között van.

Bővebben >> Az Arrived Homes Review 2022: Fektessen be bérelhető ingatlanokba 100 dollárral

Alacsonyabb karbantartási költségek

Lakáskomplexumban vagy más lakóegységcsoportban a tulajdonosnak magának az épületnek a karbantartásáról kell gondoskodnia. Azonban, a mobilházak a lakók, míg a beruházóé a föld. A bérlők felelősek a javításért és karbantartásért. Fenn kell tartania a közüzemi csatlakozásokat, de nem a mobilházat vagy a földet, amelyen ül. (Ez nem mindig van így; néhány mobilház park park tulajdonában lévő egységekből áll.)

Kevesebb verseny

Nehéz lehet magánszemélyként befektetni egy lakóparkba, mivel gyakran nagy konglomerátumok licitálnak ellened. De a legtöbb mobilház-parkot kisvállalkozásként működtetik az anya- és poptulajdonosok. Ritkábban fordul elő, hogy nemzeti franchise-ok, nagyvállalatok és intézményi befektetők vegyenek részt a mobilház-park tulajdonlásában.

A mobilházparkokba való befektetés kockázatai

Most, hogy megvizsgáltuk a mobilházakba történő befektetés lehetséges előnyeit, nézzünk meg közelebbről néhány kockázatot:

Gyorsabb értékcsökkenés

A mobilházparki befektetés első kockázata az a mobilházak általában gyorsabban amortizálódnak, mint az ingatlanok egyéb formái. Míg az Ön bérlői birtokolják otthonukat, és felelősek a javításokért és karbantartásokért, Ön kevésbé tudja ellenőrizni az egységek állapotát. Ha a park lepusztultnak tűnik, nem tud jövőbeli bérlőket vonzani.

A finanszírozás kevésbé elérhető

Mobilotthonpark-beruházása finanszírozásának biztosításához valószínűleg olyan hitelezőt kell keresnie, aki erre szakosodott – és gyakran vannak speciális igényei is. Például a kölcsönadó megkövetelheti, hogy a közösség rendelkezzen egy hektáronkénti minimális vagy maximális párnával; hogy minden rögzítést szoknyák rejtsenek el; és/vagy minden otthon megfelel a Lakás- és Városfejlesztési (HUD) kódkövetelményeknek.

Nagy előleg

A mobilházak parkjaiban gyakran magasabb az előlegfizetési kötelezettség. Míg a hitelezők jellemzően mindössze 20%-os kedvezményt igényelnek egy családi ház befektetési vásárlása esetén, az előleg valószínűleg 25% lesz, ha mobilházi park finanszírozása esetén.

Kihívást jelentő kilakoltatási folyamat

A kilakoltatás bonyolult lehet mobilházparkba történő befektetéssel. ha Ön egy apartmankomplexum tulajdonosa, a nem fizető bérlő eltávolítása meglehetősen egyszerű. De egy mobilházparkban a bérlők birtokolják az egységeiket. Egy mobilház költözési költsége 3000 dollár. Ha egy bérlő súlyos helyzetben van, előfordulhat, hogy a park tulajdonosának kell fizetnie a számlát.

Hogyan kezdjünk el mobilházparkokba fektetni

Van néhány online piactér, ahol részletes információkat és elemzéseket találhat az eladásra kínált mobilházparkokról. Tartalmazzák:

• Mobile Home Park Store a mobilház parkok legnagyobb speciális oldala. A cikk írása szerint több mint 325 mobilházi park található az oldalukon.
• Loopnet a legnagyobb, bárki számára elérhető kereskedelmi ingatlan-nyilvántartási szolgáltatás, amely gazdag adatokkal rendelkezik az összes eladó kereskedelmi befektetési ingatlanról, beleértve a mobilház parkokat is.
• CoStar egy listázási szolgáltatás ingatlanszakértők számára. Az eladó mobilház parkokat is felsorolja. Keresési képességeit és részletes elemzését tekintve robusztusabb, mint a Loopnet, de a CoStar az adatbázis-szolgáltatásait azokra korlátozza, amelyek megfelelő licencszerződést kötöttek.
• Reonomy.com egy újabb keresőplatform, amely nagyon felhasználóbarát, és több mint 50 millió kereskedelmi ingatlannak ad otthont, beleértve a mobilházak parkjait is.

Ügyeljen arra, hogy konzultáljon egy ingatlanközvetítővel, aki kereskedelmi ingatlanokra szakosodott, hogy segítsen meghatározni az ingatlan valós piaci értékét. Befektetőként olyan vevő képviselőt kell keresnie, aki hozzáfér az ügyletfolyamathoz. Szüksége lesz valakire, aki kiáll az Ön érdekeiért a keresési és beszerzési folyamat során. Általában az eladó fizeti a jutalékot a vevő ügynöke után, így nincs ok arra, hogy vevőként ne menjen át brókerhez.

Mire kell figyelni egy mobilházparki befektetésnél

Van néhány módja annak, hogy növelje befektetése értékét és pénzforgalmát a költségek csökkentésével (karbantartás, ingatlankezelés stb.) vagy a bevétel növelésével (bérleti díjak).

