Hogyan használható fel az ingatlanbefektetés vagyonteremtésre?

Néhány a világ leggazdagabb emberei szerezték meg vagyonuk nagy részét ingatlanbefektetések révén. De hogyan jön létre vagyon az ingatlanbefektetéssel?

Íme, az ingatlanvagyon mögött álló legjelentősebb mozgatórugói.

Infláció

Az inflációt mindannyian természetesnek tartjuk. A mindennapi áruk ára fokozatosan emelkedik, és nincs más dolgunk, mint kifizetni a megemelt árat. Szóval nem nagyon foglalkozunk vele. Ez egy olyan költség, amely nem tesz különbséget, de mindenkit érint, akkor mi értelme a panaszkodásnak?

Megértve, hogy az infláció hogyan befolyásolja az alkalmazottak azon képességét, hogy el tudják látni családjukat, sok nagyvállalat minden évben „megélhetési költségek emelését” ajánlja fel. Az infláció csak a gazdaság egyik oldala. Miközben átlagosan évi 3%-os, az amerikai fogyasztók magas inflációt (1980-ban 12,5%) és alacsony inflációt (2008-ban 0,1%) tapasztaltak.

Az ingatlanbefektetők számára az infláció folyamatosan és megbízhatóan tud gazdagságot teremteni. Azért mert Az infláció a lakásérték felértékelődésének következetes mozgatórugója

. A fix kamatozású jelzáloghitel havi törlesztőrészlete 30 évig változatlan marad. Az adók és a biztosítások nagyon fokozatosan emelkednek, ha egyáltalán emelkednek. Ez azt jelenti, hogy míg egy befektetési célú ingatlan értéke évről évre növekszik az inflációnak köszönhetően, a birtoklási költség nem. A különbség a méltányosságban van – az inflációnak köszönhetően évről évre értékesebb vagyonnal rendelkezik.

Felértékelődés

Míg az infláció a befektetési ingatlanok értékének fokozatos növekedéséhez vezet, a gyors piaci felértékelődés óriási gazdagodást növelő tényező. A meglévő lakások ára 1968-tól 2009-ig átlagosan 5,4%-kal nőtt évente.

Az ingatlanoknál minden a helyről, a helyről, a helyről szól. Ha elvégezte a kutatást és olyan ingatlant vásárolt, ahol a lakások értéke gyorsan emelkedik, valószínű, hogy befektetése évről évre felértékelődik további tőkekiadás nélkül. Történelmileg így kerestek sok ember sok pénzt ingatlannal.

Ugyanaz az elv, amely a tőzsdei befektetéseknél működik az ingatlanbefektetéseknél is: vegyél olcsón és adj el magasan. Az ország egyes részein, például Kalifornia egyes részein az otthonok értéke sokkal, de sokkal gyorsabban nőtt, mint az infláció.

Éves bérleti díj emelkedés

A lakhatás a megélhetés költsége. Ahogy az infláció az élelmiszerek és a fogyasztási cikkek árának növekedéséhez vezet, a lakhatási költségek is lépést tartanak az inflációval. Jellemző, hogy az infláció hatására évente 2,5-5%-kal emelkednek a bérleti díjak. És gyakori, hogy a bérbeadók minden bérleti szerződés megújításakor emelik a bérleti díjat.

Azonban, mint befektető, a költségeket bérlemény tulajdonosa ne növelje az inflációt, ha a jelzáloghitel kamata rögzített. Gazdaként bérleti bevétele nő miközben a költségek változatlanok maradnak. Tehát a te a befektetési ingatlanok nagyobb hasznot hoznak évről évre az alsó sorban.

Kényszertőke

A „részvény” tulajdonjogra utal. Abban az esetben ingatlan befektetés, az Ön saját tőkéje az ingatlan piaci értéke és a jelzáloggal való tartozása közötti különbség. Például, ha ingatlanának értéke 150 000 USD, és 120 000 USD-vel tartozik a banknak, akkor 30 000 USD saját tőkével rendelkezik.

A „kényszertőke” azt a vagyont jelenti, amely akkor keletkezik, amikor kedvezményes áron vásárol egy ingatlant, és azon dolgozik, hogy többet érjen. Általában te vesz egy „szorult” ingatlant 25–30%-kal olcsóbban adják el, mint egy hasonló, nem bajba jutott ingatlant. 10-15%-ot költ a javításra (szőnyeg, festék, javítás és néhány cserekészülék) és piaci értékre emeli.

Tegyük fel, hogy 25%-kal a piaci érték alatt fizetett. Ezután 10%-ot költött a javításra. Ön most 15%-kal növelte saját tőkéjét (tulajdonát).