Először is érdemes keresni egy mobilpark közösséget, ahol hozzáadott értéket vagy fejlesztéseket végezhet a bevétel növelése érdekében. Ezek lehetnek olyan ingatlanok, amelyeket jelenlegi tulajdonosaik elhanyagoltak, vagy amelyeket nem korszerűsítettek. Vagy lehetnek olyan ingatlanok, amelyekből hiányzik a további pénzáramlás lehetősége.

Ideális esetben olyan közösséget is szeretne találni, ahol a bérleti díjak a piaci érték alatt vannak és kisebb és olcsó frissítésekkel növelheti a havi bérleti díjakat.

A mobilház park körüli közösség is fontos bevételi tényező. Azok a közösségek, amelyek a nagy munkaadókhoz közel helyezkednek el, akik óránkénti munkaerőt alkalmaznak, nagy számú potenciális képzett bérlőt tudnak biztosítani. Fontos a bérlő kiválasztása minden olyan lakóházban, ahol közel laknak egymáshoz. Biztos akar lenni abban, hogy mindenki biztonságban érzi magát, és továbbra is a parkban akar élni. A jó bérlők megtartása és a problémás bérlők kiszűrése, mielőtt beköltöznének, kulcsfontosságú mind a jövedelmezőség, mind a pozitív földtulajdonos tapasztalat szempontjából.

Kapcsolódó >>Hogyan kezelheti bérleményét

Milyen átvilágítást kell végrehajtania?

Mint minden ingatlanbefektetésnél, érdemes felvenni egy engedéllyel rendelkező ellenőrt, aki alaposan megvizsgálja az ingatlant és az összes gépészeti berendezést. A befektetés ellenőrzése érdekében különösen három szempontra kell összpontosítania: a pénzügyi megtérülésre, az infrastruktúra állapotára és a helyi piacra.

Pénzügyi hozamok

A bérleti díjat – vagy a „karbantartási díjat”, ahogyan a mobilházparkokban általában hívják – havonta szedik be.. Érdemes legalább két-három év bérleti díját felülvizsgálni. A bérleti díjak az egységenként beszedett bérleti díj részletes elszámolása. Ezenkívül éves eredménykimutatást, közüzemi számlákat és adóbevallásokat is szeretne kapni. Lehetőség szerint kérje ki minden bérlő szűrési kérelmét. Meg akarja ismerni leendő lakói tipikus pénzügyi helyzetét és demográfiai jellemzőit.

Infrastruktúra

Noha nincsenek fenntartandó épületek, a mobilházak tulajdonosai minden telken víz-, csatorna-, villany- és gázcsatlakozást biztosítanak. Ez az infrastruktúra kulcsfontosságú, és tudnia kell az összes mechanika jelenlegi állapotát és karbantartási történetét.

Ezek tartalmazzák:

• Kútvíz áramlási és ihatósági vizsgálatok, ha vannak
• Megyei/városi vízvezetékek ellenőrzése
• Szeptikus vagy szennyvízvezeték kamera hatókör jelentések
• Villany és gáz közművek bekötési ellenőrzése

A fentieken túlmenően az eladónak tudnia kell részleteket közölni az elmúlt 5+ év beruházásairól és fejlesztéseiről.

Elhelyezkedés

Mint minden fizikai ingatlanbefektetésnél, a mobilház parkok életképességét és jövedelmezőségét nagymértékben a helyszín határozza meg. A megfizethető lakásokba való befektetés előkelő helyen jellemzően jobb eredményt hoz (több profit, alacsonyabb kockázat, jobb minőségű bérlők). Ez igaz a mobilház parkokra is.

Mindenképpen nézze meg a jelenlegi megyei övezeteket. Győződjön meg arról, hogy a park megfelel az összes előírásnak, és megfelelő engedéllyel rendelkezik. Ezenkívül tanulmányoznia kell a javasolt övezeti változtatásokat és a területfejlesztési terveket, amelyek befolyásolhatják mobilházi park beruházásának hosszú távú életképességét.

Alsó vonal

A mobilház parkok egyedülálló kereskedelmi ingatlan befektetési lehetőséget kínálnak. Ellentétben egy lakóparkkal, ahol a befektető vásárol, kezel és tart fenn egy épületet, a mobilház-beruházó jellemzően birtokolja a parkot, míg az egyének birtokolják és fenntartják otthonaikat. Ez csökkenti az üzemeltetési költségeket és az ingatlankezelési díjakat.

A mobilház parkok gyakran kínálnak lehetőséget ingatlanfejlesztésre, ami magasabb havi bérleti bevételhez vezet a befektető számára. Azonban mindenkinek, aki ilyen típusú befektetést fontolgat, alaposan fel kell kutatnia a piacot, és tisztában kell lennie az egyedi kihívásokkal, mielőtt belevágna.

További ingatlanbefektetési lehetőségek>>

• A töredékes lakástulajdon jó befektetési stratégia?
• Mik azok a kereskedelmi REIT-ek és hol találhatók meg?
• A legjobb ingatlanbefektetési oldalak nem akkreditált befektetők számára