A méltányosság kikényszerítésének másik módja az, ha olyan funkciókat adunk hozzá, amelyek növelik az ingatlan értékét. Tegyük fel, hogy vesz egy két hálószobás házat egy olyan környéken, ahol a többi otthon három hálószobával rendelkezik. A harmadik hálószoba hozzáadásával ingatlana a többi otthon piaci értékéhez közelítene. Feltéve, hogy megfelelő kedvezménnyel vásárolta (mert csak két hálószoba volt) és egy másik hozzáadásának költsége hálószoba kevesebb, mint a különbség az Ön ára és az új piaci érték, akkor kényszerített saját tőke a ház.

Értékcsökkenés

Az értékcsökkenés a legtöbb esetben negatív. Ez azt jelenti, hogy valaminek az értéke csökkent.

Az ingatlanbefektetéseknél azonban nem az ingatlan értékének tényleges csökkenéséről beszélünk. beszélünk a értékes adókedvezmény az IRS lehetővé teszi az ingatlanbefektetők számára. Minden évben levonhatja a befektetési célú ingatlan értékének egy százalékát az IRS által meghatározott élettartamra.

A lakóingatlanok esetében az IRS azt mondta, hogy a hasznos élettartam 27,5 év. Így például, ha ingatlana 150 000 dollárt ér, 5454 dollárt levonhat az ingatlanból származó bérleti díjból. Tegyük fel, hogy a nettó éves bérleti bevétele 15 000 USD. Adóköteles bérleti bevétele 9546 dollárra csökken.

Ami az amortizációs adókedvezményt pénzügyileg olyan erőssé teszi, az az, hogy a legtöbb ingatlan nem veszít értékéből minden évben. Valójában az ingatlanok értéke idővel emelkedik. Ez azt jelenti, hogy adójóváírást kap egy olyan eszköz költségére, amelynek értéke nő, nem csökken.

Mi több, az amortizáció olyan adójóváírás, amely az ingatlan fenntartási és egyéb költségeken felül áll, amelyeket levonhat a bérleti díjból. Az értékcsökkenés a készpénz-pozitív bérleti díjat papíron veszteséggé változtathatja. Ez a veszteség csökkentheti egyéb adóköteles jövedelmét, és összességében csökkentheti az adószámláját.

Tőkeáttétel

A tőkeáttétel az egyik legtöbbet hirdetett vagyonteremtő ingatlanbefektetési stratégia. Ez a kölcsöntőke felhasználása egy befektetés megvásárlására és/vagy potenciális megtérülésének növelésére. Ingatlanbefektetőként a tőkeáttétel lehetővé teszi, hogy pénzt keressen egy olyan bevételt termelő eszközből, amely sokkal többet ér, mint a készpénzkiadása. Tegyük fel például, hogy egy 100 000 dolláros ingatlan 20%-át lerakja, és 80%-át finanszírozza. A tőkeáttétel lehetővé teszi, hogy hasznot húzzon egy 100 000 dolláros ingatlanból, és szabályozza az abból származó bevételt, amikor mindössze 20 000 dollárt fektetett be.

A tőkeáttétel lehetővé teszi, hogy „pénzt keresni mások pénzével”, ahogy az ingatlanfejlesztők szokták mondani. Dióhéjban: Ön a bank pénzét használja az ingatlan megvásárlására, a bérlő pénzét pedig a bank visszafizetésére. A banknak fizetett összeg és a bérlő által fizetett összeg közötti különbség az Ön nyeresége. Ha van 100 000 dollárja, akkor 500 000 dollár értékű ingatlanvagyont irányíthat ahelyett, hogy készpénzzel vásárolna egy 100 000 dolláros házat.

Legyen tisztában a kockázatokkal

Ezek azok az elsődleges stratégiák, amelyeket az ingatlanbefektetők a vagyonteremtéshez használnak. Természetesen, mint minden befektetésnek, itt is van kockázata. A kulcs az, hogy okosan vásárolj, professzionálisan gazdálkodj, és ne használd túl a tőkeáttételt.

Az ingatlanbefektetés gyakorlatiasabb és időigényesebb, mint a részvények vásárlása. Jellemzően a megnövekedett kockázattal arányosan magasabb nyereséget is biztosít. Más befektetési lehetőségekkel ellentétben az ingatlan hosszú távú befektetés. Ez azért van, mert ez egy befektetett eszköz, amelyet nem lehet gyorsan felszámolni, és a tranzakciós költségek olyan magasak. Összefoglalva, ismeri a kockázatokat és amennyire csak lehet enyhíteni.

Mindig kipróbálhatja az ingatlanbefektetést az olyan online ingatlan-közösségi finanszírozási szolgáltatásokkal, mint a Fundrise. Olvassa el véleményünket és nézze meg hogyan lehet pénzt keresni azzal Fundrise és annak REIT-ei.